Consulta:

Un abogado nos comenta que uno de sus clientes celebró años atrás un contrato de arrendamiento por un plazo determinado, y que, pese a que el mismo ya ha vencido, su arrendatario continúa en la posesión del bien. Sobre el particular, nos consulta si ya es posible iniciar el proceso de desalojo y, de ser el caso, por el cobro de la penalidad convenida.

Respuesta: En el caso de un arrendamiento de duración determinada, no basta el vencimiento del plazo del contrato para que el arrendatario se encuentre en la obligación de devolver el bien. Para ello, el arrendador deberá además exigir la devolución del bien y si, pese a ello, el arrendatario no cumple con la entrega, recién allí se convertirá en un ocupante precario. Solo con ello, el arrendador podrá iniciar con éxito un proceso de desalojo por ocupación precaria.

Fundamentación:

El arrendamiento es un contrato por el cual una parte, a la cual se le denomina arrendador, se obliga a ceder el uso temporal de un bien a favor de otra, llamada arrendataria, quien en contraprestación se obliga a entregar una renta. Ahora bien, siendo un elemento esencial del arrendamiento que la cesión del uso del bien tenga naturaleza temporal, es perfectamente coherente con este contrato que exista un plazo de duración del mismo. Este puede ser de duración determinada o indeterminada.

Será de duración determinada cuando las partes convienen un plazo fijo para la duración del arrendamiento, ya sea por un mes, dos meses, un año o cualesquiera otro que determine el ejercicio de la autonomía de la voluntad de los contratantes. En este supuesto, el contrato concluirá al vencimiento del plazo establecido por las partes. Por otro lado, el arrendamiento será indeterminado cuando no exista un plazo fijo para la vigencia de la relación obligacional de las partes, ya sea porque no lo acordaron o es que así expresamente lo hayan previsto. Siendo el arrendamiento de duración indeterminada, cualquiera de los contratantes podrá resolverlo dando aviso judicial o extrajudicial a la otra parte, conforme se desprende del artículo 1703 del Código Civil.

Por lo tanto, vencido el plazo del contrato del arrendamiento de duración determinada o cursado el aviso a que hace referencia el artículo 1703 del Código Civil para el caso del arrendamiento de duración indeterminada, se entiende que el contrato de arrendamiento se ha extinguido.

Ahora bien, ¿estará obligado el arrendatario a restituir en ese momento el bien arrendado? En otras palabras, si vencido el contrato de arrendamiento el arrendador no asume la posesión directa del mismo debido a que el arrendatario sigue detentándola, ¿debemos entender que el arrendatario no ha cumplido una de sus principales obligaciones y, por lo tanto, se ha hecho merecedor a las consecuencias legales que ello conlleva?

La respuesta a las anteriores preguntas debe ser negativa. Debe entenderse que constituye un primer momento el que se haya vencido el contrato; y, un segundo momento, el que el arrendatario deba restituir el bien, obligación que cobrará vigencia y exigibilidad solamente cuando el arrendador así lo requiera.

Nos explicamos: en el arrendamiento de duración determinada el vencimiento del mismo se produce una vez transcurrido el plazo pactado. Sin embargo, la obligación del arrendatario de restituir el bien recién es exigible cuando así se lo hubiese comunicado el arrendador. En otras palabras, mientras el arrendador no exija la devolución del bien, el arrendatario no está aún obligado a entregarlo, supuesto previsto en el artículo 1700 de nuestro Código sustantivo.

En lo que respecta al arrendamiento de duración indeterminada, este vence y a la vez es exigible la restitución del bien una vez que alguna de las partes decide poner fin al contrato conforme a lo previsto en el artículo 1703. Vale decir, el aviso de comunicación de finalización del arrendamiento importa a su vez el requerimiento del arrendador de exigir la restitución del bien arrendado.

Ahora bien, en el arrendamiento que originalmente estaba estipulado de duración determinada –como es el caso materia de consulta–, una vez vencido el plazo convenido, se transforma en uno de duración indeterminada, por lo que cualquiera de las partes podrá darle fin comunicándole a la otra la finalización del contrato. Mientras esto último no suceda, la condición del ocupante del bien no es de poseedor precario, sino de un auténtico arrendatario. En otras palabras, el arrendatario cuenta con un título que justifica que prosiga en posesión del bien. Por lo tanto, su estatus no es de poseedor precario sino de un poseedor legítimo. Además, como se entiende que el contrato sigue vigente en todas sus estipulaciones, el arrendatario deberá seguir pagando la renta tal como venía cumpliendo. Así, si pagaba por rentas mensuales un determinado importe, deberá proseguir con el pago de esa renta cada mes que continúe en posesión del bien hasta que el arrendador o el mismo arrendatario resuelva el contrato.

Pero, si el arrendador comunica al arrendatario que debe desocupar el bien, pero a pesar de ello este no lo hace, estaremos en el supuesto previsto en el artículo 1704 del Código Civil. Con ello, el “arrendatario” adquiere la condición de ocupante precario. En efecto, una vez comunicado del vencimiento del contrato y de que deberá desocupar el bien, el “arrendatario” que prosiga en su uso y disfrute perderá dicha condición, convirtiéndose en ocupante precario, ya que el título que justificaba la posesión que detenta sobre el bien habrá fenecido.

Es en ese escenario, que el arrendador podrá exigir la devolución del bien y la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente.

Como es lógico, el arrendador podrá exigir que el ocupante ilegítimo le restituya el bien, empleando para ello las medidas legales que le permite la ley, como por ejemplo la presentación de una demanda de desalojo, tramitable en la vía procedimental sumarísima, la cual puede ir acompañada o incluso precedida de una medida cautelar temporal sobre el fondo. Asimismo, en caso de que se haya pactado una cláusula penal moratoria, esta podrá ser exigida judicialmente, o en caso de no haberse convenido esta, el “arrendatario” deberá pagar un importe equivalente a la renta del período precedente.

En ese sentido, es importante recordar que en el IV Pleno Casatorio Civil (Casación N° 2195-2011-Ucayali), la Corte Suprema estableció como doctrina jurisprudencial vinculante que:

5. Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes:

(…)

5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se sume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.