A partir de una preliminar visión sobre el contrato de arrendamiento y los títulos ejecutivos, en este artículo se analiza la conveniencia del cobro por la vía ejecutiva del pago de las rentas por alquiler de inmuebles, a partir de lo regulado en los artículos 688 y 689 del Código Procesal Civil. Sobre el particular, la autora critica los altos costos de formalización del título para su cobro judicial.

SUMARIO

I. Nociones básicas. II. La cláusula de pago o renta en el contrato de arrendamiento. III. Los títulos ejecutivos. IV. La posibilidad de cobro: Extrajudicial y judicial. V. La renta impaga en el proceso ejecutivo: la prueba. VI. Prejudicialidad necesaria o no del proceso cognitivo frente al proceso ejecutivo. VII. Alguna aplicación en la jurisprudencia peruana. Conclusiones. Bibliografía.

I. NOCIONES BÁSICAS

1. El contrato

Siguiendo a Scognamiglio1, la doctrina moderna distingue la figura del negocio jurídico, el cual agrupa a los actos de autonomía privada como el contrato; otorgándole la razón propia de su ser, entendida como la declaración de voluntad dirigida a producir efectos jurídicos, siendo finalmente el negocio la declaración identificada con la mera posibilidad de reconocer el querer interno para que se vea realizada la voluntad.

De acuerdo a la disposición legal contenida en el artículo 1351 del Código Civil peruano vigente, el contrato ha sido definido como el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial, a diferencia del Código Civil peruano de 1936 que no definió la institución2.

Sin embargo, para llegar al acuerdo las partes ejercen su libertad de contratar y su libertad contractual teniendo como límites3 la ley y el orden público, como lo señala el numeral 24 del artículo 2 de la Constitución Política del Perú.

Permitiéndonos señalar que la Constitución peruana al ser norma fundamental, armoniza e integra los derechos fundamentales y los bienes jurídicos constitucionales, restringe la autonomía privada, que da origen a la libertad contractual4, por encontrarse en colisión con aquellos bienes constitucionales como la propiedad privada y la iniciativa económica, regulados y tutelados a través de normas legales especiales como el Código Civil.

Por otro lado, siguiendo a Manuel De la Puente y Lavalle5, se debe distinguir entre el contrato mismo y la relación jurídica creada por el contrato, por lo que, una vez cumplido el contrato con la manifestación de voluntad el contrato deja de existir, cumpliéndose la relación nacida en el contrato ya que este deja de existir desde el momento que se perfecciona. Surgiendo así los diversos tipos de contratos, entre ellos el contrato de arrendamiento.

2. El contrato de arrendamiento6

Las personas en sus relaciones privadas celebran acuerdos7 o contratos en ejercicio de sus derechos reconocidos constitucionalmente y su correspondiente obligación; sin embargo, ante la falta de correspondencia o cooperación en el ámbito de las relaciones privadas, se busca el requerimiento o cumplimiento.

La ley, entendiéndose como tal el Código Civil de 1984 en las disposiciones contenidas en el libro II, regula los elementos necesarios para que las relaciones privadas puedan desarrollarse; para lo cual es necesario indicar e identificar a las partes que intervienen (en nuestro caso, arrendador y arrendatario), la fecha y lugar donde se suscitarán las relaciones, y el contenido (forma) de las relaciones privadas.

En doctrina se ha definido en forma unánime al contrato de arrendamiento o de locación como aquel acuerdo en el que la parte denominada arrendadora cede en uso un bien determinado por un tiempo, a su contraparte denominada arrendataria a cambio de una contraprestación llamada renta o merced conductiva.

En el caso peruano, en los artículos del 1490 al 1570 del Código Civil de 1936, se reguló la locación-conducción, antecedente del contrato de arrendamiento regulado en el Código Civil peruano de 1984.

En el Libro VII en la Sección Segunda del título VI del Código Civil peruano actual, se regula el contrato de arrendamiento, normas reguladoras de las relaciones privadas no imperativas que para el cumplimiento obligatorio deben indicarse o señalarse expresamente, conforme lo señalan los artículos 1354 y 1361 del Código Civil peruano, lo que implica conocimiento mínimo de las disposiciones legales y de sus procedimientos8.

II. LA CLÁUSULA DE PAGO O RENTA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El pago9 puede ser definido como la prestación efectuada por una de las partes en una relación contractual, que puede extinguir la relación contractual.

A la prestación del arrendador con la entrega del bien en óptimas condiciones para el uso y disfrute de este, como parte del derecho del arrendatario, corresponde el cumplimiento del pago, en ese sentido, una de las regulaciones arribadas por las partes es el día, el lugar, el monto y la forma de pago, para que se logre un cumplimiento eficaz de lo acordado y, asimismo, se llegue a la legalidad.

En el contrato de arrendamiento, el pago como contraprestación a la cesión en uso del bien se le ha llamado renta; el cual tiene que ser pagado puntualmente y en la forma convenida, de acuerdo a lo regulado por el Código Civil peruano vigente en el artículo 1666 y el numeral 2 del artículo 1681 del Código Civil de 198410.

III. LOS TÍTULOS EJECUTIVOS

En doctrina se han realizado varias definiciones acerca de los títulos ejecutivos, Alsina11, por ejemplo, señala como definición de título ejecutivo aquel documento que contiene el acto jurídico al cual la ley acuerda acción ejecutiva.

Ugo Rocco12, asimismo, define al título ejecutivo como el documento del cual resulta certificada o legalmente cierta la tutela que el derecho concede a determinado interés.

Por su parte, Couture13 define primero al título como el documento que acredita esa calidad y enuncia como ejemplo al cobro de los alquileres, posteriormente, señala los casos de títulos ejecutivos recaídos en documentos y los casos en que no existe documento alguno, especificando que nadie puede hacerse de una prueba a favor en su propio interés, por lo que el título ejecutivo sin documento es la propia calidad de acreedor.

Por su parte, Rodríguez14 señala que si la ley ha otorgado a ciertos títulos fuerza ejecutiva, estos no requerirían de un reconocimiento posterior, lo que permite comprender la autonomía del título, entendiendo al título ejecutivo en el aforismo nulla executio sine titulo.

La definición más útil de título ejecutivo es aquella que lo define como el documento que acredita la relación jurídica existente entre el acreedor y deudor en un momento anterior al proceso de ejecución, las cuales no forman parte expresa en el título, y guardando todos los requisitos necesarios para su constitución conforme a lo establecido en la ley que lo regula, que para el caso peruano sería el Código Procesal Civil.

En ese sentido, el título ejecutivo conlleva a la acción ejecutiva, lo que implica la satisfacción por medio de la fuerza que si bien lleva implícita una relación con el proceso de conocimiento mantiene su autonomía.

Chiovenda15 en relación con la acción ejecutiva ha desarrollado una clasificación. La primera, define a la acción ejecutiva como normal u ordinaria; la segunda, como la acción ejecutiva anormal o especial, y la tercera, como acción ejecutiva aparente.

Para el caso que estamos analizando, renta impaga, a decir de Chiovenda16 le correspondería la acción ejecutiva anormal o especial como aquella que nace de la declaración provisional o de acto administrativo o de contrato con carácter ejecutivo.

La ejecución, entonces, requiere de un derecho cierto, por lo que no hay un conocimiento previo como presupuesto para la ejecución, de allí los efectos formales y la diferencia con los procesos cognitivos, sin que implique la negación a la acción ejecutiva.

A partir de lo definido en el artículo 688 del Código Procesal Civil peruano, los títulos ejecutivos son aquellos documentos que cuentan formalidades señaladas expresamente en la ley, deduciéndose que para ingresar a un proceso ejecutivo o se admita la demanda en un proceso ejecutivo se requiere cumplir los requisitos especificados, que requiere de la interpretación integradora del articulo 688 y 689 del Código Procesal Civil peruano.

Asimismo, para muchos estudiosos es una incertidumbre que la ley no precise expresamente cuáles son los títulos ejecutivos y las características de dichos documentos para ser comprendidos como títulos ejecutivos; sin embargo, el intérprete ha señalado que a partir de lo dispuesto legalmente en el artículo 689 del Código Procesal Civil, el documento que ha de ser considerado como título ejecutivo debe contener una prestación cierta, expresa y exigible17.

Resulta importante señalar que en el artículo 11 del Código de Procedimientos Civiles18, antecedente inmediato del Código Procesal Civil peruano vigente, reguló específicamente la acción de pago de arrendamiento de bienes inmuebles dentro de la vía ejecutiva, sin tomar en cuenta la forma como se haya celebrado el contrato de arrendamiento y que el arrendatario se encuentra ocupando actualmente el bien; solo se hizo la especificación para el caso de bienes muebles, en relación con el contrato, por el cual debe constar por escrito y acompañe la demanda.

En ese sentido, se debe tener en cuenta que el cobro de arrendamiento vencido como título ejecutivo, representa un crédito, sin entrar a cuestionar el contrato de arrendamiento.

Por lo que, si la acción nace del título se puede desprender que las defensas anteriores a este y las defensas sobre la causa de la obligación que lo originó, no deben utilizarse; puesto que, el juicio ejecutivo es de cognición limitada, es decir, es un proceso sumario y de conocimiento no sustancial, lo que produce una sentencia con efectos formales, es decir, de cosa juzgada formal.

Finalmente, en la actualidad, la jurisprudencia mantiene como criterio para los casos de títulos ejecutivos no recaídos en las formalidades establecidas en la ley, el reconocimiento de dicho documento por el demandado o la evaluación del documento como tal su calidad de ejecutivo. Lo que nos atrevería a señalar que, los costos de la formalidad del título ejecutivo o el cobro de la renta impaga sin título, tal como lo ha señalado la legislación, lo convierte en un cobro imposible.

IV. LA POSIBILIDAD DE COBRO: EXTRAJUDICIAL Y JUDICIAL

Ante el incumplimiento de la renta o pago que el arrendatario debe realizar, se efectúa su cobro o el requerimiento de la deuda por el arrendador, pudiendo efectuarse el cobro de la renta, con o sin intimación de mora (si fue pactada o no), conforme a lo señalado en el artículo 1333 del Código Civil, disposición legal aplicable al contrato de arrendamiento por ser fuente de obligaciones.

De modo que, si las partes pactaron el cumplimiento de la prestación o pago de la renta sin intimación no impediría la constitución en mora19, porque la norma que establece la mora es imperativa; sin embargo, para convertir la renta impaga en título ejecutivo sería necesaria la intimación en mora y que el deudor o arrendatario manifieste por escrito su negativa a cumplir la obligación o pago de la renta impaga para que exista un documento cierto, expreso y exigible20.

El cobro extrajudicial de la renta no requiere más que la exigencia de cumplimiento de la deuda, a diferencia de lo sucedido con el cobro judicial de la renta que requiere de la presentación de ciertos requisitos como la presentación del documento de renta impago.

Para realizar el cobro judicial de la renta, primero, se estaría requiriendo que, el documento de renta impago (si bien no está definido legalmente por el Código Civil de 1984) cumpla las exigencias requeridas ante un proceso judicial a nivel formal, es decir, el cumplimiento de las formalidades como la validez del contrato de arrendamiento (relación causal), y el reconocimiento del contenido de la deuda por parte del arrendatario que es la deuda, de modo que se convierta al documento en cierto, expreso y exigible, características de los títulos ejecutivos.

Asimismo, se requeriría que para que dicho documento sea ofrecido como prueba debe adquirir la calidad de formal, para lo cual tendría que acudirse ante un notario para que le otorgue validez formal al documento, es decir se cuente con un documento de fecha cierta21; sin llegar a convertirse en una escritura pública, dado que esta de acuerdo a la Ley de Notariado peruano, Ley Nº 26662, contiene formalidades expresas, y nos encontraríamos ante otro supuesto comprendido entre los títulos ejecutivos.

Lo que nos lleva a pensar que nos encontramos ante un supuesto de renta impaga solo a nivel formal, dejando de lado los supuestos de renta impaga sin documento escrito y sin formalidades, para lo cual las disposiciones legales del Código Procesal Civil peruano no brinda respuesta.

En ese sentido, el título ejecutivo puede considerarse como la fuente constitutiva de la acción ejecutiva, y presupuesto o requisito formal de la acción ejecutiva, con relación inmediata, como lo señala Ugo Rocco22.

Sin embargo, Jorge Donato23 señala que ante el supuesto no regulado por el Código Procesal Civil, se tendría que producir el reconocimiento de firma y la exhibición del último recibo de pago, y en el supuesto de que el demandado no reconociera dicha situación, se tendrá por reconocida la forma y se libra el mandato de cumplimiento de la suma reclamada.

En el caso de no existir documento y que el demandado no comparezca en el proceso, de acuerdo a lo señalado con Rodríguez24, se tendría que librar el mandamiento por el monto reclamado por el ejecutante, siempre y cuando se haya acreditado, fehacientemente, la calidad de inquilino del demandado.

Por otro lado, se debe tener en cuenta que para que exista contrato solo se requiere del consentimiento de las partes intervinientes, porque los contratos son de naturaleza jurídica consensual y no requieren de formalidad recaída en un documento para su validez.

Resulta necesario ilustrar en este punto, lo señalado por Chiovenda25, el doble significado del título ejecutivo: el título en sentido sustancial y en sentido formal; el primero, es el acto jurídico del que resulta la voluntad concreta de la ley, y el segundo es el documento en que el acto está contenido.

De esa manera, siguiendo a Chiovenda, el título ejecutivo comprende la posesión del documento como condición necesaria, tanto para pedir actos ejecutivos y se efectivice, y la posesión del título ejecutivo, como una suerte de condición suficiente para que el acreedor obtenga satisfacción por medio del acto ejecutivo sin que el acreedor pruebe la prestación.

Sin embargo, los criterios señalados por Jorge Donato nos parecen insuficientes para los casos de bienes inmuebles, porque sería necesario contar con documentación adicional para acreditar la relación causal de arrendador y arrendatario, desnaturalizando al título ejecutivo, es decir, perdería de su autonomía, ocasionando una pérdida de tiempo y gastos que podrían emplearse otras vías judiciales de acuerdo al interés del acreedor, como podría ser el desalojo del bien, para los bienes inmuebles, sin encontrar una vía judicial para los bienes muebles, que el Código de Procedimientos Civiles peruano sí especificó.

V. LA RENTA IMPAGA EN EL PROCESO EJECUTIVO: LA PRUEBA

Las partes en la relación contractual, arrendatario y arrendador, pronuncian su declaración o aceptación la cual puede quedar o no plasmada por escrito.

En el caso de la renta impaga se requerirá, en sentido formal, el documento que contenga el acto, dejando de lado el título en sentido substancial que es el acto jurídico del que resulte la voluntad concreta de la ley.

En ese sentido, el documento que se convierte en prueba en el proceso, requiere ser ofrecido y cuestionado a nivel formal por el deudor, para que se logre el cumplimiento de la deuda.

Siguiendo a Chiovenda26, nos encontraríamos ante el acto contractual otorgado ante notario u otro funcionario público autorizado para recibirlos, puesto que la formalidad está siendo reconocida por un tercero como documento con calidad de prueba.

Para llegar al cuestionamiento a nivel judicial, dado el funcionamiento del sistema judicial, implica varios meses, modificando el monto de la deuda, sea porque se cumplió tardíamente con el pago o porque ya no se continúa en el uso del bien como arrendatario o porque el arrendador no tiene interés en el pago de la deuda y se busca que desocupe el bien inmueble.

Por lo que, el cobro de la renta impaga solo es útil para bienes muebles y no para bienes inmuebles, dada las vías alternativas de reclamo ante incumplimiento con el cuenta el arrendador, como había sido legislado en el Código de Procedimientos Civiles peruano de 1912.

VI. PREJUDICIALIDAD NECESARIA O NO DEL PROCESO COGNITIVO FRENTE AL PROCESO EJECUTIVO

Cuando se obtiene un pronunciamiento en un proceso ejecutivo, tomando en cuenta que es un proceso formal, en el cual se convalidan requisitos preestablecidos en la ley con coincidencia en los documentos, este debería ser procedente, sin embargo, los pronunciamientos por lo general lo consideran fundado.

Ante este resultado nos podríamos encontrar en el supuesto de que se inicie un proceso cognitivo posterior al proceso ejecutivo, en el cual se busque que se declare la existencia o no de la relación causal que dio origen a la relación cambiaria, pudiéndose emitir un fallo contradictorio en relación al primer fallo obtenido, del proceso ejecutivo.

En ese sentido, siguiendo la definición desarrollada por Priori27, la prejudicialidad en el proceso cognitivo sería necesaria, para evitar las contradicciones, que si bien puede ser acumulado al proceso cognitivo la pretensión ejecutiva, las finalidades perseguidas en ambos procesos son excluyentes.

VII. ALGUNA APLICACIÓN EN LA JURISPRUDENCIA PERUANA

En la búsqueda de los pronunciamientos acerca de casos similares, no hemos podido encontrar referencia exacta; pero nos llamó la atención el pronunciamiento recaído en la Cas. Nº 251-98-Lima, en la cual se consideró que para que un documento impago de renta y las liquidaciones de empresas sean consideradas como títulos ejecutivos se requería de la aceptación del deudor.

Para considerar como título ejecutivo un cobro de deuda de renta impaga es insuficiente la aceptación de deudor, requiriéndose, además, un proceso ejecutivo. Dicha interpretación, sin embargo, realiza un distingo donde la ley no lo hace, si bien es un proceso regulado de manera legal, nos encontraríamos ante una disposición legal innecesaria, pues sería complejo que un deudor en la práctica firme un documento en contra de sí mismo.

Por otro lado, podría comprenderse como prueba de documento de impago de renta el pago de tributo (impuesto a la renta de primera categoría), pero también es una simple declaración de riqueza que no acredita el uso del bien como arriendo; quizás sea la razón por la cual la mayoría de la judicatura no emite pronunciamientos favorables al respecto.

CONCLUSIONES

El título ejecutivo de renta impaga para su existencia no requiere del reconocimiento de la relación de la causal, siendo la autonomía la característica más importante del título ejecutivo.

La renta impaga como título ejecutivo no ha sido definida por la doctrina ni la legislación peruana.

En el Perú es difícil por el nivel de cultura jurídica y ética, que el título ejecutivo no requiera del reconocimiento de la relación causal.

El reconocimiento de la renta impaga en un proceso ejecutivo permite la existencia del documento como título ejecutivo.

El elevado costo del cobro de la renta en vía judicial no permite su uso en la práctica por lo que el arrendador prefiere recuperar el uso del bien desalojando al arrendatario.

El documento de renta impaga como título ejecutivo finalmente parece ser de mayor utilidad para casos de arrendamientos de bienes muebles.

BIBLIOGRAFÍA

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• SCONAMIGLIO, Renato. Teoría General del Contrato. Traducción de Fernando Hinestrosa. Universidad Extremado de Colombia, Bogota, 1991.

NOTAS:

1 SCOGNAMIGLIO, Renato. Teoría General del Contrato. Traducción de Fernando Hinestroza. Universidad de Extremado de Colombia, Bogota, 1991, pp. 13-16.

2 En las disposiciones generales comprendidas entre los artículos 1328 al 1344 del Código Civil de 1936, regulan los efectos, oferta, aceptación y formas de los contratos; mas no su definición.

3 Estos límites están comprendidos específicamente, en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil; cabe señalar que las cláusulas de orden público y la ley, es amplia y mutable, por lo que permite hacer un control genérico de los contratos, por ser un límite inmanente de la autonomía privada.

4 MESSINEO, Francesco. Doctrina General del Contrato. Tomo I, Ediciones Jurídicas, Buenos Aires, 1986, pp. 18-20.

5 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Sistema Peruano de Contratación Civil”. En: Contratos, Tomo I, p. 27.

6 Alguna doctrina ha denominado a este tipo de contrato como de locación.

7 De acuerdo con lo señalado por Vicenio Roppo en la traducción del texto de “El contrato” el acuerdo para que exista como tal requiere del acuerdo de las partes, o lo que se denomina como confluencia de intereses subjetivos.

8 Presentándose los problemas más importantes en la interpretación de las disposiciones contractuales.

9 En el Código civil se ha definido el pago dentro del Libro de las Obligaciones, en el artículo 1220 como aquel cumplimiento de la prestación de manera íntegra, sin embargo, las partes pueden regular las formas de pago.

10 El Código Civil anterior se ha denominado como merced conductiva a la renta.

11 ALSINA, Hugo. Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial. Segunda edición, Ediar. Soc. Anónimas Editoras, Buenos Aires, 1962, pp. 41-43.

12 ROCCO, Ugo. Tratado de Derecho Procesal Civil. Parte Especial IV. Editorial de Desalma, Buenos Aires, 1976, p. 137.

13 COUTURE. Eduardo. Fundamentos del Derecho Procesal Civil. Ediciones De Palma, Buenos Aires, 1988, pp. 448-454.

14 RODRÍGUEZ, Luis. Tratado de la Ejecución. Tomo II-A, Editorial Universidad, Buenos Aires, 1984, pp. 314-320.

15 CHIOVENDA, Giuseppe. Instituciones de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Editorial Jurídica Universitaria, México, 2001, pp. 177-178.

16 Ibídem, p. 178.

17 Que la prestación sea cierta y expresa significa que conste exactamente en que consiste en forma clara y precisa, mientras que la prestación sea exigible significa que sea de cumplimiento, que el tiempo para su cumplimiento haya vencido.

18 El Código de Procedimientos Civiles peruano promulgados por la Ley Nº 1510, que rigió desde el 28 de julio de 1912, hasta la vigencia del Código Procesal Civil peruano actual.

19 Se debe entender que la intimidación debe realizarse de manera cierta con la notificación a su contraparte de la deuda, lo que lo haría exigible de manera formal la deuda para su validez.

20 Requisitos establecidos para que un documento sea considerado como ejecutivo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 689 del Código Procesal Civil.

21 Conforme de aprecia en el numeral 3 del artículo 245 del Código Procesal Civil peruano vigente.

22 ROCCO, Ugo. Tratado de Derecho Procesal Civil. Ob. cit., p. 147.

23 DONATO, Jorge. Juicio Ejecutivo. Tercera edición, Editorial Universidad, Buenos Aires, 1997, pp. 517-519.

24 RODRIGUEZ, Luis. Tratado de la Ejecución. Ob. cit., pp. 417-418.

25 CHIOVENDA, Giuseppe. Ob. cit., p. 179.

26 Ibídem, p. 184.

27 PRIORI POSADA, Giovanni. “La suspensión del proceso por prejudicialidad en el proceso civil peruano”. En: Ius et Veritas. Nº 40. Revista editada por alumnos de la PUCP en el 2010.

(*) Abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP).Participante en el Diplomado de Especialización en Teoría de la Argumentación e Interpretación de los Derechos Fundamentales en el Centro de Estudios Constitucionales del Tribunal Constitucional peruano. Participante en el Curso Internacional de Especialización Jurisdicción, Derechos Humanos y Democracia. El discurso transnacional de la justicia en la PUCP.