La reciente Ley N° 30313, en esencia, constituye una respuesta a las constantes denuncias de fraudes en el tráfico inmobiliario y en su afán de minimizar los efectos negativos a los legítimos propietarios, introduce novedades puntuales como la oposición al procedimiento de inscripción registral, redefine los principios registrales de legitimación y buena fe, así como delimita la función notarial en función de la ubicación del bien materia de transferencia. En este informe se desarrollará cada una de estas modificaciones.

MARCO NORMATIVO

• Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo Nº 1049, Ley N° 30313 (26/03/2015): pássim.

INTRODUCCIÓN

El mercado inmobiliario es aún un sector muy importante en nuestra realidad jurídica por su trascendencia social, ya que a través de él muchos peruanos adquieren su vivienda. En los últimos años hemos vivido el llamado boom inmobiliario que se caracteriza por una gran demanda de bienes inmuebles, escenario que ha convertido a los Registros Públicos en un actor fundamental para dotar de seguridad jurídica a las transferencias que se realizan a diario.

Es en este contexto que “el adquirente tiene la confianza en que los asientos que se publicitan de los inmuebles tengan la exactitud con la realidad extrarregistral, confianza sustentada a su vez en un conjunto de principios que coadyuvan al cumplimiento de los fines que tiene el sistema registral, como dar seguridad jurídica al tráfico de bienes”1. En tal sentido, recientemente se ha publicado la Ley Nº 303132 (en adelante, la Ley) por la cual se modifican los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y los artículos 4 y 55, así como también la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo Nº 1049, Ley del Notariado.

Lo que busca la norma es tratar de resolver el problema de la falsificación de documentos y suplantación de identidad para lo cual plantea un mecanismo de solución a nivel administrativo (en sede registral), sin que ello involucre un pronunciamiento de fondo; dejando clara y expresamente establecido que la publicidad registral se extiende a los títulos archivados.

Asimismo, con la modificación del artículo 4 de la Ley del Notariado por hoy la actuación notarial que versa sobre actos de disposición o gravámenes intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial es nula de pleno derecho.

Justamente en este informe abordaremos los aspectos más importantes del impacto que genera la entrada en vigencia de la presente Ley.

I. ASPECTOS GENERALES

1. Principio de legitimación

El principio de legitimación establece como regla que el contenido de las inscripciones se presume exacto y válido; es decir, encierra una presunción relativa de exactitud del contenido del asiento registral, por lo que le faculta al titular registral conforme a lo señalado en el asiento, mientras no sea rectificado o se declare judicialmente su invalidez.

En tal sentido, el titular registral gozará de aquella legitimidad para actuar en el tráfico jurídico, y no podrá ser privado de su derecho sin su consentimiento por estar inscrito.

Los efectos que genera este principio son los siguientes: presunción de exactitud de asientos registrales y legitimación del titular registral.

Respecto a la presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación, debemos precisar que es iuris tantum, y puede ser levantada por prueba en contrario. Siendo esto así, se produce una inversión de la carga de la prueba de quien desea cuestionar el contenido del asiento registral, ya que los referidos asientos pueden ser rectificados por el Registro o invalidados por los tribunales jurisdiccionales.

En cuanto a la legitimación del titular registral, esta “se funda en la propia publicidad de la inscripción –que todos pueden conocer, y nadie ha impugnado– del sistema de ordenación del registro (...); también en la exigencia de titulación pública, del control de la legalidad de los títulos que acuden al registro por un funcionario especialmente calificado, y de la organización del tracto sucesivo”3.

2. Principio de fe pública registral

El principio de fe pública registral es un principio fundamental del sistema registral, ya que permite la protección del tercero de buena fe, quien confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después de ello se anule, rescinda o resuelva el título de su transferente.

Por su parte, Díez-Picazo y Gullón, señalan que “la eficacia de la inscripción tiene su máximo exponente en el principio de la fe pública registral. Su formulación puede hacerse de una manera muy simple: el Registro protege a toda aquella persona que confía en los datos que publica relativos al dominio o derechos reales. Con una fórmula más amplia, diríamos que protege a quien confía en los derechos que publica (pues ya sabemos que al Registro tienen acceso, por excepción, derechos personales)”4.

Nuestro ordenamiento jurídico ha recogido este principio para que en el mercado inmobiliario se protejan decisivamente las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en la publicidad que brinda el registro.

Para ser tercero registral y quedar protegido por el registro se debe cumplir con los requisitos siguientes:

i) Adquisición de buena fe. Por este requisito se exige la buena fe en el aspecto negativo, el cual viene a ser el desconocimiento de la existencia de una inexactitud registral, es decir, desconocer o ignorar de la existencia de inexactitudes registrales que se dan en la discrepancia de la realidad registral con la extrarregistral.

ii) Adquisición válida a título oneroso.

iii) Se adquiera el derecho de persona de quien aparece inscrito en el Registro con facultades para otorgar el derecho adquirido. Por este requisito se busca que la adquisición realizada por el tercero sea llevada a cabo por una persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo.

iv) Que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho del transferente no se desprenda del Registro. Por este requisito se busca que la discordancia entre el Registro y la realidad civil no conste en los registros las causas por las que es, o pueda ser, ineficaz el derecho del que se dispone.

v) Inscripción de su título de adquisición. Por este requisito se protege al adquirente que inscribe su derecho en el Registro, ya que ha reunido todos los requisitos que se exige para su inscripción. De esta manera nace el tercero de buena fe registral protegido por el Registro, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante.

2.1. Posturas asumidas por el Tribunal Registral y la Corte Suprema respecto de la publicidad registral si recae solo en los asientos registrales o también a los títulos archivados

Fue muy discutido por la Corte Suprema y el Tribunal Registral llegar a criterios unívocos, ya que los referidos tribunales interpretan de manera distinta los alcances de la publicidad registral. Por ejemplo, el Tribunal Registral señala que la publicidad registral solo recae hasta el contenido de los asientos de las partidas registrales, pues el artículo 2012 del Código Civil señala lo siguiente: “(...) toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Así como también hacen referencia solo a las inscripciones, los artículos 2013 y 2015 del Código Civil (el resaltado es nuestro).

Por otro lado, la Corte Suprema, en vasta jurisprudencia, ha señalado que la publicidad registral se extiende hasta el título archivado, toda vez que la parte final del artículo 2014 del Código Civil señala lo siguiente: “el tercero (...) mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos” (el resaltado es nuestro). Dicho artículo debe ser interpretado en correspondencia del artículo 1085 y 1276 del Reglamento General de Registros Públicos.

Esa afirmación de que consten en los registros públicos, no solo se refiere a la publicidad vertida en los asientos de inscripción de las partidas registrales, sino también a todo documento de publicidad que brinda registros públicos; es decir, también se refiere a la expedición de títulos archivados certificados, todo ello en correspondencia con la exposición de motivos del Código Civil respecto del artículo mencionado.

II. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Y DE FE PÚBLICA REGISTRAL TRAS LA MODIFICACIÓN REALIZADA POR LA LEY Nº 30313

1. Principio de legitimación

En nuestra legislación, el principio de legitimación está recogido en el artículo 2013 del Código Civil, el cual ha sido recientemente modificado por la Ley de la siguiente forma:

“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes” (el resaltado es nuestro).

Al respecto, con la modificación del artículo 2013 trae consigo de forma expresa que la declaración de invalidez de un asiento registral no solo se realiza en vía judicial, sino que actualmente se puede realizar vía arbitral mediante un laudo firme.

Sin embargo, lo más importante de la modificación del referido artículo es que la Ley al tratar de resolver el problema de la falsificación de documentos y suplantación de identidad, plantea un mecanismo de solución a nivel administrativo (en sede registral), sin que ello involucre un pronunciamiento de fondo por parte de la instancia registral.

Es decir, la cancelación de asientos registrales por falsificación de documentos y/o suplantación de identidad en un procedimiento, que será iniciada por todo tercero interesado que tendrá que apersonarse al notario, cónsul, juez, arbitro, o funcionario público donde supuestamente fue suplantado y/o falsificado los documentos, ya que dicha norma solo permite el apersonamiento de tales sujetos cualificados, quien a su vez deberán realizar una declaración indicando que se ha suplantado al compareciente o a su otorgante o a sus representantes en un instrumento público protocolar o que no ha realizado dicho instrumento público. Estos deben dar mérito a la inscripción registral.

Y para finalizar, respecto del alcance de este artículo, es preciso señalar que la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables. Es decir, que la inscripción de un acto no convalida, ni sanea, ya que el referido acto por el cual adquirió el derecho está viciado de nulidad o anulabilidad.

Por otro lado, para su mejor comprensión de los puntos antes mencionados podemos señalar mediante un ejemplo, el modus operandi de cómo se opera en el tráfico ilegal de bienes inmuebles:

Tenemos por un lado, a Carlos, un propietario registral de un inmueble con un área de 1,000 m2, y del otro a Pedro, un sujeto inescrupuloso, que para realizar una adquisición fraudulenta a su favor, usualmente recurre a dos acciones:

a) Falsifica una escritura pública de transferencia en donde Carlos transfiere mediante contrato de compraventa, o permuta, o transacción, etc., a favor de su persona el inmueble; y/o, b) Suplanta la identidad de Carlos ante un verdadero notario, con lo cual (la verdadera) escritura pública de transferencia da fe de un acto en donde Carlos transfiere voluntariamente el bien a favor de su persona.

La Ley comentada señala que la inscripción del supuesto derecho que adquiere Pedro, por cualquiera de las acciones que este realice, no podrá convalidar la nulidad o en su caso la anulabilidad del cual está viciado el acto. Ya que la Ley comentada le faculta a Carlos acudir al notario para que este solicite al registrador la respectiva cancelación del asiento registral por falsificación de documentos y/o suplantación de identidad. (Ver cuadro Nº 1).

3. Principio de fe pública registral

En nuestra legislación, el principio de fe pública registral está prescrito en el artículo 2014 del Código Civil, el cual ha sido recientemente modificado por la Ley de la siguiente forma:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos regístrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” (el resaltado es nuestro).

Según las líneas anteriores, el legislador ha dejado claro y expresamente establecido que la publicidad registral se extiende a los títulos archivados, del cual podemos concluir que ha sido una respuesta a la interpretación sostenida por un sector de la doctrina y la jurisprudencia emitida por los órganos jurisdiccionales. En tanto que antes bastaba con la revisión de los asientos registrales para que el tercero adquirente se encuentre protegido por la fe pública registral.

En tal sentido, se realiza una aclaración respecto de la expresión: “que la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho del transferente no se desprenda del Registro”; de esta manera, el tercero registral tendrá que realizar una lectura de los asientos registrales y los títulos archivados que los sustentan.

Esto implica que el tercero tendrá buena fe cuando la causa que origina la nulidad, rescisión o anulación del derecho de su transferente no se desprenda del asiento registral y/o títulos archivados que lo sustentan. En tal sentido, todo tercero registral debe realizar el estudio de los títulos archivados de los asientos registrales, ya que su inobservancia puede generar la destrucción de la buena fe del adquirente, por ende no se le considerará un tercero de buena fe registral.

En tal sentido, debemos señalar que por buena fe se refiere al “desconocimiento de una inexactitud registral”. “(...), se trata de un desconocimiento de situaciones de trascendencia real inmobiliaria, únicas que dan lugar a una inexactitud registral”7.

Por otro lado, para la mejor comprensión de los puntos antes mencionados presentamos un nuevo ejemplo:

Carlos figura en el Registro como propietario de un terreno con un área de 5,000 m2, y Pedro, comprador del bien, sabe que le pertenece a Carlos dicho inmueble porque así lo señala el asiento registral (pero sucede que uno de los títulos archivos del bien señala que el inmueble es de dominio público generando una inexactitud (una discordancia con la realidad).

Si Pedro adquiere de Carlos el referido bien no está protegida su adquisición porque aquel no tiene buena fe. Y si bien la buena fe se presume siempre, salvo prueba en contrario. Esa prueba debe versar en que Pedro conocía la inexactitud del Registro. Por lo tanto, Pedro no sería un tercero de fe pública registral, ya que no hizo una adecuada lectura de los títulos archivados.

Y para finalizar, la Ley deja abierta la posibilidad que una persona que adquiera un derecho en función de un título falsificado podría quedar protegida por la fe pública registral. Toda vez que el artículo 5 de la Ley señala que “la información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil”. (Ver cuadro Nº 2).

III. El ARTÍCULO 5, Y LA QUINTA Y SEXTA DE LAS DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS TRANSITORIAS Y FINALES DE LA LEY DEL NOTARIADO

1. Ámbito territorial de la función notarial

La Ley modifica el artículo 4 de la Ley del Notariado dejando en claro que la actuación notarial que versa sobre actos de disposición o gravámenes ínter vivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial es nula de pleno derecho.

En tal sentido, actualmente con la entrada de la vigencia de la Ley, ya no se puede realizar actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen de bienes inmuebles ante cualquier notaría del Perú, ya que necesariamente debe ser un notario del lugar en cuya ubicación se encuentre el bien. Anteriormente la norma abrogada sí permitía que las personas puedan elevar escrituras públicas ante cualquier notario. (Ver cuadro Nº 3).

2. Procedencia de la anotación preventiva en la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias de la Ley del Notariado

La quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y finales de la Ley del Notariado introducen una nueva clase de anotación preventiva. Dichas disposiciones señalan que procede la anotación preventiva ante existencia de partes notariales o escrituras públicas falsificadas o en los que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes.

Ante esta situación, el afectado podrá solicitar al notario para que este solicite al registrador de la anotación preventiva.

Sobre la quinta disposición final se señala que la anotación podrá inscribirse en el caso que las inscripciones se sustenten en instrumentos notariales protocolares o extraprotocolares presumiblemente falsificados. Además, agrega que el notario deberá presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de la norma abrogada que señalaba tres días.

Respecto a la sexta disposición final, se indica que en el caso de inscripciones sustentados en instrumentos públicos protocolares en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos representantes, el notario debe presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, a diferencia de la norma abrogada que señalaba solo tres días.

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1 RIMASCCA HUARANCCA, Ángel. “La agonía del principio de tracto sucesivo en el registro de personas jurídicas y naturales”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 255, Gaceta Jurídica, Lima, febrero, 2015, p. 68.

2 Ley Nº 30313 - Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación publicado el 26 de marzo de 2015 en el diario oficial El Peruano.

3 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2010, p. 525.

4 DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, p. 333.

5 Reglamento General de Registros Públicos Artículo 108.- El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han servido para las inscripciones, las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tacha (…)”.

6 Reglamento General de Registros Públicos Artículo 127.- Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registrales correspondientes:

a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción; (…).

7 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo II, 2ª edición, Civitas, Madrid, 2005, p. 320.