Sobre la base de lo anterior, podríamos decir, entonces, que la carta notarial es un medio de comunicación de carácter privado, validado por notario público a través de su certificación, luego de haber sido diligenciada al domicilio del destinatario respectivo.

Constituye en una vía o conducto que permite informar hechos ocurridos, exigir obligaciones como de dar, hacer y no hacer, finiquitar una relación obligacional, trasladar una propuesta de negociación, formular un requerimiento de pago, resolver un contrato, pedir la restitución de bienes muebles e inmuebles, entre otras finalidades, y, en muchos casos, otorgando un plazo para el cumplimiento de la pretensión comunicada.

Las ventajas y efectos de una carta notarial son enormes, ya que no solo es un medio informativo o de exigencia, sino también, es una forma de proporcionar al destinatario la viabilidad de arribar a una posible solución, sin necesidad de verse inmersos en un futuro litigio judicial. Por supuesto, este documento también manifiesta un anticipo o ultimátum del remitente, quien exige o requiere algo, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales correspondientes en caso sea ignorado o desatendido.

La importancia que esta vía o conducto notarial tiene en la praxis es innegable, de ahí que haya merecido la atención de la jurisprudencia para resolver o esclarecer algunos aspectos problemáticos generados a partir de la interpretación y aplicación a los procesos civiles como desalojo, arrendamiento, entre otros. Por ello, a continuación, presentamos una selección de pronunciamientos de la Corte Suprema que ofrecen importantes precisiones sobre los efectos de la remisión de este documento.

No se resuelve el contrato si la comunicación no fue cursada al domicilio especial designado

Sexto. De la revisión del contrato de compraventa e hipoteca (...) se advierte que la [demandada] señaló (...) su nuevo domicilio (...). Asimismo, en el citado contrato estipuló que las comunicaciones y notificaciones se tendrían por hechas en el domicilio consignado en la introducción del mismo. Revisada la carta notarial (...) se advierte que esta fue dirigida a [otra dirección]. Observándose, por tanto, el incumplimiento por parte de la entidad demandante de cursar la comunicación de resolución del contrato al domicilio consignado por [la demandada] en el contrato de compraventa (...). Sétimo. En aplicación de la norma sustantiva contenida en el artículo 1354, se llega a la conclusión que el acreedor no notificó de la resolución del contrato de compraventa válidamente. Por consiguiente, el contrato de compraventa formalmente se haya vigente y, por tanto, la parte demandada no puede ser calificada como ocupante precaria del bien.

(Casación N° 1533-2001-Callao)

Carta notarial como requisito para solicitar convocatoria a asamblea general

Sétimo. (...) Un grupo de asociados, que represente cuando menos el diez por ciento de los miembros, puede solicitar a la junta directiva, por conducto notarial, la convocatoria a asamblea general; si es denegado este pedido, los solicitantes, que no necesariamente tienen que ser todos los solicitantes (firmantes) de la carta notarial de requerimiento de convocatoria a asamblea general extraordinaria, sino solo algunos de ellos, siempre que se mantenga el porcentaje del diez por ciento de los asociados [podrán accionar para la convocatoria judicial]. Octavo. Debe tenerse presente que el derecho a la convocatoria a la asamblea general es un legítimo derecho de todos los miembros, pero debe cumplir con los requisitos que establece la ley para que sea viabilizado en sede judicial.

(Casación N° 1144-2003-Lima)

Los sucesores deben cumplir con cursar la carta notarial para hacer efectiva la causal de remoción

Tercero. Se ha acreditado que la facción de inventarios se inició dentro del plazo de los 90 días posteriores a la muerte del testador, aun cuando la sala civil refiere además que este retraso obedeció a la oposición formulada por la demandante que impidió que estos prosiguieran dentro del plazo establecido, razón por la que revocando la apelada declara infundada la remoción de albacea. Cuarto. Cabe señalar que la demandante tampoco se preocupó en promover la facción cursando la carta notarial con el requerimiento a que se contrae el artículo 795 del (...) Código Civil, fecha desde la cual, en todo caso, tenía que computarse el plazo para tener expedita la causal de remoción.

(Casación N° 1352-99-Lima)

En el requerimiento notarial se debe señalar la parte ocupada de forma precaria, y dirigirse a todos los ocupantes del inmueble sin excepción

Décimo tercero. Si bien es cierto que con la carta notarial (...) la demandante requiere formalmente solo a la demandada para que desocupe el inmueble de su propiedad, también lo es que dicho documento resulta insuficiente, ya que el inmueble materia de desalojo, el cual no se encuentra independizado ni se ha señalado qué parte de él viene siendo ocupado de forma precaria, se encuentra en posesión no solo por la demandada sino también por el hijo de la actora y sus nietos; entonces no resulta viable pretender solo desalojar a uno de ellos, más aún y como bien señala la demandada, sí mantiene una relación de convivencia viviendo en el inmueble con el hijo de la demandante; además pretender ello originaría quebrar la unidad familiar que conforme a nuestra Constitución vigente es protegida por el Estado.

(Casación N° 1784-2012-Ica)

La calidad de arrendatario se extingue con la carta notarial remitida por el propietario, solicitando la desocupación del inmueble

Octavo. Por lo demás, si bien en la cláusula sétima de la escritura pública de compraventa de fecha 14 de setiembre de 2005 se establece que los compradores (hoy demandantes) declaran conocer que el predio sub materia se encuentra ocupado en su totalidad por “inquilinos morosos, ocupantes precarios del predio”, dicha expresión, en todo caso, no hace más que ratificar la condición de poseedores precarios de la demandada, así como de los demás ocupantes del predio sub litis y, en su defecto, la calidad de inquilina que pretendería arrogarse la recurrente, la cual se habría extinguido con la carta notarial (...) remitida por los nuevos propietarios (hoy demandantes) a la recurrente, solicitando la desocupación del referido inmueble, así como de todos aquellos que se encuentren en posesión del predio sub materia.

(Casación N° 4801-2013-Lima)

La comunicación notarial solicitando la restitución del bien coadyuva a extinguir el derecho de uso y habitación

Undécimo. (...) El supuesto derecho de uso y habitación que alega ostentar la [demandada] no se presenta, en razón a que si bien se le reconoció dichos derechos mediante la sentencia dictada en el proceso de desalojo (...) seguido por [el padre de la demandada], también es cierto que el concedente vendió el predio a los ahora demandantes por escritura pública de compraventa del 28 de febrero de 2005 (...); por tal razón, el derecho de uso y habitación de la recurrente se extinguió, toda vez que, de conformidad con el artículo 922 del Código Civil, la posesión se extingue con la tradición; agregándose a ello que los demandantes cumplieron con remitir a los emplazados [una] carta notarial (...) solicitando la restitución del bien; por lo tanto, resulta correcta la afirmación de la sala superior al sostener que el supuesto derecho sucesorio de la recurrente no vincula a los demandantes; siendo esto así, este extremo del recurso no puede ampararse.

(Casación N° 1015-2015-Huaura)

Aunque el contrato de ejecución continuada sin plazo sea verbal, se le debe poner fin mediante una comunicación notarial

Sexto. Un contrato verbal de uso sin plazo determinado no se encuentra sujeto a ninguna de las causales de extinción [previstas en el artículo 1021 del Código Civil]. Sétimo. Lo que no significa que no se pueda poner fin a dicho contrato, pero como se trata de un contrato de ejecución continuada sin plazo, debe hacerse uso del artículo 1365 del acotado, que requiere aviso previo remitido por vía notarial con una anticipación no menor de treinta días. Octavo. En este caso no se ha cumplido con poner fin a este contrato, mediante la carta notarial (...) por lo que continúa su ejecución.

(Casación N° 2354-97-Lima)

Carta notarial donde se invita al ejecutado a regularizar y sanear obligaciones no constituye en mora al deudor

En la carta notarial de fecha 10 de marzo del año 2005 (...) se invita al ejecutado (...) para que se apersone ante el banco ejecutante, dentro del plazo de setenta y dos horas, con motivo de “la regularización y saneamiento de las obligaciones y garantías que mantenga pendientes con el banco (...)”. Del tenor de la carta no se aprecia un requerimiento o exigencia de pago de la deuda, sino solo una invitación a negociar para regularizar y sanear sus adeudos pendientes. El requerimiento o exigencia, para ser tales, han de ser categóricos e indubitables, lo cual no se advierte en la mencionada carta. Por tanto, la carta no tiene la calidad de intimación para constituir en mora al deudor, por lo que con la misma no se interrumpe la prescripción extintiva, en aplicación del artículo 1996, inciso 2, del Código Civil.

(IX Pleno Casatorio Civil - Casación N° 436-2009-Arequipa)

La resolución puede ser invocada judicial o extrajudicialmente, en este último caso, mediante requerimiento notarial

Cuarto. De acuerdo al artículo 1372 del Código Civil, (...) la resolución puede ser invocada judicial o extrajudicialmente, en ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causal que lo motiva, salvo pacto en contrario; pues bien de la citada norma, se extrae la idea inequívoca y expresa que la resolución no requiere indispensablemente de una resolución judicial, pues cabe el caso de que las partes puedan pactar cláusulas resolutorias que dejen sin efecto un contrato ante un eventual incumplimiento de la obligación, o cuando se trata de prestaciones recíprocas y una parte sea perjudicada con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta notarial para que satisfaga la prestación bajo apercibimiento de resolver el contrato, tal como lo prevé el artículo 1429 del Código Sustantivo.

(Casación N° 1867-98-Lambayeque)

Resolución de contrato no se afecta, aunque el requerimiento notarial se concediera por un plazo de 48 horas

Quinto. El artículo 1429 del Código Civil establece la resolución de pleno derecho, señalando que en el caso del artículo 1428 del precitado código, la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto. Sexto. Siendo ello así y habiendo invocado los recurrentes como uno de los agravios de su recurso de casación que no se ha aplicado de manera idónea la citada norma, es de advertirse que las instancias de mérito ya han establecido claramente que, si bien la demandante ha optado por cursar la carta notarial, también es cierto que ello es facultativo, por lo que no se le impide accionar judicialmente ante el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada, máxime si desde la fecha de notificación de la carta notarial cursada a la demandada a la presentación de la demanda, ha transcurrido también en exceso el plazo de quince días a que hace referencia la norma acotada, en ese sentido este supremo colegiado advierte que el mencionado agravio deviene en desestimable.

(Casación N° 1864-2014-Huánuco)

Si se acordó que la resolución expresa se concretara con la sola comunicación notarial, no es necesario el cumplimiento de otra formalidad

Cuarto. Debe precisarse que en el sétimo considerando de la impugnada, cuestionado por el recurrente, expresamente se hace mención que las partes acordaron en la cláusula novena del título de ejecución que la resolución del contrato operaría sin necesidad de formalidad distinta a la sola comunicación de la decisión de conformidad con el artículo 1430 del Código sustantivo, requisito que se cumplió con la remisión de la carta notarial (...), en consecuencia, la aplicación de la citada disposición material resulta pertinente en tanto regula un supuesto de hecho previamente acordado por las partes contratantes, (...).

(Casación N° 143-2005-Ica)

Hay aceptación tácita si quien ha sido comunicado de la resolución del contrato no contesta la carta notarial

Cuarto. La entidad demandante, no obstante haberse pactado que no era necesaria comunicación alguna a la compradora para resolver el contrato de compraventa, ha remitido la misiva haciendo conocer que se estaba valiendo de la cláusula resolutoria, aspecto que es reconocido por la propia emplazada, por lo que, en virtud de ello, se ha cumplido con lo dispuesto por el artículo 1430 del Código Civil. Quinto. Como los demandados no contestaron la carta notarial de su referencia, aceptaron tácitamente la resolución del contrato; que siendo así, carece de sustento fáctico y legal la tesis de estos, de que para que opere la resolución del contrato previamente debió comunicarse que se haría uso de la cláusula resolutoria y que antes de la remisión de la carta notarial (...) debió realizársela intimación.

(Casación N° 1566-2001-Callao)

No se requiere comunicación notarial para interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato

Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de paz letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el juez competente para conocerlos es el especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria.

(Pleno Jurisdiccional Nacional Civil 2017)

Si el propietario concluye el arrendamiento por vía notarial, no puede solicitar al órgano jurisdiccional que se adecúe la renta

Octavo. (…) es obvio que con la remisión de la aludida carta notarial se ha dado aviso extrajudicial a los demandados con el propósito de poner fin al arrendamiento que había devenido en uno de duración indeterminada. Y si ya no se encuentra vigente el vínculo arrendaticio que vinculaba a las partes, mal puede exigirse al órgano jurisdiccional que adecúe la merced conductiva que abonan los demandados por el mencionado inmueble en los términos peticionados en la presente demanda.

(Casación N° 299-2004-Arequipa)