Consulta:

Un abogado nos refiere que su cliente solicitó la inscripción de la independización de un predio adquirido por usucapión y ubicado en el distrito limeño de Comas, el cual forma parte de otro predio de mayor extensión. No obstante, la registradora observó el título señalando que, en la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio, no se aprecia que el juez haya dispuesto expresamente la independización del área antes mencionada. Nos consultan si dicha observación es correcta.

Respuesta: Para independizar un predio materia de declaración de prescripción adquisitiva de dominio judicial, no se requiere autorización administrativa alguna, bastando para ello la documentación técnica que forme parte del expediente judicial a que se refiere el numeral 2 del artículo 505 del Código Procesal Civil. No es necesario exigir el pronunciamiento expreso del juez sobre la necesidad de la independización si es que el predio se separa de otro de mayor extensión.

Fundamentación:

La independización es aquel acto registral mediante el cual se apertura una nueva partida como consecuencia de la desmembración o separación de un terreno de un área de mayor tamaño. Así, en aplicación del principio registral de especialidad, por cada predio nuevo se debe abrir una partida registral, en la que se deben plasmar, entre otras cosas, las sucesivas titularidades y demás derechos inscribibles de este inmueble.

En el caso materia de consulta, estamos ante una prescripción adquisitiva de dominio declarada judicialmente, no de todo el predio ya inscrito en una partida registral, sino de solo una parte de este. Esto es lo que ha determinado que el interesado haya solicitado la independización del predio.

Pues bien, el artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN, establece lo siguiente:

Artículo 59.- Requisitos de la independización

Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

Cuando como consecuencia de la independización solicitada se genere un área remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independización de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización.

[…]

Ahora bien, en el Pleno CCLXVIII realizado el día 24 de octubre de 2022, el Tribunal Registral aprobó como acuerdo plenario el siguiente criterio, que bien puede aplicarse al caso materia de consulta:

Independización en procesos de prescripción adquisitiva de dominio judicial

Para independizar un predio materia de declaración de prescripción adquisitiva de dominio judicial, no se requiere autorización administrativa alguna, bastando para ello la documentación técnica que forme parte del expediente judicial a que se refiere el numeral 2 del artículo 505 del Código Procesal Civil. En los casos que el área técnica establezca que es posible determinar el área remanente, el administrado deberá presentar la documentación técnica de dicha área, suscrita por profesional responsable, salvo que la misma esté determinada en el expediente judicial.

Luego, el literal 2 del artículo 505 del Código Procesal Civil establece lo siguiente:

Artículo 505.- Requisitos especiales

Además de lo dispuesto en los artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales:

(…)

2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. (…).

Por lo tanto, conforme a las normas glosadas y al criterio establecido por el Tribunal Registral, concluimos que no tiene sustento alguno la observación formulada por la registradora, al exigir el pronunciamiento expreso del juez sobre la independización, pues eso es algo que debe entenderse como implícito al tratarse de un predio que forma parte de otro de mayor extensión. Igualmente, tampoco la registradora podrá solicitar alguna documentación adicional.