El presente informe desarrolla el marco normativo correspondiente al bloqueo registral y su tratamiento en la jurisprudencia del Tribunal de los Registros Públicos. Entre los diferentes aspectos que la autora aborda incluyen los relativos a la calificación del bloqueo por el registrador, el procedimiento y los sujetos a quienes la ley les faculta solicitarlo, así como las reglas para advertir la vigencia del bloqueo y las formas de caducidad que le son aplicables.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 2015, 2017, 1019 y 2020.

Establecen bloqueo de las partidas registrales de los registros públicos a favor de personas naturales o jurídicas que lo soliciten, Decreto Ley Nº 18278 (19/05/1970): arts. 2, 3 y 6.

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN (22/05/2012): arts. VI, X del TP, 4, 32, 42, 64, 94 y 103.

Reglamento de Inscripción del Registro de Predios, Resolución de Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN (04/05/2013): arts. 136 y 137.

I. DEFINICIÓN DEL BLOQUEO REGISTRAL

El bloqueo registral podría definirse como “aquella anotación preventiva extendida a solicitud de notario, sustentada en la copia del documento privado que contiene el negocio jurídico referente a derechos reales realizado por persona natural o jurídica que tiene por finalidad reservar la prioridad registral en favor del negocio, permitiendo su formalización notarial e inscripción dentro del periodo de su vigencia”1.

El ámbito de esta institución son los derechos reales, en consecuencia los actos y contratos materia de bloqueo registral deben acarrear alguna mutación respecto del derecho real ya inscrito2. Por lo tanto, no procede anotar mediante la figura del bloqueo registral actos meramente obligacionales y que no producen mutación del derecho real sobre el inmueble, tales como el contrato de arrendamiento, contratos preparatorios: promesa de venta3 y opción4, arras, etc.

La institución del bloqueo registral está íntimamente ligada al principio de prioridad, porque como consecuencia de los efectos de su anotación, se produce un cierre temporal de la partida registral a los títulos que contienen actos incompatibles a efectos que se cumpla con la formalización notarial e inscripción registral del acto o contrato, dentro del plazo legal. Los efectos de su anotación se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del bloqueo y su plazo de vigencia será contado desde la fecha de su anotación de acuerdo con la normativa vigente.

“(…) Mediante el principio de prioridad, se establece el orden de los derechos que ingresan al Registro, generándose dos efectos, el de preferencia y el de prevalencia. La preferencia se da entre títulos compatibles y la prevalencia entre títulos incompatibles. La determinación de la preferencia o prevalencia la realiza el Registrador mediante la calificación de la compatibilidad o no de los títulos presentados. En función a los efectos que genera, en el Perú se ha dividido dicho principio en dos: principio de prioridad preferente y principio de prioridad excluyente, dependiendo de si el efecto es la preferencia o la prevalencia”5.

Así, el principio de prioridad preferente se encuentra regulado en el artículo 2016 del Código Civil peruano, cuyo texto señala: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro”. Asimismo, el artículo IX del Título preliminar del RGRP, nos dice: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”. Este principio, “resulta aplicable (…) cuando los títulos presentados para su inscripción son compatibles. En dicho supuesto, se inscriben los dos títulos pero el presentado primero tendrá preferencia sobre el segundo. Es el caso, por ejemplo, cuando se ha presentado a inscripción dos hipotecas sobre el inmueble. En dicho supuesto se inscribirán ambas hipotecas, pero la presentada antes tendrá preferencia, al momento de su ejecución, sobre la segunda”6.

Asimismo, el principio de prioridad excluyente se encuentra recogido en el artículo 2017 del Código Civil y en el Numeral X del Título Preliminar del RGRP.

El artículo 2017 del Código Civil establece: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”. Al respecto, la Exposición de Motivos del Código Civil señala: “Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos. De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse”.

Luego, el artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”.

“En el supuesto del principio de prioridad excluyente se está frente a títulos incompatibles que se han presentado para su inscripción respecto de una misma partida. Como no pueden inscribirse ambos títulos, entonces, por aplicación del principio en comento, solo accederá al Registro el título ingresado en segundo lugar si el ingresado en primer lugar no se registra. (…). En este caso, se produce la prevalencia o cierre del Registro para el presentado en segundo lugar. (…). En función de los efectos que genera el principio de prioridad, se señala que produce efectos materiales y formales. Los efectos materiales están relacionados con la inoponibilidad de los títulos no inscritos, aunque sean de fecha anterior, a los títulos registrados. Los efectos formales se encuentran en relación con los títulos pendientes de inscripción, estableciendo la preferencia o prevalencia del título presentado en primer lugar para su inscripción frente al presentado posteriormente. Al respecto, una corriente doctrinaria, preconizada por Pau Pedrón, señala que el principio de prioridad solamente genera efectos formales, porque una vez inscrito el título, se estará ante otro principio, el de oponibilidad”7.

II. Normativa DEL BLOQUEO EN EL ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO

1. Marco legal general

El bloqueo registral se encuentra regulado en el Decreto Ley Nº 18278 (20/05/1970), el mismo que fuera modificado por el Decreto Ley Nº 20198 (30/10/1973) y finalmente por la Ley Nº 26481 (15/06/1995).

Asimismo, el anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN en sus artículos 103 y 104 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN, regulaba dicha figura, al respecto cabe precisar que el referido artículo 103 fue modificado por la Resolución N° 309-2009-SUNARP-SN publicada el 07/10/2009 (que estableció entre otros supuestos, los aspectos relevantes en la calificación del bloqueo) y la Resolución N° 006-2012-SUNARP-SN publicada el 17/02/2012 la misma que entró en vigencia a los siete días hábiles siguientes de su publicación en el diario oficial El Peruano, esto es a partir del 29/02/2012 que modificó el cómputo del plazo de vigencia del bloqueo.

Posteriormente con fecha 03/05/2013 mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP/SN, publicado en el diario oficial El Peruano el 04/05/2013 vigente a partir de los treinta días hábiles de su publicación en diario oficial, se aprobó el nuevo texto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP, regulándose el bloqueo en los artículos 136 y 137.

En cuanto a los plazos de calificación, al haber sido omitidos en la ley de su creación estos se encuentran regulados en el Decreto Supremo Nº 010-90-JUS publicado el 13/07/1990, en el cual se ha establecido en el artículo 1 que los registradores deben extender el asiento de anotación en el término de 24 horas contados a partir de la recepción de la solicitud, y la Resolución N° 320-2010-SUNARP-SN8 que consolida y establece los plazos de calificación en 24 horas para los bloqueos referidos a un solo predio.

No hay que dejar de mencionar que al ser un acto inscribible en el Registro de Predios y parte del procedimiento registral también se encuentra regulado por lo dispuesto en el Código Civil y el Reglamento General de los Registros Públicos.

a) En el Código Civil

El artículo 2019 del Código Civil, refiere los actos materia de inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble, considerando entre otros, a los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. Asimismo el artículo 2020 del mismo cuerpo legal, señala que el reglamento indicará los casos en que los actos o contratos a que se refiere el artículo 2019 serán materia de anotación preventiva. La Exposición de Motivos del Código señala que: “Definir lo que debe entenderse por anotación preventiva resulta muy difícil atendiendo a la distinta consideración que de ella se puede tener a nivel legislativo. Creo, sin embargo que este es siempre, o debe serlo un asiento marcado con la característica de la transitoriedad, en tanto que no tiene propósito de permanencia, pero teóricamente por lo menos, tiene característica temporal”9.

b) En el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos

El TUO del Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 64 define las anotaciones preventivas, de la siguiente manera: “Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. En esta línea, son susceptibles de anotación preventiva, entre otros actos: las demandas y demás medidas cautelares así como los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a disposiciones especiales.

“Se afirma que la anotación preventiva tiene principalmente una función de reserva, guarda o delimitación de derechos, relativa complementaria o accesoria de una inscripción”10.

c) En el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

La figura del bloqueo registral actualmente se encuentra regulada en el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en cuyo texto se establece lo siguiente:

“Artículo 136.- Anotación de bloqueo registral.- La anotación del bloqueo a que se refiere el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias se extienden en mérito a la solicitud formulada por el Notario que tiene a su cargo la formalización del acto y a la copia simple de la minuta respectiva.

La solicitud será presentada por el notario o por su dependiente acreditado, salvo el caso de presentación electrónica realizada de conformidad con la Directiva que regula la presentación electrónica del bloqueo.

La calificación del bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral. No obstante, la calificación del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.

El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha de su anotación en la partida registral correspondiente.

Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad estaba resguardada, su eficacia se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación del bloqueo”.

Asimismo, en el artículo 137 se establece los actos no inscribibles durante la vigencia de la anotación del bloqueo registral, cuyo texto es el siguiente:

“Artículo 137.- Actos no inscribibles durante la vigencia de la anotación del bloqueo registral.- Durante la vigencia del bloqueo no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho, incompatible con aquel cuya prioridad se ha reservado”.

d) En el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias

Mediante Decreto Ley Nº 18278 ampliado y modificado por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº 26841, se establece el bloqueo a favor de las personas naturales y jurídicas que lo soliciten por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituyen, amplíen o modifiquen derechos reales a favor de los mismos; disponiendo el artículo 3 que una vez recibido el documento respectivo, el notario oficiará al Registro adjuntando copia del instrumento firmado por los contratantes y por cuyo mérito deberá extenderse la anotación en la partida registral correspondiente. En ese sentido el bloqueo constituye una anotación preventiva11 regulada en una norma especial y tiene por finalidad reservar la prioridad en el Registro hasta que se produzca la formalización e inscripción de la constitución, modificación o extinción del derecho real de que se trate, cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha de anotación del bloqueo respectivo.

2. Sujeto legitimado para solicitar el bloqueo al Registro

Según lo dispuesto en el artículo 3 del Decreto Ley Nº 18278 (en adelante el Decreto Ley), el sujeto legitimado para solicitar al Registro el bloqueo registral, es el notario quien ante el requerimiento de los contratantes del acto en formalización ante él, presenta la solicitud al Registro.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es el notario o su dependiente debidamente acreditado quien formula la solicitud de bloqueo registral al Registro, no cabe autorizaciones ni apersonamiento de terceros.

En lo referente a la presentación del bloqueo registral, el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que la solicitud de inscripción deberá ser presentada por el notario o por su dependiente acreditado, sin embargo en reiteradas oportunidades los notarios autorizan a terceros, pretendiendo aplicar la sétima disposición transitoria del Decreto Legislativo del Notariado. En cuanto a este tema el Tribunal Registral se ha pronunciado entre otras, en la Resolución Nº 905-2011-SUNARP-TR-L, en las que establece que prima la norma especial del bloqueo registral y por tanto el decreto legislativo del Notariado es aplicable solo a partes notariales.

3. Sujetos a cuyo favor se anota el bloqueo registral

Según el artículo 1 del Decreto Ley todas aquellas personas naturales o jurídicas que participan en los actos o contratos referentes a la constitución, ampliación o modificación de derechos reales.

4. Procedimiento y calificación del bloqueo registral

El artículo 3 del Decreto Ley dispone que, una vez recibido el documento que contiene el acto causal aun no formalizado el notario, previa verificación de las partidas registrales correspondientes, en el término de 24 horas, debe oficiar al Registro Público correspondiente (Registro de Predios), adjuntando copia del instrumento, a efectos de la anotación del bloqueo.

Se presume que el notario que gestiona el bloqueo lo hace a solicitud de las personas participantes en el negocio a formalizarse por ante su despacho y además que, lo hace en su representación, de conformidad con lo dispuesto en el segundo párrafo del Numeral III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y en concordancia con lo establecido en el artículo 12 del citado Reglamento.

En cuanto a la calificación del bloqueo registral, en la actualidad la normativa y jurisprudencia registral versa sobre una calificación restringida de la minuta presentada en el título, (acto causal), lo que redunda en una mayor celeridad de las transacciones, por cuanto se trata de una reserva de prioridad para un acto jurídico que está en proceso de formalización.

En nuestro sistema el acceso de dicha figura al Registro en anterior data generaba lentitud en el tráfico comercial, por el tratamiento de su calificación que era muy rigurosa como si se tratara del acto definitivo, y los mecanismos imperantes en el sistema, aunque se le había establecido un plazo máximo de su calificación en 24 horas, en la actualidad y como referimos en la introducción del presente artículo, se han realizado esfuerzos al restringir la calificación de dicha figura a ciertos aspectos, así mediante la expedición de la Resolución Nº 309-2009-SUNARP-SN publicada el 7 de octubre de 2009 que modificó el artículo 103 del anterior Reglamento de Inscripciones aprobado por Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN, estableció en su exposición de motivos lo siguiente: “(…) Que, actualmente se ha detectado que los registradores realizan una calificación integral del acto contenido en la minuta que se adjunta, generando como consecuencia de ello que el acceso de dicho acto al registro se prolongue innecesariamente con observaciones y tachas, enervando la ratio legis de dicha figura jurídica que busca otorgar la reserva de prioridad en forma perentoria; más aún cuando dicho acto o contrato será materia de calificación integral cuando se presente el acto jurídico formalizado (…)”.

En ese orden de ideas, actualmente y de acuerdo a lo establecido en el artículo 136 del nuevo texto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la calificación del bloqueo por parte del registrador comprende tres aspectos:

• La acreditación de las formalidades extrínsecas (verificación de la presentación de la solicitud notarial y minuta con las formalidades de ley).

• La acreditación del tracto sucesivo (entendiéndose este aspecto de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2015 del Código Civil y artículo VI del Título Preliminar del Reglamento Gral. de los Registros Públicos, es decir, la verificación de que se encuentre inscrito el derecho de donde emana el acto cuya inscripción se solicita, y/o la constatación de la inscripción del acto previo necesario para la inscripción del acto objeto de la rogatoria12, es así que conforme al principio de tracto sucesivo el registrador deberá verificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho aparece como titular registral o se encuentre autorizado para ello, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular inscrito; en ese orden de ideas, a modo de ejemplo: se requiere la inscripción del dominio del vendedor, la inscripción de las hipotecas que se amplían y modifican, la inscripción de la independización del predio materia de venta, etc.).

• La verificación de la inexistencia de obstáculos insalvables en la partida registral (tales como las medidas cautelares de no innovar13 que impidan la transferencia del bien, la presencia de títulos incompatibles con el acto o derecho cuya prioridad se pretende reservar, o también el caso de la doble venta, o que nos encontremos frente a las causales de tacha correspondientes reguladas en el artículo 42 del TUO del Reglamento Gral. de los Registros Públicos, entre otros).

En resumen, la calificación del bloqueo de acuerdo con lo establecido en el artículo 136 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral. No obstante, la calificación del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará en mérito a los alcances del artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece la modalidad de la calificación registral, que es integral.

La verificación de solo estos tres aspectos busca dotar de agilidad a las transacciones y eficacia al bloqueo, sin perjuicio del resguardo del derecho de quienes contratan bajo la fe del registro, dotándoles de seguridad jurídica.

5. Vigencia de la anotación de bloqueo registral

El Decreto Ley en su artículo 2 señala que el término del bloqueo es de sesenta días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que dé el notario respectivo, entiéndase días hábiles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 del Reglamento General de los Registros Públicos y conforme lo dispuesto en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el V Pleno Registral, publicado en el diario oficial El Peruano del 20/10/2003 y sustentado en las Resoluciones Nº 344-97-ORLC/TR del 27/08/1997, Nº 001-99-ORLC/TR del 08/01/1999 y Nº 083-2001-ORLC/TR del 19/02/2001, el cual fue recogido en el artículo 103 del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, asimismo se entendía que el cómputo se realizaba a partir de la fecha de presentación o ingreso del título que contiene la solicitud de bloqueo registral acorde a su normativa especial, sin embargo con la expedición de la Resolución que modificó el artículo 103 en cuanto al cómputo del plazo del bloqueo se estableció que a fin de preservar la finalidad y eficacia de la reserva de prioridad regulada en el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias, ante los supuestos de suspensión del plazo de vigencia del título que contiene la solicitud de bloqueo registral, por la presencia de títulos incompatibles correspondía realizar las adecuaciones en sede registral a fin de otorgarle eficacia al plazo de vigencia de 60 días de la reserva de prioridad desde la fecha de la extensión de la anotación, en relación a este cambio nuestra opinión es que previamente era necesaria una reforma legal en ese sentido, dada la jerarquía normativa del Decreto Ley. La modificación establecida en el anterior Reglamento también fue recogida en el nuevo texto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en su artículo 136.

6. Efectos

El registrador no podrá inscribir ni anotar ningún acto o contrato incompatible relacionado con el inmueble materia del bloqueo registral, cabe precisar que no estamos frente a un cierre absoluto de la partida registral, sino únicamente para los actos incompatibles con el acto o derecho cuya prioridad se pretende reservar, por ejemplo si podrían acceder títulos compatibles como un levantamiento de hipoteca, una numeración, jurisdicción, a modo de ejemplo.

La retroprioridad derivada de la anotación del bloqueo surte efectos a partir de la fecha y hora del asiento de presentación del aviso (solicitud de bloqueo).

7. Caducidad de la anotación del bloqueo registral

Caducidad automática: El bloqueo caducará automáticamente al término de su plazo de vigencia sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral, resolución judicial, ni trámite alguno para considerar extinguidos sus efectos; el artículo 6 del Decreto Ley señala que el mismo caducará “automáticamente” al término de los 60 días.

Caducidad anticipada: Asimismo, caducará antes del término de su plazo: a)Si se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo. b) Si lo solicita el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo, con firma (s) legalizada (s) por notario de los beneficiarios del bloqueo14; y, c) Cuando sea ordenado judicialmente.

Sin perjuicio de lo expuesto15, “en aplicación de los artículos 94 y 103 del Reglamento General de los Registros Públicos, procede el levantamiento de la anotación del bloqueo registral, cuyo plazo de vigencia ha caducado, sin perjuicio de considerar extinguido de pleno derecho la vigencia del asiento”.

8. Documentos a presentar

• Formulario de solicitud de inscripción (es de gran importancia indicar la partida registral involucrada, o si fuera el caso formular la reserva expresa respectiva) suscrito por el Notario o por su dependiente acreditado ante el Registro.

• Copia del documento de identidad del presentante.

• Solicitud notarial suscrita.

• Copia simple de la minuta que contiene el acto o contrato cuya prioridad se busca reservar, la misma que deberá encontrarse firmada por los contratantes y autorizada por abogado colegiado.

• Derechos registrales: De acuerdo con D.S. Nº 017-2003-JUS16

Por calificación: S/. 31

Por inscripción: S/. 6

• Plazo de calificación: De acuerdo con Resolución Nº 320-2010-SUNARP/SN17

24 horas.

9. La presentación electrónica del bloqueo

Por Resolución N° 031-2013- SUNARP/SN de fecha 8 de febrero de 2013, se aprueba la Directiva N° 01-2013-SUNARP/SN la cual regula la Presentación Electrónica del Bloqueo, entrando en vigencia el 21 de febrero de 2013.

En el caso de la presentación electrónica, la presentación de la solicitud de bloqueo es cautiva y personalísima, siendo efectuada exclusivamente por el notario, su autoría le será atribuida en función al ingreso de su clave CER (Clave Electrónica Registral), únicamente para la presentación electrónica del bloqueo, reduciéndose el tiempo que transcurre entre la celebración del acto y su protección por parte del Registro.

10. La importancia de la presentación electrónica del bloqueo registral

Su importancia radica en la prioridad registral, siendo que en virtud de este principio la preferencia de los actos que pretenden acceder al Registro se determina por el ingreso del título al Diario, con la presentación en línea el derecho del contratante está protegido desde el momento en que deja el contrato en la notaría para su formalización.

III. JURISPRUDENCIA REGISTRAL VIGENTE VINCULADA AL BLOQUEO REGISTRAL

Al respecto cabe precisar que el único precedente de observancia obligatoria vigente acorde con la normativa actual en relación al bloqueo registral es el referido al cómputo del plazo del bloqueo en días hábiles.

“Cómputo del plazo del bloqueo: El plazo de 60 días del bloqueo registral, establecido en el artículo 2 del Decreto Ley N° 18278, debe ser computado en días hábiles”. Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Quinto Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp realizado los días 5 y 6 de setiembre de 2003. Criterio adoptado en las Resoluciones N° 344-97-0RLC/TR del 27 de agosto de 1997, N° 01-99-0RLC/TR del 08 de enero de 1999 y Resolución N° 083-2001-0RLC/TR del 19 de febrero de 2001.

1. Resolución Nº 1190-2014-SUNARP-TR-L de 26/06/2014

Sumilla.- Levantamiento de anotación de bloqueo registral. “En aplicación de los artículos 94 y 103 del Reglamento General de los Registros Públicos, procede el levantamiento de la anotación del bloqueo registral, cuyo plazo de vigencia ha caducado, sin perjuicio de considerar extinguido de pleno derecho la vigencia del asiento”.

2. Resolución Nº 1524-2014-SUNARP-TR-L de 15/08/2014

Sumilla.- Formalidad del bloqueo registral. “La anotación de un bloqueo registral se efectuará en mérito de la solicitud del notario que tiene a su cargo la formalización del acto, no procediendo que este autorice a tercero por cuanto la 7ma Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo Nº 1049, faculta al notario autorizar a un tercero, solamente para los casos de partes notariales”.

3. Resolución Nº 1836-2014-SUNARP-TR-L de 26/09/2014

Sumilla.- Bloqueo: “Es improcedente la anotación de bloqueo de una partida en mérito de la compraventa que versa sobre un lote que no existe en esta, hecho que constituye un obstáculo en la partida que amerita la tacha del título”.

4. Resolución Nº 1663-2014-SUNARP-TR-L de 03/09/2014

Sumilla.- Renovación del bloqueo registral “La vigencia de bloqueo caduca al vencimiento del plazo establecido, por lo que no se admite la renovación del asiento de anotación del bloqueo. Procede la anotación de nuevo bloqueo respecto al mismo acto”.

Anotación de bloqueo registral: “Teniendo en cuenta que la finalidad del bloqueo registra es reservar la prioridad de un acto o contrato inscribible por falta de formalización, no procede anotar un bloqueo registral para asegurar la inscripción de una compraventa que ya se encuentra formalizada mediante escritura pública”.

5. Resolución N° 2274-2011-SUNARP-TR-L de 16/12/2011

Sumilla.- “No procede la anotación del bloqueo registral de una partida respecto de la adjudicación por división y partición sobre una serie de unidades inmobiliarias si las mismas no han sido independizadas, debiendo inscribirse previamente su desmembramiento en la partida matriz”.

6. Resolución Nº 1918-2011-SUNARP-TR-L de 14/10/2011

Sumilla.- Calificación del bloqueo registral: “La calificación del bloqueo comprende la verificación de las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral de conformidad con el artículo 103 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

No procede extender la anotación preventiva a que se refieren los inciso c y d) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos en mérito a una minuta”.

7. Resolución Nº 875-2011-SUNARP-TR-L de 27/06/2011

Improcedencia de bloqueo de partida: “El bloqueo registral constituye una anotación preventiva que tiene por finalidad reservar prioridad para la inscripción de actos a través de los cuales se constituya, amplíe o modifique derechos reales sobre inmuebles. Por lo tanto, no constituye acto inscribible la solicitud formulada por un particular a fin de que se bloquee una partida para que no se inscriba ningún acto o contrato que perjudique sus eventuales derechos”.

8. Resolución Nº 1991-2011-SUNARP-TR-L de 28/10/2011

Sumilla.- Improcedencia de levantamiento de bloqueo: “Es improcedente la solicitud de levantamiento de bloqueo por parte de los transferentes en un contrato de compraventa, al no ser estos los legitimados conforme al literal b) del artículo 6 del Decreto Ley Nº 8278”.

9. Resolución Nº 700-2011-SUNARP-TR-L de 24/05/2011

Sumilla.- Improcedencia de bloqueo: “No procede inscribir un bloqueo registral en mérito de una minuta de arras confirmatorias que establece que se firmará posteriormente una minuta adicional de compraventa del inmueble”.

10. Resolución Nº 1251-2009-SUNARP-TR-L de 14/08/2010

Sumilla.- Medida Cautelar de No Innovar: “No procede anotar un bloqueo relativo a un acto traslativo de dominio de un predio cuando obra anotada en la partida del predio una medida cautelar que dispone la conservación del estado de derecho de la última inscripción extendida en el rubro c) Títulos de Dominio”.

11. Resolución Nº 865-2010-SUNARP-TR-L de 18/06/2010

Sumilla.- Improcedencia del bloqueo: “De conformidad a lo establecido en el artículo 1 del Decreto Ley Nº 18278, modificado por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº 26481 solo procede anotar un bloqueo respecto de actos o contratos a través de los cuales se constituya, amplíen o modifiquen derechos reales. No procede el bloqueo para el contrato de arrendamiento”.

12. Resolución Nº 327-2010-SUNARP-TR-L de 05/03/2010

Sumilla.- Anotación preventiva de bloqueo registral: “El bloqueo es una anotación preventiva, es decir, una de carácter provisional y transitoria que tiene por finalidad reservar la prioridad mientras se faccione el instrumento público que contiene el acto o derecho real a inscribir, en esa línea, ya siendo preventivo no procede que el bloqueo a su vez se anote preventivamente por defecto subsanable”.

13. Resolución Nº 1930-2009-SUNARP-TR-L de 30/12/2009

Sumilla.- Competencia del Registrador del Registro de Predios: “En el caso de solicitud de bloqueo de partidas del Registro de Predios para la inscripción de aporte por constitución o aumento de capital de una sociedad, la calificación corresponde al registrador del Registro de Predios, sin perjuicio de la calificación del acto definitivo corresponderá al registrador de Personas Jurídicas en aplicación del artículo 20 del Reglamento Gral. De los Registros Públicos”.

14. Resolución Nº 1904-2009-SUNARP-TR-L de 29/12/2009

Sumilla.- Bloqueo por aporte de sociedad: “El registrador de predios es competente para calificar y anotar el bloqueo en la partida registral del predio que se aporta a una sociedad”.

15. Resolución Nº 1712-2009-SUNARP-TR-L de 20/11/2009

Sumilla.- Bloqueo: “No es procedente la anotación de un bloqueo para cautelar la inscripción de una contrato a través del cual no se constituye, amplíe o modifique algún derecho real”.

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* Abogada. Registrador Público (e) del Registro de Predios. Con Estudios de Maestría con mención en Derecho de la Empresa de la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP) y en el Programa de Segunda Especialidad de Derecho Registral de la PUCP.

1 ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. Bloqueo registral. La reserva de prioridad registral de los derechos reales. Página 6. Disponible en Internet: <http://www.aedp.com.pe/>. Acceso el día 25/07/2012.

2 Tales como, compraventa mediante el cual se muta el derecho real de propiedad, hipoteca, modificación y ampliación de hipoteca, constitución de derecho de superficie, usufructo, por los cuales se mute el derecho real ya inscrito.

3 En relación al Contrato de Promesa de Venta: De conformidad con lo prescrito en el artículo 2019 del Código Civil en el Registro de Propiedad Inmueble se inscriben los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan (...) los derechos reales sobre inmuebles. Asimismo, según el artículo 1 del Decreto Ley Nº 18278, el bloqueo de las partidas registrales se establece a favor de las personas naturales o jurídicas que lo soliciten por actos o contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya amplíen o modifiquen derechos reales, en favor del los mismos. En razón de ello no procede el bloqueo respecto de contratos preparatorios (promesa de venta), por cuanto en ellos no hay transmisión de propiedad únicamente crean entre las partes la obligación de celebrar el contrato definitivo.

4 De igual manera en el contrato de opción:

Contrato de Opción:

En el presente caso se solicita la anotación del bloqueo registral en virtud de un contrato de opción. Al respecto, cabe precisar que de conformidad con lo previsto en el artículo 1419 del Código Civil por el contrato de opción, una de las partes queda

vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. En ese sentido su rogatoria no se adecúa a lo prescrito por el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias, debido a que mediante el contrato de opción no se produce mutación del derecho real del inmueble, es decir no se constituye, amplia o modifica derecho real alguno, teniendo en cuenta el carácter de númerus clausus de los derechos reales recogidos en nuestra legislación.

5 SALVATIERRA VALDIVIA, Gloria Amparo y TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Estudio del principio de prioridad en el sistema registral peruano y en el sistema registral español”. Disponible en internet en: <http://www.registradoresdemadrid.org/revista/25/Comentarios/ESTUDIO-DEL-PRINCIPIO-DE-PRIORIDAD-EN-EL-SISTEMA-REGISTRAL-PERUANO-Y-EN-EL-SISTEMA-REGISTRAL-ESPA%c3%91OL-Por-GLORIA-AMPARO-SALVATIERRA-VALDIVIA-y-FERNANDO-TARAZONA-ALVARADO.aspx>.

6 Ídem.

7 SALVATIERRA VALDIVIA, Gloria Amparo y TARAZONA, Fernando. Ob. cit.

8 En los considerandos de dicha Resolución se señaló “(…) Que, en función a la reducción de plazos de atención, además de consolidar los plazos establecidos por leyes especiales, como es el caso de los bloqueos y la constitución de sociedades, se han dictado disposiciones tales como la Resolución Nº 327-2009-SUNARP-SN del 21 de octubre de 2009, que aprobó la Directiva Nº 009-2009-SUNARP/SN ‘Directiva de acciones para optimizar los servicios registrales’, de aplicación en las zonas registrales distintas a la Zona Registral Nº IX - Sede Lima; la Resolución Jefatural Nº 172-2010-SUNARP-Z.R.NºIX/JEF, de fecha 04 de marzo de 2010, que dispone la reducción de plazos de atención de determinados servicios en la Zona Registral Nº IX - Sede Lima; así como la Resolución Nº 032-2010-SUNARP/SN, de fecha 25 de febrero de 2010, que implementó el servicio de inscripción de compraventas simples en 48 horas en el Registro de Predios de Lima; (…) Que, en dicho contexto, la Sunarp siempre se encuentra en la búsqueda de mejorar la calidad de los servicios a favor de los operadores del Sistema Registral; por lo que es necesario consolidar los plazos de atención reducidos que ya se vienen implementando, así como establecer medidas adicionales orientadas a priorizar la inscripción de actos, en los distintos registros jurídicos, que por su naturaleza, efectos y urgencia, tengan un impacto directo en el desarrollo económico del país (…)”.

9 COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición Oficial de Motivos del Código Civil de 1984.

Registros Públicos. Separata Especial publicada en el diario oficial El Peruano E3 19/11/1990, p. 20.

10 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral. Jurista Editores, Lima, octubre, 2010 (3ª edición, 1ª en el Perú), p. 476.

11 Conforme al artículo 64 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se trata de una anotación preventiva, dichas anotaciones son definidas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

12 De acuerdo a los considerandos de la Resolución N° 2274-2011-SUNARP-TR-L del 16/12/2011.

13 En la Resolución N° 363-2012-SUNARP se dispuso que no procedía la inscripción de una compraventa respecto a la cual se anotó el bloqueo registral respectivo, cuando con posterioridad al bloqueo se ha inscrito una resolución judicial que ordena no calificar ningún título que se refiera al inmueble en cuestión.

14 O también denominados beneficiarios del bloqueo entiéndase a los directamente beneficiados, como el acreedor en una hipoteca y compradores en una compraventa a modo de ejemplo. La solicitud con firmas legalizadas es requerida en concordancia con lo dispuesto en el Numeral III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y artículo 10 del mismo.

15 De conformidad con la Resolución Nº 190-2014-SUNARP-TR-L del 26/06/2011, entre otras.

16 De conformidad con lo establecido en Res. Nº 433-2012-SUNARP-TR-L “El bloqueo registral se considera un acto invalorado para efectos de la liquidación de los derechos Registrales”. Asimismo dicha Resolución en el numeral 2 de su análisis señala lo siguiente: “(…) 2. En el Registro de Predios, las tasas registrales se encuentran establecidas en el D.S. Nº 017-2033-JUS. Con posterioridad a dicho dispositivo, se han dictado normas que establecen la reducción de las tasas registrales, encontrándose vigente a la fecha de presentación del título venido en grado el D.S. Nº 017-2010-JUS que fue publicado el 19/10/2010, que dispuso la reducción de tasas registrales en diversos rubros correspondientes al Registro de Predios y al Registro de Personas Jurídicas. Con posterioridad se publicó el D.S. Nº 001-2012-JUS, que dispuso también la reducción de tasa registrales por el plazo de un año contado a partir del día siguiente de su publicación. El D.S. Nº 017-2010-JUS –que estuvo vigente por el plazo de un año, esto es hasta el 20 de octubre de 2011–, dispuso también la reducción de tasas registrales en los rubros transferencias, declaratoria de fábrica y demolición. Sin embargo, no dispuso la reducción de tasas en el rubro de cargas y gravámenes, rubro dentro del cual se encuentra el bloqueo, siendo aplicable al bloqueo las tasas registrales establecidas en el D.S. Nº 017-2003-JUS.

17 Únicamente los bloqueos referidos a un solo predio.