La hipoteca unilateral no se encuentra debidamente regulada en el Perú, y los vacíos existentes en cuanto a un requerimiento formal y plazo para que el acreedor inscriba en Registros Públicos su asentimiento, generan diversos problemas cuando se analiza su prioridad frente a otras garantías o embargos decretados sobre el bien, convirtiéndose en un instrumento de fraude. En este escenario las autoras proponen precisar en la normativa el plazo con el que cuenta el acreedor para aceptar la hipoteca, así como el apercibimiento de caducidad una vez transcurrido el término concedido.

MARCO NORMATIVO

• Reglamento de Inscripción del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013): art. 118.

I. SITUACIÓN PROBLEMÁTICA

Revisada la legislación peruana, apreciamos que el Código Civil, ni ninguna norma con rango de ley regula de manera explícita los plazos, condiciones, alcances de la hipoteca unilateral1.

No obstante lo indicado, es perfectamente viable aplicar a la figura de la hipoteca unilateral, la regulación correspondiente a los negocios jurídicos unilaterales del Código Civil2; sin embargo, consideramos que ello no es suficiente debido a que resulta necesario proteger al tercero registral, estableciendo con certeza desde qué momento nace la constitución de la hipoteca unilateral: Ya sea desde su inscripción por parte del deudor; o por el contrario, en un momento posterior desde la aceptación del acreedor favorecido con la inscripción.

En España la hipoteca unilateral se encuentra recogida dentro de una norma con rango de ley, esto es dentro de la Ley Hipotecaria Española. Por otro lado, en Perú, la única norma que hace mención de manera expresa respecto a la hipoteca unilateral, es el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios3. Dicho Reglamento, en su artículo 118, solamente se pronuncia respecto a la posibilidad de levantamiento de la hipoteca unilateral, sin consentimiento del acreedor. También observamos que no existe un plazo para este asentimiento computado desde la constitución de la hipoteca unilateral.

Es decir, en la hipoteca unilateral, podemos diferenciar, dos momentos: el de la Constitución de la Hipoteca unilateral realizada por el deudor titular registral; y, un segundo momento realizado por el acreedor, quien prestará su consentimiento a la constitución de la hipoteca unilateral.

El artículo 141 de la Ley Hipotecaria Española prescribe:

“En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o se inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.

Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó”.

Vemos, en consecuencia, que la legislación española sí se pronuncia, respecto a plazos y requisitos para la figura de la hipoteca unilateral. Aun en dicha legislación, no se señala un plazo para que el constituyente requiera al acreedor con el fin de que este preste su asentimiento a la hipoteca y la inscriba en Registros Públicos, bajo intimación que de no hacerlo, transcurridos dos meses del requerimiento, aquel pueda levantarlo unilateralmente. Solamente, se señala el plazo que tiene el acreedor para aceptarla, contado desde el requerimiento.

Por ello, consideramos que en nuestro país sí se debería legislar esta figura de la hipoteca unilateral, respecto a plazos y a los requisitos sobre el momento de la constitución como para su cancelación, pues persiste un vacío sobre si realmente el acreedor hipotecario queda obligado, debido a que no ha expresado su manifestación de voluntad sobre todos los términos consignados en la Escritura Pública de Constitución de la hipoteca unilateral4.

También existe un vacío respecto a la prioridad –si es que realmente se le otorga ello a la hipoteca unilateral– desde la inscripción de la constitución. Ello por cuanto no existe en la legislación peruana una norma expresa que así lo indique, debido a que la única norma que regula la hipoteca unilateral es el artículo 118 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que se refiere solamente a la permisión de su levantamiento sin consentimiento del acreedor cuando este no ha inscrito el acto de aceptación de la hipoteca unilateral. De lo que se deduce que tiene sentido haberse previsto la inscripción como forma de guardar prioridad ante el Registro.

II. ANTECEDENTES DE LA REGULACIÓN DE LA HIPOTECA UNILATERAL EN EL PERÚ

De acuerdo a sus antecedentes en el Perú, podemos afirmar, en el caso específico del levantamiento de la hipoteca unilateral, que dicha figura estuvo anteriormente plasmada en el siguiente precedente de observancia Obligatoria del Tribunal Registral:

Cancelación de garantía unilateral que no ha sido aceptada por el acreedor

“Procede la cancelación de una garantía unilateral en cualquier momento por la sola voluntad del constituyente, siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor” (Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 329-2007-SUNARPTR-T del 28 de diciembre de 2007 y Nº 330-2007-SUNARPTR-T del 28 de diciembre de 2007).

Cabe señalar que dicho precedente fue dejado sin efecto por el artículo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios anterior, aprobado por Resolución Nº 248-2008-SUNARP/SN, el cual a su vez fue derogado por el segundo párrafo del artículo 118 del Reglamento de Inscripciones actual aprobado por Resolución de Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP/SN.

III. PROPUESTAS

Observamos que a nivel registral, han existido diversas posiciones respecto a la posibilidad del levantamiento de la hipoteca unilateral. Al respecto, es preciso mencionar que el actual reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, lo admite expresamente; sin embargo, no existe ningún requisito de requerimiento formal, ni plazo para que el acreedor inscriba en Registros Públicos su asentimiento, y favorecerse con la prioridad que otorga la inscripción.

Consideramos de gran relevancia que el asentimiento del acreedor se realice dentro de un plazo específico, y es por ello que creemos necesario la incorporación de la regulación de la hipoteca unilateral en nuestro Código Civil, a fin de tener la certeza de su naturaleza jurídica, sus plazos, condiciones y efectos.

Entre los fundamentos de nuestra posición nos basamos en la necesidad de evitar posibles fraudes a futuros acreedores. Para mayor detalle es preciso plantear el presente caso hipotético que se podría presentar: un propietario de un inmueble, el 2 de enero de 2014, presenta ante el diario de una oficina registral competente, el parte notarial de la Escritura Pública de constitución de hipoteca unilateral y logra su inscripción en la respectiva partida registral. Por otro lado, respecto del mismo inmueble, en abril de 2015, por mandato judicial y/o administrativo se ordena la inscripción de un embargo (por una deuda del año 2013) o, puede también inscribirse una hipoteca convencional; y viendo esta situación, puede darse por conveniente que al día siguiente de inscrita dicha carga o gravamen, el acreedor beneficiario de la hipoteca unilateral inscrita el 2 de enero de 2014, previa complicidad con el constituyente, presenta ante el Diario de Registros Públicos, el Parte Notarial, prestando su asentimiento a la hipoteca unilateral (inscrita hace más de un año), por cuanto tienen conocimiento que su prioridad está resguardada desde enero de 2014 de manera indefinida, con la inscripción de la hipoteca unilateral, perjudicando en prioridad al beneficiario con el embargo y al acreedor de la hipoteca convencional.

Por lo expuesto, resulta necesario que nuestro Código Civil, regule la figura de la hipoteca unilateral.

Así, por ejemplo, que exista un plazo máximo en el cual el acreedor preste su asentimiento, para no generar inseguridad en la partida registral, y el propietario se aproveche de la situación de la hipoteca unilateral utilizando la prioridad en su beneficio en complicidad con el acreedor, cuando eventualmente se vea perjudicado con un embargo solicitado por alguna entidad. O en todo caso, que dicho plazo sea prudencial, en el cual se presuma la diligencia del acreedor, quien protege su derecho con la hipoteca.

Nosotros consideramos, por los posibles fraudes a futuros acreedores, se debería regular el plazo tanto para el requerimiento, como para el asentimiento por el acreedor, contado desde el requerimiento realizado por el constituyente detallando al acreedor las consecuencias de su inacción.

Proponemos también la dación de una norma con rango de ley que regule la figura de la hipoteca unilateral. Entre los beneficios podemos mencionar que se logrará que los jueces tengan criterios uniformes para la solución de casos de fraudes a los acreedores en casos de hipotecas unilaterales, dinamizando la vida comercial. Actualmente se generan muchos perjuicios a los terceros acreedores tener que subordinarse a un asiento sin aceptación del acreedor con plazo indefinido. Con la regulación se evitaría casos de mala fe por connivencia del propietario y el acreedor beneficiario de la hipoteca unilateral.

Mayores son los beneficios que los costos. Es necesaria la dación de una ley. Para ello proponemos el siguiente proyecto:

Propuesta de Dación de Norma con rango de Ley sobre Hipoteca Unilateral:

Artículo Primero.- La hipoteca unilateral tiene dos fases.

La primera fase es la inscripción de la hipoteca por el titular registral.

La segunda es la aceptación del acreedor beneficiario con la hipoteca unilateral.

Ambas fases se inscriben en mérito de instrumento público.

Artículo Segundo.- A fin de garantizar seguridad jurídica, necesariamente la hipoteca unilateral garantizará obligaciones presentes y existentes. De manera accesoria puede garantizar obligaciones futuras, pero no de manera exclusiva.

Artículo Tercero.- Se establece que el plazo de la primera fase de la hipoteca unilateral será de 100 días hábiles. Transcurrido dicho plazo, sin haber sido notificado ni aceptado por el acreedor hipotecario, caducará de pleno derecho”.

Propuesta de modificatoria del artículo 118 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

“En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca.

El constituyente tendrá el plazo de 30 días hábiles, contados desde la inscripción de la hipoteca unilateral, para notificar al acreedor beneficiario sobre dicha garantía, y la consecuencia de su levantamiento unilateral por el constituyente, sin necesidad de su consentimiento, en caso el acreedor no inscriba su aceptación en la partida registral del inmueble, transcurridos 30 días hábiles de dicho requerimiento.

Estas disposiciones no rigen para las hipotecas unilaterales reguladas por leyes especiales”.

CONCLUSIONES

1. La prioridad que genera la primera fase de la hipoteca unilateral, al ser por tiempo indefinido, necesita la dación de una norma con rango de ley, a fin de que establezca un tiempo predeterminado a efectos de evitar fraudes a los terceros acreedores, quienes podrían ver perjudicados sus derechos, por casos de connivencia entre el propietario y el acreedor beneficiario de la hipoteca unilateral.

2. Se necesita la modificatoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios por cuanto, la facultad otorgada al registrador para el levantamiento de la hipoteca unilateral, solamente con la revisión de la partida registral, no permite establecer la necesidad de requerimiento de manera formal al acreedor a fin de que pueda hacer valer su derecho.

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* Registrador Público. Egresada de Maestría en Derecho de la Empresa y con Segunda Especialidad en Derecho Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

** Registrador Público (e), con estudios de Maestría en Derecho de la Empresa y en el Programa de Segunda Especialidad de la Pontificia Universidad Católica del Perú.

1 De manera especial el actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula el levantamiento unilateral por el constituyente en caso de hipoteca unilateral.

2 MORALES HERVIAS, Rómulo. “La injustificada negativa de la cancelación unilateral de la hipoteca unilateral”. En: Derecho & Sociedad. N° 34, p. 233.

3 El actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predio se encuentra regulado mediante Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN.

4 Véase: ARJONA GUAJARDO-FAJARDO, José Luis. “La hipoteca de constitución unilateral”. El autor defiende la tesis de una adquisición automática del derecho de hipoteca una vez inscrita, esta formaría parte del patrimonio del favorecido aunque los efectos de tal incorporación quedan pendientes de la declaración de voluntad de ese sujeto beneficiario.