Resumen: Los autores analizan las novedosas incorporaciones reguladas a través del reciente Decreto Legislativo N° 1568, sobre el Régimen de Propiedad Horizontal. En ese sentido, refieren que la propiedad horizontal es aquella figura jurídica que permite la convivencia pacífica de diversos propietarios que cohabitan o coexisten en un inmueble, teniendo en cuenta la regulación y/o imposición de reglas de convivencia, determinadas por el reglamento interno y junta de propietarios. Asimismo, consideran que las más polémicas novedades de la norma es que, en caso de mora, los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento tendrán la naturaleza de títulos ejecutivos y se inscribirá una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, la cual consideran podría contener la naturaleza de un embargo. Abstract: The authors analyze the novel provisions regulated through the recent Legislative Decree No. 1568, concerning the Horizontal Property Regime. In this regard, it is stated that horizontal property is a legal framework that allows for the peaceful coexistence of various owners who reside or cohabit in a specific property, taking into account the regulation and/or imposition of certain rules of coexistence determined by the internal regulations and the owners’ assembly. Furthermore, considering that one of the most controversial novelties of the law is that in case of default, unpaid maintenance fees will have the nature of executive titles and the registration of a encumbrance on the property registry entry of the exclusive property unit, which could potentially be construed as an attachment.

Palabras clave: Propiedad horizontal / Reglamento interno / Junta de propietarios Keywords: Horizontal property / Internal regulations / Owners’ assembly Marco normativo: Código Civil: art. 958. Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, Decreto Legislativo Nº 1568 (28/05/2023). Ley del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, Ley Nº 27157 (20/07/1999). Recibido: 19/06/2023 // Aprobado: 7/07/2023

I. ANTECEDENTES

En las últimas décadas en nuestro país, el crecimiento de la población ha generado un incremento masivo de proyectos inmobiliarios que han conllevado a la construcción de nuevas viviendas. En ese sentido, debido al crecimiento de proyectos urbanísticos, nos hemos visto en la necesidad de convivir en viviendas de uso compartido, tales como edificios, condominios, quintas, entre otros. Así, junto con el crecimiento inmobiliario desarrollado en nuestro país, el derecho regulatorio urbanístico se ha ido adecuando a las diversas necesidades que los particulares han podido generar, como consecuencia de las diferentes contingencias que han surgido producto de la convivencia entre diversos propietarios.

En tal sentido, en aras de brindar mayores incentivos a las personas para poder convivir en sociedad, nuestra legislación recientemente ha incorporado el Decreto Legislativo N° 1538 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal que, en efecto, tiene por finalidad el fomentar una adecuada convivencia entre los diversos propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman las edificaciones, tales como los departamentos, condominios, entre otros; y que involucran el uso compartido de los bienes y servicios comunes, contribuyendo de esta manera a una mejor gestión y aprovechamiento de los mismos.

En virtud de lo expuesto, podemos apreciar y de manera preliminar podríamos inferir los beneficios que conlleva una regulación sobre la propiedad horizontal existente tanto en nuestra legislación como en nuestra vida cotidiana. No obstante, a efectos de revisar la referida figura jurídica, por medio del presente artículo procederemos a analizar las recientes y novedosas incorporaciones reguladas a través del citado Decreto Legislativo N° 1568, y sus implicancias jurídicas respecto al derecho de propiedad de los particulares.

II. INTERROGANTES QUE SURGEN EN TORNO A LAS INCORPORACIONES DEL DECRETO LEGISLATIVO N° 1568

Como hemos mencionado, en virtud de la incorporación del Decreto Legislativo N° 1568, surgen una serie de interrogantes a las cuales intentaremos dar respuesta por medio del presente artículo. Concretamente, sin olvidar que existen muchas más aristas desde las cuales se puede abordar la referida norma, nos concentraremos en las siguientes:

• ¿Qué es la propiedad horizontal y cómo se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico?

• ¿Qué se entiende por bienes y servicios comunes?

• ¿Cuáles son los beneficios de una regulación de la propiedad horizontal en nuestra legislación?

• ¿Cuáles han sido las recientes modificaciones incorporadas a través del Decreto Legislativo N° 1568 referido a la propiedad horizontal?

Sin lugar a dudas, el decreto legislativo en cuestión ha generado diversas interpretaciones desde la perspectiva civil y referida a los derechos reales pues, desde nuestro punto de vista, por pretender fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de una edificación, se han otorgado facultades controversiales a las juntas de propietarios a nivel nacional, que podrían acarrear una suerte de futuras contingencias que ameritan un análisis riguroso, teniendo en consideración lo poco analizada que se encuentra la figura de la propiedad horizontal en nuestra legislación. Veamos:

1. ¿Qué es la propiedad horizontal y cómo se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico?

En primer lugar, conforme fue expuesto en la parte introductoria del presente trabajo, debido al crecimiento poblacional de nuestra sociedad, se desarrollaron diversos proyectos inmobiliarios que permitieron una mayor construcción de viviendas para un mayor grupo de personas. De esta manera, nos encontramos ante una transición generacional en donde hoy en día las personas están pasando de vivir en casas (en donde figura un único propietario), a vivir en edificios (con múltiples propietarios) lo cual, como resulta lógico, conlleva una regulación necesaria y obligatoria de normas de convivencias, con la finalidad de poder cohabitar en armonía.

Así, encontrándonos ante un supuesto de múltiples propietarios existentes sobre diversos predios, pero pertenecientes a un mismo inmueble, es que nos encontramos ante un supuesto de propiedad horizontal. Es decir, podemos definir a la propiedad horizontal como aquel supuesto especial de propiedad en donde cada propietario, valga la redundancia, es titular de sus facultades de uso, goce y disposición, tanto sobre lo que es de su pertenencia exclusiva, junto con los bienes y servicios comunes inherentes a la propiedad que ostenta, las cuales procederemos a denominar como “unidades inmobiliarias”.

En efecto, acorde a la normativa sometida a análisis a través del presente artículo, se define a la propiedad horizontal como aquel régimen jurídico en el cual coexisten unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, junto con la existencia de bienes y servicios comunes. En tal sentido, corresponde ejemplificar la referida figura jurídica con la explicación usualmente empleada, que es el supuesto de un edificio. Así, tenemos que en un edifico existen diversos propietarios titulares de cada una de sus unidades inmobiliarias independizadas (entiéndase, departamentos); no obstante, existen áreas y/o espacios que resultarán ser de naturaleza obligatoriamente común, como, por ejemplo, las escaleras del edificio, los ascensores, el jardín colindante, una piscina común, un gimnasio común, entre otros.

En virtud de ello, como resulta lógico, con la finalidad de evitar posibles contingencias acorde al uso y/o cuidado de los referidos espacios e inclusive servicios comunes, nuestro ordenamiento jurídico ha regulado de manera clara el manejo de los mismos, en aras de reducir los costos de transacción que conllevaría un acuerdo unánime entre los diversos propietarios. En ese sentido, en nuestra legislación, podemos advertir que, por medio del artículo 958 del Código Civil^[1], nos encontramos ante una norma remisiva, en donde nos dirige a la normativa especializada en la materia y que regula los supuestos de propiedad horizontal.

En este orden de ideas, corresponde advertir que, el referido régimen de propiedad horizontal, con antelación a la normativa emitida a través del Decreto Legislativo N° 1568, se encontraba regulado a través de la Ley N° 27157, la cual nos señalaba la existencia de dos regímenes: (i) régimen de la propiedad exclusiva y propiedad común; y, (ii) régimen de independización y copropiedad. Así, podemos advertir que la principal diferencia entre los citados regímenes radicaba en que, en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común el terreno sobre el cual se encontraba el derecho de propiedad de los diversos titulares de sus inmuebles correspondientes era común. Por lo contrario, en un régimen de independización y copropiedad, el terreno sobre el cual yacía el derecho de propiedad de cada uno de los titulares era exclusivo. Aunado a ello, corresponde advertir que, en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, nos encontrábamos ante un supuesto de comunidad sobre los bienes de uso común; mas no de copropiedad. En cambio, y como resulta lógico, en el régimen de independización y copropiedad, sobre los bienes comunes existía una copropiedad sobre los mismos.

2. ¿Qué se entiende por bienes y servicios comunes?

Al respecto, podemos señalar que los bienes comunes son aquellos que son de propiedad de los dueños de todas las secciones exclusivas de un determinado inmueble, con base en un porcentaje de propiedad correspondiente. Así, compartimos la opinión de Jorge Avendaño Valdez y Francisco Avendaño Arana (2019), quienes señalan que los bienes comunes son aquellos de uso común por todos los propietarios y que son imprescindibles para la existencia o uso de toda edificación. Veamos:

Los bienes de dominio común son aquellos que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que son indispensables para la existencia de la edificación. Ejemplo de los primeros, las áreas de circulación de un edificio; de los segundos, los elementos estructurales del edificio.

Los bienes comunes son inseparables de las secciones exclusivas. El propietario de una sección de dominio exclusiva tiene un derecho sobre los bienes comunes. Ese derecho se materializa en un porcentaje. Como consecuencia de este carácter inseparable, la transferencia de una sección de dominio exclusivo conlleva la transferencia de los derechos sobre los bienes comunes. (p. 120)

Así, podemos inferir que todos los propietarios de un determinado inmueble podrán usar los bienes comunes acorde a la finalidad o destino de los mismos, siempre y cuando ello no involucre la vulneración o restricción del derecho de los demás propietarios. En ese sentido, se tiene que en nuestro ordenamiento jurídico se emitió una lista taxativa sobre los bienes comunes, regulada en el artículo 12 del Decreto Legislativo N° 1568^[2]; sin perjuicio de que dicha lista podrá ser ampliada, acorde los bienes comunes que se hayan señalado como tal en el reglamento interno correspondiente de cada unidad inmobiliaria.

Por otro lado, respecto a los servicios comunes, podemos afirmar que son aquellos servicios prestados de manera continua que permiten el mantenimiento, cuidado, conservación o mejoras de los bienes comunes, así como su debido uso o aprovechamiento de los mismos. De este modo, a efectos de ilustrar los señalado, podemos mencionar que, dentro de los servicios comunes de mayor uso o práctica en la realidad, son los servicios de limpieza, mantenimiento de áreas, jardinería, eliminación de basura, entre otros. Sin los cuales, y salvo una regulación interna que determine el cuidado o regulación de los mismos, resultaría caótico el llegar a un acuerdo unánime para la preservación de los bienes comunes.

En línea a ello, los servicios comunes se encuentran regulados en el artículo 13 del Decreto Legislativo N° 1568^[3] de manera taxativa, sin perjuicio de aquellos que pudiesen ser establecidos en el reglamento interno de cada unidad inmobiliaria. Asimismo, resulta pertinente señalar que la prestación de los referidos servicios podrá ser ejercida de manera particular por medio de terceros, tal es el caso como los servicios de jardinería, guardianía, portería, entre otros. En tal sentido, consideramos que la regulación sobre el pago y/o administración de dichos servicios públicos deberá ser regulado de manera unánime a través del reglamento interno correspondiente. Sin embargo, ¿qué ocasionaría el incumplimiento de pago de alguno de los servicios anteriormente detallados? ¿Existe un mecanismo para exigir el cumplimiento del pago por parte de un propietario moroso? Pues, dichas interrogantes, serán resultas en el desarrollo del presente artículo, a efectos de poder señalar las incorporaciones reguladas por el Decreto Legislativo N° 1568.

3. ¿Cuáles son los beneficios de una regulación de la propiedad horizontal en nuestra legislación?

Conforme ha sido expuesto hasta el presente punto, podemos evidenciar que la normativa de la propiedad horizontal que regule la convivencia en determinada unidad inmobiliaria, coadyuva a reducir los costos de transacción que generaría concretar un acuerdo unánime, respecto a la administración y/o implementación de determinadas reglas internas que permitan una coexistencia pacífica entre los diversos propietarios con intereses particulares ajenos.

En ese sentido, podemos encontrar que la finalidad de una regulación sobre la propiedad horizontal se encuentra en la necesidad fundamental que se origina ante el supuesto de diversos propietarios que se ven en la obligación de compartir los bienes o servicios comunes referidos en el acápite precedente. Toda vez que, entre más personas se encuentren involucradas para obtener un acuerdo de aprobación entre los diversos propietarios de un determinado inmueble, será mayor la complejidad para obtener el consentimiento o aprobación unánime de los mismos.

En efecto, al encontrarnos ante el supuesto de costos de transacción elevados, lo cual conllevaría una falta de acuerdo sobre el uso de los bienes o servicios comunes o, en su defecto, un uso desproporcionado o absurdo, resulta necesaria la intervención o creación de un mecanismo equitativo y justo que permita la organización y/o administración de los mismos, que otorgue el libre acceso y uso de los bienes y servicios de propiedad común.

Así, si bien es cierto que acorde a lo regulado en el Decreto Legislativo N° 1568 se señala que la finalidad de la referida normativa se basa en “fomentar la adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones que por compartir bienes y servicios comunes requieren implementar el régimen de la propiedad horizontal contribuyendo a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto”; a nuestro criterio, consideramos que la principal finalidad de la implementación de una regulación de la propiedad horizontal se encuentra en resolver los problemas de los altos o elevados costos de transacción que podría conllevar la adopción de un acuerdo total.

En ese sentido, al existir una normativa de aplicación supletoria a lo regulado por los intereses de los propietarios de una unidad inmobiliaria a través del reglamento interno correspondiente, se logra obtener un mecanismo que logra suplir cualquier falta de acuerdo que no se haya previsto en el referido acuerdo interno por parte de los propietarios pertinentes, y en función de la participación de cada uno de los mismos.

En virtud de lo expuesto, cabe preguntarnos, ¿el régimen de propiedad horizontal puede ser suplido por la voluntad de las partes? Pues, en efecto, conforme hemos señalado con claridad, con la implementación o regulación de un régimen de propiedad horizontal, los propietarios de las unidades inmobiliarias cuentan con un instrumento legislativo que definirá cuales serían los bienes o servicios comunes, cómo cancelar el pago de estos, cómo se conforma la junta de propietarios, cómo se aprueba el reglamento interno, entre otros aspectos. No obstante, resulta sumamente necesario señalar que el presente régimen resulta ser de aplicación supletoria a lo pactado por las partes de manera interna, en caso de falta de acuerdo.

En ese orden de ideas, de encontrarnos ante un supuesto de acuerdo unánime sobre la administración de los bienes y servicios comunes, sí resulta factible que estos mismos se puedan apartar de lo regulado en el régimen de propiedad horizontal analizado.

4. ¿Cuáles han sido las recientes modificaciones incorporadas a través del Decreto Legislativo N° 1568 referido a la propiedad horizontal?

Finalmente, y como fue mencionado al inicio del presente trabajo, la regulación de la propiedad horizontal ha sido recientemente modificada mediante la publicación del Decreto Legislativo N° 1568 el 28 de mayo de 2023, cuya vigencia iniciaría a los ciento ochenta (180) días calendario siguientes a la publicación de su reglamento, el cual, de manera similar, tendría un plazo de publicación máxima de ciento ochenta (180) días calendario, desde la publicación de la referida ley.

En ese orden de ideas, si bien es cierto que en el referido decreto legislativo se implementaron diversas novedades en contraposición con el marco normativo precedente (la Ley N° 27157), a efectos de analizar las modificaciones de mayor relevancia a nuestra consideración, únicamente analizaremos los cambios normativos referidos a los siguientes puntos: (i) regímenes existentes de propiedad horizontal; (ii) la propiedad horizontal de hecho; y, (iii) la cobranza de las cuotas de mantenimiento de la edificación. Veamos.

Así, la primera regulación novedosa implementada por el Decreto Legislativo N° 1568, en contraposición con lo regulado en la Ley N° 27157, consiste en que, conforme ha sido señalado con anterioridad, en el marco normativo precedente la propiedad horizontal se encontraba dividida en dos regímenes: (i) el régimen de la propiedad exclusiva y propiedad común; y, (ii) el régimen de la copropiedad e independización. No obstante, mediante la publicación del presente decreto legislativo podemos advertir que se ha eliminado el régimen de copropiedad e independización. Así, a nuestra opinión, la normativa no ha regulado los supuestos correspondientes a la regulación que se tendrá que realizar respecto al reglamento interno y a la junta de propietarios o copropietarios correspondiente, ya que, al encontrarnos únicamente ante un supuesto de régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, no sería posible hablar sobre un supuesto de copropiedad, obligándose a las unidades inmobiliarias reguladas por un régimen de copropiedad e independización a modificar o adecuar sus reglamentos internos.

En efecto, consideramos que dicha interrogante será posteriormente aclarada con la emisión del reglamento correspondiente del presente Decreto Legislativo N° 1568; en aras de evitar una confusión o generación de un problema para los diversos propietarios pertenecientes a una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva.

Por otro lado, conforme ha sido señalado, otra de las implementaciones de mayor novedad que se han implementado a través del referido decreto legislativo es el reconocimiento de las propiedades horizontales de hecho, las cuales no se encontraban contempladas en el anterior marco normativo. En ese sentido, mediante el artículo 8 del citado decreto legislativo, se determinó lo siguiente:

Artículo 8.- Propiedad horizontal de hecho

Se origina la propiedad horizontal de hecho cuando:

a) La edificación reúna las características para estar sujeta al régimen de la propiedad horizontal, se haya transferido como mínimo una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva a un/a propietario/a distinto/a, y no cuente con un Reglamento Interno.

b) Existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes comunes, y que en sus títulos constitutivos o translativos se les hayan asignado derechos con diferente denominación.

En virtud de lo expuesto, corresponde señalar que a través de la presente modificación se permite la aplicación del régimen de propiedad horizontal a las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que no se hayan constituido de manera formal con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente norma. En tal sentido, dicha incorporación legislativa permitirá suplir los defectos contenidos en los reglamentos internos de aquellas unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y coadyuvar a una adecuada administración y/o regulación de los bienes y servicios públicos de las mismas.

Finalmente, y quizá la novedad de mayor polémica introducida por el Decreto Legislativo N° 1568 es la facultad encomendada a la junta de propietarios de, estando ante una situación de incumplimiento o falta de pago de cuotas de mantenimiento, poder acordar la inscripción de una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria correspondiente. Veamos:

Artículo 30.- Cobranza de las cuotas

30.1. En caso de falta de pago de las cuotas de mantenimiento de la edificación, se puede extender una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva, en mérito al acuerdo de la Junta de Propietarios y según los procedimientos que para su inscripción y levantamiento se regulen en el Reglamento del presente Decreto Legislativo.

30.2. Los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover el Proceso Único de Ejecución, de conformidad con lo establecido por el Código Procesal Civil, siendo suficiente, para tales efectos, acreditar la representación procesal del/de la presidente/a de la Junta de Propietarios y presentar los recibos impagos emitidos por el/la administrador/a. La formalidad de los recibos de cuotas de mantenimiento se establece en el Reglamento del presente Decreto Legislativo.

30.3. Para este proceso son procedentes, las medidas cautelares, según lo regulado por la normativa vigente, sin perjuicio de la inclusión de los/las propietarios/as deudores/as en el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, que para tal fin se crea”. (Resaltado no pertenece al texto original)

Si bien es cierto que del mérito del artículo precedente no se ha analizado la naturaleza de la carga a inscribir por parte de la junta de propietarios, dado que la misma será regulada por el reglamento de la referida norma, podemos inferir que la citada carga resultará de similar naturaleza a la de un embargo, con la finalidad de asegurar el efectivo pago del monto adeudado por parte del propietario moroso.

En tal sentido, a través de la polémica y controversial facultad encomendada a las juntas de propietarios, resulta sumamente relevante advertir que, el referido sujeto de derecho podrá hacer pública la deuda que registre un propietario moroso ante la Sunarp, y con ello, advertir al posible comprador, de las cargas y/o gravámenes que figura el inmueble materia de compraventa, en adición a las anotaciones judiciales y/o administrativas que se pudiesen lograr a inscribir.

Sin duda alguna, la referida norma trae consigo diversas aristas que deberán ser analizadas de manera conjunta con la emisión del reglamento del decreto legislativo sometido a análisis, ya que, conforme ha sido expuesto en el presente caso, la figura de la propiedad horizontal trae consigo diversos mecanismos de ayuda de cara a una adecuada convivencia entre los diversos propietarios que pudiesen existir sobre un mismo edificio, condominio, quinta, entre otros.

III. COMENTARIOS FINALES

En virtud de lo expuesto, podemos concluir que la propiedad horizontal es el derecho real que todos los propietarios ostentan tanto de las partes privatizadas como las comunes de una referida edificación o conjunto de edificaciones, las cuales han sido denominadas y reconocidas por nuestro ordenamiento jurídico como unidades inmobiliarias.

En tal sentido, a efectos de mermar los altos costos de transacción que conllevarían la adopción de acuerdos respecto al uso, goce y disposición de los bienes y servicios comunes, el legislador creó la presente figura jurídica con la finalidad de poder suplir los vacíos y/o defectos legales contenidos en los reglamentos internos de tanto las unidades inmobiliarias existentes y debidamente constituidas o formalizadas, como de aquellas que no lograron inscribirse acorde al procedimiento establecido por Ley.

Por lo expuesto, si bien no se ha precisado en su totalidad la implicancia de los efectos regulados o contenidos en el Decreto Legislativo N° 1568, consideramos que los vacíos contenidos en el mismo serán complementados con la emisión de su reglamento. Así, reiteramos en señalar que, de todas las incorporaciones normativas reguladas por la referida norma, resulta ser la más polémica la atribución o facultad encomendada de inscripción de cargas en la unidad inmobiliaria del deudor, con la finalidad de incentivar el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas. En esa línea, el legislador concluyó que los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento tendrán la naturaleza de títulos ejecutivos, por lo cual, en caso de accionar su cobranza en vía judicial, correspondería la vía ordinaria, pudiendo obtener el cobro de las mismas de manera célere; junto con la inscripción de la referida carga que, a nuestra consideración, consideramos que posiblemente podría contener la naturaleza de un embargo.

Referencia bibliográfica

Avendaño, J., y Avendaño, F. (2019). Derechos Reales. Lima: Fondo Editorial PUCP.

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* Abogado con mención sobresaliente por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Socio fundador del Estudio de Abogados Aguado & Ruiz. Profesor de Derecho Civil en la Universidad de San Martín de Porres. Miembro del Club Español de Arbitraje y miembro del Instituto Peruano de Derecho Civil.

** Abogado con mención sobresaliente por la Universidad de Lima. Asociado del Estudio de Abogados Aguado y Ruiz. Profesor adjunto de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú.

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^[1] Código Civil

Régimen de la propiedad horizontal

Artículo 958.- La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

^[2] Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, Decreto Legislativo Nº 1568

Artículo 12.- Bienes comunes

Los bienes comunes son, según corresponda los siguientes:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación, salvo aquellos que provengan de régimen de independización y copropiedad.

(…).

^[3] Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal, Decreto Legislativo Nº 1568

Artículo 13.- Servicios comunes

13.1 Los servicios comunes son, según corresponda, los siguientes:

a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y, en general, de cualquier otro elemento conformante de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes comunes o de sus partes.

(…).