INTRODUCCIÓN

Como sabemos, los principios generales del Derecho son enunciados normativos generales que pueden estar integrados o no en las normas jurídicas, y que estructuran el Derecho vigente en un lugar determinado.

El sistema registral peruano se encuentra conformado sobre la base de una serie de principios que lo rigen y caracterizan, estos son: rogación, prioridad, oponibilidad, tracto sucesivo, legitimación y fe pública registral.

El principio de rogación nos informa que las inscripciones siempre se realizan a instancia del interesado, salvo excepciones.

A continuación se verán las distintas manifestaciones que tiene dicho principio dentro del procedimiento registral, tales como la legitimación para solicitar la inscripción de un título, la reserva de inscripción de un acto determinado, el desistimiento, la ampliación y variación de la rogatoria, la legitimidad para interponer recurso de apelación, entre otras cuestiones de relevancia no solo teórica, sino también práctica; apelando en dicho análisis a la jurisprudencia emitida por el Tribunal Registral.

I. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Una de las características del procedimiento registral, y que lo diferencia del procedimiento administrativo general(1), es el de la necesaria solicitud de persona interesada para que se dé inicio a este, salvo en supuestos excepcionales, expresamente regulados, como sucede en los casos de rectificación de errores materiales o de concepto (en este último supuesto, cuando con ocasión de la calificación del título, dicha rectificación sea necesaria para la inscripción del título). En estos casos, el registrador, sin requerir petición de parte interesada, puede extender el asiento rectificatorio(2).

Como señalan Manzano Solano y Manzano Fernández(3): “La necesidad de que la función registral de publicidad haya de ser rogada o solicitada es una derivación natural, en el orden positivo, de la exigencia de consentimiento de los interesados para la exteriorización pública de sus derechos privados patrimoniales, nota esencial del concepto mismo de publicidad jurídica registral. El Registro de la Propiedad no es un censo de la propiedad inmueble, en el sentido, que señala Roca Sastre, de que se imponga con la coactividad de los Registros fiscales o administración. Al contrario, es una institución de carácter público, pero puesta al servicio inmediato de los particulares o de los entes públicos”.

Por su parte, Roca Sastre y Rosa-Sastre Muncunill(4), indican que: “El fundamento del principio de rogación o instancia radica en la consideración de que el Registro de la propiedad es una institución pública, pero puesta al servicio e interés inmediato de los particulares o entes públicos como tales. La inscripción es, en general, voluntaria o facultativa, pues la ley no la impone con la coactividad de los Registros de finalidad fiscal. La ley puede atribuir efectos más o menos intensos que hagan de la inscripción un requisito de cumplimiento casi indispensable, pero sin exigirla como necesaria hasta imponer al Registrador que la efectúe de oficio”.

Se puede definir por tanto al principio de rogación como aquel que nos informa que las inscripciones en el registro se realizan siempre a petición de parte interesada, mediante la presentación del instrumento pertinente, estando prohibido el registrador de realizar dicha inscripción sin petición, aunque tenga conocimiento del cambio de titularidad de un determinado bien, por ejemplo.

El principio de rogación se encuentra recogido en el artículo 2011 del Código Civil, que señala:

“Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción (...)” (el resaltado es nuestro).

Asimismo, se encuentra desarrollado en el primer párrafo del artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP):

“Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa”.

En razón a lo señalado, toda inscripción debe contar con el respectivo pedido por parte de persona legitimada, salvo en los casos antes señalados, siendo que en caso de no existir rogatoria, el asiento extendido deviene en nulo y por tanto, es causal de cancelación por parte del registrador, cancelación que se realizará de oficio o a pedido de parte(5).

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II. LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN

Cualquier persona no puede solicitar la inscripción de un acto, sino solo aquella que tenga interés legítimo, como es el caso del adquirente o transferente del derecho, o de un tercero con interés.

Así se encuentra recogido en el primer párrafo del artículo III del Título Preliminar del RGRP, que señala lo siguiente: “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado (...)”.

Esta disposición resulta concordante con el artículo 51.1(6) de la Ley N° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, así como también con el artículo VI del Título Preliminar del Código Civil(7).

De esta manera, no solo se faculta para solicitar la inscripción del título al adquiriente del derecho o al transferente del mismo, sino que también se posibilita que un tercero, pero con legítimo interés, pueda rogar la inscripción de un acto que le favorece. Por ejemplo, puede ser que quien solicite la inscripción no sea el vendedor A ni el comprador B del inmueble, sino un tercero, C, quien adquirió el predio de B. Entonces, si bien C no es parte del contrato de compraventa celebrado entre A y B, a C le interesa solicitar la inscripción de dicho contrato para que se pueda inscribir el suyo y de esta manera figurar en el registro como el actual titular del predio.

No existe impedimento para que la persona legitimada a solicitar la inscripción de un acto, intervenga en el procedimiento registral por medio de representante voluntario, por no tratarse de un acto personalísimo, debiendo acreditarse, en su caso, la representación mediante la presentación del poder.

Si bien la legitimación del rogante del acto es un requisito para la presentación del título, conforme se acaba de ver, sin embargo, en los hechos el registrador no evalúa este requisito debido a que existe la presunción legal de que la persona que formula la solicitud, mediante la presentación del formulario, acompañado del título, actúa en representación del transferente o del adquiriente del derecho, salvo que en la solicitud de inscripción se haya señalado que actúa en representación de tercero legitimado.

Lo manifestado se desprende del segundo párrafo del Numeral III del Título Preliminar del RGRP, que establece lo siguiente:

“Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquel haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien este representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de este”.

En mérito a dicha presunción legal, el presentante no solo se encuentra legitimado para solicitar la inscripción del título, sino también para subsanar las observaciones que formulen los registradores, desistirse de la solicitud de inscripción, o de algunos de los actos rogados (artículo 13 RGRP), como también para interponer el recurso de apelación contra la observación, tacha sustantiva, liquidación o cualquier otra decisión que formule el registrador dentro de su función registral (artículo 143 RGRP).

Es necesario señalar que si bien existe la figura del presentante, quien, como se acaba de ver, actúa en representación de los interesados en la inscripción del título, no existe obstáculo para que las personas representadas intervengan en el procedimiento registral ya iniciado por el presentante, salvo que este último haya señalado en su solicitud de inscripción que actúa en representación de un tercero legitimado, en cuyo caso, solo este último podría intervenir en el procedimiento registral.

En caso de conflicto entre el presentante y el representado, prevalece este último, lo cual resulta lógico, por ser al final el presentante del título el representante de la parte interesada.

También se encuentra legitimado para presentar títulos al registro para su inscripción el notario ante quien se elevó a escritura pública del acto a registrar, según se contempla en el segundo párrafo del artículo 12 del RGRP(8), legitimación que también alcanza para formular desistimiento de la rogatoria de inscripción como para interponer el recurso de apelación.

En caso de conflicto entre el notario y una de las partes otorgantes del acto a inscribir, prevalece la posición de esta última, ya que si bien el notario tiene interés en la presentación de los títulos otorgados ante él, conforme se desprende del segundo párrafo del artículo 12 del RGRP, no debe perderse de vista que la inscripción en nuestro país es facultativa, y no obligatoria, y por tanto, al final el acto se inscribirá si hay interés por parte de los otorgantes del acto, por lo que válidamente estos pueden manifestarle al notario su deseo de no registrar el acto otorgado, antes que se presente el título al registro o una vez presentado pero antes que se inscriba, en cuyo caso el notario debe estar a lo que las partes decidan.

Por tanto, si luego de presentado el título para su inscripción por el notario autorizante, este se desiste de la solicitud de inscripción en contra de la voluntad del constituyente o adquiriente del derecho, prima la voluntad de los celebrantes del acto, y por tanto, el registrador no debe aceptar el desistimiento formulado por el notario. Evidentemente, para que el registrador tenga conocimiento de la discrepancia del interesado con el desistimiento formulado por el notario resulta necesario que aquel haga llegar su posición al registrador antes que resuelva el desistimiento formulado.

Así por ejemplo, si el notario luego de presentado un contrato de compraventa, formula desistimiento, puede válidamente el adquiriente del inmueble dejar sin efecto dicho desistimiento, y solicitar que se continúe con el trámite de la inscripción del título. Para que se haga efectiva la posición del comprador, resulta necesario que presente una solicitud al registrador antes que resuelva el desistimiento solicitado, para que lo tenga en cuenta y en ese sentido, conforme al principio de rogación, haga prevalecer la posición del interesado en la inscripción, quien en este caso es el adquiriente.

Debe tenerse en cuenta que en el caso mencionado no nos encontramos frente a la oposición de un tercero, sino frente a la solicitud formulada por el representado, quien mediante su apersonamiento deja sin efecto el desistimiento solicitado por el representante (el notario).

Tratándose de partes judiciales, la jurisprudencia del Tribunal Registral estableció que la rogatoria la formula el juez, al margen de que el título sea presentado al registro por el interesado, rogatoria que se encuentra contenida en el oficio y en la resolución que dispone la inscripción.

Así, en la Resolución N° 988-2008-SUNARP-TR-L del 12 de setiembre de 2008, se señaló en el quinto considerando lo siguiente:

“Respecto a la rogatoria tratándose de partes judiciales, debe tomarse en cuenta el pronunciamiento reiterado y uniforme del Tribunal Registral sobre rogatoria judicial, en el sentido que sin perjuicio de que la solicitud de inscripción la realice la parte interesada o cualquier tercero por encargo de esta, toda vez que tal solicitud de inscripción no es más que el medio a través del cual se concretiza la rogatoria, por lo que, si bien generalmente ambas coinciden, en estos casos la inscripción se efectuará siempre a instancia y por mandato del juez, al margen de quien la haya solicitado”.

En consecuencia, al corresponder la rogatoria al juez, solo dicha autoridad podrá disponer, una vez presentado el parte judicial al registro, la no inscripción del título mediante la expedición del correspondiente parte judicial, conteniendo el auto que deja sin efecto la resolución de inscripción.

En el caso de los procesos civiles, también se acepta el desistimiento de inscripción del título por parte de la persona en cuyo favor se expidió la resolución judicial, a menos que el presentante del título haya señalado en el formulario de solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo supuesto, será esta persona quien podrá desistirse (artículo 13, segundo párrafo del RGRP)(9).

Así, por ejemplo, si se solicita la inscripción de un embargo sobre un inmueble determinado, también podría desistirse de la inscripción de dicho acto, en principio, el ejecutante, por ser la persona favorecida con la inscripción, salvo que el presentante haya señalado en su solicitud que actúa en representación de persona distinta. Lo que no podría aceptarse de ninguna manera, es que formule desistimiento el ejecutado, es decir, el propietario del inmueble.

III. PRESENTACIÓN CAUTIVA

Con la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1049, Decreto Legislativo del Notariado, se modificó la forma de presentación de los instrumentos notariales en los registros de Predios, y de Mandatos y Poderes, ya que se establece que el único legitimado para presentar dichos títulos es el notario ante quien se otorgó la escritura pública, pudiendo presentarlos a través de sus dependientes acreditados, según se establece en la sétima disposición complementaria, transitoria y final(10).

De esta forma, en la actualidad, el notario ante quien se otorgó el acto es el único legitimado para presentar el título, modificándose en este sentido, el artículo III del Título Preliminar del RGRP en lo que respecta al Registro de Predios y al Registro de Mandatos y Poderes, ya que a cualquier persona no se le considerará legitimada para presentar el título notarial, sino solo al notario ante quien se otorgó la escritura pública, quien podrá presentar el título personalmente o por medio de sus dependientes acreditados.

El notario, sin embargo, de manera excepcional, puede disponer que sea la parte interesada quien presente el título al registro, en cuyo caso deberá consignar en el parte notarial dicha circunstancia, con indicación clara del nombre completo y documento de identidad de la persona que presentará el título, debiendo dejar constancia de su procedencia legítima. En este caso, el notario no podrá desistirse de la inscripción del título ni formular recurso de apelación al no ser el presentante, conforme se desprende de los artículos 13 y 143 del RGRP.

Así lo señaló, además, el Tribunal Registral, en la Resolución N° 1218-2010-SUNARP-TR-L del 20 de agosto de 2010:

“(...) cuando el notario señala en el parte el nombre y documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación conforme a la sétima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo N° 1049, no se encuentra legitimado para formular el desistimiento de la rogatoria, pues esta facultad le corresponde al presentante del título”.

La regulación establecida en la sétima disposición complementaria, transitoria y final, se introdujo con la finalidad de combatir la presentación de traslados notariales de escrituras públicas falsos o adulterados, que muchas veces no son detectados por el registrador, y consecuentemente, originan inscripciones, con el grave perjuicio que ello supone para la seguridad jurídica. De esta manera, con el establecimiento del monopolio de la presentación de los partes notariales al registro por parte del notario, se busca la reducción significativa de presentación de instrumentos notariales falsos o adulterados.

Al respecto, si bien resulta loable la finalidad buscada con esta medida, creemos que no es la más adecuada porque mediante esta se afecta el derecho de los particulares a solicitar la inscripción de un acto (petición administrativa), generándole una suerte de incapacidad, ya que el directamente interesado en la inscripción (el transferente o adquiriente del derecho, o tercero con interés), no puede solicitar la inscripción del acto, aunque acompañe el documento pertinente, sino que debe realizarlo a través de un representante o gestor (el notario).

Debe tenerse en cuenta que la petición administrativa no solo tiene amparo legal (artículos 106(11) y 107(12) de la Ley N° 27444), sino sobre todo, amparo constitucional (artículo 2.20(13) de la Constitución).

Como señala Morón Urbina: “Las posibilidades de los administrados para generar procedimientos administrativos están presididas por el derecho de petición y sus diversos componentes como son la petición subjetiva (acciones y reclamaciones individuales), la petición de interés general (peticiones de intereses difusos, populares o colectivos), la petición de información, la formulación de consultas, las peticiones graciables (procedimientos para la obtención de pensiones de gracia, de indultos o para solicitar la promulgación de normas legales) y el cumplimiento de deberes legales (por ejemplo, presentación de declaraciones tributarias)(14).

Además, debe tenerse en cuenta que la presentación cautiva de los títulos notariales por los notarios tampoco garantiza el que no se presenten instrumentos falsificados o adulterados, ya que dicha medida no impide la suplantación de la identidad del notario o de sus dependientes acreditados o, incluso, agregar al parte notarial falso, una supuesta autorización notarial de presentación de este por un tercero.

Por tanto, creemos que la manera de evitar el registro de actos en mérito a instrumentos notariales falsos o adulterados, no pasa por darles a los notarios el control exclusivo de los títulos notariales que se presentan al registro, sino que se debe adoptar aquellos mecanismos que ayuden a su detección, tales como el uso de papel y sellos especiales en los traslados notariales, de tal forma que se evite su falsificación o adulteración(15), así como la llevanza en el registro de un índice actualizado de las firmas y sellos de los notarios.

Respecto a la aplicación de la sétima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049, a los instrumentos notariales ya expedidos antes de la vigencia del Decreto Legislativo del Notariado, el Tribunal Registral señaló que igualmente les resulta aplicable si se presentan al Registro durante la vigencia de dicha norma, habiendo aprobado el siguiente precedente de observancia obligatoria(16): “La sétima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo del Notariado Nº 1049 se aplica a los títulos que se presenten ante el Registro de Predios y Registro de Mandatos y Poderes desde la fecha en que entró en vigor: 27 de junio de 2008, aun cuando se trate de traslados notariales expedidos con anterioridad a su vigencia”.

Dicho criterio se encuentra sustentado en la Resolución Nº 1370-2008-SUNARP-TR-L del 23 de diciembre de 2008.

Este precedente guarda concordancia con lo dispuesto en el artículo III del Título Preliminar del Código Civil, norma que recoge la teoría de los hechos cumplidos, que señala que la ley se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. En el presente caso, debe tenerse en cuenta que la sétima disposición complementaria, transitoria y final del mencionado decreto legislativo, establece un requisito para la inscripción en los Registros de Predios y de Mandatos y Poderes: que el parte notarial sea presentado por el notario ante quien se otorgó o, en todo caso, que se señale en el instrumento la persona autorizada a presentar, requisito que resulta exigible a todo título que se presente durante la vigencia de dicha disposición. Interpretar lo contrario, es decir, entender que no resulta exigible a los traslados notariales otorgados antes de la vigencia de la ley del notariado, implicaría aplicar en forma ultractiva la ley del notariado derogada, supuesto que no resulta posible, salvo que expresamente se señale.

Evidentemente, la sétima disposición complementaria, transitoria y final de la ley del notariado no resulta aplicable a los títulos en trámite, ya que ello sería una aplicación retroactiva, supuesto que no se encuentra admitido en nuestra legislación salvo en materia penal, conforme al artículo 103 de la Constitución Política del país.

En los casos en que el título conste de más de un instrumento público notarial, otorgado ante distintos notarios, como sucede cuando existen escrituras aclaratorias del acto, o escrituras de otorgamiento de poder (cuando los intervinientes en la escritura pública realizan el acto por medio de representantes); surge la duda respecto a cuál de los notarios es el legitimado para la presentación del título.

Al respecto, resulta de aplicación lo señalado en el artículo 36 del reglamento del decreto legislativo del notariado (aprobado mediante Decreto Supremo N° 003-2009-JUS), que indica que en dicho supuesto resulta legitimado para presentar el título el notario ante quien se otorgó el acto materia de la solicitud de inscripción, quien podrá presentar los demás instrumentos notariales, otorgados ante otro notario, o cónsul, debiendo el notario presentante verificar la autenticidad de dichos documentos. En este sentido, no se necesita que estos instrumentos contengan autorización para su presentación.

Debe destacarse que la limitación introducida en la sétima disposición complementaria, transitoria y final, solo se encuentra referida a la presentación del título al registro, ya que, una vez ingresado, los interesados pueden continuar con la tramitación del procedimiento, debiendo para ello el notario entregar la guía de presentación.

Asimismo, la sétima disposición complementaria, transitoria y final, en su último párrafo, señala la prohibición de presentar al registro testimonios y títulos registrales.

Esta disposición resulta concordante con la presentación cautiva introducida, si tenemos en cuenta que el testimonio es la transcripción íntegra del instrumento notarial que entrega el notario al que lo solicita, previo pago del derecho respectivo, a diferencia del parte, que es la transcripción íntegra del instrumento notarial que el notario expide para su remisión al registro, para la inscripción del acto otorgado.

Sin embargo, creemos que si el testimonio es presentado por el notario ante quien se otorgó la escritura pública, o contiene la autorización del notario para que lo presente el interesado, no habría inconveniente para que se acepte la inscripción en mérito a dicho instrumento notarial, porque al igual que el parte, contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial, y por tanto, se reuniría la formalidad exigida en el artículo 2010 del Código Civil.

Este, además, es el criterio seguido por el Tribunal Registral en el caso de los testimonios expedidos por el Archivo General de la Nación, en los que se procedió a inscribir en mérito a dichos documentos siempre que conste la autorización para que el interesado presente el testimonio al registro.

Así, el Tribunal Registral aprobó en el LXII Pleno, realizado los días 5 y 6 de agosto de 2010, el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Es admisible la presentación de testimonios de escrituras públicas expedidos por el Archivo General de la Nación, siempre que se haya identificado a la persona que tramitará la presentación del título”.

Respecto a la prohibición de presentar “títulos registrales”, creemos que se trata de un error de redacción, porque el título registral es el documento que se presenta al registro para la inscripción de un determinado acto, por lo que título registral es cualquier instrumento notarial, judicial, administrativo o privado presentado.

IV. ACTOS ROGADOS

La rogatoria de inscripción no se limita a los actos expresamente indicados en el formulario de inscripción, sino que también comprende a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa, según se indica en la última parte del primer párrafo del artículo III del Título Preliminar del RGRP, que señala lo siguiente: “(…) La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa”.

En ese sentido, cuando no se desea que se inscriban todos los actos inscribibles contenidos en el título que se presenta, es necesario hacer reserva expresa en dicho sentido en el formulario de solicitud de inscripción, o en hoja aparte, de lo contrario, el registrador entenderá que se está solicitando la inscripción de todos los actos inscribibles contenidos en el título, al margen que en la solicitud de inscripción se haya consignado solo algunos actos.

Una vez presentado el título al registro, es decir, una vez extendido el asiento de presentación de este en el Diario, ya no resulta posible hacer reserva de algún acto inscribible que contenga el título presentado. En dicho caso, el presentante del título deberá formular desistimiento de la inscripción del acto que no desea inscribir (desistimiento parcial), debiendo para ello, a diferencia de la reserva expresa donde no se requiere de formalidad especial, presentar solicitud con firma legalizada por notario o autenticada por fedatario de la oficina registral, salvo que el presentante sea notario, en cuyo caso su desistimiento no requiere de dicha formalidad, según se señala en el primer párrafo del artículo.

Sobre el particular el Tribunal Registral señaló en la Resolución N° 683-2010-SUNARP-TR-L del 21 de mayo de 2010, en el considerando 15, lo siguiente:

“A diferencia de lo que ocurre con el desistimiento parcial de la rogatoria, donde además de la identificación del acto o derecho se exige que el escrito tenga firma legalizada por Notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación, para el caso específico de la reserva, el Reglamento General de los Registros Públicos no exige mayor formalidad que la identificación de los actos o derechos que van a quedar excluidos de la calificación, finalidad que a criterio de este colegiado no solo se agota con la indicación en el rubro 4 del formulario de solicitud de inscripción, sino también con la precisión de dicha circunstancia en un escrito anexo o complementario a dicho formulario”.

Cabe resaltar que para la procedencia de la reserva o desistimiento parcial de inscripción de un acto, resulta necesario que se trate de actos separables, según se señala en el tercer párrafo del artículo 13 del RGRP.

De otro lado, una vez solicitada la inscripción de un acto determinado, no se permite la ampliación de la rogatoria en el sentido de que se inscriban otros actos, salvo que se trate del acto previo para la inscripción del rogado inicialmente.

En ese sentido se pronunció el Tribunal Registral, en la Resolución N° 447-2009-SUNARP-TR-L del 6 de abril de 2009, en el octavo considerando:

“(…) La ampliación de rogatoria solamente está permitida de manera excepcional cuando se trata de inscripción de un acto previo y necesario, conforme a lo previsto por el artículo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos (…)”.

La razón de no permitirse la ampliación de la rogatoria a otros supuestos es por efecto del principio de prioridad que rige en el sistema registral. Conforme a este principio, los actos se inscriben en el orden en que han sido presentados, siendo que la preferencia de las inscripciones se determina en función del orden de ingreso, con la consiguiente producción de dos efectos: la preferencia y la prevalencia.

Por la preferencia, que se encuentra recogida en el artículo 2016 del Código Civil, prima el acto que primero se presentó y se inscribió; y por la prevalencia (artículo 2017 del CC), el acto presentado e inscrito impide la inscripción de uno presentado después y que le resulta incompatible.

Entonces, siendo que la prioridad registral de un título se encuentra determinada por el asiento de presentación extendido en el Diario, en el que se consigna el día, hora, minuto, segundo y fracción de segundo, de su presentación, así como el acto a inscribir (artículo 23 RGRP), se entiende que la ampliación de inscripción a otros actos implica una excepción a esta regla, y por tanto, tiene que ser excepcional y solo para determinados casos, expresamente determinados, porque de lo contrario, mediante esta vía se podría perjudicar a terceros que contrataron sobre la base de la información que existía hasta antes de la ampliación de la rogatoria.

Debe tenerse en cuenta que los terceros contratan en función de la publicidad que expide el registro, publicidad que no se agota en los asientos de inscripción, sino que también comprende a los títulos pendientes de inscripción (artículo 140 RGRP). En este caso, a los terceros contratantes les va a interesar saber el acto solicitado inscribir en el título pendiente para de acuerdo ello poder contratar.

Así, por ejemplo, si B solicita la inscripción de la compra de un inmueble que le realizó A, y una vez presentado el título, y antes que se inscriba, amplía su rogatoria, solicitando que se inscriba también la venta que hizo del mismo inmueble en favor de D, tenemos que mediante esta vía se perjudicaría a C, quien adquirió el mismo inmueble a B, y que presentó su título antes que D. En este caso, vemos que C tiene una prioridad ganada sobre D, porque presentó su contrato de compraventa antes, pero si se acepta la ampliación de rogatoria del título de B, al final, mediante dicho recurso D le ganaría la prioridad a C, perjudicándolo.

Además, debe tenerse en cuenta que la calificación registral del título la realiza el registrador teniendo en cuenta no solo los asientos registrales vigentes en la partida respectiva, sino también los títulos pendientes, los que pueden ser compatibles o no con el título materia de calificación, compatibilidad que se determinará dependiendo del acto solicitado registrar en el título pendiente.

Conforme estableció el Tribunal Registral mediante la aprobación de un precedente de observancia obligatoria en su Tercer Pleno(17), solo en caso de ser incompatible el título pendiente con el que se solicita inscribir es que se observará el título y, además, se suspenderá la vigencia del asiento de presentación, de conformidad con el inciso a) del artículo 29, y el artículo 40 del RGRP. En cambio, si el título pendiente es compatible, no debe observarse y, en su caso, debe disponerse la inscripción del título, si no adolece de defectos.

Por las razones expuestas, es que no se acepta la ampliación de la rogatoria del título una vez presentado en la oficina del diario, y extendido el respectivo asiento de presentación, salvo que, como se señaló, se trate del acto previo y necesario para la inscripción del acto solicitado inscribir desde el inicio. De esta forma, con esta medida, se propicia la inscripción del acto rogado inicialmente.

Conforme se establece en el segundo párrafo del artículo 40 del RGRP, procederá la inscripción del acto previo y necesario aunque el instrumento que lo contenga no preexista al momento de la extensión del asiento de presentación del título, salvo que, entre la presentación del título y la ampliación de la rogatoria se haya presentado un título incompatible, en cuyo caso solo se aceptará la ampliación de la rogatoria si el instrumento que contiene el acto previo es de fecha anterior a la presentación del título.

V. VARIACIÓN DE LA ROGATORIA

Así como no se permite la ampliación de la rogatoria, salvo en el caso que se trate del acto previo y necesario para la inscripción del acto rogado, tampoco se permite la variación de la rogatoria, es decir, que se solicite, una vez presentado el título y, por lo tanto, extendido el asiento de presentación, la inscripción de un acto distinto, presentándose para ello la documentación correspondiente.

La razón para no admitirse la variación de la rogatoria es que va en contra de los principios registrales de rogación y prioridad, principios que rigen nuestro sistema registral. Como se señaló anteriormente, la prioridad del acto rogado viene determinada por la fecha en que se solicita su inscripción, es decir, por la fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de la extensión del asiento de presentación en el libro diario. Permitir variar la rogatoria implicaría que luego de presentado el título se solicite la inscripción de un acto distinto al primigeniamente solicitado, siendo que en caso de registrarse, retrotraería sus efectos al asiento de presentación del título (artículo IX del Título Preliminar del RGRP), con el grave perjuicio para la seguridad jurídica de los terceros, como se señaló en el apartado anterior.

Sobre el particular, el Tribunal Registral en el numeral 5 de la Resolución N° 519-2010-SUNARP-TR-L del 14 de marzo de 2010 señaló:

“(…) la generación de un asiento de presentación no solo importa la presentación de un título formal, sino además la publicidad de los actos contenidos en el mismo, el cual, al acceder al registro como consecuencia de una calificación positiva, retrotraerá sus efectos al asiento de presentación generado”.

Para que estemos frente a una variación de rogatoria resulta necesario que el acto cuya inscripción se solicita sea uno distinto al rogado inicialmente. Por ejemplo, que se solicite la inscripción de la rectificación del estado civil de uno de los propietarios en la partida del inmueble, y después de extendido el asiento de presentación, se desista de dicha rogatoria y se solicite la anotación de una demanda, como ocurrió en el caso resuelto por el Tribunal Registral mediante la Resolución N° 519-2010-SUNARP-TR-L.

En este supuesto resulta claro que estamos frente a dos actos distintos, a tal punto que para la inscripción del segundo acto rogado, en reemplazo del solicitado inicialmente, se presentó nueva documentación.

Caso distinto es cuando habiéndose solicitado inicialmente la inscripción de un acto, y ante la observación formulada por el registrador por adolecer el título de defecto subsanable, el interesado solicita la anotación preventiva por defecto subsanable. En dicho supuesto, no nos encontramos ante una variación de la rogatoria, porque estamos ante el mismo acto, sino ante una solicitud de acogimiento a una de las herramientas que nos flanquea el reglamento registral para no perder la prioridad ganada, cual es la anotación preventiva por defecto subsanable, mientras se subsana el defecto advertido.

Sobre este tema, el Tribunal Registral inicialmente había entendido que se trataba de una variación de la rogatoria, según se desprende de las resoluciones Nº 785-2006-TR-L del 20 de diciembre 2006 y Nº 160-2007-SUNARP-TR-L del 15 de marzo de 2007.

En dichas resoluciones, el Tribunal tachó los títulos apelados, bajo el errado concepto que se había producido una variación de la rogatoria, de inscripción a anotación preventiva del acto por adolecer de defecto subsanable, y ante la no procedencia de la anotación preventiva, el defecto se constituía en insubsanable.

Al respecto, debe tenerse en cuenta que de acuerdo con el artículo 65 del RGRP, una de las causales de anotación preventiva la constituye el hecho de que el título adolezca de defectos subsanables.

Por lo tanto, en mérito a dicha disposición todos los títulos que no puedan acceder al registro por adolecer de defectos subsanables podrán ser anotados preventivamente, salvo algunas excepciones, y para ello la solicitud debe ser efectuada por el presentante, una vez que haya sido observado el título.

Una de dichas excepciones a esta regla se presenta cuando el defecto subsanable del título consiste en la inexistencia del documento en mérito al cual se hará la inscripción, a la fecha del asiento de presentación del título(18); en dicho supuesto no procede la anotación preventiva, según se señala en el último párrafo del artículo 66 del RGRP.

Este caso se presenta, por ejemplo, cuando se solicita la inscripción de un contrato de compraventa de un inmueble, adjuntado solamente la minuta ingresada a la notaría. En dicho supuesto, ante la observación del registrador, el interesado muchas veces solicita la anotación preventiva del título, por adolecer de defecto subsanable.

Sobre el particular, debe tenerse en cuenta que nos encontramos ante una misma rogatoria: la inscripción del contrato de compraventa, petición que encierra una declaración de voluntad del interesado, dirigida al registrador, en el sentido que ejercite sus funciones y practique la inscripción del acto o contrato rogado, debiendo para ello poner en marcha “(...) el procedimiento registral necesario para llegar a la práctica de los asientos (...)”(19).

En ese sentido, al margen de que se solicite la inscripción o anotación preventiva de un título, debe tenerse en cuenta el interés del usuario, cual es que un determinado acto o contrato ingrese al registro para su debida publicidad. La circunstancia de que el registro se haga bajo una inscripción o anotación preventiva va a depender de cuestiones técnicas, propias del procedimiento registral, tales como la naturaleza del título, o los defectos del que pueda adolecer este.

En este sentido, en el ejemplo señalado, la petición del usuario es que se inscriba el acto o contrato en el registro: el contrato de compraventa del inmueble.

La circunstancia de que no preexista el documento a la fecha de presentación del título (por ejemplo la escritura pública), y en mérito a ello se solicite su anotación preventiva, no significa que se haya variado la rogatoria, que sigue siendo la misma, cual es el registro del título presentado (en el ejemplo señalado, la compraventa del inmueble), solo que, debido al defecto subsanable detectado y para evitar que caduque el asiento de presentación, el interesado se acoge al citado mecanismo franqueado por el reglamento: la anotación preventiva.

Si bien dicho supuesto se encuentra excluido expresamente como causal de anotación preventiva, ello no determina que el defecto del que adolece el título sea insubsanable, y prueba de ello es que una vez que exista el título formal (en el ejemplo, la escritura pública), dentro de la vigencia del asiento de presentación del título, se podrá inscribir el acto rogado.

De no interpretarse de esta manera, se generaría la siguiente incongruencia: cuando el usuario, frente a la observación del registrador, no solicite la anotación preventiva, entonces, el defecto sería subsanable y por tanto se podría inscribir una vez otorgada la escritura pública del contrato de compraventa, por ejemplo, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. En cambio, si el usuario opta por solicitar la anotación preventiva (para ganar más tiempo en la formalización de su título), entonces el defecto se convierte en insubsanable, y por lo tanto se tacha el título.

Como se ve, existe incongruencia en este planteamiento porque frente a dos casos iguales (títulos que adolecen del mismo defecto), en uno se observa y en otro se tacha, haciendo depender la suerte del título presentado a problemas ajenos a los defectos del que pueda adolecer, o a los derechos inscritos en la partida registral.

En razón a estas consideraciones es que el Tribunal Registral rectificó su posición inicial, aprobando un criterio en el sentido de que en el supuesto antes señalado no procede la tacha del título, sino su observación, criterio que resulta concordante con la rogatoria del título, cual es la inscripción del acto solicitado, bien sea como inscripción propiamente dicha o como anotación preventiva por defecto subsanable. Si bien no procede para este supuesto la anotación preventiva, al final el defecto para la inscripción del título sigue siendo subsanable por lo que no resultaba coherente tacharlo.

El criterio que fue aprobado en el XXV Pleno, desarrollado los días 12 y 13 de abril de 2007 es el siguiente:

“La solicitud de anotación preventiva de un título cuyo documento, en mérito al cual se hará la inscripción, no preexiste a la fecha de la presentación del título, no constituye causal de tacha”.

NOTAS:

(1) En el procedimiento administrativo general, el procedimiento se inicia de oficio o a instancia del administrado, según se señala en el artículo 103 de la Ley N° 27444: El procedimiento administrativo es promovido de oficio por el órgano competente o instancia del administrado, salvo que por disposición legal o por su finalidad corresponda ser iniciado exclusivamente de oficio o a instancia del interesado.

(2) Artículo 76.- Procedencia de rectificación

Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales.

En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que esta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

(3) MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, María Del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios, pp. 193-194.

(4) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo I. 8ª edición, Bosch, Casa Editorial S.A., Barcelona, p. 488.

(5) Artículo 95.- Cancelación por inexistencia del acto causal o de la rogatoria También se cancelarán de oficio o a petición de parte, los asientos de inscripción o de anotación preventiva cuando contengan actos que no consten en los títulos consignados como sustento de los mismos o cuando se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción.

(6) Artículo 51.- Contenido del concepto administrado

Se consideran administrados respecto de algún procedimiento administrativo concreto:

1. Quienes lo promuevan como titulares de derechos o intereses legítimos individuales o colectivos.

(7) Artículo VI.- Interés para obrar

Para ejercitar o contestar una acción es necesario tener legítimo interés económico o moral.

El interés moral autoriza la acción solo cuando se refiere directamente al agente o a su familia, salvo disposición expresa de la ley.

(8) Artículo 12.- Solicitud de Inscripción

El procedimiento registral se inicia con la presentación del título por el Diario. Tienen facultad para solicitar la inscripción las personas a que se refiere el artículo III del Título Preliminar.

El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados.

(9) Artículo 13.- Desistimiento de la rogatoria

(…) Tratándose de títulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un proceso civil, solo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso solo procederá el desistimiento a solicitud de esta. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, si el Juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el procedimiento registral tachando el título (…).

(10) Sétima.- La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas regístrales, deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados.

Luego de la presentación, el notario podrá entregar la guía de presentación a los interesados a fin de que este continúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad.

Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán (*) RECTIFICADO POR FE DE ERRATAS ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legítima del parte.

La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia.

Las oficinas regístrales en estos casos no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de testimonios y títulos regístrales.

(11) Artículo 106.- Derecho de petición administrativa

106.1 Cualquier administrado, individual o colectivamente, puede promover por escrito el inicio de un procedimiento administrativo ante todas y cualesquiera de las entidades, ejerciendo el derecho de petición reconocido en el artículo 2 inciso 20) de la Constitución Política del Estado.

106.2 El derecho de petición administrativa comprende las facultades de presentar solicitudes en interés particular del administrado, de realizar solicitudes en interés general de la colectividad, de contradecir actos administrativos, las facultades de pedir informaciones, de formular consultas y de presentar solicitudes de gracia.

106.3 Este derecho implica la obligación de dar al interesado una respuesta por escrito dentro del plazo legal.

(12) Artículo 107.- Solicitud en interés particular del administrado

Cualquier administrado con capacidad jurídica tiene derecho a presentarse personalmente o hacerse representar ante la autoridad administrativa, para solicitar por escrito la satisfacción de su interés legítimo, obtener la declaración, el reconocimiento u otorgamiento de un derecho, la constancia de un hecho, ejercer una facultad o formular legítima oposición.

(13) Artículo 2.- Derechos fundamentales de la persona

Toda persona tiene derecho:

(...) 20. A formular peticiones, individual o colectivamente, por escrito ante la autoridad competente, la que está obligada a dar al interesado una respuesta también por escrito dentro del plazo legal, bajo responsabilidad.

Los miembros de las Fuerzas Armadas y de la Policía Nacional solo pueden ejercer individualmente el derecho de petición.

(14) MORÓN URBINA, Juan Carlos. Nueva Ley de Procedimiento Administrativo General. 1ª edición, Gaceta Jurídica, octubre 2001, p. 258.

(15) Como señala José Luis Pinedo, las características tecnológicas de los sellos notariales deben impedir la falsificación por métodos industriales, la falsificación por duplicación ofimática, la posibilidad de desprendimiento y transferencia a otro documento y la posibilidad de recorte y pegado en otro documento. En: PINEDO CRESPO, José Luis. “La protección tecnológica del documento notarial”. Presentación en power point, expuesta en el seminario La titulación de la propiedad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias en el siglo XXI, organizado por el Consejo General del Notariado Español y la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo - AECID, desarrollado en Cartagena de Indias, Colombia, del 28 de setiembre al 2 de octubre de 2009.

(16) Aprobado en el XLVI Pleno, desarrollado los días 2 y 3 de abril de 2009, y publicado en el diario oficial El Peruano el 15 de abril de 2009.

(17) Desarrollado el 21 y 22 de febrero de 2003 y publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de enero de 2003. El precedente aprobado es el siguiente: “El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y, de ser positiva, a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior”.

(18) De acuerdo al inciso e) del artículo 42 del RGRP, dicho defecto no constituya causal de tacha sustantiva.

(19) Sanz Fernández en: CHICO Y ORTIZ, José M. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 569.