Complementando dicha noción, el artículo 1538 refiere que, si la parte que se ha comprometido adquiere después la propiedad del bien, queda obligada en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario. Además, el siguiente artículo (el 1539) establece que la venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando este adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.

Esta regulación ha generado no pocos debates en la doctrina nacional sobre cuál es la real naturaleza de la figura contractual regulada entre los artículos 1537 al 1541 del Código. ¿Todos estos artículos se ocupan de la compraventa de bien ajeno o regulan supuestos distintos?

Nuestra doctrina nacional ha estado atenta a este tema, lo cual no debería llevarnos a pensar que este debate solo debe ser visto como un asunto meramente dogmático o académico, sino como un asunto eminentemente práctico, pues la venta de bien ajeno se puede presentar en diversos casos, tales como la doble venta o la transferencia de un inmueble por uno solo de los copropietarios, entre otros supuestos. Así, para algunos autores, estaríamos ante un caso especial de invalidez e impugnable a través de la nulidad absoluta, mientras que para otros se trataría de un supuesto de ineficacia del negocio, por lo que no se afectaría su validez.

Por ello, consideramos importante presentar una recopilación de la jurisprudencia más destacada en este asunto, a fin de advertir cómo en nuestros tribunales se aplica la acción rescisoria a favor del comprador y la acción de nulidad del propietario afectado.

La compraventa sobre cosa ajena requiere que el comprador conozca esa situación

La ley permite la compraventa sobre cosa ajena, siempre que el comprador conozca esa situación, como resulta de lo dispuesto en los artículos 1537, 1470, 1471 y 1472 del Código Civil en cuyo caso el vendedor se obliga por un tercero. (…) Que, fuera de esas circunstancias la venta de cosa ajena es un delito (…) denominado estelionato, por lo que constituye un acto ilícito.

Casación N° 1017-97-Puno

La venta de bien ajeno conlleva la obligación del vendedor de adquirir dicha cosa para transferirla al comprador

“(…) Es posible que el objeto de un contrato de compraventa sea un bien que no se encuentra en la propiedad del vendedor, un bien ajeno, siempre y cuando el comprador conozca esa situación, lo que conlleva la obligación del vendedor de adquirir dicha cosa para transferirla al comprador. Es diferente cuando se vende como propio lo que es ajeno, pues en ese caso se incurre en la figura penal denominada ‘estelionato’ (…), y un ilícito penal, no puede al mismo tiempo ser lícito civil. (…) La jurisprudencia nacional así lo ha establecido, (…) diferencia las dos situaciones en la venta de la cosa ajena: a) cuando el vendedor hace presente que se trata de cosa ajena, lo que es lícito e importa la obligación del vendedor de procurar la transferencia del bien a favor del comprador, como prescriben los artículos 1537 y 1409, inciso 2 del Código Sustantivo (CC), y b) cuando se vende como propio lo que es ajeno, que es delito (…) y, por tanto, acto ilícito contrario al orden público, que reprueba la ley civil y se sanciona con nulidad conforme al artículo 219, incisos 4 y 8 del Código Sustantivo (CC) (…)”.

Casación N° 1657-2006-Lima

Cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico inválido

“(…) Si bien nuestro ordenamiento jurídico consagra como regla general (…) el principio según el cual, solo puede transferir la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien (…) quien es su propietario, sin embargo, ello no significa que, per se, la venta del bien ajeno sea inválido o nula, pues (…) los efectos que se generen como consecuencia de la venta de un bien ajeno son diversos, dependiendo de determinadas circunstancias. Así, no será lo mismo la compraventa de bien ajeno celebrada por un vendedor en nombre ajeno, con la compraventa de bien ajeno celebrado por el vendedor en nombre propio, toda vez que en el primer caso se podrían dar hasta tres escenarios: i) Que el vendedor cuente con poder de representación, ii) Que no cuente con poder de representación, o, iii) Que se exceda de los límites de su representación (falsus procurador), mientras que en el segundo caso (compraventa de bien ajeno celebrada por el vendedor en nombre propio) se pueden presentar dos supuestos: i) Que el comprador conozca que el bien es ajeno; o, ii) Que el comprador desconoce que el bien es ajeno. Para el caso que nos ocupa es necesario analizar estos dos últimos casos, a fin de verificar que efectos generan este tipo de actos jurídicos. (…) Cuando el comprador si sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico válido, ya que en este caso el vendedor solo se compromete a obtener el consentimiento del verdadero propietario, o adquirir el bien del verdadero propietario (…) para luego transferir la propiedad al comprador. En cambio, cuando el comprador no sabe que el bien es ajeno, ya sea porque en el contrato de compraventa no obra el compromiso del vendedor de adquirir el bien de su verdadero propietario para luego transferirlo al comprador, o porque en el contrato el vendedor declara que es el propietario del bien, y el comprador no tiene posibilidad de conocer que dicho vendedor en realidad no es propietario del bien (buena fe), estamos ante un acto jurídico inválido (…)”.

Casación N° 4136-2014-Del Santa

La jurisprudencia no ha sido uniforme al configurar la causal de nulidad de acto jurídico por fin ilícito al referirse a la venta de un bien ajeno o si la misma se enmarca como causal de imposibilidad jurídica

“(…) Conforme ha sostenido esta Sala Suprema en reiteradas ocasiones, en la denominada venta de bien ajeno deben distinguirse claramente dos situaciones específicas: a) cuando el vendedor hace presente que se trata de cosa ajena, lo que es lícito e importa la obligación del vendedor de procurar la transferencia del bien a favor del comprador como prescribe el artículo 1537 del Código Civil, concordante con el artículo 1409, inciso 2 del mencionado Código, y b) cuando se vende como propio lo que es ajeno, en este último caso el acto no puede reputarse válido y eficaz puesto que nadie puede disponer sobre mayor derecho del que realmente tiene, además, porque la venta de bien ajeno está tipificada como delito perseguible de oficio en el (…) Código Penal; por tanto, en este último caso estamos ante un acto o negocio jurídico con causa ilícita por ser contrario a las normas que interesan al orden público. No obstante ello, la jurisprudencia no ha sido uniforme ni pacífica al configurar la causal de nulidad del acto jurídico por fin ilícito al referirse a la venta de un bien ajeno en su defecto si la misma se enmarca como causal de imposibilidad jurídica (…)”.

Casación N° 870-2014-Lima Norte

En la celebración del contrato de venta de bien ajeno las partes conocen este hecho e implica la obligación del vendedor de procurar que el bien sea adquirido por el comprador

“(…) Con respecto a la validez de la venta de bienes ajenos y la posición que asume nuestro ordenamiento jurídico sobre el particular, es preciso dejar claramente establecido que en el tráfico jurídico de bienes puedan presentarse dos situaciones distintas: a) Que a la celebración del contrato vendedor y comprador conocen que el bien objeto de la venta es ajeno, en cuyo caso la venta es válida, en tanto implica la obligación del vendedor de procurar que el bien sea adquirido por el comprador, conforme lo prescribe el artículo 1537 del Código Civil vigente, concordante con el inciso 2 del artículo 1409 del mismo cuerpo de leyes; y, b) Que el vendedor venda como propio (…) un bien que es ajeno, en cuyo caso la venta no puede ser válida, y por el contrario incurre en nulidad virtual, ya que, si bien este acto jurídico no está específicamente sancionado con nulidad, la conducta del vendedor sí tipifica como delito (…), por tanto se trata de un acto nulo por ser contrario al orden público”.

Casación N° 1709-2004-Huánuco

La venta de un bien ajeno sin consentimiento de su verdadero dueño es un contrato contrario a las leyes que interesan al orden público

“(…) La venta de un bien ajeno, sin autorización o consentimiento de su verdadero dueño, es un contrato contrario a las leyes que interesan al orden público, ya que tanto la Constitución derogada de 1979, como la vigente garantizan el derecho de propiedad (…)”.

Casación N° 1376-99-Huánuco

Se exige que en el contrato de compraventa se encuentre la manifestación de voluntad del propietario y del vendedor no propietario

“(…) Los artículos 1537, 1539 y 1541 del Código Sustantivo (CC), solo resulta pertinentes para regular las relaciones jurídicas entre el comprador y vendedor de la cosa ajena, pero no están referidos al verdadero propietario no vendedor, (…) el verdadero propietario del inmueble, que no ha intervenido en la compraventa y que sin su consentimiento ni su autorización se ha vendido el inmueble, tiene como argumento de defensa la nulidad del acto jurídico, de acuerdo al artículo 219 del Código Civil, pues, dicha norma exige que en el contrato de compraventa se encuentre la manifestación de voluntad del propietario del inmueble, y no la voluntad del vendedor no propietario; y además, porque la transferencia de un bien ajeno es jurídicamente imposible, porque no se puede vender el bien del cual no se es dueño, por ser ello contrario a las leyes que interesan al orden público (…)”.

Casación N° 2343-2005-Lima

El propietario de un bien no puede ser privado de su dominio sin que medie su voluntad

“(…) Quien no es propietario de un bien, no puede disponer de él y vender un bien ajeno y el dueño no puede ser privado de su dominio, sin que medie su voluntad, porque la Ley no ampara el abuso del derecho (…)”.

Casación N° 282-97-Puno

El comprador que ignoraba que el vendedor no era propietario del bien está habilitado para demandar la rescisión del contrato

“(…) De acuerdo a la definición del artículo 1529 del Código Civil, por el contrato de compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, de tal manera que dicho acto jurídico por sí solo no transfiere la propiedad de la cosa, la que se produce por aplicación del artículo 949 del mismo Código (sobre la transferencia de propiedad de bien inmueble). Dentro de ese concepto la venta de la cosa ajena, como pacto lícito, obliga al vendedor a obtener la propiedad del bien, para luego transferirlo al comprador. La regla del artículo 1539 (del CC) se ubica en la hipótesis del vendedor de cosa ajena, que no cumple su obligación de adquirir el bien para transferirlo, y por eso autoriza al comprador que ignoraba esa situación a demandar la recisión del contrato. La acción será infundada si antes de la citación con la demanda el vendedor adquiere el bien que se obligó a transferir. Desde luego, el comprador que conocía tal situación, ante el incumplimiento del vendedor, también puede ejercer las acciones que le franquea la ley (…)”.

Casación N° 2631-2005-Cusco

En la venta de bien ajeno no procede la acción de nulidad o anulabilidad del acto jurídico

“(…) En el caso de autos, se presenta la figura de la venta de bien ajeno, la misma que se haya normada en el artículo 1537 del Código Civil, encontrándose sancionada con la rescisión del contrato a solicitud del comprador, mas no con la acción de nulidad o anulabilidad del acto jurídico, ya que, para la celebración de este tipo de contratos, la ley no exige como requisito de validez que el vendedor sea el propietario en el momento de la celebración del contrato (…)”.

Casación N° 2669-2001-Callao

El tercero afectado con la venta de un bien que no pertenece al vendedor puede accionar la nulidad de acto jurídico

“(…) La impugnante invoca el artículo 1539 del Código Civil, que regula el contrato de compraventa sobre bien ajeno, norma que otorga al comprador el derecho a rescindir dicho contrato, supuesto que resultaría aplicable de ser el caso a dicho comprador, pero no resulta pertinente para el caso de un tercero afectado con la venta de un bien que no pertenece al vendedor y que se rige por las normas de la nulidad de acto jurídico (…)”.

Casación N° 2503-2007-Arequipa

La rescisión del negocio efectuado corresponde al comprador y no al propietario, pues este no es parte en dicho contrato, sino que ignoraba estos hechos

“(…) La situación contemplada en el (…) dispositivo (art. 1539 del CC) se produce cuando una persona se presenta como propietario de un bien, cuando no lo es, y lo vende como si fuera suyo al comprador, quien ignora de esta situación, sin trasladarse aún, por lo general, el dominio del bien, sea mueble o inmueble, pero ante de ello o después del traslado del dominio, el comprador se entera que el verdadero propietario es otro e inquiere de ello al vendedor, quien se compromete a adquirir la propiedad del bien del auténtico titular, y así sanear la compraventa. (…) ante tal situación es lógico y legal que la reacción del comprador frente al engaño, así sea posible en el futuro que el vendedor llegue a adquirir la propiedad, sea la de rescindir el negocio efectuado, exigir la restitución del precio pagado más los daños y perjuicios, derecho que lógicamente corresponde al comprador y en lo absoluto al propietario pues este no es parte en dicho contrato sino que ignoraba estos hechos, mas la ley le franquea una vía distinta para hacer valer su derecho, esto es, la presente nulidad de acto jurídico (…)”.

Casación N° 0718-99-Lambayeque

El propietario está facultado a accionar la nulidad del acto jurídico en el que se ve privado de su patrimonio

“(…) Si el propio ordenamiento jurídico autoriza al propietario que se ve privado de su patrimonio a ejercer la pretensión de nulidad, como es que el artículo 1539 del Código Civil señala que la venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando este adquiera el bien, antes de la citación con la demanda, (…) la respuesta a ello se tiene en el hecho que las regulaciones contempladas en el citado dispositivo corresponde a la relación jurídica existente única y exclusivamente entre vendedor y comprador pero en lo absoluto, regula, restringe o limita algún derecho o acción del verdadero propietario del bien, puesto que este precisamente no ha intervenido en ese negocio jurídico y no puede aplicársele el citado artículo 1539 del Código acotado (CC), pues de lo contrario se estaría violando su derecho constitucional a la propiedad, de tal modo que la pretensión de nulidad que incoe el que se considera verdadero propietario resulta perfectamente válida (…)”.

Casación N° 3064-2003-Lambayeque

El comprador puede demandar la rescisión de la venta del bien ajeno, si ignoraba esta circunstancia y antes de que el vendedor adquiera el bien para cumplir con la obligación de transferirlo

“(…) El artículo 1539 del Código Civil que permite al comprador demandar la rescisión de la venta del bien ajeno, no es aplicable a una acción de nulidad, además de que solo puede ser ejercida por el comprador que ignoraba que el bien no pertenecía al vendedor, y aún en este caso, siempre que la interponga antes de que el vendedor adquiera el bien para cumplir con la obligación de transferirlo (…)”.

Casación N° 354-97-Cusco

La venta de un bien por parte de representante excediéndose en sus atribuciones adolece de vicio de la voluntad del vendedor

“(…) En el presente caso, no estamos frente al supuesto de Nulidad Absoluta (…) ya que la venta que es materia de la demanda, no ha sido celebrada directamente por el vendedor, sino se ha efectuado a través del apoderado (…), quien según sostiene el otorgante del poder ha actuado en forma personal, por tanto, no es posible atribuir al demandado (…) la venta de un bien ajeno, por el contrario, en el presente caso, resulta evidente que estamos frente a un acto celebrado por el representante, excediéndose de las facultades que se le han conferido, acto que no adolece de ningún elemento estructural que acarree la nulidad absoluta del acto jurídico, sino que se ha afectado o viciado uno de tales elementos: la voluntad del vendedor (…)”.

Casación N° 1709-2004-Huánuco

La venta de bien ajeno prevé como consecuencia jurídica la rescisión del contrato de compraventa a solicitud del comprador

“(…) La venta de bien ajeno no constituye un objeto físico o jurídicamente imposible, ya que se haya regulado por el artículo 1539 del Código Civil, el mismo que prevé como consecuencia jurídica la rescisión del contrato de compraventa a solicitud del comprador y no la nulidad de dicho acto jurídico”.

Casación N° 1135-96-Chimbote

La venta de bien ajeno constituye causal de nulidad

“(…) A criterio de esta Sala Suprema, la venta de un bien ajeno constituye causal de nulidad contemplada en el artículo 219, inciso 3 del Código Civil, referida al objeto jurídicamente imposible (…)”.

Casación N° 1135-96-Chimbote

La venta de bien ajeno es jurídicamente imposible

“(…) La transferencia de un bien ajeno convierte al objeto de la compraventa en jurídicamente imposible, conforme a la previsión contenida en el inciso 3 de la norma material citada (art. 219 del CC), ya que ningún sujeto puede vender el bien del cual no es titular por ser contrario a las leyes que interesan al orden público (…)”.

Casación N° 409-2022-Cusco

Quien sin autorización enajena, declarando ser propietario del bien ajeno, configura causa de nulidad

“(…) La privación de su derecho de propiedad por acto de tercera persona, quien, sin autorización de aquel, lo enajena actuando y declarando ser propietario del bien ajeno, configura principalmente la causal de nulidad prevista en el artículo 219, inciso tercero del Código Civil vigente, además de la prevista en el inciso primero del mismo artículo, toda vez (…) que es jurídicamente imposible, esto es, contrario al ordenamiento jurídico, que un tercero venda como propio un bien ajeno (…)”.

Casación N° 0718-99-Lambayeque

Para determinar si el acto jurídico es nulo corresponde establecer si los codemandados compradores conocían que el bien que les fue vendido no era de propiedad de su transferente

“(…) A fin de determinar si el acto jurídico es nulo por la causal de objeto jurídicamente imposible por haberse vendido un bien ajeno, corresponde establecer si los codemandados compradores (…) (pese a que en el contrato sub litis no se consignó) tenían conocimiento que el bien que les fue vendido (…) no era de propiedad de su transferente. Así tenemos que la parte demandante no ha logrado acreditar fehacientemente que los referidos codemandados hayan tenido dicho conocimiento y si bien alega la existencia de un proceso penal por usurpación, no ha acreditado que dichos demandados hayan sido condenados por tal delito, de todo lo cual se colige que (…) el acto jurídico sub litis (…) no incurre en la causal de nulidad por objeto jurídicamente imposible (…)”.

Casación N° 4136-2014-Santa

El hecho de que el propietario primigenio venda el inmueble dos veces no supone delito

“(…) El hecho de que el propietario primigenio hubiese vendido el inmueble dos veces no supone la segunda venta fin ilícito justiciable penalmente (…)”.

Casación N° 384-2001-Apurímac

Si bien el comprador podía conocer la caducidad de los poderes de los directivos transferentes del predio, tal circunstancia no determina la nulidad del acto jurídico

“(…) Tratándose de una persona jurídica la ausencia de las facultades de representación no constituye causal de nulidad por la venta de un bien ajeno, (…) pues se trata más bien de un supuesto de ineficacia en relación al representado y que se encuentra regulado en el artículo 161 del Código Civil, en cuanto los directivos que la suscribieron no actuaron en nombre propio sino en representación de la Asociación de Propietarios (parte vendedora) (…) quien (…) registralmente figuraba como propietaria del inmueble, de manera que el acto jurídico celebrado con ausencia de tales facultades se encuentra sujeto a ratificación por el representado observando la forma prescrita para su celebración y tiene efecto retroactivo, tal como lo establece el artículo 162 de la precitada norma. En ese sentido, si bien en virtud del artículo 2012 del Código Sustantivo la compradora podía conocer la caducidad de los poderes de los directivos transferentes del predio, tal circunstancia no determina la nulidad del acto jurídico celebrado por causal de fin ilícito o imposibilidad física desde que tal defecto puede ser subsanado mediante la ratificación (…)”.

Casación N° 870-2014-Lima Norte