La Ley N° 30313, publicada en el diario El Peruano con fecha 26 de marzo del presente año, es una respuesta del Congreso de la República frente a un flagelo que durante los últimos años está golpeando con mayor intensidad a la sociedad peruana: los fraudes o estafas inmobiliarias que tiene su origen en una suplantación de identidad o en la falsificación de documentos. La intención es buena, pero deja varias dudas respecto a su correcta aplicación.

La norma entiende que el problema planteado debe solucionarse con las siguientes medidas:

1. Modificación del artículo 2013 del Código Civil

Se permite que la invalidez del asiento registral pueda ser declarada, no solamente por el órgano judicial, sino también por el arbitral, mediante laudo firme. Esta disposición se enmarca dentro de nuestro ordenamiento constitucional.

Se admite también la cancelación del asiento registral en vía administrativa especial, lo cual no es una novedad legislativa, pues esta se venía dando a través de diversas normas de carácter registral y jurisprudencia del Tribunal Registral que así lo establecían. En el presente caso de la ley, estamos ante nuevos casos que afectan al principio de legitimación registral ante supuestos de cancelación del asiento registral ya se trate de falsificación de documentos o suplantación de identidades.

2. Modificación del procedimiento registral permitiéndose el recurso de oposición

La naturaleza jurídica del procedimiento registral que siempre fue no contencioso en nuestra legislación se torna contencioso al permitirse el recurso de oposición aunque sea de manera excepcional.

3. Creación de dos nuevos supuestos de cancelación del asiento registral

La técnica legislativa empleada para establecer el procedimiento a seguirse a fin de conseguir la cancelación del asiento registral es confusa, por ejemplo, se dice que solo se permite el apersonamiento del notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro en el artículo 3 como regla general y en el inciso 3.5, se establece que la persona afectada pone la denuncia en conocimiento del Registrador o del Tribunal Registral para que, de ser el caso, se realice la tacha por falsedad documentaria y la tacha solo puede darse dentro del procedimiento de inscripción registral y otros supuestos más que deberán ser aclarados en el reglamento de la Ley.

4. Dotar de mayor seguridad jurídica al título inscribible tratándose de laudos arbitrales

Exigir una mayor seguridad al título inscribible para el caso de laudos arbitrales, es un acierto de la norma, ya que en la actualidad no existe un registro de árbitros y al regularse su formalidad para el ingreso al registro, como una excepción al Principio de Titulación Auténtica y gozar, además, de una calificación atenuada en la normativa registral, ha generado problemas.

5. Precisiones al artículo 2014 del Código Civil

El nuevo texto del artículo 2014 en la Ley N° 30313 no es una novedad, lo que ha hecho es recoger la intención del legislador del año 1984 y la forma cómo los magistrados de la Corte Suprema de Justicia han precisado que la publicidad registral no se limita al asiento registral, sino se entiende al título archivado, ya que el título recoge la voluntad de las partes contratantes y el asiento registral no puede ser desligado del título que le sirvió de sustento.

Es importante considerar que el artículo 2014, es un artículo de excepción dentro de nuestro ordenamiento jurídico, que en virtud de una apariencia jurídica legal para facilitar el tráfico jurídico inmobiliario favorece al tercero registral cuanto hay una anomalía en el título de adquisición del transmitente, y en consecuencia, el tercero registral para ampararse en la fe pública registral, debe cumplir con todos los requisitos que la norma exige.

6. Modificación de la competencia del notario en los actos de disposición y gravamen

Antes de la modificación, la competencia notarial para realizar actos de disposición y gravamen estaba determinada por el lugar de comparecencia de las partes contratantes, es decir, era competente el notario del lugar donde se encontraban o comparecían las partes; así por ejemplo; si el comprador y vendedor decidían celebrar la compraventa ante el notario de Lima, de un inmueble ubicado en el Cusco, el acto era perfectamente legal, ya que el Decreto Legislativo del Notariado, lo permitía.

Lamentablemente este criterio ya ha sido utilizado para realizar suplantaciones o falsificaciones y como solución la norma ha planteado cambiar el criterio de la competencia del notario por uno nuevo: el notario del lugar de ubica La norma en principio parece razonable, sin embargo, creemos que no soluciona el problema y, de otro lado, obliga a los titulares del predio a desplazarse hasta el lugar donde se ubica el bien que desean vender o gravar, caso que se complica en los supuestos de ser personas mayores de edad o estar impedidos de viajar por razones de salud o falta de recursos económicos para hacerlo.

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* Profesora ordinaria de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú.