Arrendador incumple obligación de mantener a arrendatario en uso del local al afectar goce pacífico
CONSULTA:
Expresso S.A.C. celebra con Arial S.A.C. contrato de arrendamiento de un local comercial en el aeropuerto a fin de dar servicios de cafetería y afines. Posteriormente, la arrendadora instala máquinas expendedoras de bebidas calientes en las cercanías de la puerta del local. Ante tal situación, la arrendataria ha alegado incumplimiento del contrato, pero la primera alegó no haber infringido ninguna de sus obligaciones porque no está impidiendo usar el local. El representante legal de la arrendataria nos consulta si es que por estos hechos la arrendadora ha incumplido el contrato.
RESPUESTA
Por la propia naturaleza jurídica del arrendamiento, cuando se indica que el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida, no solo implica darle el derecho a poseer el bien, sino a que también el arrendatario no sea perturbado en el uso del bien, siendo esto una obligación principal del contrato de arrendamiento conforme a su propia definición.
FUNDAMENTACIÓN:
El artículo 1666 del Código Civil establece que “por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida” siendo un contrato esencialmente bilateral, sinalagmático o de atribuciones recíprocas, que conlleva el traslado del bien del arrendador a un tercero (llamado arrendatario) por un tiempo determinado o indeterminado a cambio de una renta convenida. Si no la hubiera sería comodato.
El contrato de arrendamiento pertenece al género de los negocios jurídicos de tracto sucesivo que cumple una finalidad si tiene cierta permanencia en el tiempo, para lo cual genera una relación obligatoria de atribuciones recíprocas donde cada parte se obliga a realizar determinadas prestaciones indicadas en el contrato o ingresan vía integración a él por medio de las normas del Código Civil, siendo el deber principal el de ceder el uso del bien respecto al arrendador y pagar la renta por parte del arrendatario así como devolverlo ya que se trata de una cesión temporal de uso1.
Una parte importante de la doctrina extranjera señala que se trata de un contrato consensual con efectos obligatorios: precisamente, atribuye un derecho personal de disfrute y el arrendatario tiene solo la tenencia, no la posesión de la cosa, sin embargo, en nuestro sistema ha determinado que el arrendador es poseedor mediato y el arrendatario es poseedor inmediato del bien, aunque cabe anotar que no tiene una posesión correspondiente al ejercicio de un derecho de propiedad o de otro derecho real, otorgándosele una posesión especial correspondiente al ejercicio de un derecho personal de disfrute.
Respecto a las obligaciones del arrendador, el Código Civil señala en su artículo 1678 que: “El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos”. Y en su artículo 1680 señala que también está obligado el arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento y a realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto, no apreciándose en principio la obligación de garantizar el goce pacífico del bien dado en arrendamiento, como sí lo establece el artículo 1575 del Código Civil italiano: El arrendador debe: 1) Entregar al arrendatario la cosa arrendada en buen estado de mantenimiento; 2) Mantenerla en estado de servir para el uso convenido; y, 3) Garantizar su goce pacífico durante el arrendamiento.
Sin embargo, ello no significa que el arrendador, en nuestro sistema peruano, no tenga dicha obligación, que hace referencia a la garantía de goce pacífico, porque ello se desprende de la propia naturaleza jurídica del contrato ya que dar en uso un bien conlleva necesariamente que no sea perturbado por tercero o el arrendador en su uso, que se halla en un plano de analogía con la garantía de evicción2.
En dicho contexto, en el presente caso, debido a que el propietario arrendador ha instalado máquinas expendedoras de bebidas calientes que es el giro del negocio por el cual Expresso S.A.C. arrendó el local, estaría sufriendo una infracción por parte de Arial S.A.C. al infringir el deber principal de dar en uso el bien, que implica su no perturbación en dicho uso, que implica que Expresso S.A.C. pueda usar los remedios contractuales pertinentes como la resolución del contrato.
Base legal
• Código Civil: arts. 1666, 1678 y 1680.
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1 En tal sentido, MERINO ACUÑA, Roger. “Cláusula penal y autonomía privada en la conclusión del arrendamiento”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 93, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2006, p. 101.
2 BARBERO, Doménico. Sistema del Derecho Privado. Tomo IV. Contratos, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1967, p. 108.