Por la retroventa el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el referido contrato sin necesidad de decisión judicial en el plazo establecido por ley, salvo que las partes lo estipulen; que en el contrato objeto de análisis se estableció en su cláusula sexta el plazo de seis meses para que la recurrente haga uso de su derecho de retroventa, por lo que al no haber hecho uso de él, la compraventa del inmueble sublitis quedó perfeccionada y, consecuentemente, el derecho de propiedad de la actora (Cas. Nº 1057-2000-Lima, 30/01/2001).

La retroventa faculta al vendedor a resolver unilateralmente el contrato sin intervención del comprador

Por la naturaleza del pacto de retroventa (acto unilateral) y por lo acordado por las partes, se deja al arbitrio únicamente del vendedor la facultad de poder resolver el contrato sin expresión de causa, razón por la que no sería necesaria la intervención de los compradores en el ejercicio de tal derecho, lo que hace innecesario entrar al análisis, respecto de si el apoderado de estos (compradores) cuentan o no con las facultades suficientes para resolver el contrato de compraventa (Res. Nº 120-2004-SUNARP-TR-L, 28/02/2004).

Simulación de negocio jurídico de mutuo bajo la figura del pacto de retroventa

Las partes no tenían la voluntad de transferir el predio pues no parece lógico que la sociedad conyugal lo adquiera, lo pierda y lo vuelva a adquirir en poco tiempo, concediéndole –una vez más– la posibilidad a los vendedores para que ejerzan el derecho de retrotraer el inmueble. Por otro lado, tampoco es lógico que la sociedad transfiera su propiedad a la tercera parte de su precio. Así, se llega a la conclusión de que la demandada se dedica, a través de intermediarios, a prestar dinero. En consecuencia, se encuentra acreditado que las partes en realidad querían celebrar un contrato de mutuo, sin embargo, celebraron un contrato de compraventa con pacto de retroventa (Cas. Nº 150-2004-Arequipa, 22/07/2005).

Alcances sobre la cancelación de inscripción del pacto de retroventa ante competencia registral

Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio. Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito puede perjudicarse con dicha resolución (Res. Nº 072B-2007/SUNARP/PT, 15/06/2007).

La devolución del precio del bien no es requisito para la realización del pacto de retroventa

Si el vendedor opta por resolver unilateralmente la compraventa, deberá restituir al comprador el precio que hubiere pagado. Sin embargo, las normas que regulan la retroventa no disponen que para que la compraventa quede resuelta el vendedor debe cumplir con restituir el precio al comprador. Esto es, no se establece que la restitución del precio al comprador sea un requisito para que opere la resolución de la compraventa. Son de aplicación entonces las normas generales que regulan la resolución de los contratos, que establecen (artículo 1372 del Código Civil) que por razón de la resolución las partes deben restituirse las prestaciones. Así, la restitución del precio al comprador será una consecuencia de la resolución de la compraventa, y no un requisito para que el contrato quede resuelto (Res. Nº 194-2008-SUNARP-TR-L, 20/02/2008).

La anotación de recursos procesales no puede ser causal de impedimento para inscribir pacto de retroventa

No puede ser impedimento para inscribir la cancelación del asiento de inscripción del pacto de retroventa, la anotación en la partida de un recurso de apelación de un título que a la fecha ha sido objeto de tacha procesal. Asimismo, debe dejarse constancia que al ser un título objeto de tacha procesal cesa su derecho de prioridad preferente, no pudiendo ser declarado título pendiente incompatible con títulos posteriores a él (Res. Nº 1219-2008-SUNARP-TL, 07/11/2008).

El pacto de retroventa configurado como un “garante” de la realización de un contrato simulado

Se aprecia que, efectivamente, la demandada al celebrar el contrato de compraventa con pacto de retroventa, ha realizado en realidad un préstamo con garantía hipotecaria, ello se desprende de que en la propia escritura el notario manifiesta que se entregó el dinero, sin embargo, de la realidad de los hechos se configura que efectivamente, solo se entregó una cantidad distinta a la pactada, y con fecha posterior a la declaración realizada en la escritura por la demandada apelante (Sentencia Nº 713-2008-Res. Nº 49 SEIS-ISC-, 19/09/2008).