En el 2008, Alex celebró un contrato de compraventa con Rogelio para adquirir parte de un terreno de su propiedad, el cual se efectuó mediante documento privado de fecha cierta. Posteriormente, Rogelio falleció iniciándose el trámite de sucesión intestada, incluyendo los herederos como parte de la masa hereditaria a todo el terreno, conforme indicaba el respectivo asiento registral. Al respecto, el abogado de Alex nos consulta si puede hacer valer el derecho de propiedad sobre la parte del terreno que se adquirió, excluyéndola de la masa hereditaria, frente al alegato de los herederos de que están amparados por la fe pública registral.

RESPUESTA

El comprador de un bien mediante documento privado de fecha cierta anterior a la sucesión intestada originada por la muerte del vendedor es preferido frente a los herederos del causante, aún cuando no se haya inscrito dicha compraventa, no pudiendo ampararse los herederos en la fe pública registral, porque la sucesión intestada no conlleva a una adquisición a título oneroso, conforme exige el artículo 2014 del Código Civil.

FUNDAMENTACIÓN:

El artículo 2014 del Código Civil, recoge el denominado “principio de buena fe registral”, en virtud del cual, al tercero registral se le otorga una protección absoluta, de tipo “iure et de iure”, es decir, donde no cabe prueba en contrario, “lo cual supone establecer: a) Que, exista una adquisición válida a título oneroso; b) Que, la adquisición del derecho se haya realizado de persona que aparece en el registro con facultades para otorgarlo; c) Que, exista buena fe en el adquirente, es decir, que ignore los motivos de nulidad, rescisión o resolución que afectan el contrato antecedente en el que confía el tercero; d) Que, no debe constar en el registro público las causales de nulidad o ineficacia del contrato antecedente; y, e) Que, el tercero haya inscrito su título”. (Fundamento octavo de la Casación N° 5449-2009 San Martín, 19/10/2010).

En relación a ello, el punto central de la consulta es determinar si los beneficiarios de la masa hereditaria originada por el causante abarca todo el terreno conforme se indica en registros públicos o solo la parte que no fue vendida.

Al respecto, se debe señalar que de acuerdo a los artículos 949 y 1352 del Código Civil los contratos surgen por el consentimiento de las partes (autorregulación de relaciones jurídicas patrimoniales) y no requieren inscribirse en registros públicos para su validez y eficacia, por lo tanto, en el presente caso, estamos ante un contrato de compraventa válido y eficaz en el que Alex ostenta la titularidad y la pertenencia, en base al principio consensualístico que protege fundamentalmente a los adquirentes convertidos de manera inmediata en propietarios, mientras el transmitente solo puede ejercer acciones personales o de impugnación del contrato.

Asimismo, la sucesión intestada (llamada también ab intestato es aquella que opera en virtud de llamamientos legítimos, sin intervenir la voluntad del causante expresada en su testamento válido6) no da a los herederos la calidad de acreedores de la masa hereditaria sino titulares del patrimonio que haya dejado el causante al momento de su muerte; además, por la misma naturaleza de la sucesión intestada no deriva de ella una adquisición a título oneroso. En consecuencia, resulta inaplicable en el presente caso el artículo 2014 del Código Civil, al no cumplirse el requisito previamente señalado, esto es el elemento negocial “adquisición válida a título oneroso”, llamado “negocio de tráfico” que es aquel celebrado en forma voluntaria en los que la voluntad de adquirir se adoptó en virtud de la información proporcionada por el registro7, características que no cumplen las adquisiciones por mandato legal, como son las sucesiones hereditarias.

En consecuencia, el señor Alex es propietario de una parte del terreno que adquirió previa a la sucesión intestada originada por la muerte del causante-vendedor, por lo que la masa hereditaria generada solo está compuesta por el resto del terreno, lo que conlleva a que la parte del terreno vendida no debe ser considerada dentro de la masa hereditaria, no resultando aplicable las reglas del concurso de acreedores o de la fe pública registral en el presente caso (en ese sentido los fundamentos tercero y cuarto de la Sala Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República - Casación N° 2230-2004-Lima, de fecha 3 de mayo de 2006).

Base legal

• Código Civil: arts. 949, 1352 y 2014.