La legislación vigente considera a la multipropiedad como una nueva modalidad de copropiedad, en la cual se encuentra regulado el uso y disfrute mediante contrato y en donde se pacta una indivisión hasta por treinta años renovables. La autora discrepa de dicho criterio, pues en la multipropiedad el adquirente es titular exclusivo por un determinado periodo del año, siendo de carácter perpetuo. Esta figura permite a sus titulares acceder a un complejo turístico durante el descanso vacacional con una inversión menor y sin los gastos de conservación y mantenimiento por el tiempo que no se ocupe.

SUMARIO

Introduccción. I. Orígenes y elementos básicos de la multipropiedad. II. Naturaleza jurídica de la multipropiedad. III. Objeto y sujetos del derecho. IV. La multipropiedad en el Derecho comparado. V. La multipropiedad en el Perú.

INTRODUCCIÓN

Durante los años sesenta algunas empresas inmobiliarias dedicadas a la construcción de modernas edificaciones residenciales, observaron que la venta de inmuebles ubicados en complejos turísticos, no cubrían las expectativas de los compradores y tampoco procuraban las ganancias esperadas; fue entonces cuando optaron por crear un sistema mediante el cual se podía adquirir un inmueble, para usarlo y disfrutarlo durante un periodo concreto al año, a cambio de una inversión directamente proporcional al tiempo de uso efectivo.

Nos estamos refiriendo a la figura de la multipropiedad o time sharing (como lo conocen en el mundo anglosajón), que significa “tiempo compartido”, a través del cual, una pluralidad de sujetos pueden usar y disfrutar de un inmueble en forma alternada, previa programación y reserva, de un periodo anual. Derecho a perpetuidad, que puede ser trasmitido por acto ínter vivos o mortis causa.

Esta figura tiene mucho éxito en Estados Unidos y en Europa, acarreando por un lado, grandes beneficios para los promotores inversionistas, y por el otro, para el adquirente del sistema, quien tiene la posibilidad de acceder a un bien inmueble que antes solo estaba destinado para la clase social alta, y que ahora, es accesible a los segmentos de las clases alta-baja y media-alta.

Adquirir un inmueble para solo utilizarlo durante nuestro periodo vacacional y mantenerlo desocupado el resto del año, muestra una inversión que no es proporcional al uso y disfrute de la propiedad y sus respectivos bienes y servicios comunes, más aún si además de no disfrutarlo, nos ocasiona gastos de conservación y mantenimiento.

I. ORÍGENES Y ELEMENTOS BÁSICOS DE LA MULTIPROPIEDAD

Como una figura jurídica, la multipropiedad constituye una institución novedosa, sus antecedentes se encuentran relacionados con aquellos pueblos y culturas antiguas en que las tierras de cultivo eran distribuidas periódicamente entre sus pobladores al igual que el aprovechamiento del agua, animales e instrumentos de trabajo.

Perú: La propiedad colectiva en el Imperio incaico

En el Perú, esta forma de dividir un bien en relación con cuotas de tiempo para su aprovechamiento individual de manera periódica y por cada uno de los titulares, encuentra un antecedente similar pero con características propias en la institución del ayllu.

En Roma: El usufructo alternativo

La propiedad fue concebida a partir de los moldes de propiedad individual. La concepción de copropiedad era sobre la base de cuotas ideales, de las cuales los comuneros podían disponer libremente teniendo el dominio exclusivo de ellas.

En Germania: La propiedad dividida

Es el antecedente más cercano a la multipropiedad por la similitud que guarda con algunos de los elementos de esta.

1. Orígenes

Por el atractivo comercial y turístico, su aplicación original fue únicamente para inmuebles, alcanzando su mayor desarrollo cuando se puso al alcance de los segmentos menos pudientes, quienes podían disfrutar de un lugar adecuado para su descanso vacacional, evitando de esta manera el derroche económico en la compra de una vivienda que solo la utilizan por un corto tiempo y que la mantienen cerrada la mayor parte del año.

2. Concepto

Es aquel sistema por el cual una persona es titular de un derecho que le permite usar, disfrutar y disponer de un inmueble durante un tiempo determinado anualmente y que generalmente coincide con el periodo vacacional. Se configura con la presencia de otros titulares de derechos análogos como característica esencial del derecho de multipropiedad. Estos elementos singulares lo ubican en una situación intermedia entre la propiedad individual y la copropiedad.

3. Caracteres y elementos básicos

El sistema se caracteriza por la disposición anual de un lugar que reúna las condiciones necesarias para el descanso y recreación de niños, jóvenes y adultos en un tiempo limitado anualmente. Si este sistema cubre todas las expectativas para que una familia disfrute de este tipo de haciendas, entonces ¿por qué no adquirir un inmueble en el lugar que se prefiera, realizando una inversión directamente proporcional al tiempo de descanso anual del que se dispone en vez de hacerse de un predio que no lo va a utilizar el resto del año? Vayamos a analizar cada uno de estos elementos básicos:

3.1. Inversión directamente proporcional al tiempo correspondiente al descanso vacacional

Este es un aspecto fundamental que se propone en el sistema de multipropiedad; ya que no solo significa la posibilidad de acudir a un lugar turístico a disfrutar de un periodo específico al año, sino que establece una proporcionalidad entre los medios económicos de que se dispone y el tiempo de duración del descanso vacacional. No se mantiene un inmueble cerrado la mayor parte del tiempo con todos los gastos que acarrea su mantenimiento para disfrutarlo en un periodo muy corto. En el monto a pagar por un periodo determinado influyen circunstancias externas como: el lugar de ubicación del bien, la afluencia de la gente en determinadas épocas del año, así como el elemento climático al periodo del cual se es titular cuando se está en temporada.

3.2. Uso exclusivo del bien durante el respectivo periodo de ocupación

Otro elemento esencial que hace atractivo este sistema, es que el titular tenga la exclusividad durante el periodo de tiempo correspondiente, pudiendo usarlo y disfrutarlo.

3.3. Disfrute de diversos servicios necesarios y propios del sistema

Se debe destacar que la multipropiedad inmobiliaria se halla configurada por una serie de servicios que forman parte del sistema y que son indispensables para que este funcione perfectamente. Así tenemos, por ejemplo, los servicios de mucama y mantenimiento de la unidad, servicio de vigilancia; además de zonas comunes o de uso compartido como patios, gimnasio, saunas, piscinas, canchas de frontón, canchas de tenis, etc.

3.4. Perpetuidad del sistema de multipropiedad en el inmueble preafectado y perpetuidad del derecho

Empezaremos el desarrollo de este punto refiriéndonos a la aludida preafectación del inmueble.

De lo que se trata es que el inmueble sujeto a este sistema sea previamente afectado y que así conste en el Registro de Propiedad Inmueble, como un bien sobre el cual únicamente pueden recaer derechos de multipropiedad. La preafectación tiene una serie de consecuencias jurídicas importantes como la protección a terceros en el sentido de que al comprar dentro del sistema de multipropiedad su tiempo de ocupación se halla delimitado a un lapso determinado del año.

Pero, lo que más nos interesa resaltar en este punto, es que en la multipropiedad, la preafectación significa que a partir de ese momento el inmueble entra a un sistema especial, cuya esencia es la perpetuidad de este. Esto no ocurre en la copropiedad donde su esencia está determinada por su transitoriedad y bastaría la decisión de uno solo de los copropietarios de solicitar la partición para que el inmueble se divida.

La perpetuidad consiste en que el titular puede indefinidamente usar, disfrutar, vale decir, ejercer las facultades que su derecho le otorga, en el tiempo que le corresponde.

3.5. Posibilidad de transmitir el periodo de ocupación en el inmueble preafectado al sistema, mortis causa e ínter vivos

La multipropiedad plantea la posibilidad que quien sea titular de ese derecho tenga la facultad de transmitir el dominio del bien, al igual que este, también podría gravarlo, disponer del uso o el disfrute, existiendo en este caso un plazo de duración para que tales atributos regresen a su propietario.

El multipropietario, entonces, tiene la facultad de transmitir su derecho ínter vivos, sea por medio de un contrato de compraventa, una donación o mortis causa, lo cual significa que al morir el titular, el inmueble entrará a la masa hereditaria como un bien más, pudiendo usarlos si son más de uno o venderlo y repartirse el dinero producto de la venta. Toda transacción siempre deberá estar referida al módulo temporal que delimita al objeto. El espacio y el tiempo forman una unidad indelegable e inalterable.

3.6. Posibilidad de intercambiar el periodo de ocupación respectivo por otro distinto complejo turístico, interno o internacional

El intercambio vacacional consiste en la formación de consorcios de multipropiedad a nivel de cada país, adheridos a un sistema reciproco de características similares que incluye la división temporal. Mediante la multipropiedad se permite al titular, la posibilidad de disfrutar del periodo vacacional en otros lugares, a través de las denominadas “bolsas de intercambio”, con lo cual acceden a otros complejos turísticos del país de origen o de otros países, sin necesidad de invertir en adquirir otro derecho de multipropiedad en lugar distinto.

Desde el punto de vista legal, se trataría de un comodato, por el cual dos titulares de diferentes inmuebles, se prestan mutuamente estos para ser devueltos recíprocamente una vez vencido el plazo que da derecho a sus respectivos inmuebles.

El intercambio será factible entre complejos que presten servicios similares, los cuales conformarán las denominadas cadenas o bolsa de intercambio nacional o internacional.

II. NATURALEZA JURÍDICA DE LA MULTIPROPIEDAD

1. Como derecho personal

Llamada también multipropiedad societaria. El patrimonio social es el complejo inmobiliario turístico donde cada socio tiene el derecho al uso y disfrute del bien durante un periodo anual; obligándose el socio al pago de una cuota de mantenimiento de las unidades inmobiliarias y la manutención de las áreas y servicios comunes.

Desventajas

- El multipropietario no puede disponer de su propiedad sin autorización de la sociedad, su derecho no es perpetuo ya que estará sujeto al plazo de duración de la sociedad existiendo siempre inseguridad económica ante eventual quiebra.

- Las sociedades tienen por objeto obtener utilidades, en cambio, la multipropiedad no busca beneficios económicos, sino más bien el derecho de goce o disfrute sobre los inmuebles de la sociedad en un tiempo predeterminado. Otros autores opinan que el lucro no debe interpretarse literalmente sino que también puede traslucirse en bienes de goce.

- La disponibilidad de la utilización o uso de los bienes que conforman el patrimonio de la sociedad es el beneficio personal de cada socio para su goce exclusivo. Sin embargo, la multipropiedad accionariada se basa fundamentalmente en que la sociedad otorga el goce individual de su patrimonio a favor de sus socios.

- Respecto a la vida de la sociedad, esta se liquida vendiendo todos los inmuebles y entregando a cada socio la parte proporcional a su participación económica.

En síntesis, los socios solo mantienen una relación obligacional y personal más no real, la objeción sobre esta relación se puede dejar de lado si se visualiza la multipropiedad como un derecho personal dentro del marco de una sociedad atípica no lucrativa o si se prefiere, como persona jurídica típica sin fines de lucro, como son: las asociaciones, mutuales o cooperativas, no obstante sus limitaciones.

2. Como derecho real

No es un derecho real propiamente dicho ya que para ello se tendría que modificar la estructura de los númerus clausus, agregando a la multipropiedad como un nuevo derecho real dentro del ámbito del derecho de propiedad, por no ser contraria al orden público y a las buenas costumbres.

Por sus especiales características no podría ubicarse en ninguna de las modalidades conocidas del dominio, sino, como un nuevo derecho real sobre cosa propia. Por este aspecto es necesaria la dación de una Ley para incluir a la multipropiedad dentro de los númerus clausus.

III. OBJETO Y SUJETOS DEL DERECHO

1. Objeto del derecho

El derecho a todo se halla circunscrito a un periodo predeterminado. Si los multipropietarios no invierten mas no es porque carezcan de recursos económicos, sino porque simple y llanamente no requieren de más tiempo, por consiguiente, el hecho de disfrutar el bien una vez al año no es visto por los titulares como una limitación a su derecho ya que el mismo se extiende proporcionalmente a su inversión.

El objeto es el inmueble delimitado espacial y temporalmente, en consecuencia, es lógico que los linderos de dicho objeto estén constituidos por el área del espacio más la altura y por el término inicial y formal del tiempo que corresponde a ese espacio.

La naturaleza del objeto no es cíclica porque el tiempo transcurre indefinidamente y no regresa jamás; la dimensión espacial es permanente y la dimensión temporal es periódica por naturaleza. La multipropiedad no es una finca circulante o rotativa, la propiedad sobre el objeto del derecho con sus respectivos linderos espaciales y temporales es ejercida por el titular del derecho y puede ser trasmitida a sus descendientes mortis causa.

El objeto del derecho sobre el bien inmueble incluye los elementos accesorios como los bienes muebles, servicios de limpieza, mantenimiento, así como el derecho de co-propiedad sobre las áreas comunes, accesorias al derecho de multipropiedad que se tiene sobre el inmueble.

2. Sujetos del derecho

2.1. Los titulares

Como su nombre lo indica, la multipropiedad necesariamente presenta varios titulares, quienes tienen la facultad de ejercer su derecho de uso y disfrute de forma libre e independiente sobre su respectivo objeto. La pluralidad incide fundamentalmente en la formación del sistema y permite su funcionamiento, constituyéndose además en el elemento principal para la configuración del derecho espacial y temporal como característica única de su género.

2.2. El promotor

Por lo general es una empresa que se dedica a la construcción de complejos inmobiliarios divididos e independizados en unidades inmobiliarias de espacio y tiempo. Es el encargado de llevar a cabo la preafectación del inmueble en los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble, indicando su introducción al sistema de la multipropiedad.

2.3. El administrador

Es el encargado de hacer cumplir el reglamento de la multipropiedad por cada uno de sus titulares, puede ser el promotor, cualquiera de los multipropietarios o una empresa hotelera. Por sus propias características, este último es el más usado, básicamente por la experiencia en la administración de grandes complejos turísticos.

3. Obligaciones inherentes a cada multipropietario

3.1. Uso diligente del bien. Se refiere al cuidado natural sin más deterioro que el producido por el simple uso ordinario. El inmueble no puede ser usado para fines que atentan contra la moral y las buenas costumbres, ni podrá ser modificada su estructura. En cuanto a las mejoras solo podrá practicar las necesarias.

3.2. No modificar el destino del bien. Su uso es turístico y vacacional; no hay inconveniente en que el multipropietario haga lo que crea conveniente con su inmueble delimitado espacial y temporalmente. Puede hacer lo que quiera siempre que al momento de dejarlo esté en las mismas condiciones en que recibió el inmueble.

3.3. Aporte dinerario destinado al mantenimiento del bien y al pago de los servicios accesorios

Es efectuado anualmente por cada multipropietario para que el inmueble esté apto para su uso y con el fin de contar con todos los servicios necesarios para un buen descanso vacacional; además sirve para el mantenimiento de áreas comunes sobre los cuales recae un derecho de copropiedad.

3.4. Hacer abandono del inmueble una vez culminado el respectivo módulo temporal. El multipropietario hace abandono del inmueble y no del objeto de su derecho porque este existirá periódicamente. El titular no restituye el inmueble a nadie, su obligación no es devolverle a alguien el inmueble, sino simplemente de no introducirse en un bien que no le pertenece.

4. Adquisición del derecho de multipropiedad

El derecho se adquiere mediante un contrato de adhesión generalmente a propuesta de grandes empresas comercializadoras que venden los bienes inmuebles en masa proponiendo las condiciones y formas de adquisición. Una segunda forma de adquirir este derecho lo constituye la trasmisión hereditaria. Los nuevos titulares deberán respetar el reglamento y todas las condiciones aceptadas por el causante al suscribir el contrato de adhesión.

5. Reglamento de la multipropiedad

Es necesaria su suscripción al adquirir el derecho y estará conformado por el rol de divisiones temporales del inmueble, especificando los módulos correspondientes y su extensión temporal, las áreas comunes, las obligaciones y derechos de los multipropietarios, las sanciones a aplicar en caso de incumplimientos, y demás aspectos de acuerdo a los intereses o características de cada unidad inmobiliaria.

IV. LA MULTIPROPIEDAD EN EL DERECHO COMPARADO

Habiendo encontrado diversos sistemas jurídicos que regulan la presente figura, se hace imperioso analizarla, compararla y extraer un análisis objetivo que nos permita tener una regulación apropiada a nuestra realidad nacional, pero, con el cuidado de no quedar fuera del mercado internacional, puesto que los empresarios e inversionistas del sistema lo que buscan son leyes abiertas y uniformes que les permita incentivar la actividad comercial, de tal forma, que tanto usuarios como inversionistas se sientan confortados y con la mayor seguridad jurídica.

El hecho de no tener una regulación específica de la multipropiedad no significa que el fenómeno multipropietario no exista en dichos países, los cuales adoptan diversas modalidades que van desde la configuración de dicha institución como un derecho real, hasta su regulación como un derecho personal, bajo las formas societarias; inclusive es equiparada con otras figuras jurídicas ya reguladas en los respectivos ordenamientos jurídicos internos, y por último, se adquieren estos derechos mediante la celebración de contratos atípicos.

1. Países que han regulado la multipropiedad

1.1. Estados Unidos

La flexibilidad y elasticidad del sistema del Common Law ha permitido consagrarla como un derecho, que puede tener naturaleza variable, según las conveniencias o intereses de los promotores o adquirentes de un derecho de multipropiedad. Brinda al consumidor la posibilidad de optar por la que más le convenga, lo cual confirma la elasticidad del sistema frente al sistema Civil Law.

La Uniform Real State Time-Share Act, es una norma federal que contiene reglas generales y permite que cada Estado pueda incorporarla dentro de su orden jurídico y adecuarla a sus necesidades. Esta norma, tiene tres modos de visualizar a la multipropiedad:

1.1.1. La Tenancy in common o Time Sharing Ownership; por la cual un grupo de personas adquieren un inmueble en condominio, estableciendo turnos mediante un acuerdo y renunciando al derecho de pedir la partición, estos sujetos quedan en la típica posición de copropietarios.

1.1.2. La Interval Ownership; por la cual los adquirentes, son titulares de un derecho directo de propiedad sobre el inmueble, el mismo que está circunscrito a periodos anuales y por un plazo determinado, 50 o 60 años por ejemplo. Una vez transcurrido dicho término, el titular de ese derecho de carácter temporal se convierte en comunero y la comunidad de propietarios podrá elegir entre continuar en la misma situación jurídica, renovar la fórmula de carácter temporal, o vender el inmueble para repartirse los beneficios de la venta.

Según el Dr. Munar Bernat, una parte de la doctrina considera que no es más que un arrendamiento a título de propietario o cuando el titular de un derecho real otorga a otro sujeto el derecho de poseer el bien por un período de tiempo fijado, que se constituye sobre un inmueble que pertenece al promotor; y en el caso de la multipropiedad, lo que se hace es constituir diversos arrendamientos de este tipo, con carácter sucesivo y periódico sobre el mismo inmueble. Para otros sí debe incluirse entre las propuestas de time share el carácter propietario, al entender que el adquirente es titular de un derecho de propiedad absoluta en comunidad, sujeto a los otros periodos.

1.1.3. Equity Interest o Derecho de Equidad; contempla la posibilidad de configurar la multipropiedad como derecho personal, a través del conocido sistema basado en la formación de una sociedad que otorga a sus socios un derecho de goce a un periodo anual.

La gran difusión del fenómeno multipropietario en Estados Unidos, ha motivado la reforma de normas generales relacionadas a la nueva figura, como por ejemplo: se han dado modificaciones a las leyes sobre condominio, compraventa de inmuebles o parcelaciones del suelo, normas sobre licencias sobre inmuebles y leyes sobre inversión, entre otras, centrando la atención de los legisladores en la protección del adquiriente. Entre las normas que resaltan tenemos:

El derecho del adquiriente de poder desistirse de la operación en un plazo que va desde los tres días de California y Nebraska hasta los 15 de Connecticut, Maine y Tenessee; aunque generalmente el plazo que se otorga es de cinco días.

- La obligación de presentación de una propuesta pública de las ofertas de las promotoras, para evitar los errores y fraudes respecto al costo total de la operación, posibilidad de reventa, etc.

- La regulación de la publicidad, con la intención de evitar los engaños y las técnicas que impiden la libre elección.

- Las garantías y fianzas exigibles a los adquirentes y el destino que se les debe dar hasta la fecha de consumación del contrato.

- La regulación estricta de la concesión de licencias para la venta de tales derechos y los requisitos que deben cumplir los vendedores.

- La problemática de los órganos de gestión y participación en los órganos de gobierno de los adquirentes.

- Normativas de carácter fiscal.

1.2. México

Al igual que en los demás países hispanoamericanos, no existe una regulación unitaria sobre la multipropiedad, sin embargo, existen normas federales y estatales que en forma parcial regulan esta institución.

El Código Civil para el Estado de Quintana, concibió a la multipropiedad, como un derecho de habitación. Existe un compartidor que debe ceder el uso de un inmueble al compartidario, siendo el primero el propietario del inmueble turístico y el segundo simplemente el titular de un derecho personal que deberá pagar al compartidor una suma dineraria como contraprestación a la adquisición del derecho y además el importe correspondiente a los gastos de mantenimiento proporcionales al periodo de tiempo que le corresponda. Es un contrato de duración temporal por cinco años, renovables.

Podríamos ubicar la presente legislación dentro de los denominados contratos de cesión de uso, resultando ser la combinación de dos figuras como son la locación de cosas y el hospedaje.

La Ley Federal de Turismo de México, considera a la multipropiedad como un servicio turístico federal, no como un negocio civil inmobiliario y, quienes presten este servicio se deben someter a las restricciones normales referidas a servicios de esta índole y además deberán inscribirse como tales en el Registro Nacional de Turismo

1.3. Portugal

Es el primer país de la Unión Europea y uno de los precursores en todo el mundo de la regulación legislativa de la multipropiedad.

A través del Decreto Ley 355-81, regula a la multipropiedad como un derecho real de habitación periódica. En la práctica equivale a un régimen de propiedad dividida pero ya no por pisos sino por espacios temporales o cuotas de tiempo. Este nuevo derecho real de habitación periódica, tiene las siguientes características: perpetuidad del derecho, transmisión mortis causa e ínter vivos, posibilidad de intercambio vacacional, uso y goce exclusivo por un lapso anual y, la incorporación del derecho en un certificado inmobiliario, el que permitirá la enajenación de aquel con el simple endoso de este.

Mediante otro decreto ley de 1983, se establece que los periodos deberán ser semanales, que podrá fijarse un límite de duración al derecho de habitación no inferior a veinte años, en el correspondiente título constitutivo. Para efectos de facilitar la enajenación del derecho y/o gravarlo se ha creado el certificado inmobiliario, con la naturaleza de un título valor.

1.4. Francia

Es en este país, donde se originó el sistema de multipropiedad, al aplicarse a un complejo turístico ubicado en los alpes franceses, donde colocaron por primera vez eslóganes como: “No alquile una habitación, compre el hotel, le sale más barato”, siendo la empresa Societé des Grand Trazayx de Marseille, quien por primera vez registró la palabra “multipropriété”.

La modalidad societaria genera dos consecuencias importantísimas: la sociedad es la propietaria del inmueble o complejo turístico y que el derecho de los socios no es un derecho real, sino personal y mobiliario.

Siendo la sociedad la propietaria, el socio posee únicamente un derecho personal de crédito, que se trasluce en la estancia en el inmueble social durante un lapso anual, en el cual todas las cargas y gastos las asume cada socio, en proporción a sus aportes al capital social. Su ley base, la constituye la Ley 86-18 del 6 de enero de 1986, la cual la regula bajo el régimen de las sociedades.

1.5. Grecia

En materia de multipropiedad, se da la Ley Nº 1652 del 14 de octubre de 1986, caracterizando al Timesharing como un contrato de arrendamiento que otorga unos derechos de carácter meramente personal, no es continuo a lo largo de todo el periodo de vigencia de dicho contrato, sino que va referido únicamente a un número de días de cada año de duración de este.

Establece la obligatoriedad de elevar a escritura pública el multiarriendo y su posterior inscripción en el registro correspondiente. Solo puede recaer sobre aquellos bienes inmuebles que tengan la calificación de alojamiento turístico, debidamente concedidas por el Organismo Griego de Turismo, quien deberá tener conocimiento de todos los contratos que realice el arrendador; supletoriamente se aplican las normas generales sobre arrendamiento del Código Civil griego.

1.6. La Unión Europea

La Comisión de la Unión Europea, preocupada por la necesidad de protección de los adquirentes de este sistema, y por la importancia de una normativa uniforme en todos los Estados miembros, elabora un documento de trabajo con relación a la problemática que surge con el time sharing.

En dicho documento, elaborado el 26 de mayo de 1986, manifiesta la existencia de unos 300 complejos, con una inversión aproximada de dos billones de libras esterlinas; la utilización por parte de los promotores de técnicas de ventas agresivas con prácticas fraudulentas y deshonestas; y la falta de medios de protección al adquirente multipropietario.

La propuesta de Resolución fue aprobada por unanimidad, siendo los aspectos más destacables los siguientes:

1. Acoge favorablemente el desarrollo del fenómeno, como forma de inversión inmobiliaria, no solo para los turistas con pocos recursos, sino para todo el sector turístico en general.

2. Las legislaciones diversas de los Estados miembros, suponen un obstáculo para su expansión, al disuadir a los posibles adquirentes al hallarse en inferioridad de condiciones, ante un ordenamiento jurídico desconocido.

3. La acción comunitaria, en ese ámbito permitiría, defender y salvaguardar los intereses de los turistas y ayudaría a la expansión del turismo entre todos los ciudadanos de los Estados miembros.

4. Sugiere como pautas, para una futura directiva armonizadora de las legislaciones nacionales en materia de multipropiedad, las siguientes materias:

a) Cláusulas generales de los contratos, con especial referencia a las abusivas.

b) Organización de la multipropiedad.

c) Regulación de las sociedades promotoras y administradoras.

d) La publicidad engañosa o fraudulenta.

e) La existencia de un periodo de reflexión para rescindir el contrato en favor del adquirente.

1.7. España

Se da la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Conciben al sistema como un derecho por el que el consumidor puede utilizar un alojamiento amueblado en un inmueble turístico durante un periodo determinado al año y recibir, durante este tiempo, los servicios necesarios para su adecuado disfrute. El empresario puede haberlo configurado como un arrendamiento de temporada o como un derecho real de uso.

El término usado es menos comprometido, en el sentido de ser una expresión más genérica y más descriptiva, y, en segundo lugar, porque se ajusta perfectamente a la regulación que de este se hace. La conciben como un nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo, sin embargo, la configuración del derecho como una variante del arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de la Ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica.

1.8. Venezuela

En Latinoamérica, Venezuela es el primer país que se ha preocupado por sancionar una ley y un reglamento del sistema de multipropiedad, se regula y fomenta la multipropiedad y el sistema de tiempo compartido, mediante una ley, publicada en la Gaceta Oficial N° 5022 Extraordinario del 18 de diciembre del año 1995.

La ley define a la multipropiedad como el derecho indiviso, por el cual se adquiere la propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial vacacional o recreacional de carácter turístico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentran así como sobre las instalaciones y servicios conexos y áreas comunes del desarrollo inmobiliario, con sujeción a un calendario en cuanto al derecho de uso y disfrute exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el propio contrato y documento de condominio.

2. Países que proyectan su regulación

2.1. Argentina

En agosto de 1984 se lleva a cabo en Buenos Aires el Primer Seminario Internacional del Tiempo Compartido, en el cual se concluye su carácter de inversión rentable. Ese mismo año se crea la Cámara Nacional de Tiempo Compartido como organismo que intenta promover y atender a esta nueva figura.

En 1985, se celebra en Buenos Aires, la Primera Jornada Latinoamericana de Tiempo Compartido y se produce el Primer Encuentro Jurídico Notarial, donde se define al Tiempo Compartido como “el derecho de propiedad que otorga a su titular el disfrute de bienes durante un periodo de tiempo predeterminado, que se constituye mediante contrato oneroso, que impone al adquirente el pago de un precio cierto en dinero directamente proporcional a la medida del disfrute que se le otorga”. Se establece la necesidad de regularla bajo los principios de los derechos reales.

2.1.1. Proyecto Natale

Lo ubica como un derecho real perteneciente a una pluralidad de personas que recae sobre un objeto común e indiviso, en virtud del cual a cada uno de los titulares le corresponde en forma exclusiva y alternada, el uso y goce de ese bien, durante un periodo de tiempo cierto y anual previamente determinado.

2.1.2. Proyecto Terrile y Allegrone

Este proyecto, en comparación con el anterior, contiene una regulación más pormenorizada y mucho más completa; su articulado viene dividido en ocho capítulos. Se ha previsto en argentina una próxima Ley de Turismo por Tiempo Compartido, el proyecto, está en etapas definitorias, y traerá reglas de juego más claras y transparentes a esta actividad y, por consiguiente, un ámbito mucho más propicio para su desarrollo.

El objetivo principal de la ley es regular el sistema de tiempo compartido en términos de garantizar inversiones y otorgar respaldo a los usuarios en un marco de seguridad jurídica, según César Mochón, presidente de la Cámara Argentina de Tiempo Compartido.

2.2. Italia

La práctica multipropietaria italiana la refleja como un supuesto de copropiedad, en la que se justifica la indivisión perpetua a través de la idea de inservibilidad de la cosa para el uso a que están destinadas.

Un intento de legislar la multipropiedad, es el Proyecto presentado en 1987 por el profesor Natalino Irti, el cual considera que es un derecho por el cual se tiene el goce pleno y exclusivo, por un tiempo determinado al año, de un bien inmueble o mueble registrado; el periodo de tiempo no puede ser inferior a siete días. El proyecto deja abierta la posibilidad de constituir la multipropiedad como derecho real o como derecho personal, mediante la multipropiedad accionaria.

2.3. Uruguay

Existe un proyecto de Ley de la cámara uruguaya de tiempo compartido, que establece la posibilidad de transmitir el dominio de los bienes, a distintas personas, pero por fracciones de tiempo separadas, pudiendo ellas concurrir a compartir el derecho de gozarlas. Se aclara que cada uno ejercerá su derecho independientemente sobre la fracción temporal objeto de su título.

3. Países carentes de regulación

3.1. Reino Unido.- Time sharing que significa tiempo compartido. Esta figura se ha movido en el campo de fórmulas arrendaticias, licencias societarias o de clubes, siendo esta última la más enraizada.

3.2. Bélgica.- Configuran a la multipropiedad como una comunidad no sujeta a la acción de división, ofreciendo a los adquirentes un derecho de copropiedad sobre un apartamento con derecho al disfrute exclusivo de este, cada año, durante un concreto periodo de tiempo.

3.3. Alemania.- Se ha tratado de asimilarla bajo las formas societarias, donde cada acción da derecho a usar y disfrutar del bien inmueble durante un periodo al año; asimismo, inspirada en la legislación portuguesa se ha incluido a la multipropiedad como un supuesto de habitación periódica, siendo la fórmula más aceptada en dicho país.

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V. LA MULTIPROPIEDAD EN EL PERÚ

1. Decreto Supremo Nº 032-82-ITI del 23 de julio de 1982

Se crea una nueva modalidad de establecimiento turístico denominado “tiempo compartido”, el cual se ubica dentro de lo que son los establecimientos de hospedaje. En su artículo segundo refiere a los Establecimientos Turísticos de Tiempo Compartido como: “(...) aquellos que ceden a los usuarios el derecho de uso indefinido de las unidades inmobiliarias de dichos establecimientos, pudiendo ejercerse dicho derecho por periodos de tiempo determinados dentro de cada año calendario”, acá se trata de la cesión del derecho de uso en forma indefinida por parte de los promotores del establecimiento respecto de los tiempos compartidores.

En el artículo tercero. “(...) estarán dedicado única y exclusivamente para dar alojamiento con fines turísticos, establece un vínculo fundamental de destino”.

En el artículo cuarto, se regula la protección al consumidor, al obligar a los promotores a contar con las garantías debidas.

El Reglamento de Establecimientos de Hospedaje, conceptúa al Establecimiento Turístico de Tiempo Compartido como un supuesto de Hospedaje.

2. Decreto Legislativo Nº 706 del 5 de noviembre de 1991

En el Perú se ha regulado la multipropiedad mediante este decreto, denominándola tiempo compartido. A través de esta norma se pretende fomentar la inversión turística, contribuyendo decididamente al turismo vacacional interno y receptivo, a la generación de empleo y a la captación de divisas. Establece la necesidad de regular legislativamente la modalidad de “tiempo compartido” a fin de poder competir en igualdad de condiciones con los demás países del orbe en materia de turismo.

Se concibe a la multipropiedad como el bien inmueble destinado al use y goce vacacional, a través de la creación de una nueva modalidad de copropiedad en la cual ya se encuentra regulado el uso y disfrute, mediante un contrato. En dicho contrato se pacta una indivisión hasta por treinta años renovables.

Este decreto dispone la aplicación de las disposiciones del CC 84 relativas a la copropiedad con excepción de los artículos 983 al 991, 992 inciso 1 y 993 y demás disposiciones que se opongan al presente decreto.

Finalmente, considero que la multipropiedad se halla lejos de ser una forma de copropiedad, debido a que en la copropiedad los titulares son propietarios de todo el inmueble todo el tiempo, en la multipropiedad el adquirente es titular exclusivo sobre el inmueble delimitado a un periodo anual; siendo la diferencia más resaltante, que la multipropiedad es un derecho perpetuo, mientras que la copropiedad es de naturaleza temporal, pudiendo cualquier copropietario pedir la partición del bien en cualquier momento, trayendo como consecuencia la inestabilidad del sistema, si se le pretende aplicar al fenómeno multipropietario.

Por las razones expuestas, considero que es necesaria una regulación que permita desarrollar esta figura jurídica teniendo en cuenta su trascendencia económica y social ya que ofrece beneficios tanto para los inversionistas como para el público consumidor.

(*) Doctora en Derecho y Ciencia Política Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Docente de Pregrado y Posgrado en la Universidad de San Martín de Porres, Universidad Nacional Federico Villarreal, Universidad José Carlos Mariátegui, Universidad San Luis Gonzaga de Ica, Universidad Hermilio Valdizán de Huánuco, Universidad Privada de Tacna y Universidad Nacional de Piura.