Ante la posibilidad de que se realicen construcciones en terrenos colindantes con un condominio por parte de la empresa promotora, los miembros de la junta de propietarios de dicho condominio consultan si podrían construir un cerco perimétrico y cuáles serían los medios legales idóneos para ello.Asimismo, buscan excluir la eventualidad de incurrir en responsabilidades civiles o penales, como ocurriría si la empresa promotora demandara el resarcimiento o los denunciara por usurpación.Otro de los puntos objeto de la consulta consiste en determinar si la junta de propietarios goza de personería jurídica por hallarse inscrita en el Registro de Predios y si ello contribuye a limitar cualquier tipo de responsabilidad que se les pudiera imputar a los miembros.Es del caso señalar que una inquietud planteada por la junta de propietarios consiste en la posibilidad de adquirir las áreas mencionadas y de qué manera se efectuaría dicha adquisición.

SUMARIO

I. Objeto del informe. II. Base legal III. Aspecto físico legal del condominio. IV. Régimen legal del condominio. V. Naturaleza de la junta de propietarios. VI. Responsabilidad ilimitada de la junta de propietarios. VII. Factibilidad legal de construir un cerco perimétrico en la altura de la canchita de fulbito. VIII. Alternativas para que el condominio pueda adquirir parte del área reservada a favor de P y G S.A.C. IX. Necesidad de inscribir a la junta directiva de la junta de propietarios del condominio. X. Alternativas para limitar la responsabilidad de los propietarios.

I. OBJETO DEL INFORME

1. Mediante el presente cumplo con absolver la consulta efectuada respecto a la situación legal del terreno sobre el cual se ha edificado El Condominio Las Casitas del Barrio Alto (en adelante EL CONDOMINIO), esto es con la finalidad de determinar si ante la inminencia de nuevas construcciones sobre los terrenos colindantes al condominio es factible construir un cerco perimétrico con la finalidad de salvaguardar la propiedad de los residentes.

2. Para realizar el presente informe se nos ha alcanzado la Ficha N° 1542189 que continúa en la Partida Electrónica N° 43619377 del Registro de Predios de Lima y Copia del plano del Conjunto Residencial Las Casitas del Barrio Alto obtenido del título archivado N° 107328 de fecha 18 de mayo de 2004.

3. A efectos de determinar si es factible cercar EL CONDOMINIO sin afectar los derechos de terceros y evitar cualquier acción legal contra los propietarios de los departamentos y estacionamiento de aquel se requiere determinar los linderos de condominio así responsabilidad de los miembros de su junta de propietarios

4. Por último, se ha considerado adecuado informarles sobre las alternativas que se pueden adoptar para limitar la responsabilidad de la junta de propietarios.

II. BASE LEGAL

1. Código Civil.

2. Ley N° 27157.- Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

3. D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.- Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157.

4. Resolución N° N° 540-2003-SUNARP-SN.- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

5. Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN.

III. ASPECTO FÍSICO LEGAL DEL CONDOMINIO

El terreno sobre el cual se ha edificado EL CONDOMINIO está registrado en la Ficha N° 1542189 que continúa en la Partida Electrónica N° 43619377 del Registro de Predios de Lima. De la información registrada se advierte que el terreno tiene las siguientes características:

Ubicación : Calle Fermín Tangüis N° 436

Área

: 13,596.57 m2.

Linderos : Por el frente con la calle 8.

Por la derecha con el Lote 6B

Por la izquierda lote 2 de propiedad de P y G S.A.C.

Por el fondo con la Urbanización Comala

Zonas comunes : Zona común 2L (pistas de acceso a los estacionamientos numerados sucesivamente del 2 al 83 y 40A, dos escaleras y subestación eléctrica.

Zona común A : Vereda plazas y jardines exteriores a los edificios A, B, C y K.

Aires comunes : 1T

Área Ocupada por cada edificio:

Block A : 384.69 m2.

Block B : 391.46 m2.

Block C : 384.69 m2.

Block D : 384.65 m2.

Block F : 415.07 m2.

Block G : 368.78 m2.

Block H : 415.39 m2.

Block J : 385.61 m2.

Block K : 384.69 m2.

Total : 5,744.13 m2

Área ocupada por los Estacionamientos:

Est. 2 al 83 : 1,022.36 m2.

Área ocupada por las juntas de construcción:

Juntas : 1.84 m2.

Áreas ocupadas por las zonas comunes:

Zona A : 1,534.43 m2.

Zona 2L : 821.60 m2.

Aires 1T : 143.92 m2.

Total terreno ocupado:

Total : 7,039.18 m2.

Área reservada 2 por P y G S.A.C.

para futura construcción : 6,557.39 m2.

Cabe mencionar que en el asiento D 00001 consta inscrito un embargo sobre el área reservada 2 de propiedad de P y G S.A.C., hasta por el monto de US$ 20,000.00 a favor del señor Emilio Estigarribia Nunes y otro.

IV. RÉGIMEN LEGAL DEL CONDOMINIO

La Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, estableció dos regímenes a los que podían acogerse las unidades inmobiliarias que comprendan bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; b) Quintas; c) Casas en copropiedad; d) Centros y galerías comerciales o campos feriales; y, e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Los regímenes regulados por la Ley N° 27157 son: 1) el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; y, 2) el régimen de copropiedad e independización.

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, anteriormente denominado “propiedad horizontal”, supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Este régimen cuenta con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.

Por su parte el régimen de copropiedad e independización supone la existencia de inmuebles de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizados (que comprende el terreno de cada uno de ellos) y bienes de uso común, los cuales están sujetos al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.

Cualquiera de estos regímenes debe ser adoptado al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno. No obstante, el artículo 128 del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC y su Texto Único Ordenado fue aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, estableció que el régimen de copropiedad y de independización solo podía ser adoptado por las quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que los inmuebles de propiedad exclusiva sean de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.

Al momento de inscribir el reglamento interno de EL CONDOMINIO, el promotor (P y G S.A.C.) constituyó la junta de propietarios pero no señaló a qué régimen se acogía. Sin embargo, de la forma como está construido se advierte que se trata de edificación o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.

Por lo expuesto se puede concluir que el régimen adoptado por EL CONDOMINIO es el de propiedad exclusiva y propiedad común (antes denominado propiedad horizontal). En este régimen las decisiones sobre los bienes comunes se rigen por la Ley N° 27157, su reglamento así como el Reglamento Interno de la Edificación.

V. NATURALEZA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

La junta de propietarios de EL CONDOMINIO se encuentra inscrita en el asiento B 0011 de la partida electrónica N° 43619377 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, en los asientos B 0003, B0012, B0020, B0028, B0034, del referido documento registral está inscrito el reglamento interno, que regula las relaciones de los propietarios.

Cabe mencionar que no está inscrita ninguna junta directiva.

Ahora bien, la Ley N° 27157 y su reglamento establecen el régimen legal de las juntas de propietarios. Así, conforme al artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, concordante con el artículo 46 de la referida ley, la junta de propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble (Registro de Predios), en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Esta disposición generó que algunas personas estimen que su simple inscripción en ese registro le otorgaba personería jurídica o estatus de persona jurídica, lo que significaría que la junta de propietarios podría ser sujeto de derechos y de obligaciones de manera limitada. Sin embargo, ello es errado pues en ningún momento la ley estableció que con la inscripción en el registro de predios se le otorgaba personalidad jurídica a la junta de propietarios, elemento esencial para que se dé nacimiento a una persona jurídica.

Pero como la junta de propietarios no es más que una reunión de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una edificación (departamentos y estacionamientos), cuyo propósito de reunión es regular la convivencia social respecto al uso, mantenimiento de los servicios y bienes comunes, por lo que en su constitución carece de la voluntad de crear una persona colectiva de responsabilidad limitada a fin de limitar las obligaciones que nazcan de la actividad de los objetivos comunes.

En ese sentido, es claro que la inscripción en el Registro de Predios de la junta de propietarios no le otorga personalidad jurídica debido a que la ley no le otorgó tal calidad, elemento esencial para que nazca una persona jurídica. Es decir, las juntas de propietarios no constituyen una persona jurídica.

VI. RESPONSABILIDAD ILIMITADA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Como ya se mencionó en el numeral precedente las juntas de propietarios no califican como persona jurídica debido a que la ley no le ha otorgado personalidad jurídica a su inscripción en el Registro de Predios, razón por la que hemos manifestado que solo son una reunión de personas cuyos miembros tienen un derecho e interés común respecto a los bienes comunes.

La falta de personalidad jurídica de la junta de propietarios impide restringir la responsabilidad de sus miembros, estando estos obligados ilimitada y solidariamente frente a los terceros por las obligaciones asumidas por ella, así lo dispone el artículo 77 del Código Civil que regula la responsabilidad de los que contratan en nombre de un grupo de personas que no son personas jurídicas.

En ese sentido, los contratos celebrados por el presidente de la junta de propietarios o los acuerdos adoptados por esta, obligan a todos los propietarios ilimitadamente, por lo que ante cualquier incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales de la junta así como los daños generados a terceros, podrán ser exigidos a cualquier propietario pudiéndose afectar sus bienes particulares.

Es decir, la responsabilidad ilimitada que asume cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva (departamentos o estacionamientos) por las acciones que efectúa la junta, determina que esta actúe siempre conforme a ley y que no afecte los derechos de terceros.

VII. FACTIBILIDAD LEGAL DE CONSTRUIR UN CERCO PERIMÉTRICO EN LA ALTURA DE LA CANCHITA DE FULBITO

Teniendo en claro que la responsabilidad ante cualquier decisión de la junta de propietarios recae exclusivamente en sus miembros corresponde determinar si es factible que la junta de EL CONDOMINIO pueda acceder a construir un muro perimétrico.

Ahora bien, del plano del Conjunto Residencial Las Casitas del Barrio Alto obtenido del título archivado N° 107328 de fecha 18 de mayo de 2004, se advierte que el área reservada a favor de P y G S.A.C. para futuras construcciones se extiende desde los estacionamientos de los edificios F, G y H hasta gran parte del cerro posterior colindante con EL CONDOMINIO.

En tal sentido, cualquier acto posesorio sobre parte de la propiedad de P y G S.A.C., calificaría como un acto ilegal, por lo que esta tendría el derecho de repelerla inmediatamente.

Es decir, si se pretende construir un cerco perimétrico en el borde de la pista de la avenida La Colina que colinda con la canchita de fulbito, P y G S.A.C., tendría el derecho de demoler el cerco por cuanto ocuparía el terreno de su propiedad. Además, podría demandar a cualquier propietario una indemnización de daños y perjuicios o denunciarlo por el delito de usurpación.

VIII. ALTERNATIVAS PARA QUE EL CONDOMINIO PUEDA ADQUIRIR PARTE DEL ÁREA RESERVADA A FAVOR DE P Y G S.A.C.

A pesar de la ausencia de personería jurídica de la junta de propietarios, esta puede ser titular de derechos y obligaciones. En ese sentido es factible que adquieran y vendan bienes que tengan por finalidad mantener o aumentar los bienes y servicios comunes. Sin embargo, para que ello se efectúe se debe cumplir con lo establecido por la Ley N° 27157.

En principio debemos mencionar que la venta de bienes comunes por parte de la junta de propietarios está regulada en el artículo 43 de la Ley N° 27157 y en el artículo 135 de su Reglamento. Estas normas solo exigen que la junta de propietarios apruebe por una mayoría calificada (votos conformes de propietarios que representen por los menos los dos tercios de la totalidad de las participaciones de los bienes comunes) la venta de los bienes comunes.

En cambio, la compra de bienes comunes por parte de la junta de propietarios no está regulada en el Reglamento de la Ley N° 27157. Esta se regula en el numeral 5.13 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y por la Resolución N° 711-2006-SUNARP-TR-L, en las cuales se establece que para la inscripción de la compra de bienes comunes por parte de una junta de propietarios se debe aplicar por analogía artículo 43 de la Ley N° 27157 y el artículo 135 de su Reglamento de la Ley N° 27157.

1. Prescripción adquisitiva

Como es prácticamente imposible que P y G S.A.C., acceda a vender parte de las áreas reservadas a su favor, la junta de propietarios podría adquirir la propiedad por prescripción para lo cual deberá cumplir con los presupuestos establecidos en el artículo 950 del Código Civil, es decir, ejercer la posesión de las áreas reservadas como propietario de manera pacífica, continúa y pública por diez años.

Cabe mencionar que para contar con un medio de prueba de la posesión como propietario de tales zonas habría que darles el mantenimiento respectivo, es decir, preocuparse por su buen estado y conservación, por lo que si se trata de áreas verdes se podría plantar árboles o flores. No obstante, como en EL CONDOMINIO el primer edificio que se construyó fue el Block “A”, habiéndose finalizado la obra el 9 de julio de 2001, se podría concluir que a partir de esa fecha la junta de propietarios podría computar los diez años de posesión, siempre y cuando lo acredite con contratos de compraventa a los residentes o actas de entrega de los departamentos.

2. Cobro judicial de las cuotas de mantenimiento por las zonas reservadas a favor de P y G S.A.C.

Otra alternativa para que la junta de propietarios pueda adquirir las áreas reservadas a P y G S.A.C., es que se le exija el pago judicial de las cuotas de mantenimiento de los servicios y zonas comunes de EL CONDOMINIO.

En efecto, ante la falta de pago por parte de P y G S.A.C., se podría solicitar el embargo judicial sobre la zona reservada y por consiguiente la junta de propietarios se podría adjudicar, siempre por vía judicial, parte de las áreas reservadas.

Cabe mencionar que la prescripción adquisitiva y la exigibilidad de las cuotas de mantenimiento son excluyentes. Es decir el ejercicio de cualquier acción excluye a la otra, pues si se pretende la prescripción adquisitiva se estaría alegando que la junta de propietarios habría adquirido la propiedad por el transcurso del tiempo y estaría de más exigir el pago de las cuotas de mantenimiento a P y G S.A.C. De igual forma si se decide por la segunda opción no se podrá demandar la prescripción adquisitiva porque se estaría reconociendo la propiedad de P y G S.A.C.

IX. NECESIDAD DE INSCRIBIR A LA JUNTA DIRECTIVA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS DEL CONDOMINIO

Para poder ejercer las acciones mencionadas en el numeral precedente se requiere que la junta de propietarios decida autorizar al presidente electo el inicio del proceso judicial respectivo, pues de acuerdo al artículo 150 del Reglamento de la Ley N° 27157, el presidente de la junta para ejercer la representación procesal de ella solo requiere que se presente al proceso judicial la copia certificada del libro de actas en la que conste dicho nombramiento.

Por otra parte, se recomienda que a efectos de que la junta de propietarios pueda tener la representación total de los propietarios en defensa de sus intereses se requiere que se inscriba a la junta directiva en la Partida Electrónica N° 43619377 del Registro de Predios de Lima, esto permitirá que la junta obtenga un RUC, abra cuentas corrientes a su nombre y celebre contratos válidos con terceros.

En la actualidad existe una directiva no inscrita en el Registro de Predios de Lima, cuyo periodo aparentemente vence el 31 de diciembre de 2010. No obstante, según el reglamento interno inscrito no se ha establecido un periodo mínimo, razón por la cual la actual directiva podría continuar en funciones o se podría elegir otra.

Cabe mencionar que si se decidiera convocar a nuevas elecciones no será necesario inscribir a las directivas no inscritas. Ello de conformidad con el numeral 5.16. de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN.

Por último, a efectos de que se celebre válidamente una junta de propietarios que tenga como finalidad la elección de una nueva directiva se requiere que se cumpla con lo dispuesto en el capítulo IV del reglamento interno inscrito en los Registros Públicos.

X. ALTERNATIVAS PARA LIMITAR LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS

A efectos de limitar la responsabilidad de los miembros de la junta de propietarios, recomendamos que se constituya una persona jurídica (asociación o sociedad) para que esta contrate los servicios necesarios para el mantenimiento de los bienes y servicios comunes.

Esta persona jurídica se encargaría de administrar las cuotas ordinarias y extraordinarias que los miembros de la junta están obligados a entregar para cubrir los gastos que ocasionan el mantenimiento de los bienes y servicios comunes.

Finalmente, cabe mencionar que la persona jurídica a crearse sería titular de los derechos y obligaciones que pudiera adquirir, excluyendo a la junta de propietarios de cualquier responsabilidad.

(*) Asesor de Gaceta Consultores, especialista en temas registrales. Abogado por la Universidad de San Martín de Porres. Maestría de Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Especialización en Derecho Registral en la Pontificia Universidad Católica del Perú.