En el presente artículo el autor advierte de las principales dudas que se suscitan en la aplicación práctica de las normas en materia del IGV e impuesto a la alcabala respecto a las operaciones de primera venta de inmuebles realizadas por los constructores, tales como la calificación del sujeto pasivo del impuesto y la determinación del crédito fiscal, así como la incidencia financiera que la incertidumbre, respecto de dichos aspectos, podría conllevar para los proyectos de construcción que, actualmente, proliferan en nuestro país.

Sumario

Introducción. a. Impuesto General a las Ventas. b. Impuesto de Alcabala. Conclusiones.

Marco normativo

TUO de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, Decreto Supremo N° 055-99-EF (15/04/1999): arts. 1 inc. d y 23.

Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, Decreto Supremo Nº 29-94-EF (29/03/1994): art. 6.

TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo Nº 156-2004-EF: arts. 21 y 22.

Precisan alcances del D. Leg. Nº 821 referido al Impuesto General a las Ventas que grava la primera venta de inmuebles, Decreto Supremo Nº 088-96-EF (12/09/1996): passim.

INTRODUCCIÓN

En un contexto en el que somos testigos de las grandes dimensiones que ha tomado el sector inmobiliario, es importante advertir el gran número de empresas, de diversos tamaños, que hoy se dedican a esta actividad, muchas de ellas sin mayor experiencia en el sector y por lo tanto, en la materia tributaria específica de aquel. Adicionalmente, tenemos una normativa tributaria aplicable a estas operaciones, que es muy poco precisa, lo que combinado a lo anterior está produciendo contingencias tributarias capaces de poner en entredicho la supervivencia de muchas empresas.

En el presente documento, procederemos a hacer análisis a las principales implicancias tributarias dos impuestos sobre la venta de inmuebles:

a. Impuesto General a las Ventas (en adelante, IGV).

b. Impuesto de Alcabala (en adelante Alcabala).

a. IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS

Con relación a esta materia desarrollaremos cuatro aspectos que consideramos críticos y los que pretendemos dilucidar a continuación:

a.1. En qué casos está gravada la venta de inmuebles

a.2. Cuál es la base imponible

a.3 Cuándo se debe declarar la venta gravada del inmueble: con el pago o la culminación del inmueble.

a.4. Uso del crédito fiscal: qué casos entran en la prorrata.

a.1. En qué casos está gravada la venta de inmuebles en el país

Sobre el particular, se debe tener presente que como regla general, la venta de inmuebles no se encuentran gravados con IGV1.

Sin perjuicio de lo antes expuesto es relevante recordar que desde hace poco más de 20 años, se incorporó en el ámbito de aplicación del IGV la primera venta de inmuebles realizada por el constructor. La norma es clara al señalar que esta operación debe involucrar la participación activa del constructor y que solo estará afecta con el IGV la primera venta de inmuebles realizada por el constructor dentro del territorio nacional. De ahí que estarán inafectas a dicho impuesto aquellas transferencias de inmuebles que se ejecuten en el extranjero o que sean realizadas por sujetos que no califican para las normas del IGV como constructor.

Sobre el particular, hay muchos temas que convendría precisar:

− Solo está gravada con el IGV la venta realizada por el constructor cuando el inmueble fue empezado a construir a partir del 10 de agosto de 1991.

− Califica como constructor, además de la empresa que edificó el inmueble con sus propios medios, aquella empresa que mandó a construir totalmente cuando el inmueble se empezó a construir el 24 de abril de 19962.

Respecto al segundo punto, en el cuadro siguiente presentaremos la aplicación de distintas normas temporales que fueron modificando la aplicación de este supuesto gravado; sin embargo, debe quedar claro que no estará gravada la venta de un inmueble ubicado en otro país, dado que como se dijo estará gravado con el IGV solo aquellas operaciones que se ejecuten dentro del país.

Con relación a la primera venta de inmuebles, creemos conveniente aclarar una serie de aspectos:

• Solo está gravada la venta de la edificación realizada, excluyéndose de la base imponible al terreno. En tal sentido, la norma presume que, para efecto del IGV, el valor del terreno es el 50% del valor de venta, siendo la base imponible del IGV el otro 50%. Ampliaremos este tema en el punto b.2.

• No están gravadas las ventas de terrenos ni de inmuebles adquiridos vía compraventa (salvo que la adquisición haya sido realizada a un constructor vinculado). De acuerdo a un oficio de la Sunat, la venta de “aires” se considera como un terreno, no gravado con IGV.

• La exoneración para la primera venta de inmuebles con valor menor a 35 UIT, solo procederá para el caso de aquellos destinados a la vivienda, siendo claro que no se aplica a inmuebles que tengan finalidad comercial (oficinas). Por otro lado, según informes de la Sunat tampoco se aplica dicha exoneración a la venta de estacionamientos en un edificio de departamentos para la vivienda, posición que no es compartida por el autor del presente documento.

a.2. Cuál es la base imponible

Con relación a este punto, existe una discusión sobre el valor del terreno (por lo tanto, la parte inafecta): si es igual al 50% del valor de venta sin tomar en cuenta el IGV o si se aplica sobre el precio total, incluyendo el IGV. Veamos el siguiente ejemplo:

A nuestro entender, del texto del reglamento de la Ley del IGV se desprende que se aplica la opción 1. Como se puede ver en el ejemplo, aquellas empresas que toman la “opción 2”, estarían pagando un IGV en exceso equivalente al 7% del precio. Sin embargo, es importante señalar que la posición que ha tomado la Administración Tributaria es la opción 2.

INFORME N° 185-2008-SUNAT/2B0000

A efecto de determinar la base imponible del IGV, tratándose de operaciones de venta al contado, el valor total de la transferencia del inmueble, al cual se le deducirá el cincuenta por ciento (50%) del valor del terreno, no incluye el monto del IGV que corresponda por la mencionada operación.

a.3. En qué momento se debe declarar la venta gravada de inmuebles

Teniendo en cuenta lo indicado en la Ley del Impuesto General a las Ventas, y aplicando el mismo al sector de la construcción pasamos a determinar el momento en que se debe pagar el IGV, según el hecho gravado:

a.3.1. Primera venta de bienes inmuebles existentes realizado por el constructor

Partiendo de la premisa que la primera venta de bienes inmuebles realizados por el constructor o por encargo de este se encuentra gravado con IGV y teniendo en cuenta que a efectos de la Ley califica como tal cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella; procederemos a determinar el momento en que nace la obligación tributaria (IGV) y por ende el momento en que debe declararse.

En este caso, cuando nos encontremos frente a la primera venta de bienes inmuebles existentes, el IGV nacerá en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total. En caso se efectúen pagos parciales la obligación tributaria nacerá en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de retractación siempre que estas superen el quince por ciento (15%) del valor total del inmueble.

a.3.2. Venta de bienes inmuebles futuros

Otro tema que merece nuestra atención es el vinculado a la venta de inmuebles que se encuentran en proyectos; pero que al momento de la celebración del contrato de compraventa aun no existen.

Sobre el particular, hay dos aspectos que queremos destacar:

i) Adelantos en contratos de construcción.

ii) Ventas de departamentos en planos.

i) Adelantos en contratos de construcción

Al respecto teniendo como base legal la Ley del IGV y su reglamento podemos afirmar que en el caso de los contratos de construcción el nacimiento del IGV se producirá en la fecha en que se emita el comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea este por concepto de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras. Tratándose de arras de retractación, la obligación tributaria nace cuando estas superen el quince por ciento (15%) del valor total de la construcción.

Lo expuesto nos, permite afirmar que el nacimiento del IGV no está condicionado a la cancelación total o la entrega del bien construido sino que este se producirá desde el momento mismo en que se emita una factura por el monto recibido, aun cuando esta sea un adelanto.

Ejemplo práctico

La fórmula del IGV consiste en restar del 18% del valor de venta gravado, el crédito fiscal del mes y el saldo a favor de los meses anteriores.

Esta fórmula parte de la premisa que las adquisiciones correspondientes a las ventas se van a hacer antes o al mismo tiempo que se obtengan lo ingresos gravados con el IGV.

Sin embargo, cuando esta premisa no se cumple, se presentan problemas financieros que pueden llegar ser importantes, sobre todo en el sector de servicios de construcción. Esta premisa se puede incumplir por diversas figuras que pueden originar un descalce financiero del IGV: anticipos, ventas en planos, ventas a futuro, entre otros. El resultado de este descalce será que al final del proyecto, la empresa se quedará con un crédito fiscal que no será devuelto. El lector podrá darse cuenta de lo indicado en un caso como el indicado, en el que el margen del proyecto es de 20% y se obtiene un adelanto de 40%.

Como se puede ver, al final del proyecto la empresa se queda con un saldo a favor que no es susceptible de ser devuelto por la Sunat. Es importante indicar que si este proyecto se mezcla con otros que permitan usar este saldo a favor, la observación no tendrá la mayor importancia. No obstante, si el proyecto tiene dimensiones importantes o se trata de un único proyecto (por ejemplo, en el caso de los consorcios), quedará claro que el saldo a favor del IGV no tendrá uso alguno, y se convertirá en un costo no deducible para efecto del Impuesto a la Renta.

ii) Ventas de departamentos y oficinas en planos

Debido al auge inmobiliario del cual somos testigos, es común que las empresas inmobiliarias financien la obra mediante la venta de departamentos antes de construirlos. Sobre el particular, surge la pregunta ¿cuándo se debe pagar el IGV?

Cabe indicar que existen dudas razonables sobre el momento preciso para el pago del IGV, existiendo dos grandes criterios:

• Según Tribunal Fiscal en el momento en que estos existan, a pesar que la empresa recibió el pago mucho antes, tal como ocurre en el Impuesto a la Renta (Tribunal Fiscal).

• Según la Sunat en el momento del pago, lo que significaría que el IGV de las ventas serán pagados en meses anteriores a realizar las compras destinadas a edificar los bienes materia de venta (Sunat).

v Criterio del Tribunal Fiscal

Este órgano colegiado en reiteradas ha establecido que al no existir el bien materia del contrato de compra-venta, la contraprestación pactada no se ha realizado y por lo tanto tampoco se habría producido el nacimiento de la obligación tributaria (IGV). Por lo tanto, el acaecimiento del IGV estará supeditado a la condición suspensiva de que el bien exista, ello en concordancia con la interpretación sistemática del Código Civil.

RTF Nº 256-3-99, 640-5-2001, 1104-2-2007y 07045-4-2007

La LIGV se refiere en este supuesto de afectación a inmueble construidos totalmente por el constructor o por un tercero para este, por lo que no puede reconocerse una operación gravada cuando al momento de la entrega de una cantidad determinada de dinero no existe edificación ni inmueble alguno.

v Criterio de la Sunat

Por su parte, la Administración Tributaria durante varios años ha planteado una posición contraria estableciendo de manera clara su divergencia con dichos pronunciamientos, señalando que el IGV se deberá pagar en la fecha de percepción del ingreso, aún cuando el inmueble materia de la venta todavía no se haya construido. Sostenía que el inciso f) del artículo 4 del TUO de la Ley del IGV disponía que en la primera venta de inmuebles, la obligación tributaria se originaba en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea parcial o total.

INFORME Nº 104-2007-SUNAT/2B0000 y DIRECTIVA Nº 012-99-SUNAT

La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV. La obligación tributaria nacerá en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso.

INFORME No 218-2007-SUNAT/2B0000

La primera venta de inmuebles futuros se encuentra gravada con el IGV, naciendo la obligación tributaria en la fecha de percepción, parcial o total, del ingreso. (…).

Ahora bien, la Administración Tributaria en el 2009 emitió un Informe en donde indicó lo siguiente:

INFORME No 085-2009-SUNAT/2B0000

1. Para fines de la realización de los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta, los ingresos relacionados con la venta de bienes futuros se consideran devengados cuando se cumplan con todas las condiciones señaladas en el párrafo 14 de la NIC 18. (…)

Como se aprecia la Sunat señala que el reconocimiento de los ingresos por la venta de bienes futuros recién se producirá entre otros cuando, exista certeza de la existencia del bien, transferencia de los riesgos y ventajas y no exista control efectivo por parte del enajenante con respecto al bien objeto de transferencia. Se debe tener presente que tal afirmación resulta de aplicación para los pagos a cuenta del Impuesto a la Renta y para el nacimiento del IGV.

Con relación a esta obvia confrontación de criterios entre las dos autoridades tributarias, resulta importante una solución normativa, puesto que la inseguridad jurídica en la que se desenvuelven los contribuyentes del sector puede llegar a desincentivar el crecimiento económico del país.

a.4. Crédito fiscal en la primera venta de inmuebles

Una de las reglas sustanciales para el uso del crédito fiscal es que el IGV de las compras generará derecho a crédito fiscal en la medida que estén destinados a realizar operaciones gravadas.

Es decir, que si una empresa constructora con motivo de un contrato de construcción (construye en el terreno del cliente) gravado con IGV, realiza compras como cemento, ladrillos, combustibles y otros, el 100% del IGV de las compras constituirá crédito fiscal, en la medida que cumpla con los otros requisitos legales.

Asimismo, si se realizan tales adquisiciones exclusivamente para construir departamentos cuya venta por el constructor estará exonerada del IGV, el 100% del IGV de las compras no constituirá crédito fiscal, siendo gasto o costo para efecto del Impuesto a la Renta.

i. Operaciones gravadas y no gravadas

Cuando una empresa tiene operaciones gravadas y no gravadas, lo primero que debe hacer es determinar si la adquisición está destinada exclusivamente a realizar operaciones gravadas (en cuyo caso generará crédito fiscal) o a realizar operaciones no gravadas (en donde no generará crédito fiscal, sino costo o gasto).

En caso las adquisiciones estén destinadas a generar operaciones gravadas y no gravadas, como por ejemplo el alquiler de las oficinas administrativas, el pago por el celular del gerente, la computadora de las oficinas, entre otros, entonces, el crédito fiscal se obtendrá de la siguiente manera:

Crédito Fiscal = IGV de compras x Op. Gravadas (no Importación ni ut. Servicios)

Op. Comunes comunes Total de Operaciones

Así por ejemplo:

Compras destinadas a contratos

de construcción : 200,000 + 36,000

Compras destinadas a ventas

exoneradas : 100,000 + 18,000

Compras destinadas a ambas : 150,000 + 27,000

Ventas gravadas : 400,000

Ventas no gravadas : 500,000

Crédito fiscal : 18,000 + [27,000 x (400,000/900,000)]

: 27,000

Cabe indicar que, entre otros, no se incluyen en el total de operaciones la venta de terrenos o de inmuebles adquiridos, cuya compra no estuvo gravada con IGV.

En tal sentido, si adicionalmente a las ventas indicadas, la empresa hubiera vendido S/. 100,000 por los conceptos indicados en el párrafo anterior, no cambiaría el cálculo del crédito fiscal.

ii. Prorrata en la primera venta de inmuebles gravada con IGV

El IGV grava la primera venta de inmueble realizada por el constructor, con excepción del valor del terreno, el cual se presume que equivale al 50% del valor venta del inmueble. De acuerdo al artículo 23 de la Ley, para efectos del cálculo del crédito fiscal, se considerará como operación no gravada, la transferencia del terreno (es decir, el 50% del total del importe de la venta del inmueble).

Lo que en la práctica viene siendo un problema es determinar el crédito fiscal de acuerdo al contenido de esta norma. Es decir, si una empresa compra cemento, combustible y ladrillos gravados con IGV para la construcción de departamentos que serán vendidos por el constructor, ¿debe considerar como crédito fiscal el 100% del IGV de las compras o deberá prorratearse considerando el valor del terreno?

Tomando como sustento legal el artículo 23 de la Ley del IGV se puede afirmar que para efecto del cálculo de la prorrata se considerará la venta del terreno (50% del valor de venta) como una operación distinta de la venta de la construcción, significa que el primer paso es determinar si las compras se destinan exclusivamente a la venta de la construcción (gravado, entonces el IGV de las compras será crédito fiscal) o del terreno (no gravado y no otorga derecho a crédito fiscal), y en caso no se pueda separar el destino de la adquisición, se aplicará la prorrata indicada.

Siendo así, ¿están las compras de los componentes de la construcción destinados exclusivamente a la venta del inmueble construido? ¿O debe entenderse como destinada también a la venta del terreno?

Veamos un ejemplo práctico:

Materiales de Construcción : 100,000 + 18,000

Primera Venta de Inmuebles : 300,000

Base Imponible Primera Venta : 150,000

Valor de Terreno (según IGV) : 150,000

En este caso el Impuesto Bruto sería igual a 27,0003. Respecto al crédito fiscal a deducir, tal como hemos indicado, existen dos interpretaciones posibles:

a) Está destinado exclusivamente a la venta de la construcción:

Impuesto Bruto : 27,000

Crédito Fiscal : 18,000

IGV a pagar : 9,000

b) Está destinado tanto a la venta de la construcción como del terreno:

Impuesto Bruto : 27,000

Crédito Fiscal : 18,000 x (150,000 / 300,000)

: 9,000

IGV a pagar : 18,000

Desde nuestro punto de vista, y en concordancia a lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley del IGV, la transferencia del inmueble supone tanto la venta de la construcción como del terreno, debido a que estamos ante un único bien aunque legalmente existe una ficción que los considera operaciones separadas para efecto de calcular el crédito fiscal. En tal sentido, siendo posible separar las adquisiciones destinadas a la venta de la construcción y a la venta del terreno, debemos llegar a la conclusión de que las adquisiciones por materiales de construcción están destinadas exclusivamente a la venta de la construcción, y, por lo tanto, adoptaremos la alternativa “a” del ejemplo anterior.

Cabe indicar que existirán adquisiciones que estén destinadas a la venta tanto de la construcción como del terreno, como serían los gastos de publicidad, o las comisiones pagadas por la venta del inmueble, así como todos los gastos administrativos y similares4. En estos casos, sobre el IGV de dichas adquisiciones se aplicará el factor o prorrata en cuyo denominador se incluirá el valor del terreno.

Tomando en cuenta lo indicado, completemos el ejemplo que veíamos hace un momento:

Materiales de Construcción : 100,000 + 18,000

Comisión de venta : 10,000 + 1,800

Servicios Públicos Oficina : 10,000 + 1,800

Primera Venta de Inmuebles : 300,000

Base Imponible Primera Venta : 150,000

Valor de Terreno (según IGV) : 150,000

Determinación del IGV a pagar

Impuesto Bruto : 27,000

Crédito Fiscal : 18,000 + 3,600 * (150,000 / 300,000)

: 19,800

Impuesto a Pagar : 7,200

Edificios mixtos

Existen casos en los cuales en la construcción de un edificio, una parte está gravada y otra no. Así por ejemplo, existen edificios de 30 departamentos y 50 estacionamientos, en los cuales 20 departamentos están exonerados del IGV y los otros 10 departamentos y los 50 estacionamientos estarán gravados con IGV. En este caso, se aplicará la prorrata por el total del costo de la construcción, lo que como se verá reducirá sustancialmente el crédito fiscal.

Precio unitario 20 departamentos 100,000

Precio unitario 10 departamentos 200,000

Precio unitario 50 estacionamientos 20,000

Ventas exoneradas 2,000,000

Valor terreno en ventas gravadas 1,376,147

Base Imponible 1,376,147

IMPUESTO BRUTO 247,706

Valor Materiales de construcción 1,500,000

Gastos administrativos 300,000

Comisiones de venta 150,000

IGV adquisiciones 370,500

Prorrata 0.29

CRÉDITO FISCAL 107,288

IGV del proyecto 140,418

En el ejemplo indicado, la prorrata se aplica sobre el total de los costos de construcción, debido a que no se puede distinguir qué parte está destinada a las ventas gravadas y qué parte a las no gravadas.

a.5. El SPOT en el sector construcción

Resulta claro que la primera venta de inmuebles realizada por el constructor no está sujeta al SPOT, ni tampoco la llamada autoconstrucción, es decir, la actividad de construcción realizada por la empresa para sí misma.

Sin embargo, sí lo estarán los contratos de construcción. En efecto, la sección F de la cuarta revisión de la CIIU comprende las actividades corrientes y especializadas que involucra las actividades de construcción que se encuentran sujetas al SPOT. En ella se incluyen las obras nuevas, reparaciones, ampliaciones y reformas, la elección in situ de edificios y estructuras prefabricadas y también la construcción de obras de carácter temporal.

Debemos indicar que el ámbito de aplicación de la cuarta revisión de la CIIU es bastante amplia, cuestión que está originando dudas, complicaciones y mayores costos al sector. Así uno de los problemas que podrían originarse en el sector construcción, se encuentra en la aplicación de la tasa del 5% para calcular el monto de la detracción, debido a la amplitud del sector y las distintas actividades que existen y que están sujetas en su mayoría a una tasa de 12%, como el alquiler de maquinaria o las actividades de ingeniería.

B. IMPUESTO DE ALCABALA

b.1. En qué casos está gravada la venta de inmuebles

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF, se encuentran gravadas con el Impuesto de Alcabala las transferencias de inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas con reserva de dominio.

Asimismo, el artículo 22 de la mencionada Ley, considera que la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al Impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.

Artículo 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal

La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.

Artículo 71 de la Ley del IGV e ISC.- Inafectación al Impuesto de Alcabala

La venta de inmuebles gravada con el Impuesto General a las Ventas no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo la parte correspondiente al valor del terreno.

Numeral 13 del Punto IV de la Directiva N° 001-006-00000012

A efectos que se configure la inafectación establecida en el artículo 22 de la Ley para el caso de la primera venta de inmuebles que realicen las empresas constructoras, deberán concurrir los siguientes requisitos:

a) Que el inmueble haya sido transferido por una empresa constructora.

b) Que la venta sea la primera realizada respecto del inmueble totalmente construido por la empresa constructora o total o parcialmente construido por un tercero para ella.

Sin desvirtuar lo indicado, merece mención lo dispuesto en el inciso c) del artículo 27 del TUO de la Ley Tributación Municipal, en donde señala que está inafecta a este Impuesto, la transferencia ocurrida con motivo de la resolución del contrato de compraventa, que se produzca antes de la cancelación del precio.

b.2. Cómo se calcula la Alcabala

La base imponible de la Alcabala es el valor de autoavalúo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) o el valor de la transferencia, el que resulte mayor.

Cabe indicar, que mediante la Directiva Nº 001-006-00000012, la Municipalidad de Lima ha establecido diversos criterios que se deben tener en cuenta, para efectos de la aplicación del Impuesto a la Alcabala. Respecto de la base imponible en la primera venta de inmuebles hecha por el constructor se dispone que el valor del terreno se grava sobre la base del valor de autoavalúo.

Una vez que determina el valor del inmueble (transferencia o autoavalúo, según sea el caso) se resta 10 UIT (UIT 2012: S/. 3,650) y se aplica una alícuota de 3%.

Realicemos un ejercicio sencillo de la combinación del IGV y la Alcabala, en la primera venta de un inmueble realizada por su constructor:

Precio del Inmueble : S/. 800,000

Autoavalúo :

Construcción : S/. 120,000

Terreno : S/. 70,000

Valor construcción + IGV : S/. 400,000

IGV S/. 61,017

Base imponible Alcabala : S/. 70,000 menos S/. 36,500 S/. 33,500

Alcabala (3%) : S/. 1005

b.3. Cuándo se debe pagar la Alcabala

De acuerdo al numeral 5 de la Directiva N° 001-006-00000012 en caso el bien exista, el Impuesto a la Alcabala deberá pagarse en la fecha de celebración del contrato de compraventa. En tanto que tratándose de la venta de bienes futuros (en planos) se pagará en la fecha de emisión del documento que acredite la existencia del bien, el que a nuestro entender será la recepción o conformidad de obra que otorgue el municipio.

CONCLUSIONES

1. La exoneración del IGV no se aplica ni a oficinas ni a estacionamientos.

2. En la primera venta de inmueble, la venta del terreno está inafecta al IGV, siendo el valor del terreno equivalente el 50% del precio total, incluyendo el IGV. La Alcabala sobre el terreno se calcula sobre la base del valor de autoavalúo.

3. Para determinar si el IGV de la compra se puede utilizar como crédito fiscal, se debe determinar si están destinados exclusivamente a operaciones gravadas como un contrato de construcción (distinto a primera venta de inmueble). En caso se trate de adquisiciones destinadas parcialmente a generar operaciones gravadas, se aplicará una prorrata (operaciones gravadas/total de operaciones).

4. Para efecto del cálculo del crédito fiscal, se puede separar las compras destinadas a la construcción de aquellas destinadas a la venta del terreno.

5. El IGV de los materiales de construcción de inmuebles destinados a la venta, puede aplicarse como crédito fiscal, a nuestro entender, al 100%.

6. La primera venta de inmueble realizada por constructor no se encuentra sujeta a detracción (SPOT), empero si lo estarán los contratos de construcción. .

7. No se puede aplicar la Alcabala y el IGV sobre la misma base imponible.

NOTAS_________________________________________________

* Abogado por la Universidad de Lima. Magíster en Administración por ESAN. Doctorando en Derecho Empresarial por la Universidad de Sevilla. Socio de Picón & Asociados, Asesores Tributarios. Se ha desempeñado como Intendente Nacional Jurídico y Gerente de Procedimientos Tributarios en la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (Sunat). Catedrático en posgrado y maestría en ESAN.

1 Esta regla no varía ya sea que se trate de una persona natural o jurídica.

2 Decreto Supremo Nº 088-96-EF.

3 18 % x 300,000 x 50%

4 Es decir, todos aquéllos en los que no se pueda distinguir claramente un destino exclusivo a operaciones gravadas o a no gravadas.