JURISPRUDENCIA

SENTENCIA DE VISTA

SALA CIVIL - SEDE CENTRAL

EXPEDIENTE : N° 00965-2021-0-1401-JR-CI-02

MATERIA : Mejor derecho a la propiedad

RELATOR : Jovanna Escarcena Silva

TESTIGO : Aparcana Legua, María Elena

Morón Mendoza, Rocío

Ormeño Aparcana, Norma

DEMANDADO : Aparcana Legua, Víctor Félix

Aparcana Legua, Pedro Antonio

Aparcana Legua, María Elena

Aparcana Legua, Yolanda Mercedes

Aparcana Legua, Felícita Mónica

Aparcana Legua, Rómulo Matías

Aparcana Legua, Javier Wilfredo

Aparcana Legua, Susana Clemencia

Aparcana Legua, Yolanda Mercedes

DEMANDANTE : Anicama De Siguas, Leonor

RESOLUCIÓN N° 22

Ica, diecisiete de mayo del dos mil veintitrés.

VISTOS: Observando las formalidades contenidas en el artículo 138 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, llevada a cabo la vista de causa, oído los informes orales de los abogados de las partes procesales e interviniendo como ponente la jueza Jacqueline Chauca Peñaloza; y,

CONSIDERANDO

PRIMERO: SENTENCIA APELADA

Es materia de apelación la sentencia contenida en la resolución N° 15 de fecha 28 de setiembre del 2022 que resolvió declarar Fundada la demanda de Mejor derecho de propiedad, interpuesta por Leonor Anicama de Siguas en contra de Felícita Mónica Aparcana Legua, Javier Wilfredo Aparcana Legua, María Elena Aparcana Legua, Pedro Antonio Aparcana Legua, Rómulo Matías Aparcana Legua, Susana Clemencia Aparcan Legua, Víctor Félix Aparcana Legua, y, Yolanda Mercedes Aparcana Legua; declara el mejor derecho de propiedad de la demandante respecto del 50 % de acciones y derechos de dominio sobre el inmueble inscrito en la partida registral N° 11000218 del registro de propiedad inmueble de Ica ubicado en el lote 7 manzana L de la urbanización Santo Domingo de Guzmán, del distrito, provincia y departamento de Ica, con lo demás que contiene.

SEGUNDO: RECURSO DE APELACIÒN

Interpuso recurso de apelación el abogado de los demandados, solicitando se declare nula la sentencia. Los fundamentos del recurso de apelación son:

1. No se valoraron las declaraciones testimoniales que determinaron la ausencia de la posesión por parte de actora.

2. Deben ser considerados los criterios de la casación N° 3608-2018-ICA que desestimo una demanda de Mejor derecho de propiedad porque nunca tuvo posesión del bien.

3. La actora postuló el Mejor derecho de propiedad, pero no acreditó ese derecho, además, que vienen ejercitando una acción sobre División y partición de bienes, porque tienen inscrito su derecho de propiedad en los Registros Públicos, lo cual determina que el mejor derecho lo ostentan los demandados.

TERCERO: PROBLEMA LÓGICO JURÍDICO

Atendiendo a los fundamentos del recurso de apelación el problema lógico jurídico en el presente caso consiste en determinar si los demandados, quienes tienen su título de propiedad inscrito en los Registros Públicos actuaron de buena fe; o, tiene mejor derecho de propiedad la demandada que tiene su título de propiedad en documento de fecha cierta más antiguo.

CUARTO: ANÁLISIS DE LOS AGRAVIOS DEL RECURSO DE APELACIÓN

1. El artículo 1135 del Código Civil prevé el orden de prelación en caso de concurrencia de acreedores de un bien inmueble. Así dispone lo siguiente:

“Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste en documento de fecha cierta más antiguo”.

Producida la concurrencia de acreedores, debe determinarse cuál es el acreedor que debe ser preferido en la entrega.

Las normas sobre concurrencia de acreedores no solo determinan a quien debe preferir en la entrega, sino que, fundamentalmente, buscan establecer a quién se debe preferir para asignarle el goce exclusivo del derecho reclamado sobre el bien objeto de la concurrencia, resaltando que no es suficiente haber inscrito primero el título, pues debe ser acompañada de la buena fe.

En tal sentido cabe precisar lo siguiente:

a. El contrato crea, modifica o extingue posiciones jurídicas que, si bien no inciden en la esfera jurídica de los terceros, deben ser respetadas por la generalidad de las personas según el principio de respecto de los derechos ajenos. El contrato es por sí mismo relevante en relación a terceros, porque en materia de compra venta el ordenamiento sustantivo no exige requisitos de relevancia externa del contrato; por lo tanto, cualquiera puede hacer valer contra terceros, un derecho que tiene como causa un determinado contrato; en tanto este en estas condiciones.

b. La eficacia se manifiesta como la oponibilidad del contrato de enajenación en relación con los terceros que ostentan posiciones jurídicas en conflicto con aquellas del adquirente, es decir, posiciones jurídicas en todo o en parte incompatibles con la adquisición contractual.

Oponibilidad del contrato quiere decir prevalencia del título contractual de adquisición sobre el título ostentado por el tercero. En este caso la oponibilidad del contrato expresa la tutela del adquirente y responde a la general exigencia de seguridad de la circulación jurídica; por tanto, quien adquiere un derecho sin fraude debe estar seguro de su adquisición; es decir, que otros no tengan sobre el bien un derecho prevaleciente frente al cual su adquisición debe ceder en todo o en parte, que es garantizada por la información contenida en los Registros Públicos.

2. La solución del conflicto entre varios adquirentes ha sido confiada a la formalidad del título y principio de prevalencia del mismo en el tiempo. Los criterios son: 1) Cuando se trata de bienes inmuebles inmatriculados, la inscripción en Registros Públicos, que va acompañado de la buena fe según artículo 1135 del Código Civil, 2) En defecto de la inscripción, es preferido el acreedor de buena fe cuyo título conste de fecha cierta más antigua.

El requisito de buena fe significa que el acreedor desconoce que el deudor se ha obligado a entregar, previamente, el mismo bien a otro sujeto. Fecha cierta es la precisión en el tiempo que, atendiendo a particulares circunstancias, no es susceptible de presentar duda.

El requisito de la buena fe pública registral del artículo 2014 del Código Civil se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Resaltamos que el principio de la buena fe es aquel en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva del titular registral es mantenido en la adquisición que realiza una vez inscrito su derecho, que puede ser desvirtuada con medios probatorios que acrediten que el adquirente conocía de la inexactitud registral o que actuó de mala fe.

La inexactitud registral requiere ser conocido por el adquirente, se deriva de la discordancia entre la realidad registral y la extra registral por causa de vicios en el derecho del transferente que no aparece reflejada en el registro ni puede ser conocida por el tercero adquirente. Para lo cual se consideran los títulos y asientos que dieron mérito a la inscripción según exigencia literal del artículo 2014 del Código Civil que concuerda con el artículo VIII del Reglamento General de los Registros Públicos que hace alusión a que la causa conste en el asiento registral.

Respecto al requisito de la buena fe pública registral, Aliaga (2005) afirma que:

“Se reconoce un aspecto negativo y positivo. En el negativo el desconocimiento de la existencia del vicio o inexactitud registral y en el positivo la creencia que el transferente tiene suficientes facultades para proceder de ese modo. La buena implica la seguridad de poder de disposición y la ignorancia de posibles inexactitudes basado en un conocimiento promedio”. (página 422)

A su vez, en los fundamentos de Acuerdos Plenarios Del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2022 de Jueces Superiores, se consideraron los aspectos: subjetivo y objetivo de la buena fe. Se afirmó:

“Respecto al elemento de la buena fe, algunos exigen la buena fe subjetiva [buena fe creencia] y, otros, la buena fe objetiva [buena fe lealtad y/o buena fe comportamiento], que una sólida jurisprudencia lo relaciona con la diligencia [comprador diligente], que, a su vez, está relacionado con la posesión”.

Entonces la buena fe positiva o subjetiva exige creencia; la buena fe negativa exige desconocimiento y la buena fe objetiva exige de una diligencia promedio que lo coloque al contratante en situación de conocer de la inexactitud del registro, que son situaciones cuya concurrencia se verificaran en el presente caso, considerando los fundamentos del recurso de apelación.

En este sentido la jurisprudencia coincide en afirmar que el principio de buena fe pública registral exige de los siguientes requisitos:

a) En un proceso de concurrencia de acreedores, quien recura al Registro debe hacerlo ostentando buena fe, reputándose lo contrario si quienes inscribieron tiene un vínculo familiar con la co demandada” Casación N° 3464-2013-Lima Norte.

b) En el caso de concurrencia de acreedores se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito. Casación N° 2944-2001-Arequipa.

c) Para que se proteja al adquirente, este tiene que tener buena fe. Quinto. La protección al adquirente de buena fe y a título oneroso que inscribe su derecho se justifica: a) precisamente en la buena fe, de quien cree en la titularidad del que le trasmite, lo que se debe proteger. Casación N° 951-2001-Sullana.

d) Concurrencia de acreedores: se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito. Casación N° 55-01-Piura.

e) Si uno de los adquirentes inscribir su dominio conociendo que el inmueble se encuentra gravado con una demanda por otorgamiento de escritura pública, ello desvirtúa su buena fe. Casación N° 2333-99-La Libertad.

La jurisprudencia resalta que quien inscribe primero su derecho de propiedad en los Registros Públicos, debe acreditar, además, la buena fe.

La casación N° 3608-2018-Ica, que según el apelante sostiene “que quien no tiene posesión no tiene mejor derecho de propiedad”, confirma la conclusión anotada, de que en la pretensión de Mejor derecho de propiedad, cuando el artículo 1135 del Código Civil establece un orden de acreedores, exige la concurrencia de la buena fe; que desde la perspectiva objetiva exige comportamiento diligente de parte del adquirente, que incluye la posesión del predio, pero no es la única acción que acredita buena fe; por lo tanto, este aspecto, además de otros, son evaluados en este caso, a fin de determinar si las partes actuaron con buena fe en la adquisición de sus derechos de propiedad.

3. Del contenido de la demanda, contestación y sentencia (que no fue cuestionado) se verifica que el predio sub litis es el:

El 50 % de las acciones y derechos del inmueble ubicado en el lote N° 7 manzana L de la urbanización Santo Domingo de Guzmán del distrito, provincia y departamento de Ica, inscrito en la partida registral N° 11000218 del registro de propiedad inmueble de Ica.

3.1. Predio respecto del cual se irroga derechos de propiedad la demandante LEONOR ANICAMA DE SIGUAS, quien adquirió su derecho de propiedad por minuta de compra venta de fecha 15 de abril de 1998 (páginas 15 a 20), derecho de propiedad que no fue inscrito en los Registros Públicos.

3.2. A su vez se irrogan derecho de propiedad, del mismo predio, la parte demandada, conformado por: Felicita Mónica Aparcana Legua, Javier Wilfredo Aparcana Legua, María Elena Aparcana Legua, Pedro Antonio Aparcana Legua, Rómulo Matías Aparcana Legua, Susana Clemencia Aparcan Legua, Víctor Félix Aparcana Legua, y, Yolanda Mercedes Aparcana Legua; quienes adquirieron su derecho de propiedad por sucesión intestada de quien en vida fue ROMULO APARCANA CAJO inscrito en la partida registral N° 11000218 el 18 de mayo del 2021 (páginas 27, 28 a 30).

4. Atendiendo a la adquisición del derecho de propiedad del predio sub Litis por las partes procesales, se analiza su actuación en su adquisición:

4.1. Respecto de la parte demandante se tiene que:

a. Adquirió su derecho de propiedad por compra venta, contenida en la minuta de fecha 15 de abril de 1998, minuta que tiene fecha cierta, porque las firmas de los contratantes fueron legalizadas ante notario púbico, según constancia del mismo documento (páginas 15 y siguientes).

b. Al haber adquirido su derecho de propiedad, y haber sido embargado el predio por José Luis Noa Flores (acreedor-tercero) ante el Segundo Juzgado Civil de Ica, embargo inscrito en fecha 29 de setiembre de 1999; la adquirente (ahora demandante) LEONOR ANICAMA DE SIGUAS, interpuso demanda de Tercería de Propiedad, la cual fue amparada y a consecuencia de esta demanda se levantó la medida cautelar de embargo en forma de inscripción en fecha 25 de julio del 2001, según consta de la publicidad registral inscrita en la partida registral N° 11000218 del registro de predios de la Oficina Registral de Ica. (páginas 21 y siguientes).

Lo cual se corrobora de las copias del expediente N° 99-515, sobre Tercería de propiedad, interpuesto por Leonor Anicama de Siguas (demandante) en contra de Rómulo Aparcana Cajo (transferente) y otro, en específico de la sentencia de fecha 7 de setiembre del 2000 (páginas 31 y siguientes) confirmada por sentencia de vista n° 41 de fecha 19 de enero del 2001, de donde se verifica que se expresa lo siguiente:

QUINTO.- Que, en autos la tercerista ha acreditado fehacientemente, con la minuta del quince de abril de mil novecientos noventiocho, y bajo firma autenticada por fedatario, ser la propietaria a título oneroso del cincuenta por ciento de sus derechos y acciones de la vivienda edificada en la manzana L lote número siete con un área superficial de ciento sesenta metros cuadrados, que se encuentra dentro de la Cooperativa Santo Domingo de Guzmán de esta ciudad de Ica, con un área de ciento sesenta metros cuadrados, lo que es inobjetable para fines del proceso.

Del contenido de esta sentencia se verifica que se amparó la demanda de Tercería de propiedad de la ahora demandante, amparado en el derecho de propiedad de la demandante.

De la misma resolución se advierte un dato relevante para este caso y es como sigue:

SEXTO.- Que, con el mérito del expediente civil sobre Obligación de Dar Suma de Dinero, causa número 99-177-SA, seguido por José Luis Noa Flores con Rómulo APARCAN Cajo y el cuaderno de medida cautelar correspondiente se ha acreditado que por resolución número uno de fecha dieciséis de abril de mil novecientos noventa y nueve, emitido en dicho cuaderno se ha trabado embargo en forma de inscripción hasta por la suma de ocho mil dólares americanos en los derechos y accionantes del demandado en el inmueble sub materia, embargo que ha sido inscrito por ante la oficina de los registros públicos de Ica en la ficha número 7681 que corre a fojas veintidós, medida cautelar que en todo caso se dictó con posterioridad al contrato de fecha cierta arriba indicado, por lo que procede declarar fundada la demanda por haberse acreditado.

Del contenido de este considerando se verifica que la medida cautelar que se trabo en el bien sub Litis, fue posterior a la fecha de la compra venta, la medida cautelar data de fecha 16 de abril de 1999 y la compraventa fue de fecha 15 de abril de 1998; es decir, casi un año antes de la medida cautelar; por lo cual no se colige que la compra venta haya sido con motivo de evadir la obligación demandada, conforme lo afirmaron los demandados y reiteraron en la audiencia de vista de causa de apelación de la sentencia.

Además, que según el artículo 538 del Código Procesal Civil, de haberse verificado connivencia entre la demandante (propietaria del predio) con el ejecutado (transferente), el juzgado estaba facultado a imponer multa y remitir copias al Ministerio Público para la investigación penal respectiva; sin embargo, en el proceso sobre Tercería de Propiedad, no se hicieron uso de las facultades referidas; por el contrario, la demanda de Tercería de Propiedad fue amparada; porque quedo acreditado el derecho de propiedad del predio sub Litis a favor de la demandante LEONOR ANICAMA DE SIGUAS.

Resaltamos que aun, cuando la adquisición de la propiedad del predio sub litis por la demandante LEONOR ANICAMA DE SIGUAS haya constado en minuta de fecha cierta del 15 de abril de 1998, esta adquisición de derecho de propiedad de la demandante es de conocimiento de todos, incluso los demandados conocían del derecho de propiedad de la demandante, porque la sentencia de Tercería de Propiedad, que se sustentó en el derecho de propiedad de la demandante adquirido por minuta de fecha 15 de abril de 1998, fue publicitado en los Registros Públicos en fecha 25 de julio del 2001.

Precisamos que la casación interpuesta en contra de la sentencia de vista referida, fue declarada improcedente según casación N° 1156-2001-ICA de fecha 18 de junio del 2001.

c. Del contenido de la resolución N° 26 de fecha 17 de febrero del 2003 (página 159 y siguientes) emitido en el Expediente n° 2001-0477, seguido por el delito de Estelionato, en agravio de José Luis Noa Flores (tercero), en contra de Rómulo Aparcana Cajo (transferente); se verifica que se expone lo siguiente:

(…) de los fundamentos de hecho de la acusación fiscal (…) se tiene que el agraviado José Luis Noa Flores perfeccionó por escritura pública el veintiocho de setiembre de mil novecientos noventa y ocho un contrato de préstamo con garantía hipotecaria (…) otorgando el inculpado dichas garantías reales como propietario absoluto del bien cuando por minuta de fojas ciento sesenta y nueve del quince de abril de mil novecientos noventa y ocho había cedido el cincuenta por ciento de los derechos que tenía sobre el inmueble a Leonor Anicama de Siguas, habiendo incurrido en el delito imputado pese a tener conocimiento de la parcial ajenidad del bien (…).

Resolución judicial penal, en la cual aún, cuando fue declarada fundada la excepción de prescripción de la acción, fluye que, el derecho de propiedad de la demandante era de conocimiento de terceros, no solo de los contratantes, sino del acreedor hipotecario e instancias judiciales, y que, el mutuo con garantía hipotecaria fue de fecha 28 de setiembre de 1998, es decir, posterior a la compra venta efectuada a favor de la demandante 15 de abril de 1998.

Medios probatorios por los cuales se concluye que siendo la compra venta otorgada a favor de la demandante, anterior al contrato de mutuo hipotecario y anterior al proceso judicial instado para el pago de la deuda y anterior al proceso judicial penal sobre Estelionato; desvirtúan que haya sido faccionada para evadir este cobro dinerario; más aún, cuando en autos no se verifica actuado que acredite la nulidad o invalidez de la minuta que contiene la transferencia de propiedad a favor de la demandante.

d. La demandante efectuó el pago del impuesto predial el 19 de julio del 2021, del impuesto predial que corresponde al año 2021, según se colige del comprobante de pago de la página 51. En aplicación de la presunción del pago total, del artículo 1231 del Código Civil, que hace presumir el pago de los anteriores periodos al 2021 por la misma demandante, en ejercicio de sus atributos de propietaria según artículo 923 del Código Civil.

e. La demandante afirmó que tiene posesión mediata sobre el bien a través de su hermano; así:

“Carlos Anicama Valenzuela, quien vive en dicha propiedad desde el año 1997, teniendo pleno derecho sobre dicho bien por las razones expuestas en la presente demanda, encargándome del mantenimiento y prediales del mismo, en conformidad con los artículos 923 y 949 del Código Civil (…)”.

De la información de la ficha Reniec (según pantallazo) aparece el dato del domicilio de CARLOS ANICAMA VALENZUELA en el predio sub litis, lo cual corrobora lo afirmado por la demandante.

Lo cual fue corroborado por la co demandada MARÍA ELENA APARCANA LEGUA, quien en la contestación a la demanda, fundamento de hecho 2 afirmo:

Medios probatorios que acreditan que la demandante ejerce posesión en el predio por medio de su hermano.

Las declaraciones testimoniales si bien afirman que la demandante no ejerce posesión directa en el predio sub litis, es decir, no ejerce actos posesorios inmediatos, este dato no colisiona con lo afirmado, porque la demandante no ejerce actos posesorios inmediatos sino mediatos, por medio de su hermano.

De los medios probatorios referidos, se acredita que la demandante tiene derecho de propiedad en el predio sub litis, que consta en minuta de fecha cierta, que es de público conocimiento, habiendo sido diligente su actuación desde la adquisición de su derecho de propiedad.

4.2 Respecto de los demandados, se verifican los siguientes actuados:

a. Del contenido de la partida registral N° 11000218 registrado en fecha 18 de mayo del 2021 (páginas 27, 28 a 30), se verifica que los demandados Felicita Mónica Aparcana Legua, Javier Wilfredo Aparcana Legua, María Elena Aparcana Legua, Pedro Antonio Aparcana Legua, Rómulo Matías Aparcana Legua, Susana Clemencia Aparcan Legua, Víctor Félix Aparcana Legua, y, Yolanda Mercedes Aparcana Legua; publicitaron su derecho de propiedad adquirido por sucesión intestada de quien en vida fue RÓMULO APARCANA CAJO.

Cuando los demandados inscribieron su derecho de propiedad en fecha 18 de mayo del 2021, en el predio sub litis, adquirido por sucesión, conocían que la propietaria del 50 % de las acciones y derechos del predio sub Litis, era la demandante, porque, en la misma partida registral estaba publicitado, el mandato judicial del proceso de Tercería de propiedad, que dispuso el levantamiento del embargo en forma de inscripción en fecha 25 de julio del 2001, en protección del derecho de propiedad de la demandante LEONOR ANICAMA DE SIGUAS adquirido por minuta de fecha 15 de abril de 1998.

Además (conforme lo afirmó el juzgado de origen) los demandados en la contestación afirmaron lo siguiente:

Por declaración asimilada de los demandados, se corrobora, que tenían conocimiento del derecho de propiedad de la demandante, antes de acceder a la propiedad del predio sub litis por sucesión.

En consecuencia, la adquisición del derecho de propiedad, por sucesión por parte de los demandados no está amparada en la buena fe.

b. La carta notarial remitida por los demandados a MARÍA ELENA APACARNA LEGUA (co demandada - hermana); de fecha 9 de agosto del 2021, que le requiere a la desocupación del predio, acredita que no todos tenían la posesión del predio, salvo una de las co demandadas, esposa el hermano de la demandante, a quien según se afirmó, la demandante le había autorizado a poseerlo en su nombre.

c. De las copias del expediente N° 1123-2021 sobre División y Partición (páginas 176 y siguientes), se verifica que entre los demandados se ha instado un proceso sobre División y partición que está en trámite, en el cual si conforme lo indica se incluyó al predio sub litis, no acredita adquisición de propiedad de buena fe, porque a la fecha en la cual iniciaron dicho proceso ya tenían conocimiento que el 50 % del predio sub litis, había sido transferido a la demandante, desde el 15 de abril de 1998.