Acreedor anticrético tiene derecho a reembolso de gastos por reparaciones urgentes
CONSULTA:
Manuel otorga un crédito a Luz y esta, a su vez, a fin de disminuir las cuotas de pago y dar seguridad a Manuel, celebra un contrato de garantía de anticresis, para que este pueda usar el bien y aprovechar sus frutos, como parte del pago del crédito; sin embargo, en el contrato no se delimitaron las facultades y limitaciones que debe tener Manuel para con el bien, por lo que su asesor nos consulta qué ocurrirá con el gasto por una reparación urgente al pago de la deuda.
RESPUESTA
Las obligaciones del acreedor anticrético para con el bien dado por virtud de la celebración de un contrato de anticresis se basan en las mismas que tiene un arrendatario, entre las cuales se incluyen las reparaciones urgentes por el acreedor anticrético que le serán reembolsadas.
FUNDAMENTACIÓN:
De acuerdo al artículo 1094 del Código Civil: “Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto la de pagar la renta”.“De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto nivel de conducta que asegure al deudor que la posesión ejercida por el primero no pondrá en riesgo el bien o disminuirá su valor para el deudor, perjudicándolo indebidamente por actos del acreedor. En ese sentido, la posesión que ejerce el acreedor sobre el bien está sujeta a importantes limitaciones en beneficio del deudor”5, a diferencia de este último que no tiene más obligación que entregar el bien y concentrarse en pagar el crédito.
Respecto al reenvío a las reglas del arrendamiento, se debe anotar que el contrato de arrendamiento pertenece al género de los negocios jurídicos de tracto sucesivo, que genera una relación obligatoria de naturaleza recíproca donde cada parte se obliga a realizar determinadas prestaciones por el contrato o por vía de integración por medio de las normas del Código Civil, en especial, los artículos 1678 y 1681 que señalan las obligaciones del arrendador y del arrendatario, respectivamente, siendo las principales de este último pagar la renta convenida y devolver el bien.
Tomando en cuenta el artículo 1681 del Código Civil serían obligaciones de acreedor anticrético: recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias; dar aviso inmediato al anticresista de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien; permitir al anticresista que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días; no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres; no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador; y, no arrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del anticresista. Asimismo, “el acreedor está obligado a devolver el inmueble una vez que se extinga la anticresis, sin perjuicio del derecho de retención que le asiste (…)”6.
En ese sentido, teniendo en cuenta la anticresis, se puede indicar que es posible entender que se puede aplicar la regulación de las reparaciones urgentes presente en el segundo párrafo del artículo 1682 del Código Civil, por la remisión que efectúa el artículo 1094 del mismo cuerpo normativo a la regulación del arrendamiento. En el precepto indicado se menciona que si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente, con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
De modo que una condición para que proceda el reembolso de los gastos efectuados por reparaciones urgentes es cumplir con el aviso al deudor anticrético por parte del acreedor.
Base legal
• Código Civil: arts. 1094, 1681 y 1682.
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5 GARCÍA MONTUFAR, Juan. “Comentario al artículo 1094”. En: Código Civil comentado. Tomo V. Derechos Reales, Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 579.
6 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max y otros. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo III. Derechos Reales, 2ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, p. 594.