Pese a las nobles intenciones del legislador de frenar las suplantaciones y falsificaciones en sede notarial y registral materializadas en la Ley N° 30313, a criterio de la autora esta norma es una medida apresurada, pues debilita la inscripción al desproteger al tercero que contrata bajo fe del registro, y al titular con derecho inscrito relativizando los principios de buena fe y legitimación, y generando el encarecimiento de los costos del estudio de títulos. Finalmente, evalúa la evolución normativa del control notarial para evitar suplantaciones en su sede.

MARCO NORMATIVO

• Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la Quinta y Sexta Disposiciones Complementarias Transitorias y Finales del Decreto Legislativo 1049, Ley Nº 30313 (26/03/2015): pássim.

INTRODUCCIÓN

El 26 de marzo del presente año se publicó en el diario oficial El Peruano la Ley N° 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación. La mencionada norma tiene su origen en 6 proyectos de ley presentados al Congreso de la República, a los que luego se incluyó un proyecto adicional antes de su publicación.

Algunos notarios manifestaron cierta disconformidad con la Ley Nº 30313, al considerar que no se siguieron los pasos correspondientes para promulgarla, convirtiéndola en una norma apresurada que se dio no realmente para solucionar los problemas del fraude inmobiliario, sino para contribuir a poner en riesgo la seguridad jurídica de los Registros Públicos, encarecer los costos de transacción hasta el punto de que la inclusión social fue dejada de lado. Así, cuestionaron particularmente la modificación a la competencia territorial del notario para las actuaciones notariales con respecto a bienes inmuebles.

Tal ha sido el sin sabor que dejó la Ley N° 30313 para los notarios, que desde el 27 de marzo de 2015 (primer día de su puesta en vigencia) se hizo sentir la opinión notarial, y dicho gremio empezó a trabajar para que antes de su reglamentación se subsanen los inconvenientes generados a través de una modificación parcial o total.

El objeto de la Ley N° 30313 es establecer las disposiciones vinculadas a la oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite, la cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de los documentos presentados a los registros administrados por la Sunarp, así como modificar algunas de las disposiciones del Código Civil y el Decreto Legislativo N° 1049 para prevenir y anular las acciones fraudulentas que afectan la seguridad jurídica.

Para los legisladores, la Ley N° 30313 es considerada como la norma que hará frente al fraude inmobiliario, pues instauró dos procedimientos de tipo administrativo en el fuero registral que trajo como consecuencia la modificación del principio de legitimación y la aplicación nueva al principio de buena fe pública registral, que ahora incluye la revisión de títulos archivados, que modifica la connotación del tercero registral.

Sin perjuicio de lo anterior, y continuando bajo ese mismo esquema de hacer frente al fraude inmobiliario, la Ley N° 30313 también ha modificado la competencia notarial para las actuaciones del notario con respecto a bienes inmuebles y la identificación de los otorgantes.

De allí que surgen ciertas interrogantes: ¿La aplicación de la Ley N° 30313 le hace frente al fraude inmobiliario? ¿Con la Ley N° 30313 se ha reforzado o recobrado la seguridad jurídica en los Registros Públicos y en las actuaciones del notario con respecto a instrumentos protocolares y extraprotocolares?

Son interrogantes que trataremos de resolver a lo largo del desarrollo del presente artículo.

I. MODIFICACIONES EN EL ÁMBITO REGISTRAL

Según el artículo 2 de la Ley N° 30313, el procedimiento de inscripción registral de un título es especial y de naturaleza no contenciosa, con las excepciones previstas en la presente Ley.

Únicamente, cabe admitir el apersonamiento de autoridades o funcionarios al procedimiento de inscripción en trámite para plantear su oposición por suplantación de identidad o falsificación de documentos, conforme lo establece el artículo 3 de la misma Ley.

La persona que presenta una solicitud de oposición sin arreglo a lo previsto en la presente Ley no forma parte del procedimiento, debiendo el registrador rechazar de plano dicha oposición, en decisión irrecurrible en sede administrativa.

Según la única disposición complementaria final de la Ley N° 30313, el Poder Ejecutivo reglamentará dicha norma en un plazo no mayor de 90 días calendario contados a partir de su entrada en vigencia, es decir, contados desde el 27 de marzo de 2015, al no haber vacatio legis.

Así como, en la única disposición complementaria transitoria, se indica que la adecuación del Reglamento General de los Registros Públicos se dará en un plazo de 60 días calendario a partir de la entrada en vigencia de la Ley N° 30313.

Según Martín Mejorada, al comentar la Ley N° 30313, nos indica que tiene cuatro aspectos saltantes, de los cuales, dos se encuentran en el campo del Derecho Registral:

1. Se han creado dos procedimientos en el ámbito registral para impedir que se inscriban actos fraudulentos y para cancelarlos si ya se inscribieron, que se regulan en el modificado artículo 2013 del Código Civil.

Solo los identificados pueden solicitar el inicio de dicho procedimiento ante los Registros Públicos, no pueden ser los particulares que pudieran estar perjudicados por estos trámites, ya que ellos tendrán que acudir ante el notario para que, estos acudan a los registros públicos.

2. Modificación del artículo 2014 del Código Civil, Principio de Buena Fe Pública Registral. El estudio para determinar la buena fe se reducía al estudio de los asientos registrales, pero una vez puesta en vigencia la ley bajo comentario, ahora es necesario que se revisen los títulos archivados que precedieron a la adquisición que ahora se pretende inscribir en el Registro Público, porque afectaría la buena fe del tercero.

Esto encarece el servicio legal de estudio de títulos archivados, para verificar la validez de dicho título, de acuerdo a la especialidad del abogado.

II. MODIFICACIONES EN EL ÁMBITO NOTARIAL

Con el fin de complementar lo esbozado por Martín Mejorada, al comentar la Ley N° 30313, existen otros dos aspectos resaltantes en el ámbito del Derecho Notarial, y son los siguientes:

1. Modificación de la competencia notarial, para formalizar escrituras públicas de actos de disposición y de gravámenes para los inmuebles. La actuación del notario se limita a su provincia.

Así se tendrá un mayor control de los notarios; pero no está bien, porque las operaciones de provincia, ante los notarios, lo hacían en otra provincia por las oficinas de los usuarios o sus domicilios reales.

2. Facultad otorgada a los notarios para falsificación o suplantación.

Los notarios pueden pedir la anotación preventiva en la partida registral del bien donde se encuentra inscrito este acto fraudulento, indicando que existe sospecha del acto fraudulento.

La novedad es que se puede realizar en la partida inscrita aun si en esta apareciera un tercero que adquirió el inmueble. Es decir, lo que va a ocurrir, es que el tercero que no tenga responsabilidad o compromiso del fraude, se van a ver perjudicados con esta anotación que manchará el historial de la partida, por el plazo de un año, dando tiempo a la interposición de la demanda en la vía judicial.

III. LA NUEVA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Este principio no tenía antecedentes legales en los Códigos Civiles de 1852 y 1936, sino hasta el Reglamento General de Registros Públicos aprobado por la Corte Suprema del 29 de mayo de 1968.

En el Derecho Comparado, el antecedente lo encontrábamos en el Sistema Español (arts. 41 de la Ley Hipotecaria de 1909 y los arts. 1, 38 y 97 de la Ley Hipotecaria de 1946); y en el Sistema Alemán en los artículos 891 del BGB de 1900 y el artículo 7 de la Ley Prusiana de 1872.

Desde la dación del Código Civil de 1984 hasta el 26 de marzo del 2015, el Principio de Legitimación regulado en el artículo 2013 del mismo cuerpo legal preceptuaba:

“El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.

De la lectura del párrafo anterior, se puede extraer que dicho principio se definía como una presunción general de certeza o exactitud (integridad) del Registro, con su correlativo en una de las garantías de la Sunarp denominada intangibilidad, regulada en la Ley N° 26366 artículo 3. Cuyas características eran: es una presunción iuris tantum, alcance amplio de la presunción legitimadora y no supone convalidación.

A partir del 27 de marzo de 2015, el artículo 2013 del Código Civil regula el Principio de Legitimación de la siguiente manera:

“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”.

Como podemos advertir, y a diferencia del artículo anterior, la posibilidad de dejar sin efecto ahora el contenido del asiento registral es por:

a) Rectificación por las instancias registrales (inexactitud registral1: errores materiales, de concepto, y de oficio).

b) El órgano jurisdiccional declare su invalidez.

c) El fuero arbitral mediante resolución o laudo firme declare la invalidez2.

d) En sede administrativa por suplantación de identidad o falsedad documentaria (oposición a la inscripción en trámite o cancelación del asiento registral).

Este último ítem, será desarrollado en numerales posteriores.

IV. LA NUEVA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Desde la dación del Código Civil de 1984 hasta el 26 de marzo del 2015, el Principio de Buena Fe Pública Registral regulado en el artículo 2014 del mismo cuerpo legal preceptuaba:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

A partir del 27 de marzo de 2015, el artículo 2014 del Código Civil que regula el Principio de buena fe pública registral nos indica:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

La fe pública registral, sirve para generar confianza y seguridad en los adquirentes para que de una sola fuente de información que es el registro público tome la decisión de celebrar contratos u otros actos jurídicos.

Los registros públicos están contemplados por dos componentes:

• Los asientos registrales: breve información. Comúnmente conocido como el resumen.

•Los títulos archivados que dan lugar a esos asientos registrales. Documentos más complejos, que son estudiados por los registradores públicos.

Haciendo la comparación del artículo 2014 del Código Civil de 1984, podemos rescatar:

• Se ha agregado la palabra “cancele” (porque ahora existen dos procedimientos de índole administrativo, y esto hace referencia expresa a la cancelación del asiento registral).

• Se ha modificado y agregado: “el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales (antes: en los registros públicos), y los títulos archivados que lo sustentan. Por consiguiente ahora, para adquirir la categoría o constituirse como tercero registral, los requisitos son:

• Que se adquiera el derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir, que el titular registral con derecho inscrito en el registro de propiedad inmueble, por ejemplo, sea el vendedor del inmueble.

• Que la adquisición sea a título oneroso. Debe haber una contraprestación dineraria, por lo tanto no es posible aplicar a los casos de anticipo de legítima, donación, entre otros.

• Que el adquirente inscriba su derecho; es decir, que el comprador del inmueble, inscriba su derecho de propiedad en los registros públicos.

• Que exista buena fe en el adquirente, la misma que, además de presumirse, ahora no solo se extiende a lo que se visualiza del asiento registral del titular con derecho inscrito en el registro público, y vendedor del inmueble. Ya que ahora se ha extendido a los títulos archivados.

Este principio regulado en el artículo 2014 del Código Civil –que incluye la figura del tercero registral–, con la modificación dada por la Ley N° 30313 ha cambiado la condición de dicho tercero, y la modificación responde a la preocupación de que terceros no se beneficien por actos fraudulentos que son nulos.

El afán en el Congreso fue la solución al fraude inmobiliario, pero según la opinión de Martín Mejorada, es una solución parcial, porque estos dos puntos no son los únicos problemas, sino hay otros como por ejemplo: la falsa utilización de los poderes (hacer uso de una representación no otorgada). La norma podrá ayudar, pero no lo eliminará porque no se pone un control verdadero y franqueable: “el ingreso al registro público”. Sugiere, por lo tanto, trabajar en una fórmula que impide el ingreso de títulos de este tipo a los registros públicos, lo que el autor, lo llama: contraseña registral3.

Agrega que la norma, bajo comentario, comete varios excesos por la preocupación por el fraude inmobiliario, ya que se sustentan en los temas mediáticos y la demanda del público. El haber cambiado la fe pública registral encarece la actividad legal y los procesos previos a las adquisiciones.

Un ejemplo claro es que la investigación o estudio de títulos se prolonga en el tiempo hacia atrás, sucesivamente, la pregunta es ¿hasta cuándo o de qué tiempo se habla? Pueden ser 10 años, si pensamos en la nulidad, cuyo plazo de prescripción es de 10 años; pero que sucedería con la reivindicación, en donde, no hay plazo.

La investigación o estudios de títulos, para los que manejan estos temas, no se agota con el registro público. Ya que debe incluirse también la verificación de la posesión de quien le va a vender el bien inmueble.

Si bien es cierto, que siempre hemos sido de la opinión que para comprar –por ejemplo un departamento–, no solo debe uno contentarse con haber revisado el CRI4 (certificado registral inmobiliario), o revisado la titularidad del vendedor del inmueble, los gravámenes o cargas, si ha cumplido con los pagos del impuesto predial hasta el año que se efectúa la transferencia de propiedad, sino revisar por lo menos el último antecedente registral para ver si provino la titularidad del vendedor de un acto traslativo de dominio oneroso o gratuito. Es decir, que el estudio no se agota con revisar solo la titularidad del vendedor cuyo derecho debe estar inscrito en el registro público respectivo sino que debía revisarse el título archivado que sustenta su titularidad.

Sin embargo, ahora la buena fe del tercero incluye la revisión de los títulos archivados (hasta allí todo conforme según nuestra modesta opinión); pero faltó precisar hasta que tiempo hacia atrás se tiene que revisar los títulos archivados, y al no haber regulación normativa de límite de tiempo, significa entonces, que la revisión o estudio de títulos archivados para adquirir un bien inmueble debe abarcar, incluso, hasta la inmatriculación de dicho bien.

Dicha situación implica a todas luces el encarecimiento del estudio de títulos por parte de los abogados; sino que además debemos buscar que quienes realicen el estudio de títulos, sean profesionales que conozcan y dominen el tema (conocimientos en Derecho Real, Obligaciones, Contratos, Derecho Registral, Notarial y Tributario incluso).

Si hablamos de encarecimiento de costos en las transacciones, entonces ¿se estaría poniendo a un lado la inclusión social? Lamentablemente, la respuesta es afirmativa; porque los estudios de abogados especializados en la materia, deben de cobrar de acuerdo a sus servicios como especialistas y profesionales que son, y primordialmente, porque las tasas registrales no han minorado sus cobros.

Sin embargo, vale recordar el dicho: “Más vale prevenir que lamentar”, así como lo que siempre escuchamos en los cursos de análisis económico del derecho: “el costo y el beneficio”; y así concluir que debemos sacrificarnos económicamente para conseguir mayor seguridad jurídica y certidumbre en las transacciones cuyo fin debe ser la inscripción en el registro respectivo.

V. LA OPOSICIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL EN TRÁMITE

Este procedimiento viene regulado en el artículo 3 de la Ley Nº 30313 del 26 de marzo de 2015, el cual nos indica cuáles son los pasos a seguir y bajo qué circunstancias se podrá formular oposición.

Así tenemos:

• ¿Quiénes pueden formular la oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite?

El artículo 3 inciso 3.1 de la Ley N° 30313, regula que solo se admite el apersonamiento del notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro al procedimiento de inscripción registral en trámite.

• ¿En qué casos las personas autorizadas por Ley, pueden formular oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite?

Solo en dos casos, según el artículo 3 inciso 3.1 de la Ley N° 30313, que son: i) Suplantación de identidad, o ii) Falsificación de documentos.

• ¿Qué documentos sustentarán la formulación de oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite?

- Declaración notarial o del cónsul cuando realice función notarial, indicando que se ha suplantado al compareciente o en un instrumento público protocolar o extraprotocolar (debe dar mérito a la inscripción registral).

- Declaración notarial o del cónsul cuando realice función notarial, indicando que el instrumento público protocolar o extraprotocolar que aparentemente proviene de su respectivo despacho no ha sido emitido por él.

En el caso de los extraprotocolares, debe dar mérito a inscripción registral.

- Oficio del juez indicando que el parte judicial materia de calificación, que aparentemente proviene de su respectivo despacho, no ha sido expedido por él.

- Declaración del funcionario público, competente mediante oficio de la entidad administrativa, indicando que el documento presentado para su inscripción no ha sido extendido o emitido por la entidad que representa.

- Declaración del árbitro o presidente del tribunal arbitral, indicando que el laudo arbitral materia de calificación no ha sido expedido por él o por el tribunal arbitral.

• ¿Cuál es el plazo para la formulación de la oposición en el procedimiento de inscripción registral en trámite?

Según el artículo 3 inciso 3.2 de la Ley N° 30313, los autorizados por ley para iniciar esta oposición la podrán formular dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, el cual es 35 días hábiles de no mediar observación, liquidación, informe catastral, ya que, de lo contrario, se prorrogará automáticamente por 25 días hábiles más, dando un total de 60 días hábiles.

Por consiguiente, si el título hubiere sido inscrito o anotado en la partida registral, no cabe la formulación de dicha oposición.

Una vez, que en las instancias registrales, se haya formulado este procedimiento de oposición, bajo responsabilidad, previa calificación y verificación, se procederá a la tacha del título.

La persona denuncia la falsificación de documentos o la suplantación de identidad ante notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro para que se apersone e inicie el procedimiento de oposición, para que este ponga en conocimiento del registrador público o del Tribunal Registral y estos verifiquen la existencia de la denuncia, o como para el caso de oposición se realice la tacha por falsedad documentaria prevista en el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

• Los lineamientos provisionales dados por la Sunarp a través de la Dirección Técnica Registral con respecto a este procedimiento La Ley N° 30313 en su disposición complementaria final única ha previsto que en un plazo no mayor de 90 días calendario contados a partir de su publicación se reglamente la presente ley; por lo tanto, no ha previsto el supuesto de vacatio legis para su entrada en vigencia, por lo que se infiere que la aludida ley está vigente desde el 27 de marzo de 2015, siendo necesario que se establezcan los lineamientos provisionales hasta la aprobación del reglamento respectivo, a fin de viabilizar el trámite de la oposición y la cancelación administrativa de los asientos registrales en los casos específicos que ha previsto la ley.

Como es lógico, no por el hecho de que no exista Reglamento a la Ley N° 30313 o modificación del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, la Sunarp se quede con los brazos cruzados, y si cualesquiera de los autorizados por Ley presentara la oposición en el procedimiento registral en trámite, se piense que la respuesta sea negativa, desestimándose liminarmente dicha solicitud. Por esa razón, y con acierto aproximadamente desde el 30 de marzo de 2015 la Dirección Técnica Registral ha dado a conocer ciertos lineamientos provisionales.

De conformidad con el último párrafo del artículo 58 del ROF de la Sunarp, Decreto Supremo N° 012-2013-JUS y el literal d) del artículo 44 del mismo cuerpo legal, corresponde establecer los lineamientos de aplicación de la Ley N° 30313:

• Aplicación normativa en el tiempo

La Ley N° 30313 comenzó a regir a partir del 27 de marzo de 2015.

La oposición al procedimiento de inscripción registral y la cancelación administrativa previstos en los artículos 3 y 4 de la Ley N° 30313 se aplican también, a los procedimientos en trámite, siempre y cuando, la oposición y la cancelación se presenten a partir del 27 de marzo de 2015.

• Trámite de oposición al procedimiento de inscripción registral La presentación de la oposición no genera un nuevo asiento de presentación. Se ingresará a través de mesa de partes, o la que haga sus veces, vinculándolo al número del título que supuestamente contiene la documentación falsificada o donde se ha configurado la suplantación de identidad.

En el caso que se presente la oposición en una oficina distinta (registal o receptora) a la que corresponde a la calificación del título, el responsable de la oficina se encargará de encausar en el día la solicitud de oposición y enviar una copia escaneada de la misma a la oficina registral competente.

La falta de adecuación del sistema informático al supuesto de oposición prevista en el artículo 3 de la Ley N° 30313 no impedirá la realización de las actuaciones realizadas en el acápite anterior.

La presentación de la oposición podrá ser formulada por el funcionario o la autoridad previstos en el artículo 3.2 de la Ley N° 30313 o por su representante acreditado.

El servidor de mesa de partes deberá verificar que la solicitud de oposición ingresada cumpla con los siguientes requisitos:

- Documento que contenga la solicitud de oposición suscrita por el notario, cónsul, juez, árbitro o funcionario público.

- Indicación del número del título que adolece de la falsedad documentaria o la suplantación de identidad.

- La indicación del domicilio legal para efectos de la notificación correspondiente.

No se requiere contar con la hoja de solicitud de inscripción del título en trámite para que proceda la admisión de la solicitud de oposición.

En caso de que se admita equívocamente una oposición, es decir, no proveniente de autoridad o funcionario respectivo, el registrador público procederá de conformidad con el Memorándum Múltiple N° 001-2014-SUNARP-DT-SN. Esto no formará parte del título archivado.

El registrador público deberá oficiar al funcionario o autoridad correspondiente para verificar la autenticidad de la solicitud de oposición.

Cuando se haya implementado el lector biométrico del Reniec en el área de mesa de partes, el presentante de la solicitud de oposición deberá identificarse a través de esta herramienta.

Los jefes de las Unidades Registrales y los jefes de las Oficinas deberán supervisar que los servidores de mesa de partes cumplan con lo señalado en ítem precedente.

VI. SUPUESTOS ESPECIALES DE CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES

El artículo 4 de la Ley N° 30313, nos da a conocer los supuestos especiales de cancelación de asientos registrales.

• ¿Quiénes pueden presentar la solicitud de cancelación de asientos registrales y dónde lo pueden presentar?

Pueden presentar ante los Registros Públicos la solicitud de cancelación de asientos registrales: el notario, cónsul, juez, funcionario público o árbitro según corresponda, sustentado con los documentos contemplados en los incisos 3.1 acápites a), b), c), d) y e) del artículo 3 de la Ley Nº 30313.

• ¿Quién es competente para resolver la solicitud de cancelación de asientos registrales?

El jefe zonal de la Oficina Registral de la Sunarp es competente para resolver las solicitudes de cancelación de asientos registrales por presunta suplantación de identidad o falsificación de documentos notariales, jurisdiccionales o administrativos, según lo establecido en el artículo 4 inciso 4.1 de la Ley N° 30313.

En caso de que se disponga la cancelación del asiento registral, esta se realiza bajo exclusiva responsabilidad de los autorizados por la presente ley para solicitarlo.

La decisión emitida por el jefe zonal de la Oficina Registral, con respecto a este procedimiento de cancelación de asiento registral, es irrecurrible en sede administrativa.

No existe plazo para emitir dicha decisión, ya que según la última parte del inciso 4.3 del artículo 4 de la Ley N° 30313, este se establecerá cuando sea puesto en vigencia el Reglamento a la Ley.

• ¿Cuáles son los efectos de la cancelación?

Las inscripciones o anotaciones preventivas materia de cancelación, no perjudican al tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación.

• Trámite de Cancelación del asiento registral aplicado según los lineamientos dados por la Dirección Técnica Registral de la Sunarp

- La solicitud de cancelación deberá ser presentada en el diario.

- Una vez asignada a la sección registral, el registrador público lo derivará en el día al jefe zonal para que proceda de conformidad con el artículo 4 de la Ley Nº 30313. En tanto no se implemente dicho pase en el SIR registral, se procederá a efectuarlo manualmente.

- Al no haber plazos establecidos por reglamento de la Ley Nº 30313, los jefes zonales aplicarán los plazos previstos en la directiva que regula el bloqueo por presunta falsificación de documentos protocolares, en lo que resulte pertinente.

- En caso de que sea tachado, se derivará al archivo registral la resolución jefatural así como la esquela de tacha.

- La solicitud de cancelación del asiento registral no estará sujeta al pago de derechos registrales, toda vez que aún no se ha incorporado en el TUPA, y por lo tanto, no es pasible de cobro.

VII. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO

El Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado inicialmente preceptuaba en su artículo 4: “El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina”.

La segunda disposición complementaria modificatoria, ha modificado el artículo 4 de la Ley del Notariado Decreto Legislativo N° 1049, el que ha quedado de la siguiente manera:

“El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presenta ley determina.

Son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial, sin perjuicio que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente Ley (D. Leg. N° 1049).

La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales.

Cuando el acto de disposición o gravamen comprenda más de un inmueble ubicado en diferentes provincias es competente el notario del lugar donde se encuentre cualquiera de ellos, quedando autorizado para ejercer función notarial fuera de los límites de la provincia para la cual ha sido nombrado”.

Esta modificación surge por la necesidad de hacer frente a los fraudes inmobiliarios en los instrumentos notariales; pero la pregunta es: ¿Soluciona los fraudes inmobiliarios?

¿Encarece los costos de transacción? ¿Beneficia a la sociedad peruana?

La competencia territorial del notario, se encontraba regulado muy superficialmente con la Ley N° 26002 y el Decreto Legislativo N° 1049.

Ahora se agrega que son nulas de pleno derecho las actuaciones notariales referidas a actos de disposición o gravamen intervivos de bienes inmuebles ubicados fuera del ámbito territorial del notario provincial, sin perjuicio que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente Ley (D. Leg. N° 1049). La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales.

El factor importante es la actuación notarial. Sin embargo, ahora la competencia notarial se determina de acuerdo a la ubicación del bien inmueble, porque ahora la actuación notarial estará ligada al lugar de la provincia y respecto a inmuebles de la provincia del notario.

VIII. LA IDENTIFICACIÓN DE LOS OTORGANTES EN EL ÁMBITO NOTARIAL

Vale bien realizar un breve recuento histórico del artículo 55 de la Ley del Notariado:

Puesta en vigencia la Ley del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049) su artículo 55 reguló la Identidad del Otorgante de la siguiente forma:

“El notario dará fe de conocer a los otorgantes y/o intervinientes o de haberlos identificado. Es obligación del notario acceder a la base de datos del Registro Nacional de Identificación y Estado Civil –Reniec– en aquellos lugares donde se cuente con acceso a Internet y sea posible para la indicada entidad brindar el servicio de consultas en línea, para la verificación de la identidad de los intervinientes mediante la verificación de las imágenes, datos y/o la identificación por comparación biométrica de las huellas dactilares.

Cuando el notario lo juzgue conveniente exigirá otros documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.

El notario que diere fe de identidad de alguno de los otorgantes, inducido a error por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad”.

En concordancia con el artículo 29 del Decreto Supremo Nº 010-2010- JUS (TUO del Reglamento de la Ley del Notariado).

Luego el artículo 55 de la Ley del Notariado fue modificado por la Sétima Disposición Complementaria Modificatoria del Decreto Legislativo Nº 1106, publicado el 19 de abril de 2012, cuyo texto quedó de la siguiente manera:

Identidad del otorgante “El notario dará fe de conocer a los otorgantes y/o intervinientes o de haberlos identificado.

Es obligación del notario acceder a la base de datos del Registro Nacional de Identificación y Estado Civil –Reniec– en aquellos lugares donde se cuente con acceso a Internet y sea posible para la indicada entidad brindar el servicio de consultas en línea, para la verificación de la identidad de los intervinientes mediante la verificación de las imágenes, datos y/o la identificación por comparación biométrica de las huellas dactilares.

Cuando el notario lo juzgue conveniente exigirá otros documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.

El notario que diere fe de identidad de alguno de los otorgantes, inducido a error por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad.

Asimismo, el notario público deberá dejar expresa constancia en la escritura pública de haber efectuado las mínimas acciones de control y debida diligencia en materia de prevención del lavado de activos, especialmente vinculado a la minería ilegal u otras formas de crimen organizado, respecto a todas las partes intervinientes en la transacción, específicamente con relación al origen de los fondos, bienes u otros activos involucrados en dicha transacción, así como con los medios de pago utilizados”.

Esta norma debe leerse en concordancia con el Decreto Supremo N° 017-2012-JUS (Decreto Supremo que establece la obligatoriedad del uso del sistema de verificación biométrica de huellas dactilares en todos los oficios notariales del país).

Por último, de conformidad con la segunda disposición complementaria modificatoria de la Ley Nº 30313 puesta en vigencia desde el 27 de marzo de 2015, el artículo 55 de la Ley del Notariado nos indica:

“El notario dará fe de conocer a los otorgantes y/o intervinientes o de haberlos identificado.

Es obligación del notario verificar la identidad de los otorgantes o intervinientes, a través del acceso a la base de datos del Reniec, en aquellos lugares de donde se cuente con acceso a Internet y sea posible para la indicada entidad brindar el servicio de consultas en línea, así como a la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones, respecto de la información sobre los extranjeros residentes o no en el país, pudiendo acceder al registro de carnés de extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros, para la verificación de la identidad de los intervinientes mediante la verificación de las imágenes, datos y/o la identificación por comparación biométrica de las huellas dactilares. Cuando el notario lo juzgue conveniente exigirá otros documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.

Para estos efectos, el ejercicio personal de la función no excluye la colaboración de dependientes del despacho notarial, sin que ello implique la delegación de la función para realizar los actos complementarios o conexos que coadyuven al desarrollo de su labor, bajo la responsabilidad exclusiva del notario.

El notario que cumpliendo los procedimientos establecidos en el presente artículo diere fe de identidad de alguno de los otorgantes, inducido a error por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurre en responsabilidad (…)”.

A partir de esta evolución normativa, tenemos lo siguiente:

Inicialmente, el artículo 55 de la Ley del Notariado, regulaba:

a) Fe de identidad

b) Fe de conocimiento

c) Acceso al Reniec

d) Si engañan al notario por conducta maliciosa, el inocente es el notario.

Luego el artículo 55 de la Ley del Notariado, fue modificado por el Decreto Legislativo N° 1106 del año 2012, relativo al Delito de Lavado de Activos, y nos indicaba:

a) Fe de identidad

b) Fe de conocimiento

c) Acceso al Reniec

d) Si engañan al notario por conducta maliciosa, el notario no era responsable.

e) Los notarios debían dejar expresa constancia en la escritura pública de haber efectuado los mínimos controles de diligencia frente a la prevención del lavado de activos.

Se imponía una obligación al notario, desde el 2012 hasta el 26 de marzo de 2015, porque si se lee con detenimiento el actual artículo 55 de la Ley del Notariado, ya no obliga al notario efectuar este control:

a) Fe de identidad

b) Fe de conocimeinto

c) Acceso al Reniec

d) Acceso a Migraciones y el control migratorio para los extranjeros e) Si falla el Reniec, el notario puede recurrir a otras opciones. Por ejemplo: constatación física, testigos que garanticen la identidad, entre otros documentos que acrediten que es la persona y sean pertinentes.

f) No menciona el Lavado de Activos. ¿Se habrán olvidado del tema los legisladores?

La identificación del otorgante se realiza mediante:

a) La fe de identidad: La efectúan los notarios con el documento de identificación del otorgante y la verificación a través del biométrico.

La pregunta que surge aquí es la siguiente: ¿Qué pasa si el notario no tiene biométrico? Como en los casos de algunos notarios de provincias distintas a la de Lima. La Ley N° 30313, nos dice que se puede prescindir del biométrico, pero en reemplazo de ello, el notario debe visualizar la ficha del Reniec y solicitar testigos que garanticen la identidad.

En el campo del Derecho Notarial, los testigos son de varias clases:

• Testigos para testamentos,

• Testigos a ruego, y ahora

• Testigos que garantizan la identidad.

Los testigos que garantizan la identidad de la persona, presentan restricciones, las contempladas en la misma Ley del Notariado5, ya que, los únicos testigos que tienen excepciones y pueden ser familiares, son los testigos a ruego.

¿La verificación del biométrico es 100 % seguro o infalible? La respuesta es no. Tenemos un caso: Se consignaron las huellas en la Notaria X de la otorgante de edad avanzada, pero el resultado es “Biométrico no se pudo efectuar”, “No corresponde”.

El notario puede pensar que se trata de una suplantación de persona, terminando un poco más llamando a la comisaría del distrito, o simplemente en mérito a la buena fe, suponer que por la edad avanzada de su cliente, sus huellas están desgastadas.

Por ello, es necesario que el Reniec, cuente un sistema que nos vierta la información más completa, fidedigna, y actual; Nporque es importante diferenciar un problema de calidad de imagen frente a un verdadero caso de suplantación.

¿Qué verifican los notarios cuando nos piden el documento nacional de identificación?

Los notarios verifican al pedir el DNI del otorgante, lo siguiente:

• Que el DNI del otorgante esté vigente,

• Efectúa la constatación de sus datos en el portal web del Reniec.

• Que el otorgante haya cumplido con las votaciones presidenciales y de gobiernos locales y regionales. Salvo que tenga dispensa de votación, acreditado con el holograma respectivo de dispensa.

La Ley Orgánica de Elecciones en su artículo 390, indica que: Si el notario o incluso el registrador público, no revisara el holograma de votación comete delito electoral sancionado con seis meses de pena privativa de libertad, inhabilitación y multa.

Para los casos de extranjeros, los notarios deben verificar el pasaporte, los carnets de extranjería, el control migratorio.

Cabe agregar que, es necesario e importante, que los notarios revisen el tipo de visa del extranjero, para suscribir contratos o actos jurídicos en territorio nacional, es decir, deben tener visa de negocios o autorización para firmar contratos.

De lo contrario, no podrían los extranjeros celebrar acto jurídico o contrato alguno.

b) La fe de conocimiento Es importante, citar la capacidad y libertad de conocimiento.

Ejemplo: Hace poco, el Indecopi ha sancionado a un notario por el otorgamiento de un poder fuera del registro, el cual constituye un documento extraprotocolar, porque el señor o poderdante era interdicto.

Sin embargo, hay que tener en consideración que son 14 zonas registrales a nivel nacional y los notarios suelen verificar solo la zona registral en donde otorgan el poder. Además, de que definitivamente resulta bastante oneroso para los notarios revisar en el registro personal de las zonas registrales a nivel nacional.

Sería una sugerencia, que se celebrara un convenio entre la Sunarp y los notarios, con respecto a la información que puedan correlacionar ambos y que les sirve para la consecución de los fines en el ejercicio de sus funciones.

Consideramos que el artículo 55 de la Ley del Notariado:

• Debe ser ampliado o incorporarse la aplicación del Decreto Legislativo N° 1106 sobre lavado de activos.

• Debe eliminarse la opción de que si no se cuenta con acceso a Internet para la verificación ante el Reniec, la ONPE, Migraciones, podrá el notario servirse de otros elementos como documentos y testigos que garanticen la identidad del otorgante.

Y para ello, sería necesario que la utilización del biométrico sea implantado a nivel nacional como uso obligatorio y no progresivo a nivel nacional; y que existan convenios claros y efectivos entre el Reniec, notariado y que se pueda dar la posibilidad a todos los notarios a nivel nacional que puedan tener acceso al biométrico. Al igual que supone convenios con la ONPE y Migraciones.

IX. LAS INSCRIPCIONES SUSTENTADAS EN INSTRUMENTOS NOTARIALES PROTOCOLARES O EXTRAPROTOCOLARES Y LA ANOTACIÓN PREVENTIVA EN EL REGISTRO PÚBLICO

La tercera disposición complementaria modificatoria de la Ley N° 30313, ha modificado la quinta disposición complementaria y final del D. Legislativo N° 1049 en el siguiente término:

“En el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos notariales protocolares o extraprotocolares presumiblemente falsificados, el notario al que supuestamente se atribuye la actuación notarial deberá presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimiento, bajo su responsabilidad.

Igual procedimiento le corresponde al notario que tome conocimiento de la falsificación de instrumento protocolar o extraprotocolar que se le atribuya y se haya insertado en instrumento que diera lugar a la inscripción registral.

La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inadmisión o improcedencia de la solicitud del notario ante el Registro.

La anotación preventiva tendrá la vigencia de un año contado a partir de la fecha del asiento de presentación.

Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última.

La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.

Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera anotado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho.

La presente anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial presuntamente falsificado”.

Asimismo, se ha modificado la sexta disposición complementaria transitoria y final de la Ley del Notario, en tal sentido:

“En el caso de inscripciones sustentadas en instrumentos públicos protocolares en las que presumiblemente se habría suplantado al o a los otorgantes, o a sus respectivos representantes, el notario ante quien se otorgó dicho instrumento debe presentar la solicitud de anotación preventiva en el diario de la oficina registral, dentro de los cinco días hábiles contados desde que tuvo conocimi e n t o , bajo su responsabilidad.

La presentación posterior a dicho plazo no constituye una causa de inadmisión o improcedencia de la solicitud del notario ante el Registro.

La anotación preventiva tendrá la vigencia de un año contado a partid de la fecha del asiento de presentación.

Si dentro de ese plazo, se anota la demanda judicial o medida cautelar que se refiera a este mismo hecho, dicha anotación judicial se correlacionará con la anotación preventiva y surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de esta última. La interposición de estas acciones judiciales, corresponderá a aquellos que tengan interés legítimo en la nulidad de la inscripción obtenida con el título falsificado.

Vencido el plazo de la anotación preventiva que fuera solicitada por el notario, si no se hubiera anotado la demanda o medida cautelar, dicha anotación preventiva caduca de pleno derecho.

La presente anotación preventiva será procedente aunque el actual titular registral sea un tercero distinto al que adquirió un derecho sobre la base del instrumento notarial sujeto a la presunta falsificación.

En lo que resulte aplicable, las disposiciones complementarias quinta y sexta de las disposiciones complementarias, transitoria y finales del D. Legislativo N° 1049 se regirán por las disposiciones contenida en el TUO del RGRP”.

Como se puede advertir, la quinta disposición complementaria habla de la presunta falsificación de documentos, y la sexta disposición complementaria de la Ley N° 30313 hace referencia a la presunta suplantación del otorgante.

CONCLUSIONES

Podemos esbozar las siguientes conclusiones:

1. Es necesario, frenar los fraudes que afectan la imagen de los registros de bienes, así como frenar las suplantaciones y falsificaciones de los poderes otorgados por personas jurídicas y naturales; pero esto no se resuelve, dando leyes ciertamente apresuradas. Si ya se dieron leyes, no se trata de quedarse con los brazos cruzados, ya que una de las bondades del Derecho, es que es cambiante, entonces, la solución podría ser: modificar la norma en beneficio de la sociedad peruana, o por lo menos, debe existir la preocupación de reglamentarla, a fin de corregir, los errores incurridos. No dejemos para mañana, lo que podemos hacer hoy.

2. La inscripción en los Registros Públicos debe ser defendida y protegida. Al vulnerarse la inscripción o debilitarla, se resquebraja la seguridad jurídica que otorga y reconoce la Sunarp como una de las garantías del sistema registral regulado en la Ley Nº 26366, artículo 3, ya que, sin seguridad jurídica (dinámica –protege al tercero que contrata bajo la fe del registro– y estática –que protege al titular con derecho inscrito en el registro–) no habría estabilidad legal, social ni económica, y por último, si en un país no hay estabilidad, entonces, que se aporta a la sociedad.

3. Seamos conscientes de que nuestro país se ha visto y se sigue viendo afectado por los casos como los de Orellana, Oropeza, y cuantos más encontraremos; pero no por casos aislados, debemos decir: que existe corrupción de los jueces, notarios, registradores, abogados, etc; no se puede generalizar. No es posible que justos paguen por pecadores. Por ello, creemos que ha llegado la hora, de que las autoridades competentes, se preocupen por poner en vigencia leyes que corten el problema, y que no hagan peligrar más la seguridad jurídica, credibilidad y veracidad de lo que obra inscrito en los Registros Públicos; no solo por el prestigio de la Sunarp y sus 14 zonas registrales a nivel nacional, sino también por la función notarial y el prestigio del notario. recordemos que no se trata solo de la imagen de los jueces, notarios, registradores y abogados, sino, lo que nos debe preocupar más, es la imagen de nuestro país a nivel internacional. Situación que pone en riesgo las transacciones comerciales y frena la inversión de un país.

4. No solo se requiere que en nuestro país pongan en vigencia normas jurídicas para hacer frente al fraude en las transacciones, sino es muy importante que se sume el esfuerzo en conjunto de cada funcionario que tiene que ver con estas transacciones que involucre bienes o personas, es decir, que la actuación del funcionario sea aplicando la ética y la moral, más allá del temor de que sea sancionado, sino porque su actuación debe estar encaminada por el camino correcto.

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* Abogada y magíster en Derecho Civil y Comercial por la Universidad de San Martín de Porres (USMP). Doctora en Derecho. Docente universitaria de la USMP.

1 TUO del RGRP: Regulación de la inexactitud registral Artículo 75.- Definición de inexactitud registral Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra registral. Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Título. La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.

Artículo 80.- Clases de error Los errores en los asientos o partidas registrales pueden ser materiales o de concepto.

Artículo 81.- Error material y error de concepto El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo;

b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto.

Artículo 82.- Rectificación de error material Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título Vlll de este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.

Artículo 83.- Traslado de asiento Cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de aquel en el cual debió haberse practicado, se procederá a su traslado a la partida o rubro que le corresponda. Asimismo, se extenderá una anotación en la partida del asiento trasladado, con la indicación del número de asiento y partida en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del traslado. Sin embargo, no procederá dicha rectificación, cuando existan obstáculos en la partida en la que debió haberse extendido el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado.

Artículo 84.- Rectificación de error de concepto La rectificación de los errores de concepto se efectuará:

a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del artículo 76 del presente Reglamento;

b) Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.

Artículo 86.- Vigencia de la rectificación La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice.

2 Formalidad de los laudos arbitrales La formalidad que deben cumplir los laudos arbitrales para su acceso al registro, es la regulada en el artículo 10 del TUO del RGRP, hasta que se regule vía reglamento una formalidad distinta.

Artículo 10-A.- Formalidad del título inscribible que contiene la decisión arbitral: En el arbitraje institucional o ad hoc deberá presentarse copia certificada del laudo arbitral con la constancia de la notificación a que se refiere el artículo 59 del Decreto Legislativo Nº 1071, norma que regula el Arbitraje.

Adicionalmente, deberá presentarse una reproducción certificada notarial del convenio arbitral y del documento de identidad de quienes suscribieron el laudo así como de quien certifica la copia de dicho laudo.

Tratándose de laudos provenientes del arbitraje popular previsto en el Decreto Supremo Nº 016-2008-JUS, deberá además acompañarse copia certificada por funcionario competente de la resolución del Director Nacional de Justicia que acredite que el Árbitro Único o miembro del Tribunal Arbitral forman parte de la Nómina de Árbitros que prestan servicios en el Centro de Arbitraje Popular del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.

Para el caso de la medida cautelar dictada dentro del proceso arbitral se deberá presentar el oficio que disponga su inscripción dirigido al Registrador de la Oficina Registral competente, acompañado de la decisión arbitral que contiene dicha medida y el convenio arbitral con las formalidades descritas en el primer y segundo párrafo del presente artículo, salvo la constancia de notificación.

(*) Artículo incorporado por el Artículo Primero de la Resolución N° 226-2014-SUNARP-SN, publicada el 10 septiembre de 2014, que entró en vigencia a los siete (7) días hábiles contados desde el día siguiente de su publicación.

3 MEJORADA CHAUCA, Martín (2015). Contraseña Registral: En el Perú se falsifican instrumentos de todo tipo, se suplantan personas, se simulan procesos, a veces hasta con el concurso de fedatarios oficiales, y finalmente se accede a los Registros Públicos casi sin resistencia. Por más que el Estado se afana en crear trampas para contener a los delincuentes (alerta registral, inmovilización de partidas, bloqueo provisorio, entre otras), el día a día muestra que los asientos registrales son vulnerables y permiten el despojo injusto. Propongo la implementación de una contraseña por cada partida. A la manera de los bancos, quien pretenda ingresar en la partida para modificarla debe consignar una contraseña secreta en la ventanilla de los Registros Públicos. Todo propietario registral debe contar con una contraseña que se le otorga desde la inmatriculación, con la posibilidad de cambiarla cuantas veces quiera. Los criminales podrán sustituir personas y documentos, pero jamás una contraseña de al menos 4 dígitos. Es decir, el acceso a los Registros estará “en manos” de los titulares o de aquellos que reciban el encargo de iniciar el trámite, para lo cual tendrían que saber la contraseña. ¿A cuántas personas confía usted su clave de la cuenta bancaria? Supongo que a nadie, o a muy pocas. Lo mismo tendría que ocurrir con la contraseña registral.

Para los actos registrables de origen no convencional como las sentencias, laudos arbitrales y actos administrativos, una autoridad especial tendría que proporcionar una clave maestra que permite el acceso a la partida, aun contra la voluntad del dueño. La entrega de esta llave especial no supondría un control de legalidad del acto ni mucho menos, pero sí la verificación de identidad de los gestores, quienes tienen que acudir personalmente a recabar la clave maestra.

Este solo hecho es disuasivo de suplantaciones y otros actos fraudulentos.

Se podría creer que este mecanismo es imposible en un país pobre y atrasado tecnológicamente, pero no es así. El sistema de inscripción es electrónico en todo el Perú; es decir, la base informática ya existe, incluso las claves que los registradores deben consignar para modificar las partidas. Ahora se trata de generar contraseñas para todos los usuarios, lo que supone un software especial que se debe adquirir de las empresas más especializadas del mercado, como lo hacen los bancos.

4 El CRI, es decir, el Certificado Registral Inmobiliario, es un documento público expedido por los Registro Públicos (Sunarp) el cual certifica:

• La descripción del inmueble (características como medidas del terreno, la construcción, etc.).

• El titular dominial registral (quién es el dueño actual y quiénes fueron los anteriores).

• Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (Es decir, demandas, embargos, arrendamientos, etc.).

• Títulos pendientes de inscripción (bloqueos, hipotecas, transferencias, etc.).

Esta información toma la historia registral del inmueble de 30 años aproximadamente.

Esta certificación es completa y permite establecer la pertinencia o no, también si se puede realizar algún acto jurídico sobre el mismo, en este caso si se puede comprar o vender un inmueble.

El costo aproximado del CRI es de 62.00 nuevos soles, y se emite en tres días hábiles.

5 Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado Artículo 56.- Impedimentos para ser testigo Para intervenir como testigo se requiere tener la capacidad de ejercicio de sus derechos civiles y no estar incurso en los siguientes impedimentos:

a) Ser sordo, ciego y mudo.

b) Ser analfabeto.

c) Ser cónyuge, ascendiente, descendiente o hermano del compareciente.

d) Ser cónyuge o pariente del notario dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad; y, e) Los que a juicio del notario no se identifiquen plenamente.

f) Ser dependiente del notariado.

Al testigo, cuyo impedimento no fuere notorio al tiempo de su intervención, se le tendrá como hábil si la opinión común así lo hubiera considerado.