I. Consideraciones generales

DOCTRINA

La anticresis es un derecho real que atribuye al acreedor de una obligación principal, la posesión de un bien inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que devengue, está facultado para percibir sus frutos, promover su enajenación si la obligación es incumplida y que le reconoce preferencia al cobro sobre el precio obtenido.

Albaladejo, M. (1976), p. 266.

DOCTRINA

[La anticresis es] un derecho real constituido en garantía de una obligación y que autoriza a su titular para percibir los frutos de un bien inmueble del deudor con el fin determinado de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren y después, o cuando no fueren debidos, a la satisfacción del capital de su crédito.

Castán Tobeñas, J. (1978), p. 519.

DOCTRINA

Funciones de la anticresis:

- Sirve de instrumento jurídico de garantía de una obligación principal. Si bien es cierto esta función es compartida con otros tipos de garantías, también es válido asumir que por sus características constituye una garantía particular.

- Sirve como medio en la ejecución inmediata de la obligación.

- Permite un ejercicio posesorio directo del acreedor, que es algo que no todas las garantías poseen. En ese punto, es importante recordar que “la publicidad de la anticresis como derecho real se funda en la posesión”. (…) La subsistencia de la posesión como instrumento de publicidad explica también que no se puede ceder la posesión del bien dado en garantía por el acreedor o un tercero.

Chipana, J. (2001), p. 807.

CLAVE JURISPRUDENCIAL

“(…) Respecto a la anticresis, es un derecho real de garantía por medio del cual frente a una deuda se entrega un inmueble en garantía, otorgando al acreedor anticrético el derecho de explorarlo y percibir sus frutos, de exigir el cumplimiento de la obligación principal, de conservar el bien, de no introducir cambios, entre otros. Además, de conformidad con el artículo 1092 del Código Civil, debe ser constituida por escritura pública, bajo sanción de nulidad (…)”.

Casación N° 3316-2014-Lima

II. Formalidad de la anticresis

DOCTRINA

Este numeral [el artículo 1092 del Código Civil de 1984] repite el artículo 1005 del derogado añadiendo solo que la inobservancia de la forma es ad solemnitatem al sancionar la inobservancia con nulidad. Son también requisitos ad solemnitatem el expresar la renta que produce el inmueble y el interés pactado para el mutuo.

Revoredo, D. (1988), p. 260.

CLAVE JURISPRUDENCIAL

Forma ad solemnitatem del contrato de anticresis

“(…) El artículo 1092 del Código Civil establece que (…) el contrato de anticresis debe constar por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte (…). (…) Que, el documento privado (…) presentado (…) no puede ser considerado un contrato de anticresis, en donde las declaraciones contenidas en él no se encuentran bajo el tipo del contrato de anticresis, al faltarle la forma ad solemnitatem, por ello, en sentido jurídico, en el previsto se ubicó dentro de la etapa de las tratativas o etapa pre contractual [sic] (…)”.

Casación N° 3332-2006-Lima

CLAVE JURISPRUDENCIAL

Requisitos para la inscripción de la anticresis

Para la inscripción de una anticresis ordinaria o típica, el instrumento público deberá expresar el monto de la deuda garantizada, la renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte, así como la fecha de vencimiento de la deuda garantizada, lo cual se deberá consignar en el asiento registral respectivo (…).

Res. N° 2215-2016-SUNARP-TR-L

CLAVE JURISPRUDENCIAL

Es inviable que se demande otorgamiento de escritura pública de una minuta de anticresis

No resulta viable que se pretenda el otorgamiento de escritura pública de una minuta de anticresis, ya que, al no haberse celebrado por escritura pública, el referido contrato de anticresis es un contrato nulo (art. 219.6 del CC) que, como tal, no produce ningún efecto jurídico y, por lo tanto, la demanda incurriría en causal de improcedencia por petitorio jurídicamente imposible, prevista en el inciso 5 del artículo 427 del Código Procesal Civil.

Casación N° 4442-2015-Moquegua

CLAVE JURISPRUDENCIAL

No puede declararse nulidad de oficio si esta no es manifiesta

“(…) Según el artículo 1093 del Código Civil, la renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos y el saldo al capital, por lo que la falta de este requisito del contrato de mutuo anticrético, así como no haberse otorgado por escritura pública, si bien haría nulo el contrato, en este caso no se podría declarar la nulidad de oficio de acuerdo con lo establecido en el artículo 220 del Código acotado (…)”.

Casación N° 654-99-Lima

III. Imputación de la renta y ejecución de la anticresis

CLAVE JURISPRUDENCIAL

Si el acreedor no honra la deuda el acreedor anticrético puede ejecutar el bien

“(…) No existe en el título del Código Civil referente a la anticresis ningún dispositivo que impida la venta del bien por incumplimiento de la obligación (…)”.

Casación N° 3178-99-Arequipa

CLAVE JURISPRUDENCIAL

Vía ejecución de garantías el acreedor anticrético puede adjudicarse el bien

“(…) El hecho de la adjudicación (al demandante acreedor anticrético) que no se ha producido en autos y que es un mero supuesto, no implica la apropiación del bien (entregado en anticresis) directa o indirecta, ni que exista convenio sobre el particular, porque es la sola consecuencia de un proceso de ejecución de garantías”.

Casación N° 3178-99-Arequipa

IV. La nulidad del contrato de anticresis no afecta al mutuo

CLAVE JURISPRUDENCIAL

La falta de forma del contrato de anticresis no acarrea la nulidad de la obligación principal ni de sus cláusulas

“(…) No obstante que la anticresis sea nula de pleno derecho por omisión de forma, subsistirá el contrato de préstamo que garantiza y el interés convenido si es el permitido por la ley, porque la nulidad de lo accesorio no acarrea (…) la nulidad de lo principal (…)”.

Casación N° 2009-2002-Puno

CLAVE JURISPRUDENCIAL

El préstamo contenido en la minuta de anticresis conserva eficacia pese a la nulidad de esta por falta de forma

“(…) Al no haberse otorgado anticresis por escritura pública esta resulta nula, esto es, su otorgamiento carece de efecto alguno, por lo que no pueden derivarse de él consecuencias que jurídicamente obliguen a las partes sobre tal materia; no obstante ello, la nulidad del otorgamiento de la garantía anticrética no afecta al mutuo contenida [sic - léase contenido] en la minuta (…), pues este subsiste como un acto jurídico independiente, debiendo los hechos retrotraerse al estado anterior de la suscripción del documento nulo; toda vez que nadie puede beneficiarse de la negligencia de las partes (…)”.

Casación N° 72-99-Arequipa

V. La retención del inmueble objeto de anticresis por otra deuda

CLAVE JURISPRUDENCIAL

El acreedor anticrético puede ejercer el derecho de retención

“(…) La anticresis otorga al acreedor el derecho de retención, esto es, otorga el acreedor el derecho a retener en su poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado, y cesa cuando la deuda ha sido cancelada o garantizada. Son requisitos para ejercer este derecho que exista un crédito a favor del retenedor, cuyo deudor sea el propietario del bien retenido, así como la existencia de una relación entre el bien retenido y el crédito a favor del retenedor (…)”.

Casación N° 3316-2014-Lima

CLAVE JURISPRUDENCIAL

El derecho de retención del bien, materia de anticresis, se mantiene hasta que el deudor cancele el monto pactado en el contrato

“(…) La parte deudora no podrá reclamar la devolución del bien mientras no se cumpla con el pago de la misma cantidad de dinero objeto del contrato anticrético, para darlo por finalizado, por lo que el demandado tiene el derecho de retención del predio hasta que ocurra tal circunstancia (…) Que, en consecuencia, el emplazado acreedor tiene pleno derecho de mantener la retención del predio materia de litis, hasta que la parte deudora cumpla con efectuar el pago del monto establecido en el contrato de anticresis elevado a escritura pública (…)”.

Casación N° 3520-2014-Madre de Dios

CLAVE JURISPRUDENCIAL

El contrato de anticresis faculta la retención del bien

“(…) La retención del inmueble se origina como consecuencia de los poderes que concede el derecho real de anticresis, que como derecho real de garantía surte efectos erga omnes, por lo que constituye un título para poseer el bien (…)”.

Casación N° 2136-01-La Libertad

VI. Diferencias y semejanzas de la anticresis con otras figuras jurídicas

DOCTRINA

La diferencia más importante que existe entre ambas figuras es que en la hipoteca el deudor mantiene la posesión del bien, en tanto que en la anticresis la posesión pasa al acreedor, quien tiene derecho a usar y disfrutar del mismo. Sin embargo, se asemejan en que en ambos casos el objeto del derecho real es un bien inmueble. Asimismo, se ha señalado que la hipoteca permite que se constituyan gravámenes del mismo tipo sobre un determinado inmueble, mas en el caso de la anticresis esto se dificulta enormemente, siendo que no resulta posible que se constituyan dos anticresis sobre un mismo inmueble.

Chipana, J. (2001), p. 807.

DOCTRINA

(…) i) La anticresis es un derecho real con desplazamiento, que consiste en la entrega del bien al acreedor, en la garantía mobiliaria el bien puede permanecer en poder del acreedor, del deudor o de un tercero o depositario, ii) cuando el acreedor recibe el bien inmueble no está facultado para usarlo; en cambio, el acreedor anticresista tiene la facultad de explotar el inmueble y aplicar los frutos al pago de intereses, y a la renta, iii) la garantía mobiliaria comprende la deuda principal, intereses, comisiones, gastos, prima de seguros, gastos de custodia, conservación, penalidades, indemnización por daños y perjuicios y cualquier otro concepto acordado por las partes hasta el monto del gravamen establecido, en cambio la anticresis comprende los intereses, gastos y capital, iv) la anticresis se constituye siempre por escritura pública, pero la garantía mobiliaria surge llenando el formulario registral, con firma legalizada y, solo por excepción, mediante escritura pública.

Chipana, J. (2001), pp. 807-808.

DOCTRINA

(…) Respecto a la facultad de disfrute, el usufructuario se beneficia libremente de la explotación del bien o también puede decidir no explotarlo, sin embargo, en la anticresis siempre existe la explotación de bien con la finalidad de que los frutos sean aplicados al pago del interés y, de ser el caso, al capital. El usufructo puede ser establecido para toda clase de bienes, pero la anticresis se constituye exclusivamente sobre bienes inmuebles.

Chipana, J. (2001), p. 808.

DOCTRINA

Queda claro que la principal diferencia que existe entre ambos es que el arrendamiento es un contrato típico, mientras que la anticresis es un derecho real. (…) En ambos derechos hay un sujeto que se encuentra legitimado para poseer el bien, sin embargo, el arrendamiento no es un derecho real. La anticresis se constituye con el fin de garantizar una obligación, lo cual no ocurre con el arrendamiento. La anticresis es una figura accesoria, sin embargo, el arrendamiento es un contrato principal y autónomo. Finalmente, el arrendamiento se puede dar sobre todo tipo de bienes, al contrario, la anticresis se da exclusivamente sobre bienes inmuebles.

Chipana, J. (2001), pp. 808-809.