I. INTRODUCCIÓN

Días antes (para ser exactos, dos días antes) de recibir la cordial invitación de esta editorial para escribir un artículo sobre el sistema de garantías inmobiliarias, tuve la suerte de sustentar la tesis grupal para mi grado de magíster titulada “Nueva Alternativa de Financiamiento Inmobiliaria”(1).

Aprovechando, pues, esa experiencia, en este trabajo expondré algunas de las conclusiones a las que arribamos con relación a un modelo de negocio que permitirá la reducción del costo de los créditos hipotecarios.

II. ANTECEDENTES

Hemos podido observar en los últimos años un crecimiento de la oferta de viviendas en el Perú, particularmente en Lima y Callao. De hecho, según la Cámara Peruana de la Construcción - Capeco(2), a junio de 2009 las obras para el sector vivienda en proceso de construcción en Lima y Callao representaron un 71,2% del total de la oferta. Dicho porcentaje equivale a una oferta de 18 159 unidades inmobiliarias, lo cual representa un aumento sustancial con respecto al año 2008, en el que la oferta fue de 13 881 viviendas; es decir, la oferta de unidades inmobiliarias para vivienda se incrementó aproximadamente en 31% en tan solo un año.

De otro lado, conjuntamente con la oferta, la demanda de viviendas también se ha incrementado. De acuerdo con el informe de Capeco la demanda de viviendas para el año 2009 era de 325 687 hogares, de los cuales 308 180 no pudieron satisfacer su requerimiento. De este total el 78,09% se concentra en viviendas de precios bajos (menores a US$ 30 000).

Esta demanda insatisfecha en muchos casos no puede satisfacer su necesidad por la falta de recursos.

Entonces, correspondería preguntarse si existe una oferta de recursos suficiente como para que aquellos que requieren dinero para adquirir una vivienda puedan hacerlo. Y la respuesta es no.

Ciertamente, si bien el promedio de crecimiento anual del mercado hipotecario entre los años 2002 y 2009 fue de 15,18%, los créditos hipotecarios en el Perú representan únicamente el 3,5% del PBI(3) (trescientos sesenta y siete millones de soles), nivel inferior al de otros países de la región. De otro lado, una limitación que puede encontrarse es la concentración de la oferta crediticia: los bancos concentran el 95% de los créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero (Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras de Fondos de Pensiones - SBS). Esta falta de competencia determina también que las tasas se mantengan en niveles altos.

Por todo ello creímos que resultaba necesario realizar un análisis de las distintas alternativas que nuestra legislación ofrece a fin de introducir un mecanismo que por un lado sea rentable y por el otro abarate el costo del financiamiento hipotecario.

Es así que llegamos a la idea de conjugar cuatro elementos, tres de ellos existentes en el Perú y otro importado de México (y en este país fue importado de Dinamarca): las empresas administradoras hipotecarias, los títulos de crédito hipotecario negociables y las titulizaciones de cartera por un lado y el Modelo HITO por el otro.

III. LAS EMPRESAS ADMINISTRADORAS HIPOTECARIAS Y LOS TÍTULOS DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLES

1. Las empresas administradoras hipotecarias

Las empresas administradoras hipotecarias (en adelante, las EAH), fueron creadas mediante Ley N° 28971, que en su artículo 1 las define como “(…)empresas especializadas pertenecientes al sistema financiero y supervisadas por la SBS, que tienen por objeto exclusivo (…) otorgar y adquirir créditos inmobiliarios por cuenta propia y, en relación a ellos, emitir títulos valores, letras hipotecarias, cédulas hipotecarias, instrumentos hipotecarios y títulos de crédito hipotecario negociables, tanto en moneda nacional como extranjera”. Según el artículo 3 de la referida ley, las principales operaciones que las EAH están autorizadas a realizar son las siguientes: (i) otorgar créditos inmobiliarios en diversas modalidades y plazos; (ii) realizar operaciones con el Fondo MiVivienda; (iii) emitir bonos, letras, cédulas hipotecarias, títulos de créditos hipotecarios y cualquier otro instrumento hipotecario, con la finalidad de financiar las operaciones propias de su objeto social, en moneda nacional o extranjera; (iv) adquirir, conservar y vender instrumentos representativos de deuda pública y privada e instrumentos representativos de capital que sean materia de algún mecanismo centralizado de negociación conforme a la ley de la materia; (v) adquirir, conservar y vender acciones de las sociedades que tengan por objeto brindar servicios complementarios o auxiliares; (vi) comprar o vender cartera hipotecaria, u otros créditos inmobiliarios; (vii) actuar como fideicomitentes en fideicomisos normados por la Ley de Bancos; y, (viii) actuar como originador en procesos de titulización.

De la definición y operaciones autorizadas, se puede advertir que las EAH tiene por finalidad servir como actores en el mercado hipotecario de tres maneras: (i) otorgando créditos hipotecarios; (ii) comprando créditos hipotecarios a otras empresas financieras; y, (iii) respecto de todos estos créditos (los otorgados con recursos propios y los adquiridos), emitiendo valores hipotecarios, incluso pudiendo actuar como originadores en procesos de titulización (los que explicaré más adelante).

Entonces, la expedición de la ley de creación de las EAH no solo abría las puertas para el ingreso de nuevos competidores en el mercado hipotecario, sino también creaba un mecanismo para que los existentes obtuvieran financiamiento para otorgar nuevos créditos. Así, ambos factores confluirán en una reducción de los costos (intereses) de acceso a un crédito hipotecario.

Este financiamiento se lograría a través de la venta de la cartera hipotecaria a una EAH para que luego esta emita valores con respaldo en dicha cartera (instrumentos hipotecarios, bonos de titulización, etc.), con lo cual tanto la empresa vendedora de la cartera como la emisora de los instrumentos financieros obtienen liquidez para el otorgamiento de nuevos créditos a un menor costo, y, de otro lado, se beneficia el mercado de valores con la incorporación de nuevos valores dónde invertir.

Sin embargo, a la fecha de preparación de este trabajo, solo existe una EAH en el Perú, Incasa, una subsidiaria de Seguros Invita, la cual inició operaciones el año 2009.

2. Títulos de crédito hipotecario negociables

Los títulos de crédito hipotecario negociables (en adelante, TCHN) fueron incorporados en nuestra legislación en la Ley General del Sistema Financiero y de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley N° 26702 (en adelante, la Ley de Bancos). Sin embargo, con la expedición de la Ley de Títulos Valores, Ley N° 27287 (en adelante, la LTV), la regulación de estos títulos valores pasó a este cuerpo normativo.

Lo primero que debe tenerse claro del TCHN es que es un título valor con las mismas características generales que cualquier otro título valor; es decir, es transmisible mediante endoso, tiene mérito ejecutivo, se basa en el principio de literalidad, otorga a su tenedor acción cambiaria frente al obligado, etc.

Sin embargo, tiene determinadas características adicionales que hacen de este un título valor muy particular.

En primer lugar se advierte que el TCHN representa una obligación principal y su garantía (en este caso, una hipoteca). Sobre el particular, Vilela indica que “(…) podemos señalar que el título de crédito hipotecario negociable, constituye un título valor representativo de una hipoteca unilateral, la cual es constituida con anterioridad al nacimiento del crédito que se integrará al título valor o valor mobiliario. Esta situación es única en los títulos valores, pues a diferencia del warrant, por ejemplo, en cuyo caso la prenda y el crédito nacen conjuntamente con el endoso del documento, en el TCHN no sucede así, operando en cambio una ficción legal, la cual es conocida como ‘hipoteca unilateral’, pues es constituida a sola decisión del propietario del bien, sin que exista todavía un acreedor, ni obligación por resguardar (…)”(4). Es decir, el dueño del inmueble puede solicitar la expedición del TCHN incluso antes de asumir la obligación principal; una vez que se suscribe el contrato de crédito se produce el primer endoso del título a favor del acreedor, incorporándose así el derecho de crédito.

Asimismo, los TCHN son emitidos por los registros públicos a solicitud del propietario del bien o de una empresa del sistema financiero, siempre que en este último caso se cuente con la autorización expresa correspondiente.

Adicionalmente, los TCHN tienen las siguientes características:

(i) Son títulos libremente transferibles mediante endoso, como cualquier otro título valor. A efectos de las garantías hipotecarias, la ventaja de la transferencia mediante endoso es que permite la fácil y rápida circulación de las hipotecas, facilitando así la obtención de liquidez por parte de los acreedores. Ahora bien, la LTV dispone que la transferencia (endoso) del TCHN solo será oponible a terceros de buena fe desde que el acto de emisión se inscribe en Registros Públicos; debería aclararse que solo se inscribe la emisión del TCHN mas no los posteriores endosos. Otra medida conducente a facilitar la transmisibilidad de los TCHN es que estos pueden ser representados electrónicamente mediante anotaciones en cuenta, permitiendo así la creación de un mercado para estos títulos.

(ii) Se permite la ejecución directa de la hipoteca sin intervención judicial. Aspecto de suma importancia si consideramos que usualmente un proceso de ejecución de garantías, entre apelaciones, nulidades y demás, puede llegar a durar tres años, conllevando ello problemas en el valor del bien hipotecado. Así, permitir la ejecución extrajudicial del bien hipotecado trae consigo mayor liquidez para estas garantías, lo que a su vez genera la reducción de uno de los mayores riesgos en el otorgamiento del crédito hipotecario con la consecuente reducción de la tasa. Cabe mencionar que la ejecución extrajudicial tiene que ser conducida por una empresa del sistema financiero autorizada a ejecutar encargos fiduciarios o comisiones de confianza.

(iii) En caso de que no se cubra el crédito luego de la ejecución, el tenedor de títulos tiene acción cambiaria frente al primer endosante por el saldo.

(iv) A fin de que las empresas acreedoras no asuman el riesgo del deudor en el caso de la cesión del crédito representada en el endoso del TCHN, se ha dispuesto que para los endosos de estos tal responsabilidad solidaria no se produce. De esta manera, el adquirente del TCHN únicamente asume el riesgo del deudor del crédito hipotecario, facilitando de esa manera llevar a cabo procesos de titulización puros sin recurso al originador y con ello operaciones de financiamiento.

(v) La hipoteca representada en un TCHN es una garantía con derechos preferentes frente a otros acreedores, incluso en procesos concursales, pues el inmueble afectado por la hipoteca se excluye de la masa patrimonial. Este punto resulta de suma importancia para la pronta ejecución de las hipotecas y la disminución de los riesgos.

Sin embargo, a pesar de las grandes ventajas que representan estos títulos valores para el otorgamiento de créditos hipotecarios (mayor liquidez de la garantía en términos de transferencia y ejecución y disminución de riesgos en términos de insolvencia) son muy pocos los títulos emitidos a la fecha y, según se pudo averiguar, la única entidad del sistema financiero que los emplea es justamente la EAH antes mencionada, Incasa.

IV. TITULIZACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Son bonos de titulización aquellos que se emiten en el marco de un proceso de titulización de activos. Conforme al artículo 291 de la Ley del Mercado de Valores, Decreto Legislativo N° 861, según texto único aprobado mediante Decreto Supremo Nº 093-2002 (en adelante, la LMV) “Titulización es el proceso mediante el cual se constituye un patrimonio cuyo propósito exclusivo es respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares de valores emitidos con cargo a dicho patrimonio. Comprende, asimismo, la transferencia de los activos al referido patrimonio y la emisión de los respectivos valores”. Así, la titulización de activos es un proceso por el que se convierten activos en valores mobiliarios, los cuales son colocados en el público inversionista. Dicho de otra manera, la titulización de activos es un mecanismo de financiamiento que convierte activos en valores, los cuales son colocados en el mercado y respaldados justamente por los activos titulizados. Por ejemplo, la empresa A (originador) tiene una serie de cuentas por cobrar que le representan ingresos periódicos fijos; sin embargo, mantener estas cuentas por cobrar en su contabilidad le puede generar un problema de liquidez. Le conviene, pues, transferir tales cuentas y recibir efectivo (liquidez) a una tasa de descuento. El adquirente de estas cuentas por cobrar (sociedad titulizadora generalmente) emite obligaciones (bonos de titulización) que son colocados en el mercado de inversionistas. Estas obligaciones son pagadas con los flujos provenientes de las cuentas por cobrar adquiridas.

Así, mediante la transferencia de activos a un patrimonio fideicometido se crea un patrimonio autónomo capaz de asumir obligaciones y derechos, de pagar impuestos, etc., el que, si bien carece de personalidad jurídica, no es igual al patrimonio de las partes que intervienen en el fideicomiso o sus beneficiarios. Este patrimonio autónomo únicamente se encuentra sujeto a la administración de un fiduciario.

En el momento 1 el originador transfiere los activos al patrimonio fideicometido sujeto a la administración del fiduciario (sociedad titulizadora). Esta causa que el patrimonio emita valores (momento 2) que son colocados en el público inversionista; producto de la colocación los inversionistas pagan un precio de suscripción (momento 3) y dicha suma es transferida por el patrimonio al originador (momento 4), obteniendo este, así, el financiamiento deseado. Por su parte, el originador paga al fiduciario una comisión por la administración del patrimonio fideicometido (momento 5).

La estructura de esta operación se detalla en el siguiente gráfico:

IMAGEN 1

Otra característica del financiamiento obtenido a través de una titulización es que se trata de un financiamiento “fuera de balance”. Es decir, no determina el incremento del pasivo del originador; simplemente se produce una modificación de cuentas del activo: aquellos activos transferidos al patrimonio (activos fijos, cuentas por cobrar, etc.) son convertidos en caja luego de la emisión de los títulos.

1. Titulización de cartera hipotecaria

Como se vio anteriormente, la titulización permite al originador obtener financiamiento para sus actividades mediante la transferencia de determinados activos. Asimismo, mediante el empleo del fideicomiso de titulización también se logrará el aislamiento del riesgo para la emisión de los valores, toda vez que con la transferencia de activos y de los flujos de estos, el patrimonio fideicometido no se podrá ver afectado por la insolvencia del fideicomitente (originador), sino que solamente asumirá los riesgos derivados de los activos que forman parte del patrimonio fideicometido.

De otro lado, un elemento relevante para el empleo de titulizaciones es que, aun cuando existe un incremento en los costos de comisiones (sociedad titulizadora, agentes reguladores, etc.), esta alternativa de financiamiento tiene la ventaja de permitir al originador acceder a tasas de interés del mercado de valores, inferiores a las que se obtiene en el mercado bancario debido a la denominada desintermediación que ocurre en el mercado de valores.

Teniendo en consideración estas ventajas, puede advertirse que la titulización resulta ser una estructura adecuada para la transferencia de cartera hipotecaria. Por el lado del prestamista (banco, financiera, etc.) les permite desprenderse de la cartera poco líquida para obtener financiamiento fuera de balance a tasas bajas y poder conceder nuevos créditos. Por el lado de los inversionistas se tiene una estructura segura gracias a las particularidades de los patrimonios fideicometidos antes señaladas, teniendo además en cuenta que usualmente lo último que se deja de pagar en una situación de crisis es justamente la hipoteca que pesa sobre la casa-habitación.

Sin embargo, pocas son las estructuras de titulización que las entidades financieras en nuestro país han empleado como mecanismos de fondeo. En efecto, al 2009 la única titulización de cartera hipotecaria que se encuentra registrada en nuestro país es el Primer Programa de Instrumentos de Titulización Hipotecaria del Banco Continental, inscrito en Conasev en julio de 2007, por un monto en circulación de US$ 100 000 000.

El viernes 5 de febrero de 2010 se publicó en el diario Gestión una entrevista al gerente general de Titulizadora Peruana S.A., el Sr. Enrique Oliveros, en la que señala que se espera hacer dos colocaciones durante este año 2010 a fin de llegar a un total de US$ 100 000 000.

Es así que el 22 de febrero de 2010, la empresa Titulizadora Peruana S.A., colocó US$ 32 000 046 en bonos mediante la primera emisión de bonos de titulización hipotecaria a un plazo contractual de veinte años y a una tasa de 4,8% nominal anual. Las carteras hipotecarias provenían del Banco de Crédito del Perú y de Interbank, siendo estos, pues, los originadores.

V. MODELO HITO

En México HITO S.A.P.I. de C.V. (en adelante, HITO), una empresa constituida en el 2006 introdujo el modelo hipotecario danés. Este modelo tiene una serie de características que considero podrían ser implementadas en el Perú de forma exitosa y derivar en una reducción en los costos del financiamiento inmobiliario.

Bajo este sistema, el cliente (en adelante, el Acreditado) solicita un crédito hipotecario a una institución financiera (en adelante, el Originador), quien de considerar que cumple con sus requisitos internos le otorgará el crédito hipotecario (en adelante, el Crédhito). Este crédito, una vez concedido se representa mediante bonos que serán materia de titulización, con lo cual se le reembolsa al Originador el importe del crédito desembolsado en un plazo de cinco días hábiles.

Una vez aprobado el crédito por el Originador, HITO lo validará a fin de determinar si es susceptible de titulizar. En caso de que el crédito sea aprobado y validado por HITO, se suscribe un contrato de crédito con el Acreditado, luego de lo cual el Originador cede sus derechos de crédito a un fideicomiso denominado Fideicomiso Centro de Capital (en adelante, FCC).

A fin de estandarizar los créditos por tipo de producto, el FCC constituye subfideicomisos o subcuentas denominados “Fondo Producto” que tendrán características comunes, dependiendo de diferentes variables tales como: fecha de vencimiento, tasas de interés y tipo de moneda.

Cada Fondo Producto entrega al Fideicomiso Emisor (en adelante FE), bonos privados (Certificados Fiduciarios Preferentes). El FE(5) junto con el agente colocador emitirán bonos (en adelante, los Bonhitos) los cuales son subastados y adquiridos por inversionistas en el mercado público (retails, institucionales entre otros). Los recursos provenientes de la colocación de los Bonhitos se utilizarán para reembolsarle al Originador el monto que desembolsó al Acreditado por el otorgamiento del Crédhito.

En el gráfico siguiente se detalla el proceso del Modelo HITO.

IMAGEN 2

1. Principio de Balance en el Modelo HITO

Se le denomina “Principio de Balance” a la posibilidad que tiene el Acreditado para poder pagar el Crédhito utilizando como medio de pago los Bonhitos o dinero en efectivo.

El prepago parcial o total del Crédhito, se podrá realizar mediante la adquisición de Bonhitos, dependiendo del precio de mercado de estos en ese momento. Por ejemplo, si el precio de mercado es menor que el valor nominal del Bonhito, al Acreditado le convendrá pagar su Crédhito con los Bonhitos; caso contrario, si el precio de mercado es mayor que el valor nominal, le convendrá cancelarlo en efectivo.

Cabe indicar que el Acreditado tiene la posibilidad de prepagar su crédito sin ninguna penalidad. El Originador puede adquirir los Bonhitos para venderlos al Acreditado en el momento oportuno y, por ende, el Acreditado pueda prepagar total o parcialmente el Crédhito.

VI. UNA “NUEVA” ALTERNATIVA

Ahora, ¿pueden conjugarse todos los elementos antes mencionados en una única alternativa de financiamiento hipotecario y que esta, al mismo tiempo de ser rentable para sus accionistas, permita reducir la tasa del crédito hipotecario? Sí, ciertamente sí.

Así, nuestra propuesta constituiría en la creación de una EAH con tres negocios: (i) en el primero, la EAH otorgaría créditos hipotecarios, obteniendo de estos los intereses y comisiones correspondientes; (ii) en el segundo adquiriría créditos hipotecarios de entidades financieras; y, (iii) los créditos propios y los adquiridos serían representados en TCHN y luego titulizados. A continuación se explican de forma más detallada estos negocios.

En el negocio (i), como se describe en el gráfico siguiente, la EAH es un agente financiero más dentro del mercado, prestador del servicio de otorgamiento de créditos hipotecarios. Para ello tiene sus propias políticas, requisitos y criterios para el otorgamiento de tales créditos.

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En el negocio (ii) la EAH ya no se comporta como un agente financiero, sino que adquiere cartera hipotecaria de otras entidades financieras. Sin embargo, no paga una contraprestación por la transferencia de la cartera, pues tal pago se efectuará posteriormente cuando se lleve a cabo la titulización. Asimismo, la transferencia efectuada solo incluye el pago de las cuotas del crédito hipotecario (principal e intereses), mas no de seguros ni portes o comisiones, las que continúan siendo pagadas a la entidad financiera originalmente titular del crédito. De otro lado, esta última se mantiene como agente de cobranzas del crédito, el cliente le sigue pagando directamente, de manera que no pierde la relación comercial con su cliente y no “siente” que la EAH pueda ser su competencia.

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Ahora, en todos los créditos que se otorguen –tanto los que otorgue la EAH directamente como los que esta adquiere de otras instituciones financieras– el deudor debe haber aprobado: (i) la cesión de derechos y/o de posición contractual del contrato de crédito hipotecario por parte del acreedor o sus cesionarios; (ii) que el crédito y la garantía se encuentren representados en TCHN emitidos a solicitud del acreedor; y, (iii) la ejecución extrajudicial de la garantía hipotecaria que, tal como se mencionó anteriormente, los TCHN permiten que la hipoteca sea ejecutada de forma extrajudicial.

Luego, viene la etapa de la titulización. La EAH separa los créditos en función de características similares (plazos, tasas, monedas, riesgos, etc.) y los agrupa. Respecto a la totalidad de los créditos la EAH solicita la emisión de TCHN, de manera que todos los créditos se encuentren representados en estos títulos valores.

Cada grupo de créditos hipotecarios representados en TCHN es transferido a un patrimonio fideicometido de titulización administrado por una sociedad titulizadora, es decir, la EAH actúa como originadora. Respecto de aquellos créditos que otorgó la EAH, la transferencia no comprende el servicio de cobranza, de manera que la EAH mantiene la relación con su cliente, quien en realidad no se entera de la operación financiera que ocurre detrás de sí.

Con cargo al patrimonio fideicometido la sociedad titulizadora emite dos tipos de títulos: bonos de titulización y certificados de participación. Los primeros son colocados entre los inversionistas mediante una oferta pública, mientras que los segundos son emitidos de forma individual a favor de la EAH y, de ser el caso, de las entidades financieras de las que esta adquirió los créditos hipotecarios titulizados.

Los bonos de titulización otorgan a sus titulares el derecho de percibir intereses compensatorios además de recuperar el capital invertido. Asimismo, la tasa de interés a la que fueron colocados estos bonos será empleada como tasa de descuento para el pago por la transferencia de la cartera. De esta manera, una vez colocados los bonos y que los inversionistas paguen por los bonos suscritos, el monto obtenido por la colocación es transferido a la EAH y, en caso hubieren créditos transferidos previamente por una entidad financiera, la EAH transferirá el monto correspondiente a esta por tales créditos.

Por su parte, los certificados de participación conceden a sus titulares el derecho a percibir lo que podemos denominar como flujo residual e incluye: las comisiones pagadas por los clientes y la diferencia entre los intereses pagados por los clientes y los que se tienen que pagar a los tenedores de los bonos de titulización. Ciertamente, los bonos son colocados a una menor tasa que la pagada por el deudor hipotecario, y ese diferencial según la estructura planteada, le corresponde al acreedor original del crédito.

¿Y cómo se lograría reducir la tasa de interés? Sin garantías adicionales, los inversionistas del mercado de valores no tendrían motivo para aceptar una tasa de interés menor a la que se cobra en los créditos hipotecarios. En efecto, el prestamista original ha efectuado un análisis de los riesgos y ha determinado que debe cobrarse una tasa de, por ejemplo, 11%; entonces, los inversionistas del mercado de valores deberían recibir garantías adicionales de manera que se reduzca el riesgo, a fin de aceptar cobrar un interés menor. En la estructura planteada se han considerado dos garantías. La primera de ellas es la retención de parte del denominado flujo residual y su depósito en una cuenta en garantía que forme parte de un fideicomiso bancario. La segunda es la constitución de un fideicomiso en garantía sobre una determinada cantidad de créditos hipotecarios.

Con relación a los prepagos de los créditos hipotecarios, cabe mencionar que el deudor podrá realizar el prepago de dos maneras, o mediante la entrega de bonos de titulización o mediante la entrega del principal pendiente de pago, sin comisiones ni penalidades.

Esto permite que, de incrementarse las tasas de interés en el mercado, los bonos de titulización puedan ser adquiridos “baratos”. Así el deudor adquiere en el mercado secundario –los bonos serían inscritos en una bolsa– una cantidad de bonos a valor nominal que equivalga al principal pendiente de pago del crédito.

En caso las tasas sean iguales, o no se encuentren vendedores de bonos (no puede asegurarse liquidez de los títulos), el deudor podrá prepagar el crédito en efectivo. En tales casos, la suma recibida deberá ser invertida por la sociedad titulizadora en títulos de deuda con una tasa igual o mayor a la de los bonos titulizados o en depósitos a plazo en instituciones financieras con una tasa similar a la de los bonos. De esta manera, el prepago no afecta al flujo requerido para el pago de los bonos de titulización.

Del mismo modo, en caso se deba cobrar uno de los seguros (de desgravamen o del inmueble) correspondientes a los créditos, tales ingresos corresponderán al patrimonio de titulización, el que invertirá tales sumas según los criterios antes señalados.

El modelo planteado puede graficarse como sigue:

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Bajo este modelo, la EAH percibe ingresos por: (i) la transferencia de la cartera al patrimonio fideicometido de titulización; (ii) flujo residual; y, (iii) comisiones que cobra a las entidades financieras por la intermediación entre estas y las sociedades titulizadoras.

De otro lado, este modelo permite a la EAH obtener financiamiento para el otorgamiento de créditos hipotecarios a menores tasas que el endeudamiento tradicional, lo cual debería repercutir también en una reducción de la tasa de interés de los créditos hipotecarios que otorgue la EAH. Asimismo, la posibilidad de prepago con los bonos de titulización es una ventaja adicional para el consumidor.

Ahora bien, ¿por qué no se implementa una alternativa como la descrita? De hecho Incasa lleva a cabo gran parte de las actividades que se han descrito anteriormente salvo por la adquisición de cartera de otras entidades financieras y la titulización de su cartera. ¿Por qué otras entidades no siguen un modelo similar? Creemos que porque aún no tienen la necesidad. Las entidades financieras gozan de liquidez gracias a los depósitos que reciben y, aunque ello les genera un riesgo de descalce por las diferencias entre los plazos de tales depósitos y los créditos hipotecarios, hoy ese riesgo puede ser asumido. Una vez que deba implementarse Basilea II las entidades financieras se encontrarán obligadas a financiar sus operaciones a largo plazo principalmente con fondos de este.

¿Pero el modelo elimina las limitaciones que hoy existen para el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios? No, ciertamente no.

En primer lugar, creemos que legalmente el marco que rodea las ventajas de los TCHN debe fortalecerse. En efecto, si bien la LTV y otros reglamentos expedidos por la SBS permitirían a los agentes confiar realmente en las bondades de los TCHN, puesto que las contradicciones –por ejemplo, entre lo mandado por el Código Civil y la LTV con relación a la manera en que una hipoteca debe ejecutarse– entre distintos cuerpos normativos pueden conllevar a los agentes a no optar por los TCHN a fin de evitar futuras impugnaciones.

Ciertamente, la existencia de un TCHN no elimina los grandes problemas procesales que encontramos en la ejecución de hipotecas. Si bien puede establecerse legalmente que una de ellas sea ejecutada extrajudicialmente, ello de poco o nada sirve si no viene acompañada de otras medidas. Por ejemplo, debería establecerse la imposibilidad del deudor hipotecario de interponer cualquier tipo de acción o medida judicial que entorpezca el procedimiento de ejecución de la garantía. Aun cuando pueda considerarse ello una limitación al derecho de acción, es una limitación razonable, particularmente si al deudor hipotecario aún le quedaría una acción de responsabilidad contra la entidad financiera que ordenó la ejecución de la hipoteca.

Otra medida que debe incorporarse es un procedimiento que facilite ya no solo la ejecución de la garantía hipotecaria, sino también la recuperación del inmueble. En efecto, muchas veces puede lograrse un rápido remate del bien hipotecado, pero desalojar al anterior propietario puede convertirse en un problema mayor. Por lo tanto, un mecanismo que “desjudicialice” los procesos de desalojos luego de la ejecución de hipotecas contenidas en TCHN permitiría reducir riesgos que hoy por hoy son incorporados por los agentes financieros a las tasas de interés cobradas a sus clientes.

VII. CONCLUSIONES

Luego de lo expuesto, se puede concluir lo siguiente:

i) Nuestro mercado cuenta con alternativas y mecanismos que permitirían expandir la oferta de créditos hipotecarios.

ii) La constitución de una EAH que otorgue créditos hipotecarios y adquiera cartera hipotecaria de otras entidades, que respecto a todos estos créditos emita TCHN y luego actúe como originadora en procesos de titulización respecto de tales TCHN, no solo es legalmente viable en la actualidad dado nuestro marco normativo, sino también rentable.

iii) Asimismo, al reducir el costo del fondeo para las entidades financieras al permitirles acceder a tasas de mercado de valores, debería también replicarse en la reducción de la tasa de interés cobrada al consumidor del crédito hipotecario. Con ello, más personas podrían acceder al financiamiento para la adquisición de una vivienda.

iv) Sin embargo, a fin de que el modelo sea realmente eficiente es necesario fortalecer el sistema legal aplicable a las hipotecas, particularmente a la etapa de ejecución. En efecto, no solo debería permitirse expresamente que la hipoteca sea ejecutada extrajudicialmente, sino que también debería impedirse que el deudor hipotecario interponga acciones judiciales conducentes a dilatar o suspender la ejecución, quedándole a este solo la posibilidad de demandar a la entidad financiera por daños y perjuicios en caso de una ejecución indebida de la hipoteca. Asimismo, debería eliminarse la necesidad de recurrir al Poder Judicial a fin de lograr el desalojo del deudor hipotecario del inmueble ya ejecutado, pues ello podría tomar tiempo excesivo, haciendo inútil el tiempo ganado en el procedimiento de ejecución.

NOTAS:

(1) Agradezco a Annalucia Fasson, Eduardo Pastor, Juan José Rojas e Ivonne Rossell por autorizarme a plasmar algunos datos y conclusiones de la tesis, pero especialmente les agradezco por su amistad, comprensión y paciencia y los, aunque exigentes, gratificantes años que pasamos juntos en la maestría.

(2) CÁMARA PERUANA DE LA CONSTRUCCIÓN. “El mercado de edificaciones urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”.

(3) Fuente: Diario Perú 21 de fecha 27 de junio de 2009.

(4) VILELA PROAÑO, María del Pilar. Títulos Valores de Garantía. Cultural Cuzco, Lima, 2003, p. 174.

(5) El FE puede mezclar distintos bonos privados provenientes de diferentes FCC, independientemente del Originador, lo que trae como consecuencia que se tenga más liquidez dentro de la emisión y a mayor liquidez, los inversionistas exigirán una menor tasa.