La tasación en los procesos de ejecución de garantías
La tasación es un documento que permite conocer cuál es el valor económico de un bien. Dicho documento es útil en el tráfico mercantil y, por supuesto, para celebrar diversos actos jurídicos, tales como la compraventa de predios o viviendas, así como en la constitución de una garantía real.
En el proceso de ejecución de garantías tenemos, entre otras, una regla muy importante: para que proceda la ejecución, si el bien fuere inmueble, el ejecutante deberá presentar documento que contenga tasación comercial actualizada realizada por dos ingenieros y/o arquitectos colegiados, según corresponda, con sus firmas legalizadas.
Y si el bien fuere mueble, deben presentarse similares documentos de tasación, la que, atendiendo a la naturaleza del bien, debe ser efectuada por dos peritos especializados, con sus firmas legalizadas. Todo esto lo establece el numeral 3 del artículo 720 del Código Procesal Civil.
No obstante, dicha regla tiene excepciones. Así, esta regulación debe concordarse con lo que establece el artículo 729 del referido código, el cual prescribe que no será necesaria la tasación si las partes han convenido el valor del bien o su valor especial para el caso de ejecución forzada. Sin embargo, se advierte que el juez puede, de oficio o a petición de parte, ordenar la tasación si considera que el valor convenido está desactualizado, siendo esta decisión inimpugnable.
Pues bien, esta aparente contradicción entre ambos dispositivos ha generado múltiples discusiones a nivel de nuestros tribunales, quienes en diversos pronunciamientos han precisado en qué casos procede una nueva valorización del inmueble llevado a remate, con la finalidad de que este parta de un precio base cercano al valor real del bien.
A continuación, presentamos una interesante selección de estos pronunciamientos a nivel de la Corte Suprema y cortes superiores que consideramos será de utilidad para la tramitación de casos similares.
Pleno jurisdiccional: procede nueva tasación solo si se advierte una distorsión notoria en el valor del bien
No procede exigir la tasación actualizada si existe tasación convencional que utiliza valores o criterios que actualicen (moneda fuerte o constante u otros). Si se advierte una distorsión notoria, sí procedería exigir la tasación actualizada, puesto que el artículo 729 del Código Procesal Civil dispone que el juez puede, de oficio o a petición de parte, ordenar la tasación si considera que el valor convenido está desactualizado, su decisión es inimpugnable.
(Pleno Jurisdiccional Civil 1999)
Juez debe ordenar nueva tasación si existe discrepancia entre la tasación convencional y la presentada por el ejecutante
El juez debe hacer uso de lo previsto en el artículo 729 del Código Procesal Civil, el mismo que se halla sustentado en el principio de economía procesal, que permite al juzgador ordenar una nueva tasación, ya sea de oficio o a petición de parte, cuando el valor obtenido está desactualizado (...). Los vicios denunciados por el impugnante respecto de la tasación no originan la nulidad de las resoluciones que han declarado infundada la contradicción y que disponen sacar a remate el bien dado en garantía, toda vez que la subasta se realiza en ejecución de la resolución que ordena el remate; y, la nueva tasación tiene que efectuarse antes de la subasta.
(Casación N° 2645-2001-Tacna)
El juez solo puede ordenar una nueva tasación durante la etapa de ejecución misma
La facultad del juez de ordenar una nueva tasación de oficio o a pedido de parte está prevista para la etapa de la ejecución misma. El artículo 729 del código adjetivo [establece que el juez puede de oficio o a pedido de parte ordenar la tasación si considera que el valor convenido está desactualizado] está previsto para la etapa de la ejecución misma, es decir, del remate del bien materia de la garantía real, situación en la cual aún no se encuentra el presente proceso, con motivo de la interposición del presente recurso, tal como además, en forma pertinente la recurrida ha señalado tener presente lo dispuesto por la acotada norma.
(Casación N° 2645-99-Lima)
Tasación convencional del bien hace innecesaria que se adjunte una nueva tasación actualizada
Es conveniente precisar que las partes habían valorizado convencionalmente el bien, (...) motivo por el cual de conformidad con lo dispuesto por el artículo 720 del Código adjetivo no sería necesaria la presentación de tasación comercial alguna, máxime que la valorización efectuada fue realizada en dólares, es decir salvaguardando proporcionalidad con la variación del poder adquisitivo, que además de producirse el remate de acuerdo al artículo 729 del Código Procesal Civil de oficio o a petición de parte puede ordenarse nueva tasación.
(Casación N° 2303-2000-Sullana)
Valorización en dólares americanos determina que no sea necesario presentar nueva tasación
El cuarto párrafo del artículo 720 del Código Procesal Civil, que establece la innecesaria presentación de nueva tasación si las partes han convenido el valor actualizado de la misma; en tal sentido (...) la escritura pública de garantía hipotecaria que es materia de ejecución, de la cual consta en la cláusula quinta que las partes de común acuerdo y en uso de las facultades contenidas en el numeral 729 del mencionado Código Procesal, han acordado valorizar los inmuebles en dólares americanos o su equivalente al tipo de cambio actualizado en moneda nacional. Consecuentemente, habiendo las partes convenido el valor del inmueble hipotecado en moneda extranjera o su equivalente al tipo de cambio como ya se tiene referido no es necesaria la presentación de nueva tasación.
(Casación N° 05-2001-Áncash)
No será necesaria una nueva tasación si la convenida por las partes es una valorización integral del predio y actualizada
Si bien el cuarto párrafo del artículo 720 del Código Adjetivo señala que no será necesaria la presentación de una nueva tasación si las partes han convenido en el valor del inmueble; no menos cierto es que ello rige en tanto se trata de una valorización integral del predio y actualizada, lo que no sucede en el presente caso; sin embargo, estando a lo prescrito en el artículo 729 del acotado, esta omisión no debe convertir en írrito el proceso por economía procesal, sino disponer lo conveniente para su subsanación en ejecución del fallo, esto es, que el juez, en su momento, ordene que el ejecutado presente la declaración de fábrica de dicha sección y nombre peritos para su valorización y posterior ejecución.
(Casación N° 1756-99-Junín)
El juez puede ordenar nueva tasación si el valor convenido por las partes está desactualizado
El artículo 729 del Código Procesal Civil establece que cuando existe una tasación donde las partes han convenido el valor del bien para el caso de ejecución forzada, la regla es que no es necesaria nueva tasación, pero que el juez puede ordenar la realización de una nueva si considera que el valor convenido por las partes está desactualizado.
(Casación N° 286-99-Lima)
Tasación actualizada no es requisito de procedibilidad de la demanda
En virtud de ello, se puede determinar con meridiana claridad que cualquier asunto distinto a los supuestos antes señalados no pueden ser analizados como argumentos de las causales de contradicción, las cuales, como ya se ha anotado, están expresamente previstas en el artículo 690-D del Código Procesal Civil. Por ello, los temas relacionados a la presentación de la tasación comercial actualizada del inmueble y el cálculo de los intereses legales, deben ser tratados en la etapa de ejecución forzada, conforme permite los artículos 729 y 746 del Código Procesal Civil. De acuerdo al precitado artículo 729, se puede advertir que el requisito de la tasación del inmueble constituye un requisito de carácter subsanable o, en todo caso, mejorable, por lo que no se trata de un requisito de procedibilidad, por tanto, no puede ser discutido como una causal de contradicción. Por otra parte, el artículo 746 del texto procesal estipula que “Al disponer el pago al ejecutante, el juez ordenará al secretario de juzgado liquidar los intereses, costas y costos del proceso, dentro del plazo que fije, bajo responsabilidad por la demora”; norma de la cual se advierte la posibilidad de observar la liquidación de intereses en ejecución forzada.
(Casación N° 3789-2012-La Libertad)
Solo procede solicitar actualización de tasación si orden de remate ha adquirido firmeza
El artículo 729 del Código Procesal Civil señala que no será necesaria la tasación del inmueble a ser rematado si las partes han convenido el valor del bien para el caso de ejecución forzada, dejando la posibilidad de que el juez pueda, de oficio o a petición de parte, ordenar la tasación si considera que el valor convenido está desactualizado; debiendo ello ser interpretado sistemáticamente con el artículo 728 del mismo cuerpo normativo, por lo que una vez firme la resolución judicial que ordena llevar adelante la ejecución, el juez podrá recién disponer la tasación del inmueble a ser rematado. En ese sentido, la apelante considera que la tasación comercial adjuntada a la demanda se encuentra desactualizada, por lo que requiere que se practique una nueva tasación. Sin embargo, ello no constituye un agravio amparable en la etapa actual del proceso.
(Primera Sala Civil Subespecializada en Materia Comercial de la Corte Superior de Lima, Exp. N° 10582-2013-0)
No puede cuestionarse en vía de casación la tasación del inmueble
En el presente caso la recurrente denuncia la infracción normativa del artículo 729 del Código Procesal Civil, señalando (…) el agravio consiste en la obtención de un resultado contrario al orden jurídico, al haberse obviado u omitido la correcta aplicación de la norma en mención; la que se ha inaplicado, causando perjuicio a la recurrente, que en el fondo constituye fraude a la ley. Señala que no se ha tenido en cuenta el monto del petitorio en el proceso de ejecución que fue por la suma de S/ 54,360.92 (cincuenta y cuatro mil trescientos sesenta con 92/100 nuevos soles), pues la demanda ha sido admitida hasta por la suma de US$ 8,000.00 (ocho mil con 00/100 dólares americanos). (…) lo que pretende la recurrente, es la actuación de nueva prueba (tasación del inmueble), argumento que no es materia de objeto del recurso de casación que se ciñe solo a asuntos de derecho y no a cuestiones de hecho, siendo además que el presente proceso es uno de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, girando la causa sobre el fraude o colusión existente, lo que precisamente la recurrente no cuestiona al sostener que el agravio consiste en la obtención de un resultado contrario al orden jurídico, circunstancia que, por consiguiente, no tiene incidencia sobre la materia controvertida.
(Casación N° 3778-2013-Huánuco)
El argumento por el cual la tasación está desactualizada no afecta la exigibilidad de la obligación contenida en el título
En relación a la valuación comercial del inmueble sub litis, corresponde indicar que la supuesta desactualización de la tasación no constituye un asunto que afecte la exigibilidad de la obligación puesta a cobro, además no es un argumento previsto por ley a través del cual la parte ejecutada pueda sustentar su contradicción, de conformidad al artículo 722 del Código Procesal Civil; en todo caso, la tasación del bien objeto de la garantía constituye un tema sujeto a la consideración del juez, a tenor de lo dispuesto en el artículo 729 del Código Procesal Civil, no encontrándose, por lo demás, prohibición alguna para que cualquiera de las partes puedan presentar una tasación actualizada de los bienes garantizados, lo cual deberá ser apreciado por el juez de la causa en la etapa de ejecución.
(Casación N° 2367-2018-Junín)