De esta manera, se establece la obligación del vendedor de hacer todo lo necesario y que esté a su alcance para que el comprador pueda ejercer, de forma efectiva y sin contratiempos, los atributos que le confiere el derecho de propiedad que ha adquirido en virtud del contrato de compraventa.

De esta obligación se derivan varios deberes, como el de, por ejemplo, otorgar la escritura pública a fin de que pueda inscribirse la transferencia de propiedad en favor del comprador en los Registros Públicos. Igualmente, se deriva el deber del vendedor de realizar todo lo necesario para que el comprador ejercite efectivamente el derecho de propiedad adquirido.

Debido a la amplitud y variedad de deberes que pueden surgir de esta obligación de perfeccionamiento, es previsible que se generen muchas controversias en la ejecución de los contratos. Muchas de ellas han sido resueltas en nuestros tribunales, por lo que podemos extraer algunas nociones y criterios ya establecidos, los cuales pueden ser muy útiles para casos futuros.

Por tal motivo, en las siguientes líneas, compartimos los principales pronunciamientos que ha expedido la Corte Suprema y algunas cortes superiores sobre esta obligación de perfeccionamiento, en la que se ha delimitado sus alcances y resuelto diversas interrogantes sobre su aplicación.

Puede pactarse en contra del deber de perfeccionamiento de la transferencia del bien

El artículo 1549 del Código Civil establece la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia de propiedad del bien materia de compraventa. […] La referida norma no es de orden público por ende se puede pactar en sentido contrario, ya que es supletoria de la voluntad de las partes contratantes, las mismas que como se aprecia de la cláusula novena de la minuta de compraventa [...], acordaron que los gastos notariales y registrales estarían a cargo de la compradora, esto es de la hoy demandada, en consecuencia, al existir pacto en contrario la norma invocada no es aplicable al presente caso. […] El artículo 1551 del mismo Código sustantivo dispone la obligación del vendedor de entregar los documentos y títulos referentes a la propiedad o al uso del bien, salvo pacto en contrario.

(Casación N° 896-96-Lima)

No perfeccionar la transferencia no justifica necesariamente la suspensión de la obligación de pago

Si bien en virtud del artículo 1549 del Código Civil es obligación del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, mediante el otorgamiento de un documento o la correspondiente escritura pública; dicha figura resulta viable mediante la acción judicial respectiva y no justifica la suspensión de la obligación de pago a menos que se hubiera pactado de antemano el condicionamiento de dicha obligación a la formalidad que se pretenda, mas como ya se indicó no se ha establecido a nivel de instancia dicho condicionamiento; por lo que el acotado dispositivo legal tampoco resulta aplicable a estos autos.

(Casación N° 4010-2001-Lima)

Otorgar escritura pública constituye el cumplimiento de la obligación de perfeccionamiento en la compraventa

Reiterada y uniforme jurisprudencia de las salas civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República ha establecido que si bien el contrato de compraventa es uno de carácter consensual o con libertad de forma, en el que las partes pueden utilizar la forma que consideren pertinente para celebrar el acto jurídico, la escritura pública constituye el cumplimiento de una formalidad de la celebración de un contrato preexistente, ello en interpretación concordada con el artículo 1549 del Código Civil, según la cual es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, obligación que comprende también el cumplimiento de la formalidad respectiva de otorgamiento de escritura pública.

(Casación N° 3054-2009-Lima Norte)

En aplicación del artículo 1549 del Código Civil, la vendedora debe otorgar la escritura pública a favor del comprador

La sala de mérito ha incurrido en interpretación errónea de los alcances del artículo 1549 del Código Civil, al considerar que la demandada no resulta obligada a otorgar la escritura pública a favor del demandante por haberse celebrado otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta [...] que la obligación de otorgar la escritura pública constituye la formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligación que surge del respectivo contrato primigenio, y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse respecto del derecho de propiedad, en relación con terceros, debe ser materia de otro proceso.

(Casación N° 2825-2006-El Santa)

No existe el deber de perfeccionar la transferencia si la propietaria desconoce la venta

No se advierte infracción normativa del artículo 1549 del Código Civil que establece la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, al haberse determinado que quien efectuó su venta, no fue la asociación demandada, dado que el señor […] dejó de ser su presidente antes del 21 de abril de 2014, en que se celebró el contrato y, además, porque la nueva representación [de la asociación] desconoce sus efectos. En consecuencia, la parte demandada no resulta obligada a otorgar la escritura pública a la parte demandante, al haberse incurrido en una causal de ineficacia del negocio jurídico.

(Casación N° 2664-2018-Moquegua)

Perfeccionar la transferencia busca colocar al comprador en la calidad de propietario

El artículo 1549 del vigente Código Civil prescribe que: “Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”. El perfeccionamiento de la transferencia implica la realización de actos que permitan colocar al comprador o adquiriente en la calidad de propietario del bien, esto es que pueda gozar de los derechos y obligaciones inherentes al propietario de un bien, lo cual incluye el gozar de los atributos de la propiedad, conforme a lo establecido en el artículo 923 del Código Civil.

(Exp. N° 1136-2011-0-1801-JR-CI-18, Décimo Octavo Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Lima)

No existe obligación de perfeccionar la compraventa si contrato solo consta en fotocopia

Que, verificado el título a formalizar, resulta que ella solo consta en fotocopia no autentificada conforme a exigencias establecidas en el artículo 235 y 236 del Código Procesal Civil, y ello es evidente más aún en la copia originaria que ostenta el actor y que los presenta anexada a su escrito de subsanación a la demanda, de donde fluye que las cinco páginas que son las que contiene el acto a formalizar en efecto no están autentificadas, son solo copias simples, y si bien es cierto que existe probable autentificación en el anverso de la última página en que constan un sello de notario y firma ilegible, ello corresponde a las cláusulas adicionales cuya fecha es [posterior], que no son materia de demanda […]. Si es así, concordante con los puntos controvertidos, llegamos a la conclusión de que no corresponde otorgar escritura pública de la minuta de compraventa […].

(Exp. N° 24709-2013-0-1801-JR-CI-03, Tercer Juzgado Civil de la Corte Superior de Lima)