Ana María y Juan celebraron un contrato de arrendamiento mediante el cual la primera arrendó su casa ubicada en el distrito de San Miguel, por un periodo de tres años, obligándose Juan a pagar la renta mensual durante dicho periodo. Pasado los tres años, Ana María se comunicó con Juan a fin de que este pueda entregarle la posesión de su casa dado que el contrato había concluido; sin embargo, Juan fue renuente a su pedido y permaneció en el inmueble. Ante tal situación, Ana María decidió acudir a su abogado para hallar una solución, por lo que ahora este último nos pregunta si es posible que su clienta recupere la posesión de su casa, y de ser así, qué acciones debe seguir a fin de lograr este propósito.

RESPUESTA

El arrendador deberá interponer una demanda de desalojo por ocupación precaria en la vía sumarísima ante el juez especializado en lo civil, de acuerdo a los artículos 585 y 586 del Código Procesal Civil. Asimismo, para lograr el éxito de este proceso, deberá acreditar que el contrato de arrendamiento ha quedado concluido a fin de demostrar que el exarrendatario es un poseedor precario.

FUNDAMENTACIÓN:

Para lograr el desalojo de un exarrendatario que tiene la condición de tal en virtud de un contrato de arrendamiento de duración determinada, se debe interponer una demanda de desalojo por ocupante precario. En este proceso, deberá acreditarse que el demandante tiene dicha condición en virtud a que el contrato de arrendamiento ha quedado indubitablemente concluido. Para ello, a su vez, resulta necesario determinar el momento en el que el contrato de arrendamiento a plazo determinado concluye.

En primer lugar, cabe señalar que la conclusión del plazo pactado no implica la conclusión del contrato, como podría inicialmente pensarse a partir de una lectura aislada del artículo 1969 del Código Civil, cuyo texto señala que: “El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas”.

Ello, en virtud de que el artículo 1700 del Código Civil, establece que el contrato de arrendamiento sujeto a un plazo determinado se entenderá como “continuado” cuando transcurra dicho plazo, conforme al texto de la norma citada, que señala: “Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento”.

Lo anterior significa que el contrato de arrendamiento, inicialmente de duración determinada, se convierte a uno de duración indeterminada. Esto trae dos principales consecuencias: (i) que el contrato supuestamente concluido por el transcurso del plazo no haya concluido en realidad, y (ii) que el arrendatario, quien hubiera sido precario tras el vencimiento del plazo, no lo sea.

En ese sentido, para que el arrendador pueda dar real fin al nuevo contrato de arrendamiento de duración –ahora indeterminada–, deberá enviar una carta notarial al arrendatario en donde conste que después de 30 días el contrato de arrendamiento quedará concluido. Ello conforme al artículo 1365 del Código Civil, norma que regula el procedimiento general de conclusión que aplica a todos los contratos de plazo indeterminado.

Únicamente después de haber transcurrido los 30 días, se podrá afirmar que el contrato de arrendamiento celebrado ha quedado concluido y, por lo tanto, el ocupante del inmueble es precario de acuerdo al artículo 911 del Código Civil, toda vez que el título que sustentaba su posesión, es decir, el contrato de arrendamiento, ha quedado fenecido.

Solo en este momento, será posible que el arrendador interponga una demanda de desalojo por ocupación precario en amparo de los artículos 585 y 586 del Código Procesal Civil. Esta demanda se tramitará en la vía sumarísima y se interpone ante el juez especializado en lo civil.

Por todo lo anterior, Ana María debe: 1) Enviar una carta notarial a Juan indicando que el contrato ha quedado vencido al haber transcurrido el plazo establecido por ambas partes; 2) Después de ello, deberá enviar una segunda carta notarial dirigida a Juan, ordenándole que desocupe el inmueble después de 30 días; 3) Recién en ese momento, deberá interponer una demanda de desalojo por ocupante precario ante el juez especializado en lo civil y en la vía sumaria.

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Base legal

• Código Procesal Civil: arts. 585 y 586.

• Código Civil: arts. 911, 1365, 1696 y 1700.