Con la publicación del Decreto Legislativo N° 1177 (El Peruano, 18/07/2015), se ha establecido en el país un novedoso régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, dentro del marco de la política estatal de reducción cuantitativa y cualitativa de inmuebles destinados a tal fin, todo esto por medio del respectivo contrato de arrendamiento y sus tipos especiales, a saber: arrendamiento con opción de compra y arrendamiento financiero, de similar propósito y de cuya regulación nos ocupamos brevemente en las líneas siguientes.

Conforme a calificada doctrina, el leasing o arrendamiento financiero constituye una figura contractual sumamente útil para el desarrollo económico al permitir que medianas y pequeñas empresas accedan a bienes de capital; y facilitar en el campo del consumo el alquiler de bienes familiares y, en grandes emprendimientos empresariales, el uso de inmuebles o bienes muebles con un abaratamiento de los costos iniciales, disminuyendo los riesgos del negocio1. A estas posibilidades se añade la adquisición de espacios habitacionales que permitirán el acceso al techo propio de vastos sectores poblacionales que, de esta forma, dejarán de considerarlo un sueño imposible de alcanzar.

Hacen parte del contrato cualquier particular (en calidad de arrendatario) y una empresa del sistema financiero autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (art. 12.2), la cual, además de actuar como parte arrendadora, ostenta la propiedad del inmueble; estableciéndose en favor de la primera una opción de compra del bien arrendado, siempre que se hayan cumplido las obligaciones pactadas, el pago de las cuotas periódicas y conceptos complementarios señalados en el artículo 7.1, más los intereses, comisiones y gastos, y el precio de compra estipulado.

La celebración del contrato se facilita por medio de la utilización del Formulario Único de Arrendamiento Financiero de inmueble destinado a vivienda - FUAL, que contiene, entre otros aspectos, los términos y condiciones esenciales del contrato, los derechos y obligaciones de las partes, las causales de desalojo que resultan aplicables, así como la información requerida para el control fiscal. Dicho formulario necesariamente debe registrarse electrónicamente en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), e inscribirse, con carácter obligatorio, en el Registro de Predios de la Sunarp (art. 12.3), el cual caduca al mes del vencimiento del contrato. Tratándose de su prórroga, esta podrá inscribirse a solicitud de cualquiera de las partes.

Se entiende que el arrendatario recibe de la entidad financiera un inmueble apto para usarlo como vivienda. Sin embargo, ¿qué sucede si se presenta una discordancia entre lo que espera de aquel y lo que efectivamente recibe? La norma indica de forma escueta que la entidad financiera no asume responsabilidad por la idoneidad y características del bien, por lo que deberá entenderse que tal deber se traslada a la empresa inmobiliaria constructora; de modo que el arrendatario siempre tendrá la posibilidad de reclamar cuando advierta que el inmueble no reúne las condiciones que esperaba para el fin que motivó el contrato. Tratándose de contratos celebrados con empresas del sector financiero, y al ser este un ámbito que registra el mayor número de reclamos por parte de los consumidores, será necesario que el Reglamento especifique las obligaciones que asumen tales instituciones, de modo que los derechos de los que se convertirán en poco tiempo en arrendatarios sean debidamente protegidos, así como sus responsabilidades, cuando sean vulnerados; si entendemos que en tales acuerdos están comprendidos no solo su dinero sino también sus aspiraciones como las de su familia.

En materia de daños, se resuelve correctamente que estos son imputables al arrendatario (art. 12.8, 1ra. parte), en una solución lógica pues corresponde a esta parte contractual el uso de la vivienda.

Si la celebración del contrato resulta más expeditiva, aun cuando se trata de un vínculo complejo, la recuperación del bien mantiene tal tesitura a partir del establecimiento del Proceso Único de Ejecución de Desalojo y las causales de las que da cuenta el artículo 14.2 contra el arrendatario o contra quien se encuentre ocupándolo y tramitado de acuerdo a las fases previstas en el artículo siguiente. De esta manera, sea que nos encontremos frente al vencimiento del plazo contractual, la resolución del vínculo por mutuo acuerdo, el incumplimiento de pago de la renta o cuota periódica de los conceptos complementarios, o se destine el inmueble a fin distinto al de vivienda, el arrendador financiero podrá recuperar rápidamente (atendiendo a los plazos procesales que se contemplan) el bien materia del contrato; sin perjuicio de la responsabilidad penal que pudiera corresponderles, cuando medie la apropiación de los bienes integrantes del inmueble.

En síntesis, estas son algunas de las cuestiones más resaltantes que surgen de la lectura del Decreto Legislativo N° 1177 que por razones de espacio no podemos ahora profundizar, pero sobre las cuales volveremos en otra oportunidad.

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*Abogado, profesor universitario y árbitro. Magíster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú y doctor en Derecho y CC.PP. en la Universidad Nacional de Trujillo. Director de SABA - Centro de Arbitraje.

1LORENZETTI, Ricardo Luis. Derecho Contractual. Nuevas formas contractuales. Palestra Editores, Lima, 2001, p. 167.