La posesión es una de las figuras más importantes del Derecho Civil y, por ende, tiene una relevancia social que hace que cualquier mecanismo que sirva para su protección o que pudiera amenazarla es siempre motivo de reflexiones en el mundo académico y profesional. Es por ello, un tema en el que en los últimos tiempos nuestra doctrina y jurisprudencia se ha ocupado en forma exhaustiva y recurrente, tratando de alcanzar mejores formas de tutelarla.

Nuestro Código Civil regula distintas formas de posesión, tal como la posesión mediata y la posesión inmediata, así como la posesión precaria y la posesión ilegítima, la que puede ser de buena fe o de mala fe.

En los últimos tiempos estos esfuerzos, se han materializado en una modificación legislativa, una nueva ley y un precedente judicial. Estos productos legislativos y jurisprudenciales han modificado la forma en la que se tutela la posesión a través del desalojo.

Es por ello objeto del presente informe dar una impresión de conjunto de la forma en la que el desalojo, o los desalojos, deben ser entendidos hoy y cómo es que deben ser aplicados por los operadores jurídicos. Para alcanzar este objetivo respecto de cada proceso de desalojo, revisaremos los siguientes aspectos: objeto del proceso, legitimidad para obrar activa y pasiva, la competencia por grado, las etapas procesales, las posibilidades de acumulación procesal, los pasos a seguir frente a una sentencia favorable o desfavorable, los casos en los que es posible interponer el recurso de casación.

MARCO NORMATIVO

TUO del Código Procesal Civil, Resolución Ministerial Nº 010-93-JUS (28/07/1993): arts. 130, 424, 425, 426, 427 y 585 a 596.
Crean el registro de deudores judiciales morosos, Ley Nº 30201 (01/08/2014): pássim.
Régimen de promoción de arrendamiento para vivienda, D. Leg. Nº 1177 (19/07/2015): pássim.
Reglamento del régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, Decreto Supremo Nº 017-2015-Vivienda (04/11/2015): pássim.

I. ¿QUÉ DERECHO SE TUTELA EN EL PROCESO DE DESALOJO?

El desalojo es una defensa posesoria que tiene por objeto la restitución del bien a aquel que tiene derecho a poseer el bien, es decir, se tutela el derecho a la posesión y no la posesión como hecho concreto de uso del bien.

Las defensas posesorias son aquellas acciones que se ponen a disposición de los particulares para tutelar la posesión. Estas defensas pueden ser judiciales o extrajudiciales. En el primer caso, hablamos de los desalojos e interdictos (de retener y de recobrar), y en el segundo de la legítima defensa del poseedor frente a posibles amenazas contra su posesión sobre el bien.

La discusión que se plantea en un proceso de desalojo, tiene que ver con quien puede acreditar fehacientemente que tiene derecho a poseer el bien, y no tanto quien se encuentra en efecto en posesión del bien.

El derecho que se tutela, entonces, es el derecho de posesión, ante el surgimiento del conflicto entre aquel que detenta el bien, sin razón alguna, y aquel que tiene derecho a ejercer la posesión sobre el mismo.

En general este es el marco en el cual los procesos de desalojo son útiles en la práctica. (Ver gráfico Nº 1).

II. ¿QUIÉNES PUEDEN SER DEMANDANTES Y DEMANDADOS EN UN PROCESO DE DESALOJO?

Con las particularidades de cada proceso de desalojo, como veremos más adelante, en líneas generales se puede decir, conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil, pueden interponer demanda de desalojo: el propietario, el arrendador, el administrador, y en general, todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto. Pueden ser demandados, según el artículo 586 del Código Procesal Civil: el arrendatario, el subarrendatario, el precario, y, cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.

Entonces, el demandante no es necesariamente aquel que ostenta la propiedad del bien, sino aquel que tiene el derecho a solicitar la restitución del bien, y pueda acreditar este derecho de manera fehaciente. Y el demandado en general es aquel que se encuentra detentando el bien y no puede demostrar que su tenencia se fundamenta en alguna causa justificada.

III. ¿QUÉ DIFERENCIA EXISTE ENTRE UN PROCESO DE DESALOJO Y LOS INTERDICTOS DE RETENER Y DE RECOBRAR?

Los interdictos son también defensas posesorias, pero a diferencia de los procesos de desalojo, no buscan tutelar la posesión como un derecho, sino que buscan que la posesión en sí misma, como hecho, sea tutelada por medio de estas acciones. Así, el artículo 598 señala lo siguiente: “Todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesión puede utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostenten otros derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbación”.

El interdicto de retener, es aquel que se puede interponer ante el surgimiento de una perturbación injustificada a mi derecho de posesión, por ejemplo se destruya un cerco, obstrucción de una servidumbre, etc. En dicha situación para detener dicha perturbación, es suficiente acreditar ante el juez la perturbación y el hecho que se esté detentando el bien, más no que se acredite la existencia de algún derecho sobre el bien.

El interdicto de recobrar, es aquel que se interpone frente al despojo injustificado del bien. Como se ha señalado, lo que se protege es el hecho de la posesión, por lo que puede darse el caso que el titular de esta acción no sea aquel que tiene derecho a detentar el bien, es decir un usurpador, pero igual podría ser restituido en la posesión del bien, si es retirado sin que medie orden judicial al respecto.

La diferencia principal entre el desalojo y los interdictos, es aquello que tutelan, en el primer caso, el desalojo, tutela la posesión como derecho, en cambio en el segundo se tutela la posesión como hecho. Por lo que mientras que en el desalojo la discusión gira en torno a la acreditación de quien tiene derecho a la restitución del bien o a detentarlo; en el caso del interdicto la discusión gira en torno a determinar quién se encuentra detentando el bien, y si la perturbación o despojo realizado, fue justificado.

IV. LOS PROCESOS DE DESALOJO

Como se ha venido señalando, el desalojo busca tutelar la posesión como derecho, por lo que la acreditación de la titularidad del demandante y la demostración de la falta de posesión justificada del demandado, son los puntos más controversiales del proceso.

Hoy en día, producto de la importancia de este tipo de proceso, se han producido reformas legislativas y jurisprudenciales que han generado que ya no exista un solo proceso de desalojo, sino que tengamos tres procesos diferentes y que se pueden emplear frente a determinadas situaciones.

1. Desalojo ordinario

El desalojo ordinario, es el que se encuentra regulado en los artículos 585 y siguientes de nuestro Código Procesal Civil.

1.1. Causales

Entre las causales que ameritan el inicio del proceso de desalojo tenemos las siguientes:

• Falta de pago de la renta en el marco de un contrato de arrendamiento: En este caso frente al incumplimiento del poseedor inmediato, se puede demandar el desalojo, y acumulativamente solicitar el pago. Para poder interponer el desalojo por esta causal es necesario que exista un incumplimiento injustificado de la renta convenida y que se haya cursado carta intimando al pago, haciéndolo incurrir en mora. En este tipo de desalojo solamente se pueden ofrecer como medios probatorios los documentos, la declaración de parte y la pericia.

Si bien, el tema contractual tiene relevancia en el presente caso, de darse la circunstancia que exista alguna duda o no acreditación suficiente del incumplimiento, no sería posible continuar con el proceso, ya que sería necesario que el conflicto sea visto en una vía más lata que permita un mejor análisis del conflicto contractual.

• El vencimiento del plazo (convencional o legal) del contrato respectivo, por el que se otorgó el uso, usufructo o la posesión del bien materia de desalojo: En este caso finalizado el contrato, a menos que se trate del caso particular del contrato de arrendamiento, y de no darse la restitución del bien una vez concluido, es posible que se demanda el desalojo. Nuevamente el tema contractual no debe ser tratado a profundidad en el presente proceso, nada más que para acreditar la fecha de fin del contrato, si existiera alguna duda respecto de la conclusión, deberá de tratarse en una vía diversa que permita analizar con mayor detalle el tema contractual. En este tipo de desalojo solamente se pueden ofrecer como medios probatorios los documentos, la declaración de parte y la pericia.

• La ocupación precaria del bien: En este caso, hablamos de precario, cuando aquel que detenta el bien no tiene título o su título ha fenecido, en esta particular situación, el Cuarto Pleno Casatorio Civil, ha determinado casos frente a los cuales es posible interponer esta acción:

“1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.

2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.

3. Interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que por ‘restitución’ del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente de si es propietario o no.

4. Establecer, conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no solo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esta situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció.

5. Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes:

5.1. Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el juez, que conoce del proceso de desalojo verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.

5.2. Será caso de título de posesión fenecido cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Bajo esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.

5.3. Si en el trámite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, solo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia –sobre nulidad manifiesta del negocio jurídico– y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.

5.4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil.

5.5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe–, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.

5.6. La mera alegación del demandado en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

6. En todos los casos descritos, el juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la controversia, en el sentido de que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.

7. En lo que concierne a lo dispuesto por el artículo 601 del Código Procesal Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión interdictal, el accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperación de su bien”.

La primera y segunda regla, básicamente, reconocen lo señalado en el artículo 911 del Código Civil, explicándolo y explicitándolo. Recalca que el derecho en disputa es el derecho de posesión y no el de propiedad.

La tercera y cuarta regla hacen referencia a la naturaleza del desalojo, reiterando lo ya señalado respecto a la legitimidad activa y pasiva.

La quinta regla es importante porque aterriza y ejemplifica frente a qué casos estamos ante un supuesto de precario, así, se señalan los supuestos de resolución contractual, de solicitud de devolución del inmueble al finalizar un contrato de arrendamiento, la invalidez del título que autoriza la posesión, la venta de un bien arrendado, la construcción de edificaciones en predio ajeno, la prescripción adquisitiva no realizada.

La sexta regla es de vital importancia por cuanto obliga a los jueces a pronunciarse sobre el fondo y a ya no tener la salida fácil de la improcedencia.

La sétima regla es innecesaria, por cuanto el artículo 601 del Código Procesal Civil, señala: “La pretensión interdictal prescribe al año de iniciado el hecho que fundamenta la demanda. Sin embargo, vencido este plazo, el demandante puede ejercer su derecho a la posesión en un proceso de conocimiento”. Es claro, que si la única forma de ejercer el derecho es un proceso de conocimiento, al tramitarse el desalojo en la vía sumarísima no es idóneo para tal fin.

1.2. Competencia

La competencia se determina por materia, territorio, grado y cuantía:

• Materia: Al ser un conflicto de carácter privado le corresponde un juez civil, aunque por el criterio de competencia por cuantía podría corresponderle un juez de menor nivel, como el juez de paz.

• Territorio: Conforme al artículo 24 inciso 1 Código Procesal Civil, el juez competente para ver este tipo de procesos es el juez del domicilio del demandado o el juez del lugar donde se encuentra el bien, a elección del demandante.

• Grado: Esta competencia es interdependiente con el siguiente criterio, por cuanto la demanda puede ser presentada bien ante el juez de paz o el juzgado civil.

• Cuantía: El artículo 547 del Código Procesal Civil, establece que: “En el caso del inciso 4) del artículo 546, cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los jueces civiles. Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal, son competentes los jueces de paz letrados”, es decir, que en los desalojos por conclusión o incumplimiento de arrendamiento, si la renta mensual supera las 50 URP (S/ 19,750.00) se tramitará ante un juzgado civil, si es un monto inferior ante un juez de paz.

Esta diferencia es importante para saber si es que el trámite puede llegar a ser visto por la Corte Suprema, a través del recurso de casación, lo que solo se dará en los casos que se interponen ante el juzgado civil, con las repercusiones en tiempo que implica esta posibilidad.

1.3. Trámite procesal en primera instancia

El proceso de desalojo se tramita en la vía sumarísima, la que consta de los siguientes actos procesales:

Realizaremos un breve análisis de estas etapas:

A. Demanda de desalojo

La demanda de desalojo, como la que se interpone en cualquier otra vía tiene que cumplir con los requisitos del 130, 424 y 425, del Código Procesal Civil, y no debe además incurrir en ninguno de los supuestos de los artículos 426 y 427.

Debiendo acreditarse la existencia de alguna titularidad sobre el bien en forma indubitable, así como la desposesión del bien al momento de la interposición de la demanda.

B. Calificación de la demanda: auto admisorio

El juez al momento de calificar la demanda, además de revisar los aspectos formales de la misma, debe verificar que en efecto exista legitimidad para obrar activa y pasiva, que exista documento que acredite la titularidad del demandante sobre el bien, que en efecto exista una coincidencia entre el bien sobre el cual se ostenta titularidad y aquel sobre el cual se pide la restitución. De ser el caso el juez correrá traslado de la demanda, para que sea absuelta en el plazo de cinco días.

C. Contestación y medios de defensa

El emplazado, una vez recibida la demanda, y en el plazo de ley, no solamente puede contestar, sino que puede interponer excepciones, defensas previas, cuestiones probatorias. Hay que recordar que en los procesos sumarísimos está prohibida la reconvención, por lo que no es posible interponerla.

No es lo único que puede hacer para defenderse, también puede, de ser el caso, realizar una denuncia civil, en la forma de llamamiento posesorio, indicando que si bien ocupa el bien, no lo hace en calidad de poseedor, sino de servidor de la posesión y, por ende, señalar para quien posee y bajo qué condiciones lo hace, indicado el domicilio donde debe ser notificado. En ese caso, conforme lo señala el artículo 105 del CPC, pueden ocurrir dos situaciones: i) que el citado comparezca y reconozca que es el poseedor y, por ende, reemplace al demandado, quedando este fuera del proceso, o, ii) que el citado no comparezca o haciéndolo niegue su calidad de poseedor, en cuyo caso el proceso continua con el demandado, empero la sentencia surtirá efecto respecto del denunciado y del demandado.

1.4. Audiencia única

La audiencia única es en el sumarísimo el momento en el que se dan las etapas postularía, probatoria e inclusive la decisoria. Así, la audiencia que debe ser realizada en el juzgado y con la presencia de cuando menos una de las partes, inicia con el saneamiento del proceso.

En el saneamiento procesal, el juez se pronuncia sobre la existencia de una relación jurídica procesal válida, es decir, sobre la existencia de una relación material entre demandante y demandado. En el caso del desalojo, esto se daría cuando se dé alguno de los supuestos señalados de legitimidad activa y pasiva, y además esté presente alguna de las causales para demandar por desalojo.

Saneado el proceso, precluye para las partes cualquier posibilidad de discutir la validez de la relación jurídica procesal, pero esta posibilidad no precluye para el juez (artículo 121 CPC), que inclusive en la sentencia puede pronunciarse sobre esta materia con todo lo que ello implica.

Una vez concluida esta etapa, el juez fija los puntos controvertidos, es decir, el objeto del proceso. En el caso del desalojo, esto normalmente sería determinar si el demandante tiene el derecho a la restitución del predio y determinar si el demandado tiene un título que acredite su posesión. Podría ser cuando se diera el caso de la acumulación de la pretensión de pago de las rentas atrasadas, que también se incluya este punto.

Determinados los puntos controvertidos, se procede al saneamiento probatorio, en donde el juez determina la pertinencia y procedencia de los medios probatorios. Posteriormente, si es necesario, se procede a la actuación de los medios probatorios, en el orden establecido por el CPC.

Finalmente, se procede a emitir sentencia, a menos que el juez se reserve el derecho a sentenciar en un plazo no mayor a diez días después de realizada la audiencia.

La sentencia puede declarar fundada, infundada o improcedente, la demanda. Si se declara infundada es un pronunciamiento sobre el fondo y, por ende, de ser consentida se convertiría en cosa juzgada, en cambio, si se declara improcedente, al no ser un pronunciamiento sobre el fondo y de no apelarse, se podría interponer nuevamente la demanda de desalojo.

La sentencia puede también declarar fundada la demanda, en cuyo caso, y de no darse apelación por alguna de las partes, se procedería con el lanzamiento.

1.5. Lanzamiento

Conforme el artículo 592 del CPC, el lanzamiento se realiza a pedido de parte, transcurridos 6 días de la notificación del decreto que declara consentida la sentencia que ordena el desalojo.

Solicitado el lanzamiento, se procederá al mismo, realizándolo en contra de todos aquellos que se encuentren ocupando el predio, aunque no sean parte del proceso, o no aparezcan en el acta de notificación.

La diligencia de lanzamiento se entiende efectuada en el momento en que se entrega el bien al demandante en su integridad y sin que permanezca ocupado por persona alguna.

Si se diera el caso que el bien fuera ocupado ilegalmente por el demandado, antes de cumplidos dos meses del lanzamiento, el demandante puede solicitar un nuevo lanzamiento ante el juzgado.

1.6. Recurso de apelación

De ser el caso es posible interponer recurso de apelación contra la sentencia considerada desfavorable, dentro del plazo de tres días de haber sido notificada la resolución.

La apelación tiene que estar sustentada en un agravio producto de un error de hecho o de derecho, que en este caso puede ser una equivocada calificación de la causal invocada para el desalojo o de la titularidad del demandante.

En cualquier caso, el recurso se interpone ante el mismo juez que emitió la sentencia y este es el que lo eleva, al superior jerárquico si considera que ha cumplido con los requisitos de ley.

El superior jerárquico podría ser bien el Juzgado Especializado en lo Civil o la Sala Especializada en lo Civil o Mixta de la Corte Superior, dependiendo si el proceso comenzó en un Juzgado de Paz o en un Juzgado Especializado. Esto implica una diferencia importante, ya que, de ser interpuesta la apelación ante el Juzgado Especializado, el pronunciamiento pondría fin al proceso, sin posibilidad de discusión posterior. En cambio, si se eleva a la Corte Superior, cabría la posibilidad de recurrir en Casación, con todo lo que ello implica.

En cualquier caso, el juez de apelación, puede pronunciarse, confirmando la resolución, o revocándola, y declarando fundada, infundada o improcedente la demanda, o anulando la resolución apelada y devolviendo al juzgado de origen para que emita nueva resolución.

Si la resolución de segunda instancia ordenará el desalojo, y la resolución quedará firme, se devuelven los actuados al juzgado de origen para que se lleve a cabo el lanzamiento, conforme ya ha sido explicado.

1.7. Recurso de casación

Si la apelación fue tramitada ante la Corte Superior, es posible que dentro del plazo de diez días de notificada la resolución de la Sala, se interponga recurso de casación si se considera que existe una infracción normativa procesal o sustantiva, o un apartamiento de un precedente judicial, que podría hacer referencia a un incumplimiento de lo resuelto en el Cuarto Pleno Casatorio.

Es importante resaltar que la presentación del recurso de casación implica un riesgo a ser tomado en cuenta por el recurrente, ya que, de no ser amparado podría acarrear una multa para el impugnante.

Presentado el recurso ante la Sala Civil de la Corte Superior, esta lo eleva a la Sala Civil de la Corte Suprema, para que se emita el Auto Calificatorio, que declara procedente o improcedente el recurso. Declarado procedente el recurso, se pone fecha para la vista de la causa. Realizada esta, y dentro del plazo de 50 días, se emitirá sentencia.

En la sentencia la Corte Suprema debe pronunciarse primero sobre el recurso presentado, si fundado o infundado. Si es declarado fundado, depende de cuál fue la causal invocada, si fue debido a un tema de derecho material o al apartamiento de un precedente judicial, se procederá a revocar la sentencia parcial o totalmente, y actuando en sede de instancia a pronunciarse sobre el fondo. Si en cambio, se debe a un tema de derecho procesal, se procederá a casar la resolución impugnada, y además a anular el acto procesal donde ocurrió la infracción al debido proceso.

2. Desalojo express

La Ley Nº 30201, publicada en el diario oficial El Peruano el 28 mayo 2014, que entró en vigencia a los cuarenta y cinco días hábiles de su publicación, creó un nuevo proceso de desalojo, que ha sido denominado por nuestra doctrina como desalojo express. Así, la mencionada ley modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, quedando su texto de la siguiente manera:

“El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, este deberá pagar las costas y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos”.

Analizaremos en detalle las características de este nuevo proceso y las diferencias que guarda con el desalojo ordinario.

2.1. ¿Cuándo se puede demandar desalojo express?

Conforme el citado artículo, para poder demandar empleando el desalojo express, debemos estar en el contexto de un contrato de arrendamiento con firmas legalizadas, en el cual se incluya una cláusula de allanamiento futuro. Si bien la norma no señala ninguna forma o contenido expreso de la cláusula, esta debe indicar cuando menos el término de cláusula de allanamiento a futuro, o hacer referencia al artículo 594 del CPC. De tal suerte que dicha cláusula sanciona ordena la restitución frente a la conclusión del contrato o bien frente a la resolución del mismo por falta de pago.

La cláusula se activa cuando se cita al arrendatario, con la demanda, lo que implica un aumento de los costos para el demandante. Hay que tener en consideración que el desalojo express, es un subtipo dentro del desalojo por falta de pago o conclusión del contrato.

Realmente no queda clara cuál es la razón de haber generado este régimen particular ya que como se verá no hay una gran diferencia respecto del proceso ordinario, más allá del establecimiento de la cláusula de allanamiento futuro.

2.2. ¿Cuáles son las diferencias en el trámite respecto del desalojo ordinario?

A. Competencia

Se aplican los mismos criterios de competencia que en el desalojo ordinario.

B. Demanda y calificación

Una vez cumplidos los requisitos para poder utilizar el desalojo express e interpuesta la demanda, el juez verificará la presencia de los requisitos de la demanda y de la cláusula en el contrato con firmas legalizadas, y correrá traslado de la demanda al demandado por el plazo de seis días.

El auto que corre traslado de la demanda, a diferencia del auto admisorio del desalojo ordinario, contiene un mandato de acreditar ya sea la vigencia del contrato o que ha realizado el pago. Esto implica una diferencia importante ya que las defensas de fondo están restringidas a alguna de las dos causales señaladas.

C. Contestación

Dentro del plazo de seis días el demandado puede contestar señalando que el contrato sigue vigente, o que no existe incumplimiento del pago de la renta. Se entiende que los medios probatorios son limitados a los documentos, pericia y declaración de parte. Ante el silencio de la ley, consideramos que es posible la interposición de excepciones, defensas previas y cuestiones probatorias.

Lo señalado hace que en realidad no sea un proceso corto, debido a la posibilidad del alargamiento a través de excepciones, defensas previas y cuestiones probatorias. Obligando a una absolución, en garantía del derecho de defensa por parte del demandante.

D. ¿Audiencia única?

Surge una duda respecto del siguiente paso del trámite, debido a que la ley no señala expresamente la eliminación de la audiencia única, indicando solamente que de no acreditarse alguna de las causales para oponerse al desalojo, debe ordenarse el lanzamiento en el plazo de 15 días hábiles.

Consideramos que debido a la posibilidad de la interposición de medios de defensa o a la necesidad de actuar algún medio de defensa es posible que se realice una audiencia para el tratamiento de estos asuntos.

E. Sentencia

La sentencia debe pronunciarse declarando fundada o infundada la oposición del demandado, y declarando fundada, infundada o improcedente la demanda de desalojo.

En la sentencia, también se ordenará, de ser el caso que exista deuda del arrendatario judicialmente reconocida, esto ocasiona la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos (ver gráfico Nº 2).

F. Lanzamiento

Se aplican las mismas reglas que para el lanzamiento del desalojo ordinario, debido a la remisión al artículo 593 del CPC, por lo que es necesario esperar a que la sentencia quede consentida y se notifique la resolución que declara la sentencia consentida a las partes, para que el juez pueda ordenar de oficio el lanzamiento (ver gráfico Nº 3).

G. Recursos de apelación y casación

De ser el caso, conforme a lo señalado para el caso del desalojo ordinario, es posible presentar apelación contra la sentencia de primera instancia y, por ende, suspender la ejecución, con todo lo que ello implica, y de ser el caso será posible impugnar la resolución de segunda instancia, mediante el recurso de casación, manteniendo suspendida la ejecución del desalojo, por lo que, este proceso realmente no es una gran mejora en lo que a celeridad se refiere respecto del desalojo ordinario.

3. Proceso único de ejecución de desalojo

Mediante el Decreto Legislativo Nº 1177, publicado el 18 de julio de 2015 en el diario oficial El Peruano, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, y el Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA, de fecha 3 de noviembre de 2015, se configuró un nuevo proceso denominado proceso único de ejecución de desalojo.

3.1. ¿Cuándo se puede demandar en la vía de proceso único de ejecución de desalojo?

Conforme el D.L. N° 1177, en cualquiera de los contratos regulados por dicha norma, se pude demandar en aplicación de esta vía procedimental. Y para poder recurrir en esta vía, es necesario que el contrato haya sido terminado, por alguna de las siguientes razones:

- Por terminación del contrato, por cualquiera de las siguientes causales:

• Conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario respectivo. Puede ser alguno de estos tres formularios: Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA), Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO), Formulario Único de Arrendamiento - financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL).

• Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.

- Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos (2) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono.

- Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del D.L. Nº 1177, el que señala lo siguiente:

“El Arrendador debe indicar la cuenta de abono (número, tipo y moneda de la cuenta), en una empresa del sistema financiero autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP - SBS, en la que el Arrendatario debe abonar, al inicio del Contrato, el importe que haya acordado con el Arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al inmueble, y, mensualmente, la renta o cuota convenida y los siguientes conceptos complementarios, según lo acuerden el Arrendador y el Arrendatario en el respectivo contrato:

(i) Cuota mensual ordinaria de mantenimiento.

(ii) Cuota mensual asignada al Inmueble por servicio de agua.

(iii) Cuota mensual del seguro por riesgo de pérdida, en los casos previstos en el Título II del presente Decreto Legislativo.

(iv) Otros conceptos definidos como tales en el correspondiente contrato”.

El incumplimiento debe ser por un periodo de seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentado en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitido por la empresa respectiva.

En este punto surgen algunas dudas de que juez debe tramitar la demanda en el caso que la cuantía exceda lo que puede ser llevado en un Juzgado de Paz Letrado.

- Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.

3.2. ¿Cuáles son las diferencias en el trámite respecto del desalojo ordinario?

A. Competencia

El juez competente es el juez de paz del lugar donde se ubique el inmueble o del que haga sus veces. Esto implica una diferencia ya que no es posible demandar en ningún caso en un lugar diferente al de aquel donde se encuentra ubicado el predio.

El hecho que se haya restringido al juez de paz letrado, la competencia por grado, implica que no es posible que se llegue a ver este tipo de procesos en la Corte Suprema por medio del recurso de casación.

Implica también un problema, toda vez que surge la duda de qué ocurre si la pretensión acumulada del pago de las rentas adeudadas, es superior a las 50 URP, en ese caso todavía lo tendría que ver el juez de paz, a pesar de que no podría hacerlo por ser contrario a la ley, o sería posible que lo remitiera al Juzgado Civil. La jurisprudencia todavía no se ha pronunciado sobre este aspecto.

B. Demanda y calificación

Una vez cumplidos los requisitos para poder utilizar esta vía procesal e interpuesta la demanda, el juez verificará la presencia de los requisitos de la demanda y de la cláusula en el contrato con firmas legalizadas, y correrá traslado de la demanda al demandado.

Para la admisión de la demanda, el arrendador deberá indicar la causal en la cual sustenta su pretensión, siendo posible acumular la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas y los conceptos complementarios adeudados, siempre que el arrendador haya asumido la obligación de realizar dichos pagos a nombre del arrendatario, en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

C. Contestación

El juez notifica la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles, se allane o conteste la demanda acreditando de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de la rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda.

Son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y defensas previas, las que serán resueltas con la sentencia. Únicamente, son admisibles los medios probatorios que no requieren actuación. La subsanación por el arrendatario de la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por haberse resuelto el contrato de pleno derecho.

Lo señalado hace que a diferencia del llamado desalojo express, este si sea un proceso corto, debido a las limitaciones en materia probatoria y a las salvedades respecto a los medios de defensa señalados. No menciona las tachas, empero, como están pueden ser resueltas inclusive en la sentencia, no hay óbice para su interposición en el presente proceso.

D. Sentencia

En este caso sí queda claro que no hay audiencia única, por lo que se pasa directamente a la emisión de sentencia. Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres (3) días hábiles, bajo responsabilidad.

La ley, hace una salvedad importante al mencionar que no podrá usarse de excusa la carga procesal, para el incumplimiento del plazo por parte del juez, pero al no determinar una sanción expresa, esta invocación probablemente no haga una gran diferencia en el plazo para emitir sentencia.

En la sentencia el juez no solamente debe pronunciarse sobre la demanda y la absolución, sino que también, de ser el caso, deberá resolver las posibles excepciones, defensas previas u tachas que se presenten.

E. Lanzamiento

De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de cumplimiento de la obligación demandada.

Asimismo el juez cursará oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú y demás autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres (3) días hábiles contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial

Si la autoridad competente de la Policía Nacional del Perú, no presta asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en la resolución judicial, el juez a cargo del proceso de desalojo remite copias certificadas al fiscal provincial de turno de forma inmediata, para que con arreglo a sus atribuciones formalice la denuncia penal correspondiente por la desobediencia incurrida.

Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo, el Juez pondrá en conocimiento de tal hecho al fiscal de turno para que inicie las acciones legales que correspondan.

La resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada, son remitidas por el juez al Registro de Arrendamientos para Vivienda en el plazo de tres (3) días hábiles, para su correspondiente inscripción, bajo responsabilidad.

Esta forma de realizar el desalojo, puede generar algunos problemas sociales, debido al uso excesivo de violencia que se puede generar, debido a la participación necesaria de la Policía.

F. Apelación

El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres (3) días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Esto implica una grave posibilidad de afectación para el demandado, toda vez que, no se detiene la ejecución del lanzamiento, lo que genera desincentivos para que se interponga el recurso de apelación.

Concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos (2) días hábiles, contado desde la concesión del recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres (3) días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber admitido el Recurso de Apelación, el juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto dentro de los tres (3) días hábiles siguientes.

Es importante resaltar, que este pronunciamiento es el que pone fin a la controversia en forma definitiva. El juez pude pronunciarse confirmando, revocando, y por ende declarando fundada, infundada o improcedente la demanda, o puede anular la sentencia apelada y devolver al juez de primera instancia para que emita nuevo fallo.

CUADRO COMPARATIVO DE LOS PROCESOS DE DESALOJO

MODELOS DE ESCRITOS

MODELO DE DEMANDA DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

Expediente N°:
Secretario:
Escrito N°: 01
Cuaderno: Principal

DEMANDA DE DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

AL JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA

……………………………………………….., identificado con DNI …………… con domicilio en …………………………………, señalando domicilio procesal en la Central de Notificaciones del Poder Judicial Casilla …………. sede Lima; atentamente a usted digo:

l. PETITORIO:

Que, interpongo demanda de desalojo por ocupación precaria en contra de don…………… ………….............., con domicilio en ………………..………, a fin de que cumpla con restituirme el inmueble ubicado en…………….......................

II. FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. Que, soy propietario del inmueble, materia del presente proceso, inscrito en la ficha Nº………… del Registro de la Propiedad inmueble de los Registros Públicos de Lima.

2. Que, al constituirme al inmueble me di con la sorpresa que el mismo se encontraba ocupado por el demandado, con el cual nunca mantuve ningún tipo de relación contractual, ni legal de ningún tipo.

3. Que, en la actualidad, y pese a los constantes requerimientos para que se retire, se encuentra todavía en posesión del inmueble, materia de esta demanda; sin que medie documento alguno que acredite posesión legal del inmueble, y que siendo el legítimo propietario del inmueble, materia de este proceso, solicitó ante su Juzgado la restitución del mismo.

III. FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Fundamento mi petitorio en lo dispuesto en las siguientes normas legales:

- Artículos 911 y 923 del Código Civil.

- Artículos 585 y siguientes del Código Procesal Civil.

IV. VÍA PROCEDIMENTAL:

El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del proceso sumarísimo.

V. MEDIOS PROBATORIOS:

Ofrezco el mérito de los siguientes medios probatorios:

- Testimonio de la Compraventa del Inmueble.

- Copia certificada de la Partida Nº……….. de los Registros de la Propiedad Inmueble de Lima.

VI. ANEXOS:

1-A Copia de DNI de ………………………

1-B Copia Certificada del Testimonio de Compraventa.

1-C Copia Certificada de Partida Registral Nº………….

1-D Tasas judiciales por ofrecimiento de pruebas y por cedulas de notificación.

POR TANTO:

Al Juzgado, solicito se sirva tener por interpuesta la presente demanda y darle el trámite que a su naturaleza corresponde, conforme a mi derecho y de acuerdo a ley, y en su momento declararla fundada.

Lima, abril de 2016.

FIRMA DEL DEMANDANTE

FIRMA DEL ABOGADO

________________________________________________________________________________

MODELO DE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO

Expediente Nº:
Secretario:
Escrito Nº: 1
Cuaderno: Principal

DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO

AL JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA

……………………………………………….., identificado con DNI …………… con domicilio en …………………, señalando domicilio procesal en la Central de Notificaciones del Poder Judicial Casilla …………. sede Lima; atentamente a usted digo:

l. PETITORIO:

1. Que, interpongo demanda de desalojo por falta de pago por haber incurrido en la causal de resolución de contrato de arrendamiento, por haber dejado de pagar la renta convenida por más de dos meses y medio, en contra de don……………………….............., con domicilio en ………………..………, a fin de que cumpla con restituirme el inmueble ubicado en…………….......................

2. Que, acumulativamente, solicitamos que se nos pague la renta adeudada materia de la presente demanda que han dejado de pagar, hasta la fecha de la entrega materia del bien.

II. FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. Por Contrato de Arrendamiento firmado el………………., la recurrente hizo entrega del bien a los demandados, por el alquiler de……. mensuales a favor de la demandante.

2. Los demandados han dejado de pagar la renta acordada de los últimos dos meses y medio, por lo que, han incurrido en causal de resolución del contrato de arrendamiento indicado.

3. Con fecha………………….. se les notificó a los demandados sobre la resolución de contrato y la solicitud de devolución del inmueble materia de la demanda.

III. FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Fundamento mi petitorio en lo dispuesto en las siguientes normas legales:

- Artículo 1697 del Código Civil.

- Artículos 585 y siguientes del Código Procesal Civil.

IV. VÍA PROCEDIMENTAL:

El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del proceso sumarísimo.

V. MEDIOS PROBATORIOS:

Ofrezco el mérito de los siguientes medios probatorios:

- Testimonio de la Compraventa del Inmueble.

- Copia Certificada de la Partida Nº……….. de los Registros de la Propiedad Inmueble de Lima.

- El mérito del Contrato de Arrendamiento celebrado con los demandados.

- Copia de la Carta Notarial entregado a los demandados en aviso al fin del contrato y la devolución del inmueble.

VI. ANEXOS:

1-A Copia de DNI de ………………………

1-B Copia Certificada del Testimonio de Compraventa.

1-C Copia Certificada de Partida Registral Nº………….

1-D Copia del Contrato de Arrendamiento celebrado con los demandados.

1-E Copia de la Carta Notarial de fecha……………………

1-F Tasas judiciales por ofrecimiento de pruebas y por cedulas de notificación.

POR TANTO:

Al Juzgado, solicito se sirva tener por interpuesta la presente demanda y darle el trámite que a su naturaleza corresponde, conforme a mi derecho y de acuerdo a ley, y en su momento declararla fundada.

Lima, abril de 2016.

FIRMA DEL DEMANDANTE

FIRMA DEL ABOGADO

_____________________________________________________________________

MODELO DE ESCRITO DE SOLICITUD DE LANZAMIENTO

Expediente N°:
Secretario:
Escrito N°: 01
Cuaderno: Principal

SOLICITO LANZAMIENTO

AL JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA

……………………………………………….., en los seguidos sobre proceso de desalojo contra …………………….; atentamente a usted digo:

Que, mediante Resolución N°…, se declaró fundada la demanda interpuesta por nuestra parte, la misma que quedó consentida el………….., habiendo sido notificados mediante decreto de fecha………………., el que nos informó que la sentencia había quedado consentida, por lo que, habiendo transcurrido seis (6) días solicitamos se ordene el lanzamiento de los demandados.

Lo solicitado se fundamenta en el artículo 592 del Código Civil, que señala lo siguiente:

“El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso”.

POR TANTO:

Al Juzgado, solicito acceder a mi pedido por ser de justicia.

Lima, abril de 2016.

FIRMA DEL DEMANDANTE

FIRMA DEL ABOGADO

___________________________________________________________________

Expediente Nº:
Secretario:
Escrito Nº: 1
Cuaderno: Principal

DEMANDA DE DESALOJO POR CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO

AL JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA

……………………………………………….., identificado con DNI …………… con domicilio en …………………………………, señalando domicilio procesal en la Central de Notificaciones del Poder Judicial Casilla …………. sede Lima; atentamente a usted digo:

l. PETITORIO:

1. Que, interpongo demanda de desalojo por falta de pago por haber incurrido en la causal de allanamiento futuro al contrato de arrendamiento, por haber dejado de pagar la renta convenida, en contra de don……………………….............., con domicilio en ………………..………, a fin de que cumpla con restituirme el inmueble ubicado en…………….......................

II. FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. Por Contrato de Arrendamiento con firmas legalizadas ante notario, firmado el………………., la recurrente hizo entrega del bien a los demandados, por el alquiler de……. mensuales a favor de la demandante.

2. Los demandados han dejado de pagar la renta acordada de los últimos dos meses y medio, por lo que, han incurrido en causal de resolución del contrato de arrendamiento indicado.

3. En el mencionado contrato se pactó una cláusula de allanamiento futuro, por la cual no es necesario notificar al demandado para la ejecución de la misma con otro instrumento que no sea el emplazamiento con la demanda.

III. FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Fundamento mi petitorio en lo dispuesto en las siguientes normas legales:

- Artículo 1697 del Código Civil.

- Artículos 585, 594 y siguientes del Código Procesal Civil.

IV. VÍA PROCEDIMENTAL:

El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del artículo 594 del CPC.

V. MEDIOS PROBATORIOS:

Ofrezco el mérito de los siguientes medios probatorios:

- Testimonio de la Compraventa del Inmueble.

- Copia Certificada de la Partida Nº……….. de los Registros de la Propiedad Inmueble de Lima.

- El mérito del Contrato de Arrendamiento celebrado con los demandados.

VI. ANEXOS:

1-A Copia de DNI de ………………………

1-B Copia Certificada del Testimonio de Compraventa.

1-C Copia Certificada de Partida Registral Nº………….

1-D Copia del Contrato de Arrendamiento celebrado con los demandados.

1-E Tasas judiciales por ofrecimiento de pruebas y por cedulas de notificación.

POR TANTO:

Al Juzgado, solicito se sirva tener por interpuesta la presente demanda y darle el trámite que a su naturaleza corresponde, conforme a mi derecho y de acuerdo a ley, y en su momento declararla fundada.

Lima, abril de 2016.

FIRMA DEL DEMANDANTE

FIRMA DEL ABOGADO

_________________________________________________________________________

Expediente Nº:
Secretario:
Escrito Nº: 1
Cuaderno: Principal

DEMANDA DE EJECUCIÓN DE DESALOJO

AL JUZGADO DE PAZ LETRADO:

……………………,identificado con DNI …………… con domicilio en …………………………………, señalando domicilio procesal en la Central de Notificaciones del Poder Judicial Casilla …………. sede Lima; atentamente a usted digo:

l. PETITORIO:

1. Que, interpongo demanda de desalojo por conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA) N° …………, de fecha …………….., en contra de don……………………….............., con domicilio en ………………..………, a fin de que cumpla con restituirme el inmueble ubicado en…………….......................

II. FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. Por Contrato de Arrendamiento, conforme al Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA), firmado el………………., la recurrente hizo entrega del bien a los demandados, por el alquiler de……. mensuales a favor de la demandante.

2. El contrato ha llegado a su fin producto del cumplimiento del plazo estipulado en el mismo, conforme se puede ver del formulario adjunto al presente escrito.

3. Conforme al D.L. Nº 1177, el formulario, tiene mérito ejecutivo, por lo que, a través del presente proceso buscamos ver satisfecho nuestro derecho a la restitución del predio materia del presente proceso.

III. FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Fundamento mi petitorio en lo dispuesto en las siguientes normas legales:

- D.L. N° 1177: artículo 14 y siguientes.

IV. VÍA PROCEDIMENTAL:

El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del artículo 15 del D.L. N° 1177.

V. MEDIOS PROBATORIOS:

Ofrezco el mérito de los siguientes medios probatorios:

- Testimonio de la Compra Venta del Inmueble.

- Copia Certificada de la Partida Nº……….. de los Registros de la Propiedad Inmueble de Lima.

- El mérito del Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA).

VI. ANEXOS:

1-A Copia de D.N.I. de ………………………

1-B Copia Certificada del Testimonio de Compra Venta.

1-C Copia Certificada de Partida Registral Nº………….

1-D Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA).

1-E Tasas judiciales por ofrecimiento de pruebas y por cedulas de notificación.

POR TANTO:

Al Juzgado, solicito se sirva tener por interpuesta la presente demanda y darle el trámite que a su naturaleza corresponde, conforme a mi derecho y de acuerdo a ley, y en su momento declararla fundada.

Lima, abril de 2016.

FIRMA DEL DEMANDANTE

FIRMA DEL ABOGADO