INTRODUCCIÓN

En el Perú, bien es conocido que muchos arrendadores tienen que acudir a las instancias judiciales para desalojar a sus inquilinos cuando el contrato de arrendamiento que los unía feneció por vencimiento del plazo o ha sido resuelto por falta de pago, verificándose incluso, en el desarrollo del proceso, que estos realizan acciones dilatorias u obstruccionistas que complican la oportuna restitución del inmueble. Además, la recargada labor judicial impide atender con prontitud las legítimas aspiraciones de los arrendadores cuando fundamentan sus pretensiones de desalojo en las causales aquí mencionadas.

Frente a tales inconvenientes, es que el legislador extendió el horizonte normativo de los procesos de desalojo, centrándose en las situaciones específicas de los arrendamientos por conclusión del plazo o por falta de pago de la renta, para lo cual resulta importante realizar un análisis de la normativa vigente, a manera de balance que describa la situación actual.

I. EL CONTEXTO NORMATIVO DE LOS PROCESOS DE DESALOJO

Como se viene anunciando, el objeto sobre el cual recae el presente comentario lo representa todo aquel proceso de desalojo que deriva de un arrendamiento cuyo plazo ha vencido o que ha sido resuelto por la causal de falta de pago. Esta cuestión a desarrollar fundamenta explorar brevemente sobre los mecanismos judiciales que el ordenamiento jurídico ha implementado para que los arrendadores recuperen la posesión de sus inmuebles cuando los arrendatarios se resisten a desocuparlos.

1. El proceso sumarísimo de desalojo

Este es el proceso de desalojo por excelencia regulado en el artículo 546 y siguientes del Código Procesal Civil (CPC), que tiene por sujeto pasivo al arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (artículo 911 del Código Civil). Le son aplicables las reglas del proceso de sumarísimo.

El desalojo es un proceso sumario que protege la situación jurídica del poseedor mediato, que exige la restitución del bien frente al inmediato (arts. 585, 586 y, fundamentalmente, el 587 CPC). Se trata, por tanto, de un instrumento de tutela basado en la reducción del tema controvertido (cognición limitada referida a la posesión) y en la abreviación del procedimiento (restricción de pruebas, menores trámites). (Gonzales, 2013, p. 547)

Aquí, no cabe duda que el IV Pleno Casatorio Civil, publicado el 14.8.2013, se pronunció sobre puntos de especial relevancia que fortalecían las aspiraciones de los demandantes para obtener del proceso de desalojo una sentencia de fondo, sin que las contradicciones propuestas por los demandados, como la posibilidad de haber adquirido el bien por prescripción o las edificaciones que hubiera incorporado sobre el terreno, constituyan dificultades para resolver el conflicto sobre el derecho a la restitución del bien.

La fatalidad de este proceso de desalojo, como muchos otros, es que no permite una eficiente y oportuna restitución del inmueble, ello no solo a la resistencia del demandado a través de sus diversas actuaciones procesales, sino por la falta de logística y personal en el ámbito jurisdiccional que genera una sobrecarga hartamente conocida por la ciudadanía.

El país ha registrado un aumento constante en cantidad de casos pendientes en el sistema judicial, lo que ha llevado a sobrecarga procesal. Dicho problema tiene un sinfín de razones; sin embargo, lo primordial es que eficacia y eficiencia del sistema para resolver los casos de manera oportuna, lo cual perjudica de manera directa a los justiciables al momento de acudir en busca de protección de sus intereses o derechos

A pesar de que el Código Procesal Civil establece un plazo para los actos procesales que se dan durante el proceso, lo cual nos brinda una duración promedio del mismo, en la práctica los procesos judiciales en Perú suelen ser sumamente largos. Esto se evidencia en los retrasos en notificación de decisiones, la demora en proveer escritos, la programación de audiencias y la emisión de sentencias, entre otros actos. Esta situación se ve agravada por la excesiva burocracia que existe una vez que un ciudadano acude al Poder Judicial. (Espinoza, 2023, p. 108)

Frente a esa problemática, es que se han diseñado nuevos procesos de desalojo para atender ese justo reclamo de restitución de los arrendadores en un plazo razonable. Si bien el proceso sumarísimo de desalojo abarca un espectro más amplio de situaciones que motivan su iniciación, el legislador ha preferido preocuparse por aquellos supuestos en los que hay un arrendamiento con plazo vencido o resuelto por falta de pago. Uno de estos mecanismos distintos lo constituye el desalojo express que se pasará a comentar.

2. El desalojo express

Con la Ley N° 30201, publicada el 28.5.2014, se modificó el artículo 594 del CPC para incorporar en su tercer párrafo y siguientes, el comúnmente denominado desalojo express, aplicable en los contratos de arrendamiento de inmuebles con firmas legalizadas ante notario o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil.

En ese caso, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo, sin que se acredite alguna de dichas circunstancias, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del CPC.

Sobre la cláusula de allanamiento a futuro, esta es comprendida como:

(…) [U]n acuerdo celebrado por escrito, en el marco de un contrato de arrendamiento, que tiene por objeto, que una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido en alguno de los supuestos de resolución a que hace referencia el artículo 1697 del Código Civil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artículo 594 para estos efectos.

Se trata, por tanto, de un reconocimiento a futuro por parte del arrendatario, de que en caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos comentados, dejará facultado al arrendador para optar por una vía de desalojo especial. Así, a nuestro modo de ver, el término allanamiento es utilizado, para definir este reconocimiento o aceptación futura y no puede equipararse, para su entendimiento, a la figura del allanamiento como mecanismo autocompositivo de solución de conflicto de intereses o su reflejo en el proceso civil, como forma especial de conclusión del proceso. (Pozo, 2014, pp. 40-41)

Como se ve, la ventaja que ofrece la referida cláusula es excluir al desalojo que se promoverá de las reglas del proceso sumarísimo, para derivarlo a las contemplaciones del artículo 594 del CPC, modificado según los términos de la Ley N° 30201. Sin embargo, la inclusión de la cláusula de allanamiento no está exenta de cuestionamientos, así, se ha argumentado que:

La reforma encarece los costos de transacción de los contratos de arrendamiento. Las partes deberán contratar los servicios de un abogado que redacte la cláusula de allanamiento a futuro y de un notario para que legalice las firmas.

No nos explicamos cuál era la necesidad de agregar una cláusula de allanamiento a futuro frente a la existencia de un pacto en cuanto al monto de la renta y el plazo de duración del contrato. (Abanto, 2015, p. 181)

Ahora, mediante Resolución Administrativa N° 000427-2023-CE-PJ, publicada el 27.10.2023, se aprobó el protocolo de cumplimiento obligatorio por los órganos jurisdiccionales, a nivel nacional, con competencia en los Procesos Especiales de Desalojo conforme al artículo 547 y al artículo 594 del Código Procesal Civil, modificado por Ley N° 30201. Destaca de esta resolución la definición de desalojo, la que es conceptuada como el mecanismo de tutela otorgado por el ordenamiento jurídico para restituir el bien inmueble a quien tenga derecho a poseerlo contra quien no tiene derecho a permanecer en él. Esta definición, “(…) por analogía deberá aplicarse a otros procesos y no solamente a los que se refiere el protocolo” (Cavero, 2023, p. 4).

Asimismo, la antedicha resolución recoge los aportes del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del 4.11.2017, en lo relativo a la exigibilidad del acta de conciliación extrajudicial y la formulación de excepciones y defensas previas, dando cuenta de las siguientes disposiciones previstas en sus subnumerales 6.2 y 7.2.3:

6. Disposiciones generales

En el proceso especial de desalojo, con sentencia de condena a futuro, o contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento a futuro, conforme con el artículo 594 del Código Procesal Civil, modificado por Ley N° 30201, se debe tener en cuenta lo siguiente:

(…)

6.2. No resulta exigible como requisito de la demanda la presentación de la Copia Certificada del Acta de Conciliación Extrajudicial a que se refiere el inciso 6) del artículo 425 del Código Procesal Civil.

(…)

7.2.3. Trámite del proceso

a. Admitida la demanda, se notifica a el/la arrendatario/a para que, dentro del plazo de seis (6) días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación de la renta devengada con pruebas de actuación inmediata, bajo apercibimiento de disponerse el lanzamiento.

b. No proceden las excepciones, defensas previas, cuestiones probatorias, medios probatorios de actuación diferida, reconvención e informes sobre hechos, conforme a lo previsto en los artículos 552, 553 y 559 del Código Procesal Civil y al numeral 6.4 del presente Protocolo.

No contento con lo anterior, la normativa apostó por nuevos procesos de desalojos, esta vez regulados por leyes especiales, como es el caso del Decreto Legislativo N° 1177, al que corresponde dirigirse de inmediato.

3. El proceso único de ejecución de desalojo

Con el Decreto Legislativo N° 1177, publicado el 18.7.2015, se establece un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda; así como, se promueve la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país (artículo 1).

Dicha norma contempla tres modalidades de arrendamiento: el arrendamiento de inmueble destinado a vivienda; el arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra, y; el arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda. Cualquiera de estos contratos debe formalizarse mediante formularios aprobados por el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177 (Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA, publicado el 3.11.2015), el cual tendrá mérito de ejecución, siempre que estén suscritos ante un notario o, en su defecto, ante un juez de paz letrado, de acuerdo a la normativa vigente.

La ley en mención establece la creación de formularios especiales para la celebración de las tres modalidades de contratación de vivienda; en tal virtud, estas se configuran como contratos por adhesión, tal cual lo establece la doctrina en general, se entiende por contratos por adhesión, formularios, tipo o en masa, a aquellas modalidades en las cuales las cláusulas han sido estipuladas unilateralmente y el contrato quedará perfeccionado con el consentimiento de la contraparte, esto es, con la adhesión a este contrato, el cual se materializa con la respectiva suscripción de las partes. (Bravo, 2015, p. 51)

El artículo 14 del mismo decreto legislativo preceptúa que en cualquiera de los contratos que regula, el arrendador puede demandar contra el arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, su restitución a través del proceso único de ejecución de desalojo. La exposición de motivos del referido decreto da cuenta de la implementación del proceso único de ejecución de desalojo en los siguientes términos:

Es necesario contar con un proceso ágil de recuperación del inmueble, con la finalidad de brindar las seguridades e incentivos necesarios a los propietarios de inmuebles que se encuentran desocupados a ingresar al mercado del arrendamiento de inmuebles con fines de vivienda, para que contribuyan en la solución del déficit habitacional; (…).

Seguidamente, el artículo 15 regula lo concerniente al esquema procedimental de este nuevo mecanismo de desalojo precisando que, una vez interpuesta la demanda, el juez de paz letrado, o ante el juzgado que haga sus veces, la notifica al demandado para que se allane o conteste la demanda en un plazo de cinco días hábiles. Son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y defensas previas reguladas por el CPC, las que serán resueltas con la sentencia. Vencido el plazo, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres días hábiles, bajo responsabilidad. La invocación a la carga procesal, no exime al juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto.

Luego, de declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo y el descerraje, de ser el caso. El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no mayor de dos días hábiles, contado desde la concesión del recurso. El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable.

Posteriormente, estas buenas intenciones legislativas no se quedaron solo en formularios para garantizar el legítimo derecho de los arrendadores de recuperar el inmueble en un tiempo rápido y oportuno, dando paso así a la búsqueda de nuevas alternativas, apoyados en esta ocasión por el notariado.

4. El desalojo con intervención notarial

Con fecha 24.4.2019 se publicó la Ley N° 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, con la que se faculta a los notarios intervenir en las actuaciones iniciales de verificación de los requisitos para la procedencia del desalojo cuyo lanzamiento será dispuesto por autoridad judicial. La inspiración fundamental de esta norma, no puede ser otra que la de aportar con un mecanismo expeditivo que les permita a los arrendadores la pronta recuperación de sus inmuebles. Así, en la exposición de motivos de dicha ley se consideró que:

En materia de desalojos se advierte que la orientación moderna se ha ido dirigiendo a aliviar la carga judicial, para cuyo efecto se admitió la denominada cláusula de allanamiento anticipado en los contratos de arrendamiento y/o subarrendamiento. De esta forma, ya no es necesario debatir sobre un asunto allanado, donde no hay controversia, sino únicamente proceder a la ejecución del allanamiento, en caso de incumplimiento con la devolución del inmueble ocupado.

En los últimos años, se implementaron medidas legislativas destinadas a agilizar el desalojo. En ese sentido, mediante la Ley N° 30201 se creó la posibilidad de incorporar en los contratos de arrendamiento la denominada cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario con la cual este aceptaría desocupar el inmueble cuando el arrendador interponga una demanda judicial de desalojo. Asimismo, mediante el Decreto Legislativo N° 1177 se estableció el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, al amparo del cual se crearon los Formularios Únicos con los cuales se celebran los contratos de arrendamiento de inmueble (…), todos ellos destinados a vivienda. Estos formularios se caracterizan por tener mérito de ejecución y contener el asentimiento expreso e irrevocable del arrendatario a favor del arrendador para dar a conocer la puntualidad o morosidad en el pago de las rentas, cuotas periódicas y conceptos complementarios del inmueble arrendado.

No obstante, observamos que en la práctica estas medidas no han dado el resultado esperado, toda vez que el arrendador siempre deberá interponer la demanda judicial, lo que implica que la ejecución del desalojo tardará años porque siempre estará afectado por factores como la sobrecarga procesal y su prolongada duración, (…).

En cuanto a sus alcances, el artículo 2 precisa que podrán acogerse a lo dispuesto en la presente ley el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley. Asimismo, dicho artículo fue materia de reforma en virtud del Decreto de Urgencia N° 013-2020, publicado el 23.1.2020, consignándose que: No están comprendidos en el ámbito de la presente ley la desocupación por motivo de contratos de alquiler venta u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble, a excepción de los contratos de arrendamiento financiero.

Conforme al artículo 4 de la misma ley, el contrato de arrendamiento, que eventualmente podrá fundamentar este tipo especial de desalojo, debe cumplir con ciertos requisitos, como lo es el de estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda, creado por el Decreto Legislativo N° 1177, o en escritura pública (en este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines). Seguidamente, el artículo 5 en su numeral 1 señala que el contrato de arrendamiento tendrá que contener una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución por falta de pago de la renta.

Ante el acaecimiento de tales causales, procede promover el desalojo especial regulado por dicha norma, conformado por una primera etapa de verificación de requisitos por parte del notario, cuya actuación concluye con el levantamiento del acta no contenciosa, la cual constituye presupuesto para la segunda etapa correspondiente al trámite judicial de lanzamiento (artículos 8 y 9).

La Ley N° 30933 publicada el 24 de abril de 2019 (en adelante, “la ley”) vuelve a confiar en los notarios para llevar adelante una necesidad social: la de contar con una mecanismo ágil y expeditivo para promover los arrendamientos de inmuebles, así como su recuperación al vencimiento de los contratos o ante la falta de pago, sin la obligación de recorrer el sendero de un proceso judicial, largo y bastante impredecible. Pero ¿hasta qué punto es posible la intervención de los notarios en esta materia?, ¿no se está desnaturalizando su identidad como garantes de la paz social, terceros imparciales enemigos del conflicto y ajenos a lo contencioso como primer signo de su propia esencia? La respuesta es ardua y la diremos en forma directa: el notario deberá ser muy cuidadoso y diligente para no incurrir en esta contradicción inaceptable durante el trámite de este nuevo asunto no contencioso. Lo primero que debe remarcarse es que el notario nunca ordenará el lanzamiento, es decir, propiamente el desalojo. Lo que hará será notificar de forma segura y real al arrendatario de forma previa a la declaración formal que deberá autorizar al final del procedimiento, a fin de que sea el juez quien ordene el desalojo de forma inmediata, una vez que el notario le haya remitido el expediente tramitado por él. Así pues, no se trata de un “desalojo notarial” como de forma equívoca se ha difundido por los medios de comunicación social. (Arias, 2019, p. 100)

Sin embargo, no todo es tan inmediato como la ley parece disponer, pues es posible detectar ciertas dificultades que limitan el acceso a dicho mecanismo especial. Así, los gastos notariales constituyen una barrera para la mayor parte de ciudadanos, dado que la escritura pública y la posterior actuación notarial están sujetas a tarifas de significativo importe dinerario. Es por eso, que un intento que busca hacer más accesible el procedimiento especial regulado por la Ley N° 30933 lo representa el proyecto de ley 5759/2023-CR, en el sentido que el contrato de arrendamiento no solo puede constar en escritura pública, sino también en documento privado con firmas certificadas ante notario o juez de paz.

Aunque aquella intención resulta notable, ya que reduciría considerablemente los gastos en la celebración del contrato de arrendamiento, no obstante, de admitirse el contrato de arrendamiento por documento privado, el notario no será responsable de la formación de su contenido, ello según lo dispuesto por el artículo 108 de la Ley del Notariado - Decreto Legislativo N° 1049, es decir, si bien se promueve una disminución de costos, también se debilitan los índices de seguridad jurídica.

Ya una vez desarrollado el panorama normativo general, y advertidas ciertas deficiencias, es que concierne elaborar algunas reflexiones comunes para los procesos de desalojo vigentes en el Derecho peruano.

II. REFLEXIONES CRÍTICAS

Un rasgo que se desprende de forma clara y común para todos los procesos de desalojo es que necesariamente se tiene que acudir a la instancia judicial para que, de forma sumarísima o especial, disponga el lanzamiento; siendo así, y dando por hecho la sobrecarga a la que se encuentra expuesta el Poder Judicial, es que de nada serviría seguir incorporando más procesos de desalojo o reducir plazos procesales si es que no se mejoran las condiciones laborales para que los jueces y su personal puedan actuar de manera más eficiente con el fin de dar una respuesta oportuna a las expectativas de justicia célere de la ciudadanía.

En esa misma línea, la cláusula de allanamiento futuro solo constituye una estipulación que no garantiza una rápida restitución del inmueble, dado que solo es la puerta para escaparse de las reglas del proceso sumarísimo, pese a ello, por más especial que se califique a un desalojo, mientras no se destinen los recursos necesarios a la autoridad judicial para que se pronuncie con justicia y prontitud, entonces, estos mecanismos especiales seguirán siendo nobles propósitos que el legislador proporciona a la ciudadanía, pero de relativa o casi nula practicidad. A su vez, un completo desconocimiento de la realidad transmite el artículo 15 del Decreto Legislativo N° 1177, al preceptuar que la sobrecarga judicial no es razón para que el juez se demore en actuar, es decir, se está ante una norma que prefiere ignorar las reales dimensiones de la problemática laboral en el fuero judicial.

De otro lado, y a manera de sugerencia, las tarifas notariales para acceder al proceso de desalojo con intervención notarial podrían ser uniformes con el fin de que los ciudadanos cuenten con un mecanismo ágil a costo razonable. Esta propuesta comprendería tanto a la escritura pública de arrendamiento como a la fase notarial para la procedencia del desalojo. Sobre la influencia que los costos notariales tienen en los actos o procedimientos notariales, se ha sostenido que:

(…) Estos costos debemos entenderlos como aquellos que se encuentran fuera de la transacción comercial, son las externalidades de dichos costos naturales de un acto jurídico que las partes celebran, pero que, sin embargo, dada la cualidad del producto, de la eficacia que se generará a raíz de la fe pública y la forma, así como del control de legalidad y la reducción de los litigios, conllevan un precio que necesariamente debe asumirse. Lo que sí es necesario advertir, es que dichos costos deben ser razonables y justos. (Mallqui, 2016, p. 264)

Claro está, sin importar el carácter sumarísimo o especial del desalojo, no basta con ampliar la normativa de los procesos de desalojo, si es que ello no va de la mano con una política presupuestaria en favor de la operatividad del sistema judicial, que les permita a los jueces responder con agilidad a las exigencias de los ciudadanos cuyos derechos no pueden esperar demasiado tiempo.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Arias, O. (2019). La función del notario en la ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Gaceta Civil & Procesal Civil, 72, pp. 99-104.

Bravo, S. (2015). Vínculo jurídico entre el contrato de leasing y la ley que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda (D. Leg. 1177). Actualidad Civil, 14, pp. 44-53.

Cavero, M. (2023). Un aporte de la judicatura a la sistematización. Nuevo protocolo de gestión del proceso especial de desalojo. Jurídica. Suplemento de análisis legal, 876, pp. 4-5.

Espinoza, R. I., López, M. (2023). El camino hacia la modernización del Poder Judicial a través de la digitalización y el uso de las tecnologías de la información y la comunicación. Ius et Praxis. Revista de la Facultad de Derecho, 57, pp. 105-125.

Gonzales, G. (2013). Tratado de derechos reales (3ª edición, T. I). Lima: Jurista Editores.

Mallqui, M. (2016). La función notarial y su importancia en el Perú, Actualidad Civil, 23, pp. 253-266

Pozo, J. (2014). Breves apuntes sobre el nuevo “desalojo express” para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro. Actualidad Civil, 1, pp. 38-45.

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* Abogado y maestro en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo. Ex colaborador de la Oficina Regional del Indecopi - Lambayeque. Se desempeñó como abogado de la Cuarta Sala del Tribunal Registral - Sede Trujillo. En la actualidad, es asistente registral de la Oficina Registral de Chiclayo de la Sunarp.