Una pareja de esposos vendió su único inmueble a unos familiares para lo cual celebraron un contrato de compraventa y al mismo tiempo un contrato de usufructo, de tal manera que los compradores les otorgaron el bien en usufructo por un plazo indefinido. Como no hubo desposesión y como los actos se celebraron luego de que fuera enviada una carta notarial advirtiendo del vencimiento de las cuotas del préstamo, el abogado de la empresa acreedora de los esposos se plantea la posibilidad de solicitar la nulidad de los actos jurídicos a fin de poder hacerse cobro de la acreencia con el bien.

RESPUESTA

Son indicios de simulación de compraventa y usufructo el hecho de que los vendedores continúen en la posesión del inmueble vendido, la relación de parentesco existente entre las partes de los contratos y también el hecho de que el inmueble sea el único bien de los deudores.

FUNDAMENTACIÓN:

Es posible recurrir a la simulación absoluta de acto jurídico a fin de declarar la nulidad de dos contratos celebrados sobre un inmueble con el objetivo de burlar la acreencia de un tercero.

Como es sabido la simulación absoluta se verifica cuando se celebra un acto jurídico sin que exista la intención real de celebrarlo y de que se produzcan sus efectos. La finalidad de este procedimiento es el de aparentar frente a terceros algo inexistente, generalmente con el fin de burlar algún derecho, como en el presente caso en que existe una acreencia sobre el bien objeto contractual.

En el caso concreto se verifican diversas circunstancias que llevan a concluir por la existencia de simulación en los actos jurídicos de compraventa y usufructo recaídos sobre el único inmueble de los deudores, por lo que bien se puede concluir que no hubo real voluntad de celebrarlos y sí, en cambio, intención de frustrar el cobro de la acreencia.

En primer lugar, se celebró una compraventa a favor de unos adquirentes y al mismo tiempo se celebró un usufructo de parte de estos adquirentes y a favor de los vendedores quienes pasaron a ser usufructuarios del inmueble, sin que en ningún momento se haya producido la desposesión de estos.

En segundo lugar, en el contrato de usufructo se incluye una cláusula por la cual se establece su carácter indefinido a favor de los usufructuarios.

En tercer lugar, existe vínculo familiar entre los contratantes.

En cuarto lugar, la suscripción de dichos contratos se realizó luego de haberse cursado carta notarial por la que el acreedor comunicó a los deudores que las cuotas del crédito se encontraban vencidas.

Todas estas circunstancias, sobre todo el hecho de no haberse dado desposesión del inmueble abonan para la consideración de la existencia de simulación dirigida a evitar la ejecución del inmueble. Por lo que es posible alegar y probar la simulación.

Base legal

• Código Civil: art. 190.