Resumen: Los predios rústicos tienen matices y esquemas distintos que los predios urbanos. Por ello, el autor analiza si la prescripción adquisitiva de dominio, prevista en el Código Civil, puede ser aplicada de forma general a los casos de predios rústicos. Así, refiere que la usucapión de predios rústicos encuentra pleno sustento legal en la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653, que establece sus requisitos y efectos, pudiéndose además aplicarse de forma analógica y supletoria en lo que corresponda las normas del procedimiento administrativo de formalización de dichos predios. Sin embargo, advierte que resulta incorrecto requerir el cumplimiento del requisito de explotación económica de predios rústicos cuando el citado decreto legislativo no lo contempla como un requisito necesario. Abstract: Rustic properties have different nuances and schemes than urban properties. For this reason, the author analyzes whether the acquisition of ownership prescription provided for in the Civil Code can be applied in a general way to cases of rural properties. Thus, he states that the usucaption of rural properties finds full legal support in the ninth complementary provision of the Decree. Legislative No. 653, which establishes its requirements and effects, and may also be applied in an analogical and supplementary manner where applicable, the rules of the administrative procedure for formalizing said properties. However, he warns that it is incorrect to require compliance with the requirement of economic exploitation of rural properties when the aforementioned legislative decree does not contemplate it as a necessary requirement.

Palabras clave: Prescripción adquisitiva de dominio / Predios rústicos / Explotación económica Keywords: Acquisitive prescription of domain / Rural properties / Economic exploitation Marco normativo: Código Civil: art. 950 y ss. Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, Decreto Legislativo Nº 653 (1/ 08/1991): 9na. D.C. Recibido: 17/01/2024 // Aprobado: 21/02/2024

INTRODUCCIÓN

En la jurisprudencia y doctrina mucho se ha escrito sobre la prescripción adquisitiva de dominio de predios y, normalmente, se dice que parte del saneamiento físico legal de un predio puede ser la aplicación de la prescripción adquisitiva de dominio^[1], siendo aplicada de forma general a todo tipo de predios.

Sin embargo, poco o nada se ha dicho sobre dicha figura aplicada a los predios rústicos, los cuales tienen matices y esquemas distintos que los predios urbanos. Así, la aplicación de esta figura se ha visto dirigida y amparada por el Código Civil y demás normas conexas, siendo la realidad totalmente distinta, por lo que en el presente documento revisaremos si esta figura legal puede ser aplicada de forma general a los casos de predios rústicos, analizando si se cuenta con base legal que la ampare y cuáles son los requisitos y efectos que se tienen.

I. PREDIOS RÚSTICOS

El Reglamento del Decreto Legislativo N° 1557, decreto legislativo que establece medidas en materia de catastro fiscal y dicta otras disposiciones, define de esta manera a los predios rústicos:

14.2. Predio rústico

1. Se consideran predios rústicos a aquellos destinados a actividades agrícolas, piscícolas, ganaderas, forestales y análogas, ubicados fuera del área urbana y de expansión urbana.

2. Los predios rústicos donde se identifiquen áreas y edificaciones que tengan usos distintos a los señalados en el párrafo precedente y/o, se encuentren destinados a otras actividades económicas, industriales, comerciales, turísticas o recreativas, serán consideradas como predios urbanos para efectos de su valorización.

El Reglamento de la Ley N° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N° 014-2022-MIDAGRI, dispone que los:

24. Predios rústicos: Son aquellos de uso agrario, ubicados en zona rural y destinados a la actividad agropecuaria.

25. Predio Rural: Aquellos predios ubicados fuera de la zona urbana o expansión urbana, calificada como tal en los planes de acondicionamiento territorial aprobados por la Municipalidad respectiva.

En este sentido, el predio rústico puede definirse como el terreno superficial que no cuenta con habilitación urbana; es decir no es habitable para uso urbano, no contando con servicios públicos (abastecimiento de agua y desagüe, luz, pistas y veredas y demás).

Dentro de este tipo de predio se encuentran los predios rurales y eriazos, los cuales pueden ubicarse en zonas rurales o de expansión urbana. Por el primero, entendemos a aquel que es utilizado para uso agrario, para la actividad agropecuaria, encontrándose incluidos los predios ubicados en zona de expansión urbana que tienen dicho uso y que no cuentan con habilitación urbana. En el segundo caso, son aquellas superficies de terreno improductivo, que no es utilizado o cultivado por falta o exceso de agua. Ahora, en los predios rústicos también se utiliza el término parcela, la cual debe entenderse como la superficie del predio rústico, y el de parcelación que es la división de un predio rústico en varias parcelas.

Cabe indicar que, el predio urbano es aquella superficie de terreno que se encuentra habilitado para uso urbano, contando por tanto con los servicios públicos (abastecimiento de agua y desagüe, luz, pistas y veredas y demás).

II. MARCO LEGAL

Poco se dice sobre la prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos, y dentro de ello se ha indicado que la única norma que lo habilita se encuentra derogada. Sin embargo, esto no es correcto, así que pasaremos a revisar.

El Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, dispone en su novena disposición complementaria que:

NOVENA. La propiedad de un predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública, como propietario durante cinco (5) años. El poseedor puede entablar juicio para que se le declare propietario.

Posteriormente, se emitió la Ley N° 26821, Ley orgánica para el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales, la cual en su tercera disposición final dispuso mantener en vigencia el Decreto Legislativo N° 653. No obstante, el Decreto Legislativo N° 1064, decreto legislativo que aprueba el régimen jurídico para el aprovechamiento de las tierras de uso agrario, en su única disposición complementaria derogatoria dispuso derogar los títulos I, II, III y IV y la sétima disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653, dejando de esta forma a las demás normas de dicho decreto vigente.

Ahora bien, la Ley N° 29376, Ley que suspende la aplicación de los decretos legislativos N°s 1090 y 1064, dispuso dar fuerza de ley y restituir los títulos I, II, III, IV y la sétima disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653. Sin embargo, por Ley N° 29382, Ley que deroga los decretos legislativos 1090 y 1064, se dispuso derogar el Decreto Legislativo N° 1064.

Veamos esta cronología en el siguiente cuadro:

FECHA	NORMA	DISPOSICIÓN
01/08/1991	Decreto Legislativo N° 653	Novena Disposición Complementaria - PAD Rústicos.
26/06/1997	Ley N° 26821	Tercera Disposición Final: Mantener en vigencia el Decreto Legislativo N° 653.
28/06/2008	Decreto Legislativo N° 1064	Única disposición complementaria derogatoria: Deroga los Título I, II, III, IV y la Sétima Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653.
11/06/2009	Ley N° 29376	Da fuerza de Ley y restituye los Títulos I, II, III, IV y la Sétima Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653.
19/06/2009	Ley N° 29382	Deroga el Decreto Legislativo N° 1064.

En esta línea normativa, se puede observar que varias normas que integraba el Decreto Legislativo N° 653 fueron objeto de derogatoria; empero, no todas tuvieron este final. Así, la novena disposición complementaria, en donde se regula a la prescripción adquisitiva de predios rústicos, no fue mencionada y en ningún momento se dispuso su derogatoria de forma expresa. Por esta razón, consideramos que dicha disposición complementaria se encuentra plenamente vigente hasta este momento.

Así, podemos considerar que la prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos encuentra sustento válido y legítimo en la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653, por lo que superado este tema pasaremos a analizarla.

III. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

1. Definición

En doctrina existen muchas definiciones sobre la usucapión entre las cuales tenemos la siguiente:

(…) podemos definir a la prescripción adquisitiva o usucapión como el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (dominio, usufructo, uso, habitación, servidumbre), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley. Es decir que si los actos posesorios, por todo el término legal, fueron hechos con intención de someter la cosa al ejercicio del derecho de propiedad, en ese caso se podrá adquirir el dominio por usucapión, pero si los actos posesorios solo tuvieron el alcance de someter la cosa a un derecho de usufructo, de uso, de habitación o de servidumbre (continua y aparente), solamente se habrán adquirido estos derechos, pero no el dominio. (Papaño et al, 1990, p. 34)

Con ello, podemos determinar que la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad, mediante el ejercicio de posesión de un bien de manera continua, pacífica, pública y como propietario, por un determinado plazo. Vale decir, en esta figura legal no existe una transmisión de un anterior propietario, puesto que la aplicación de esta se genera por la posesión y por el transcurso del tiempo.

2. Naturaleza jurídica

La naturaleza jurídica de la usucapión es que es un modo originario de adquirir la propiedad, puesto que no existe ningún acto traslativo de dominio (salvo en el caso de justo título, que es considerado como saneamiento), teniendo su génesis en la efectiva posesión que se realiza sobre un bien y que luego juntamente con el cumplimiento de los demás presupuestos establecidos por el Código Civil o de la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653, se adquiere el derecho de propiedad sobre este bien.

3. Presupuestos

Los presupuestos o requisitos que se requieren para que una persona adquiera un predio por usucapión son los señalados en el artículo 950 del Código Civil, en el que se exige que la posesión sea continua, pacífica, pública y como propietario por un determinado plazo. De esta norma es preciso indicar que no se observa que realice alguna distinción sobre el tipo o calidad del predio que debe tener, estos son, si es urbano o rústico.

Debemos señalar el carácter excepcional de la usucapión y la gravedad de su aplicación, pues de ella se produce nada menos que la pérdida del derecho de propiedad, el mismo que se encuentra constitucionalmente protegido. Por esta razón el cumplimiento de sus presupuestos debe ser verificado a detalle por los órganos jurisdiccionales.

De acuerdo con ello, procederemos a describir cada uno de los presupuestos señalados en el Código Civil, que se necesitan para aplicar la usucapión:

a) Que la posesión sea continua implica que no tenga interrupciones y que goce de solución de continuidad en el tiempo.

Sin embargo, debemos mencionar que no solo se requiere alegar y probar la posesión sobre el predio durante el periodo objeto de usucapión, sino que, además, esta posesión deba mantenerse hasta la actualidad, puesto que si un tercero adquiere el poder sobre el bien (“falta de abstención de los terceros”), el sujeto primigenio habrá perdido la posesión. (Gonzales Barrón, 2005, p. 675)

En efecto, conforme lo señala nuestra doctrina, la posesión continua significa mantener en forma constante el control sobre el bien, por lo menos de modo potencial, sin que los terceros interfieran sobre éste. La continuidad del hecho posesorio, que es la clave de la apariencia legitimadora, deberá extenderse por la cantidad de tiempo establecida en la ley para la consumación de la usucapión. (Gonzales Barrón, 2005, p. 675)

Debe considerarse que la interrupción genera que el plazo avanzado de la prescripción quede definitivamente sin efecto en virtud de la causal interruptiva. Sin embargo, debemos dejar constancia que, si la posesión se pierde, pero, luego se logra recuperar dentro del plazo de un año, no se habrá perdido todo el plazo posesorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 953 del Código Civil.

b) La posesión debe ser una posesión pacífica, es decir exenta de violencia. Ello implica que la posesión se realice en circunstancias que no impliquen el uso de la coacción, la fuerza y otra acción análoga, todo ello en el ámbito de los hechos como posesión. Por ello, debe mencionarse que:

(…) es muy común pensar que la interposición de una reivindicatoria hace cesar el carácter pacífico de la posesión; sin embargo, este criterio debe rechazarse pues la discusión sobre la propiedad no altera el hecho pacífico de la posesión; en realidad, la reivindicatoria o cualquier otra acción de tutela de la propiedad, lo que logran es interrumpir la usucapión, pero NO ELIMINA la posesión. (Gonzales Barrón, 2005, p. 673)

c) La publicidad de la posesión, entendiéndose en este supuesto, lo público como contrario a lo secreto o desconocido. Tiene sustento en el hecho de que el poseedor debe tener la posesión de forma pública, conocida por todos, con la naturalidad que tendría cualquier propietario sobre su bien.

d) La posesión a título de propietario, la posesión debe ejercerse como un verdadero Propietario, con animus domini, en su beneficio propio. En efecto, no procede que mantenga la posesión de forma dependiente a favor de otra persona, sino que la posesión sea para sí mismo.

e) Por el plazo de 10 años. En este caso se debe establecer la fecha exacta en que se inició la posesión para poder computar el plazo legal.

Para el caso de la usucapión ordinaria o corta, se requiere adicionalmente:

i) El justo título: Este implica que el poseedor ha tomado control sobre el bien en base a una “causa de adquisición”; es decir, a un acto jurídico válido y verdadero, con virtualidad transmisiva de dominio. El “justo título” será aquel que, estructuralmente, corresponde a un acto jurídico válido con finalidad transmisiva (como el caso del contrato de compraventa, permuta, donación, aporte en sociedad, legado, etc.), y cuyo único defecto sea la falta de titularidad del transmitente, puesto que si no hubiese este defecto el título sería válido y suficiente para transmitir la propiedad. (Gonzales Barrón, 2005, p. 673)

De acuerdo con ello, el justo título debe cumplir lo siguiente:

- Ser suficiente para transmitir la propiedad, como un contrato de compraventa, donación, adjudicación, etc.

- Que tenga como único defecto, la falta de titularidad.

- Que sea un título verdadero, el título no puede ser simulado, debe haber existido.

- Que el título sea válido, no debe estar afectado por ninguna causa de nulidad, aunque sí se pueden admitir los títulos anulables, pues estos tienen validez hasta que judicialmente se declare anulado.

ii) El plazo de 5 años: Al igual que en el plazo de 10 años, es necesario establecer la fecha de inicio de la posesión para establecer el plazo legal.

Hasta aquí podemos observar que la normativa del Código Civil regula la aplicación de la prescripción adquisitiva de dominio de forma general, no realizando alguna distinción sobre el tipo o calidad del predio. Sin embargo, y conforme lo hemos indicado líneas arriba, para el caso de los predios rústicos existe una norma especial que regula a la prescripción adquisitiva de dominio, la cual pasaremos a revisar.

IV. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE PREDIOS RÚSTICOS

El Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, dispone en su novena disposición complementaria que:

NOVENA. La propiedad de un predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública, como propietario durante cinco (5) años. El poseedor puede entablar juicio para que se le declare propietario.

De esta norma podemos observar que, si bien los requisitos para la prescripción son los mismos que los señalados en el Código Civil, también es cierto que se presenta una distinción en el plazo, pues se establece como único plazo el de haber poseído el predio rústico por cinco años.

Así las cosas, debemos indicar que la Ley N° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales, y su reglamento aprobado por el Decreto Supremo N° 014-2022-MIDAGRI regulan de manera específica y detallada a la denominada formalización de predios rústicos de propiedad particular, que conlleva a la aplicación de la prescripción adquisitiva de dominio “administrativa”.

En efecto, en este marco normativo se regulan los requisitos, pruebas que se deben presentar, presunción de continuidad, suma de plazos posesorios y la adquisición de pleno derecho del poseedor; por ello, cabe la interrogante: ¿esta normativa puede aplicarse supletoriamente a los casos de prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos contemplada en el Decreto Legislativo N° 653?

La respuesta es sí, pero con una clara distinción, puesto que la prescripción adquisitiva de dominio contenida en el Decreto Legislativo N° 653 debe efectuarse ante el Poder Judicial, en un proceso judicial, no pudiendo realizarse ante notario. Sin embargo, ello no es impedimento para considerar aplicar de forma análoga la normativa del procedimiento administrativo de la formalización de la propiedad rústica, en lo que pudiera corresponder. Así, por ejemplo, no podrá requerirse en un proceso judicial que acredite la explotación económica del predio con fines agropecuarios, puesto que ello no lo requiere ni dispone el Decreto Legislativo N° 653.

En efecto, y dado que el Decreto Legislativo N° 653 no desarrolla todo lo relacionado a la prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos, como son qué tipos de medios probatorios se deben presentar, presunción de continuidad, suma de plazos y otros, es conveniente remitirnos y aplicar por analogía la normativa contenida en el procedimiento administrativo de formalización de la propiedad y, en su defecto, recién los dispuesto por el Código Civil, ya que la primera es una norma especial, que regula lo relacionado específicamente a los predios rústicos.

De esta forma, podemos observar cómo el procedimiento de formalización de la propiedad desarrolla los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos. Debemos dejar constancia, como lo hemos mencionado, que la explotación económica no es un requisito que debe y/o tenga que cumplir para la aplicación del Decreto Legislativo N° 653, por lo que no lo mencionaremos.

Artículo 49. De los requisitos para la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio

49.1. Para declarar la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio sobre predios rústicos a que se refiere el Título III, se debe cumplir con los siguientes requisitos en forma concurrente:

(…)

2) Ejercer la posesión pacífica, es decir, exenta de violencia, de manera que la continuidad de la posesión se haya basado en circunstancia que no implique el uso de la coacción o la fuerza, independientemente de la forma como se originó la ocupación. Si la posesión se originó en forma violenta, el plazo prescriptorio comienza a computarse desde la cesación de los actos violentos.

Este requisito se entiende cumplido si los poseedores en uso de la facultad que les confiere el artículo 920 del Código Civil, repelen la fuerza y recobran la posesión sin intervalo de tiempo.

3) No afecta el requisito de la posesión pacífica, la interposición de denuncias penales, demandas judiciales o denuncias administrativas contra el poseedor, en las cuales:

a) No se discuta el derecho de propiedad o posesión, respecto del predio involucrado.

b) Cuando las demandas judiciales o denuncias penales o administrativas que cuestionen el derecho de propiedad o posesión no interrumpan el plazo prescriptorio para la adquisición del derecho por parte del poseedor.

c) Cuando las demandas judiciales o denuncias penales o administrativas que cuestionen el derecho de propiedad o posesión hubieran concluido sin pronunciamiento sobre el fondo, tales como declaración de improcedencia, abandono o desistimiento.

d) En el caso de denuncias penales, demandas judiciales o denuncias administrativas en las cuales se discuta el derecho de propiedad o posesión del predio involucrado, de concluir favorablemente al demandante o denunciante, se entiende interrumpido el plazo prescriptorio a partir de la fecha de interposición de las mismas, según el caso, y se procede según lo establecido en la respectiva sentencia judicial consentida o firme.

4) Ejercer la posesión en forma pública, es decir, reconocida por la colectividad, de modo tal que sea identificada claramente por los colindantes o vecinos del predio rústico a formalizar u organizaciones representativas agrarias de la zona.

5) Ser ejercida como propietario, es decir, que el poseedor se comporte respecto del predio rústico como lo haría su propietario.

6) Los poseedores no pueden adquirir por prescripción adquisitiva de dominio si son arrendatarios, comodatarios, usufructuarios o bajo cualquier otra modalidad contractual, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 905 del Código Civil. Tampoco puede adquirir por prescripción adquisitiva de dominio el servidor de la posesión.

Nótese, los requisitos y aplicación son los mismos que se señalan en el Código Civil. Sin embargo, la gran distinción se encuentra en el material probatorio, en el que el procedimiento de formalización distingue dos tipos de pruebas:

Artículo 50.- Pruebas de la posesión.

La posesión continua, pacífica, pública y como propietario del predio rústico, debe acreditarse a través de la presentación de por lo menos dos pruebas (una principal y otra complementaria) las cuales deben contener los datos de identificación del poseedor y del predio, cuando corresponda.

50.1 Pruebas principales

Constituyen pruebas principales, cualesquiera de las siguientes declaraciones juradas:

1) Declaración Jurada de todos los colindantes o de seis (06) vecinos, que deben estar ubicados en la misma localidad a la que pertenece el predio rural del cual es poseedor.

2) Declaración Jurada de los comités, fondos y organizaciones representativas de los productores agrarios de la zona; y,

3) Declaración Jurada de las Juntas de Usuarios del respectivo sector hidráulico.

50.2. Pruebas complementarias

En adición a alguna de las pruebas principales citadas en el numeral 50.1, se debe acompañar cualesquiera de los documentos que a continuación se detallan, los mismos que constituyen pruebas complementarias del derecho de posesión, que son recabados, con vista del documento original que en el acto de empadronamiento debe exhibir el poseedor para su verificación; sin perjuicio que, posteriormente, la autoridad administrativa compruebe la veracidad de la documentación presentada:

1) Copia simple de la Constancia de posesión otorgada por la Agencia Agraria o Municipalidad Distrital respectiva.

2) Copia simple de los documentos que acrediten préstamos o adelantos de préstamos por crédito agrario, otorgados por instituciones bancarias como cajas rurales u otras instituciones del sistema financiero nacional en favor del poseedor.

3) Copia simple de la Declaración Jurada de Pago del Impuesto Predial correspondiente a los años de posesión del predio. Las declaraciones juradas que hayan sido formuladas en vía de regularización solo tienen mérito para acreditar la posesión respecto de la fecha en que se presentaron.

4) Copia simple del documento público o documento privado, con firmas legalizadas por Notario Público o Juez de Paz, en el que conste la transferencia de la posesión plena del predio en favor del poseedor.

5) Copia simple de la inspección judicial de tierras en proceso de prueba anticipada, con el objeto de verificar la posesión del predio.

6) Copia simple del Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de haber sido empadronado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática.

7) Copia simple del Padrón Catastral de la ex Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural en que conste que el predio estuvo inscrito a nombre del poseedor solicitante.

8) Copia simple de los recibos de pago realizados por el poseedor, por concepto de: retribución económica por el uso del agua con fines agrarios; pago de tarifa por la utilización de infraestructura hidráulica mayor y menor; adquisición de insumos, materiales, equipos, maquinarias u otros activos necesarios para iniciar, ampliar o diversificar la campaña agrícola y las actividades económicas del solicitante.

9) Copia simple del Contrato de compraventa de la producción agrícola, pecuaria o forestal.

10) Copia simple del Certificado de inscripción de marcas y señales de ganado expedido a nombre del poseedor del predio.

11) Número de Registro Administrativo de Derechos de Agua - RADA, otorgado por la Dirección de Administración de Recursos Hídricos - DAR de la Autoridad Nacional del Agua - ANA en la que conste el registro a favor del poseedor.

12) Copia simple del Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de tener adeudos pendientes de pago por contratos de créditos agrícolas o pecuarios.

13) Copia simple de documentos que acrediten que el poseedor fue prestatario del Banco Agropecuario - AGROBANCO.

14) Cualquier otro documento de fecha cierta que acredite la posesión.

Ahora bien, el artículo 50.3 del Reglamento dispone que el área válida será la contenida en el certificado de información catastral, que es generado luego del levantamiento catastral realizado al predio rústico, siendo solamente referenciales las áreas que se indiquen en los demás documentos, lo cual se aplica solamente dentro del procedimiento administrativa y no en un proceso judicial sujeto a la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653. Asimismo, este reglamento regula lo que es la presunción de continuidad en la posesión, la suma de plazos posesorios y la adquisición de pleno derecho por el solo transcurso del tiempo.

De otro lado, debe tenerse que, en los casos de predios rústicos de propiedad del Estado, existe la Ley N° 29618, que declaró la imprescriptibilidad de los bienes privados del Estado, por lo que de pretender adquirir este tipo de predios se tendría que acreditar haber poseído y cumplido los requisitos previstos en el Código Civil y en la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653 antes del 2010, fecha en que entró en vigencia la Ley N° 29618.

V. CASUÍSTICA

De una rápida búsqueda de los pronunciamientos de la Corte Suprema sobre la aplicación de la prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos^[2], hemos podido encontrar los siguientes casos:

1. Casación N° 20601-2017-Del Santa emitida por la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema

En este caso se alegó que la aplicación de la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653 solo era para casos de prescripción adquisitiva administrativa; sin embargo, esta casación nos deja varios temas resueltos:

a) Vigencia del Decreto Legislativo N° 653 y, por tanto, su novena disposición complementaria, esto es, la prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos:

3.4. La sentencia de vista tiene señaladas las siguientes razones vinculadas con la causal material:

R6. Actualmente el Decreto Legislativo N° 653 se encuentra vigente y se aplica principalmente en la adjudicación de predios eriazos. Entonces se tiene que si bien es cierto el Decreto Legislativo N° 653 - Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario se encontró suspendido en su vigencia; no obstante, de conformidad con el artículo 3 de la Ley N° 29376, publicada el once de julio de dos mil nueve, se da fuerza de ley y se restituye la vigencia de los Títulos I, II, III y la Sétima Disposición Complementaria del dicho Decreto Legislativo, y se restituye plenamente su Reglamento, mientras que en mérito a la Tercera Disposición Final de la Ley N° 26821, publicada el veintiséis de junio de mil novecientos noventa y siete, este dispositivo legal recobra su plena vigencia.

R7. La Novena Disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653 que prescribe: “La propiedad de un predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública, como propietario durante cinco (5) años. El poseedor puede entablar juicio para que se le declare propietario”, es aplicable al caso concreto por haber acreditado los actores una posesión de seis años, siete meses y diecinueve días en calidad de propietarios de manera pública, pacífica y continua del predio rústico donde los demandantes ejercer la conducción del bien como propietarios; por ende, ha operado la prescripción adquisitiva de dominio.

b) Respecto a cómo debe interpretarse la novena disposición complementaria:

3.5. (…)

En este caso la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653 debe ser interpretada conforme a la norma constitucional del artículo 70 que prevé la inviolabilidad y protección del derecho de propiedad, que se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley; siendo que la ley –Decreto Legislativo N° 653– en su artículo 2 inciso a) establece que el estado otorga seguridad jurídica sobre la tenencia y propiedad de las tierras rústicas, para lo cual dispone que los derechos reales sobre ellas se rigen por el Código Civil y las disposición de ley.

En ese orden y sobre la prescripción adquisitiva de dominio se debe acudir y completar con las normas del artículo 950 del Código Civil, que prevén dos supuestos de prescripción, la usucapión larga de mala fe, y la corta de buena fe y con justo título; por su parte la norma de la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653 solo contempla el supuesto de prescripción corta; por lo que, cuando no se cumpla tales supuestos de la prescripción corta, debe acudir al otro supuesto de diez años; máxime si la buena fe se presume y produce efectos en determinadas instituciones jurídicas, como en la prescripción, por lo que la norma de la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653 lleva implícita la exigencia de buena fe y justo título, y quien pretenda prescribir sin cumplir dichas exigencias le corresponde la usucapión larga del 950 del Código Civil, siendo que la mala fe solo produce efecto cuando la ley expresamente lo determina como es el caso de la prescripción larga.

(…)

4.2. De una interpretación concordada de la norma contenida en la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653 y comprendida en el artículo 950 del Código Civil, se determina que la propiedad de un predio rústico se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública, como propietario durante cinco años, cuando median justo título y buena fe.

2. Sentencia de vista de la Corte Superior de Justicia de Cañete, Expediente N° 0180-2018

a) Vigencia del Decreto Legislativo N° 653 y aplicación analógica de la normativa del procedimiento administrativo de formalización de predios rústicos:

10. La sentencia de primera instancia ha concluido que el demandante ha probado que mantiene la posesión del predio sub litis, de forma pública, pacífica, ininterrumpida y con animus domini; empero, no ha logrado acreditar el periodo de posesión decenal la prescripción extraordinaria; por su lado, la parte demandante en su apelación señala que el juez a quo incurre en error de derecho al no aplicar en su favor el plazo de prescripción requerido para los predios rústicos como el de Litis regulado por la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653, esto es, el plazo de cinco años.

(…)

21. Ciertamente como lo señala la parte demandante la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653 (Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario), que:

“La propiedad de un predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública, como propietario durante cinco (5) años”.

22. Este tratamiento especial de los predios rústicos (predios eriazos calificados para fines agrícolas o agropecuarios), se establece en razón a la función económica y productiva que cumple no solo a favor del usucapiente sino también a favor del interés público; de allí que GONZÁLEZ LINARES, que la “posesión agraria es el conjunto de actos posesorios que manifiestan el poder jurídico material de goce y disfrute del sujeto cultivador de vegetales o crías de animales que ejerce sobre un bien productivo –mueble o inmueble destinado a lo agrario– aprovechando los beneficios de las fuerzas de la naturaleza renovables, para la obtención de frutos y productos agroambientales destinados el consumo humano, con trascendencia jurídico, social, económico y ambiental”.

23. Cabe agregar, que la posesión agraria entendida como la explotación del predio mediante actividades agropecuarias, debe verificarse sobre la integridad del predio o en todo caso sobre el área explotable, de allí que el artículo 5 del Decreto Legislativo N° 1089 (Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y titulación de Predios Rurales) estableciera que “Los poseedores de tierras eriazas de propiedad del Estado que hayan habilitado y destinado íntegramente las mismas a alguna actividad agropecuaria con anterioridad al 31 de diciembre del 2004, cuya posesión sea directa, continua, pacífica y pública, podrán solicitar al COFOPRI la regularización de su situación jurídica, mediante el procedimiento de adjudicación directa, previo pago del valor del terreno”; exigencia especial que mantiene la Ley N° 31145 (Ley de saneamiento físico legal y formalización de predios rurales a cargo de los gobiernos regionales) en su artículo 6: “6.1 Los poseedores de un predio rústico de propiedad del Estado, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria, que se encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua, podrán regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional correspondiente, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado con anterioridad al 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 29618, Ley que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal”.

24. Y sobre la prueba de la posesión de predios rústicos idóneas para acreditar la usucapión, resulta ilustrativo lo que estableciera el artículo 11 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089:

a. Una de las tres declaraciones escritas siguientes:

i. De todos los colindantes o seis vecinos.

ii. De los comités, fondos u organizaciones representativas de los productores agrarios de la zona; y,

iii. De las Juntas de Usuarios o Comisiones de Regantes del respectivo Distrito de Riego.

b. Pruebas complementarias:

c. Constancia de posesión otorgada por la Agencia Agraria respectiva.

d. Documentos que acrediten préstamos o adelantos de préstamos por crédito agrario.

e. Declaración Jurada de Pago del Impuesto Predial correspondiente a los años de posesión del predio al que se refiere la solicitud de inscripción. Las declaraciones juradas que hayan sido formuladas en vía de regularización solo tienen mérito para acreditar la posesión respecto de la fecha en que ellas han sido presentadas.

f. Recibos de pago realizados por el poseedor, por concepto de uso de agua con fines agrarios, de adquisición de insumos, materiales, equipos, maquinarias u otros activos necesarios para iniciar, ampliar o diversificar la campaña agrícola y las actividades económicas del solicitante.

g. Documento público o documento privado, con firmas legalizadas por Notario Público o Juez de Paz, en el que conste la transferencia de la posesión plena del predio en favor del solicitante. En su defecto, que el documento que contiene el contrato sea reconocido judicialmente.

h. Contrato de compraventa de la producción agraria, pecuaria o forestal celebrado por el poseedor con empresas del Estado.

i. Constancia de registro del poseedor en el respectivo padrón de regantes de la administración técnica del distrito de riego con respecto al predio.

j. Inspección judicial de tierras en proceso de prueba anticipada, con el objeto de verificar la posesión del predio.

k. Certificado de inscripción de marcas y señales de ganado expedido a nombre del poseedor del predio.

l. Certificado de inscripción del poseedor del predio en el padrón de prestatarios de fondos.

m. Certificado expedido a nombre del poseedor del predio de haber sido empadronado por el Instituto Nacional de Estadística e Informática.

b) Se concluye de manera errónea al indicarse que es necesario acreditar haber destinado el predio a los fines agrícolas o agropecuarios, cuando el Decreto Legislativo N° 653 no contempla este requisito:

30. De todo lo antes razonado concluimos, que si bien el predio sub litis tiene la condición de predio rústico y, por ende, le es aplicable el plazo quinquenal previsto en la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653 para usucapirlo; sin embargo, no ha acreditado haber ejercido la posesión de acuerdo a su naturaleza durante dicho periodo, esto es, haberlo destinado plenamente a fines agrícolas o agropecuarios.

3. Casación N° 20386-2019-Lima emitida por la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema

a) Vigencia del Decreto Legislativo N° 653 y, por tanto, su novena disposición complementaria, esto es, la prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos:

6.1. A partir de lo indicado se advierte el suscrito que el órgano jurisdiccional, tanto en primera como en segunda instancia (aun cuando con decisiones contrapuestas), han circunscrito el análisis de la controversia a la verificación del decurso o no del plazo de diez años que para la prescripción ordinaria prevé el artículo 950 del Código Civil, omitiendo examinar –a pesar de ser parte de lo que sustenta la demanda– si el predio objeto de la causa es uno de naturaleza rústica y si por ello le resultan aplicables las disposiciones que contempla el Decreto Legislativo N° 653, y más específicamente su Novena Disposición Complementaria, en cuanto prevé que La propiedad de un predio rústico también se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante cinco años.

(…)

Séptimo.- La omisión que resalto es relevante en la orientación a la tutela jurisdiccional que reclama el casante, y estimo que no puede salvarse –sin vulnerar la instancia plural y con ello el debido proceso– con el análisis en esta sede casatoria de la causal material vinculada con ella (inaplicación de la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario), desde que a nivel de instancia no se ha determinado como hecho probado la eventual naturaleza rústica del bien, ni menos se ha evaluado la posibilidad de aplicarle la normativa especial a la que se alude, como –insisto– se planteó en la demanda, habiendo sido esas circunstancias extrañas al análisis judicial de su propósito.

(…)

Noveno.- En ese contexto, asume consistencia la denuncia procesal planteada, en tanto que, en efecto, la omisión apreciada no ha permitido por los órganos de instancia (por su propia responsabilidad) el análisis de los documentos presentados con orientación a determinar la naturaleza del bien materia de la pretensión de la demanda y, con ello, la posibilidad o no de aplicar al caso la mencionada Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653, afectándose el derecho a la tutela que reclama el casante y que se encuentra reconocido a nivel constitucional en el artículo 139, inciso 3 de la Carta Fundamental, deviniendo la causal examinada en fundada.

A MODO DE CONCLUSIÓN

La prescripción adquisitiva de dominio de predios rústicos encuentra sustento legal en la Novena Disposición Complementaria del Decreto Legislativo N° 653, pudiendo aplicarse de forma analógica y supletoria en lo que corresponda las normas del procedimiento administrativo de formalización de predios rústicos. Sin embargo, resulta incorrecto requerir el cumplimiento del requisito de explotación económica de predios rústicos cuando el citado decreto legislativo no lo contempla como un requisito necesario.

Referencias bibliográficas

Gonzales, G. (2005). Derechos Reales. Lima: Jurista.

Observatorio de Jurisprudencia Civil, LP Derecho (2023). La prescripción adquisitiva en las sentencias de las cortes superiores. Recuperado de: https://img.lpderecho.pe/wp-content/uploads/2023/07/Folletin-La-prescripcion-adquisitiva-en-las-sentencias-de-las-Cortes-Superiores-LPDerecho.pdf

Papaño, R.J.; Kiper, C.M.; Dillon, G.M. & Causse, J.R. (1989). Derechos reales (I). Buenos Aires: Depalma.

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* Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Magíster en Derecho Registral y Notarial por la Universidad de San Martín de Porres. Egresado del Doctorado en Derecho de la referida universidad. Asociado sénior del área inmobiliaria del Estudio Olaechea.

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^[1] No obstante, mediante la Casación N° 838-2019-Ventanilla, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, dicho colegiado ha cambiado de criterio estableciendo que la prescripción adquisitiva de dominio no puede usarse como forma de saneamiento cuando se tiene un título de propiedad.

^[2] Estas resoluciones han sido obtenidas de: Observatorio de Jurisprudencia Civil, LP Derecho (2023).