INTRODUCCIÓN

En la actualidad, en sede registral se viene aplicando el precedente aprobado en el CLXXIV Pleno, respecto a la obligatoriedad de la presentación del certificado de información catastral para aquellos actos cuya rogatoria verse sobre inscripción de inmatriculación y modificación física de área, salvo excepción, como es el caso que la fecha del asiento de presentación del título sea anterior al de la entrada en vigencia del reglamento de la Ley de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales a cargo de los gobiernos regionales, Ley N° 31145 (en adelante, La Ley).

Por ello, el presente artículo tiene como finalidad analizar aspectos generales tanto de orden normativo como casuístico y, a su vez, se dará una perspectiva histórica sobre los diferentes momentos de La Ley.

En este orden de ideas, aplicaremos para la descripción del presente tópico el método deductivo, partiendo desde lo general hasta llegar a lo específico, es decir, arribando a la postura que finalmente ha establecido a lo largo del tiempo el Tribunal Registral.

I. INMATRICULACIÓN Y MODIFICACIÓN DE ÁREA DE PREDIOS RURALES

Los actos de inmatriculación y modificación de área de predios rurales son aquellos que guardan significativa importancia respecto a los requerimientos, para acceder al registro y obtener oponibilidad frente a terceros.

Ante todo, nos preguntamos, ¿qué es una inmatriculación? Y la respuesta nos la da el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN, el cual señala que “(…) es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta”. Es decir, se publicita la incorporación de determinado derecho por primera vez en el registro, generando la oponibilidad y cognoscibilidad correspondiente. Ahora, es importante precisar qué tipo de predio nos interesa estudiar, pues solo nos referiremos a aquellos de naturaleza rural.

Por otro lado, cabe indicar qué actos deben de entenderse como aquellos que se encuentren destinados a la modificación física de predios; pues dentro de este ámbito encontramos a las independizaciones, desmembraciones, parcelaciones e inclusive las acumulaciones de predios.

Todos estos actos antes mencionados, tienen en común el requerimiento de la presentación del certificado de información catastral, en aquellos de naturaleza rural, se encuentren tanto en una zona catastrada o no (criterio asumido a la fecha por un precedente de observancia obligatoria, como posteriormente veremos).

A fin de esclarecer algunas afirmaciones señaladas líneas arriba, es menester indicas algunos conceptos básicos como certificado de información catastral o zona catastrada.

Así, el certificado de información catastral, conforme establece el reglamento de La Ley, es “el documento técnico de vinculación de la base gráfica, con la base alfanumérica, producto del levantamiento catastral del predio objeto de titulación”. Por su parte, la zona catastrada es definida por el artículo 4 de dicho reglamento como:

33. Zona Catastrada; Para efectos del presente reglamento es el ámbito geográfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento y cartografía catastral ha sido elaborado por el ex Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural - PETT, el Cofopri y los gobiernos regionales, según corresponda, dentro de los alcances de la función específica prevista en el literal n) del artículo 51 de la Ley N° 27867. Dicha información se encuentra georreferenciada, en formato digital ingresada a la Base de Datos del Catastro Rural. Toda extensión o ámbito geográfico, dentro del territorio nacional, que no cumpla con los requisitos señalados en el párrafo precedente del presente numeral, es Zona No Catastrada.

Como se verificará en los siguientes acápites, la exigencia de la presentación del certificado de información catastral ha pasado por varios momentos, desde la prescindencia hasta la obligatoriedad, lo que se procederá a explicar detalladamente.

II. LEY DE SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL Y FORMALIZACIÓN DE PREDIOS RURALES A CARGO DE LOS GOBIERNOS REGIONALES

La Ley fue publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de marzo de 2021. Su propósito central, conforme a su artículo 1, es “establecer el marco legal para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas a nivel nacional a cargo de los gobiernos regionales”.

Siendo que el ámbito de aplicación gira en torno a predios de naturaleza rural, entre ellos rústicos y eriazos, en este último caso considérese a aquellas habilitadas en propiedad o posesión de particulares.

Hasta antes de la entrada en vigencia del reglamento de La Ley, para efecto de inscripción de inmatriculación, se solicitaba como requisito necesario, la presentación del certificado de información catastral para los predios rurales, solo de aquellos ubicados en zonas catastradas, conforme regulaba el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, Decreto legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, actualmente derogado. Este requerimiento se encuentra contemplado en el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

En ese mismo orden, el reglamento –de predios– establecía que, para casos de zonas no catastradas se presentaría certificado negativo de zona catastrada, además de documentación técnica como plano perimétrico y la memoria descriptiva correspondiente, señalando aspectos necesarios como: área, linderos y medidas perimétricas, por profesional que se encontrara inscrito en el índice de verificadores –catastral–.

Ahora, por el lado de la independización de predios rurales, seguía una suerte parecida a lo mencionado con la inmatriculación, ya que en caso de que el predio esté ubicado en zona catastrada, el requerimiento seguía siendo la presentación del certificado de información catastral correspondiente. Y, por el contrario, al encontrarse en zona no catastrada, la exigencia se reducía a la presentación del certificado negativo de zona no catastrada acompañado del plano perimétrico y memoria donde se encuentre contemplada el área, linderos y medidas perimétricas, firmado por el profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área a independizar como del área remanente.

En caso de acumulaciones, sigue teniendo la misma suerte, respecto a la exigencia que se presentaba en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

A la fecha no se advierte modificación o derogatoria expresa en el Reglamento de Predios sobre dichas exigencias, sin embargo, se entienden sin vigencia –según corresponda–, por la derogatoria del Decreto Legislativo N° 1089 y su reglamento (Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA), precisamente como se advierte en el artículo único de la disposición complementaria derogatoria de La Ley.

En la casuística registral podemos extraer alcances concordantes en diversas resoluciones como es el caso de la Resolución N° 90-2016-SUNARP-TR-L del 18/01/2015, que establece lo siguiente:

Certificado negativo de zona no catastrada

Para la independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada, es necesario que se presente el certificado negativo de zona catastrada expedido por Cofopri, respecto de la integridad del predio objeto de independización, correspondiendo al Registro verificar que el certificado presentado se encuentre referido al predio cuya independización se solicita, no requiriéndose que se solicite un certificado por cada área que se segregue.

Dicha resolución no hace más que ejemplificar los aspectos normativos que regían al momento de su expedición.

III. ACUERDO PLENARIO - CCLVI PLENO

A la entrada en vigencia de La Ley, considerando la falta de reglamentación, quedaba la duda respecto a los requerimientos necesarios para la realización de actos que impliquen la inmatriculación y modificación física, pero de aquellos predios que se encuentran en zona no catastrada.

Así, el 11 de abril de 2022 se llevó a cabo el CCLVI Pleno Registral, en el que se establece como criterio vinculante, para la segunda instancia registral el siguiente acuerdo plenario:

Inmatriculación y modificación física de predios rurales ubicados en zona no catastrada

Mediante la Ley N° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los gobiernos regionales, se derogó el Decreto Legislativo N° 1089, y por ende, su reglamento. En este sentido, en tanto no se apruebe la emisión del reglamento de la Ley, es admisible la inmatriculación y modificación física de predios rurales ubicados en zona no catastrada con la presentación de documento técnico suscrito por verificador catastral, puesto que dicha suscripción implica la declaración del carácter de zona no catastrada del predio a sanear; sin perjuicio que se acompañe el certificado en caso se cuente con este documento.

Al respecto, en lo que concierne a los predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se estableció la prescindencia de la presentación de certificado de zona no catastrada. Ya que se presume que se encontraba en dicho lugar por la simple presentación de la documentación técnica, suscrita por el profesional técnico (verificador catastral).

A nuestro criterio, se dejaba amplias facultades a dicho profesional, pudiendo haberse generado falsas declaraciones sobre predios que realmente se encontraran en zonas catastradas; pues por tratar de acceder al registro con la inscripción correspondiente, pudo haberse obviado información correcta. Por ello, no es extraño saber que existen múltiples procesos de orden administrativo sancionador a verificadores, iniciados por parte de la Sunarp, por declaraciones incorrectas de manera dolosa, inclusive de orden penal.

Este criterio establecido en el acuerdo plenario fue replicado en diversas resoluciones emitidas por el Tribunal Registral, como es el caso de las siguientes resoluciones:

• Resolución N° 3656-2022-SUNARP-TR

Independización de predios rurales ubicados en zona no catastrada

Si a la fecha de presentación del título aú́n no se encontraba vigente el reglamento de la Ley N° 31145, Ley de Saneamiento físico-legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales que derogó el Decreto Legislativo N° 1089 y su Reglamento, entonces, no se requiere el certificado negativo de zona catastrada, siendo admisible la independización con la presentación de documento técnico suscrito por verificador catastral, puesto que dicha suscripción implica la declaración del carácter de zona no catastrada del predio a sanear.

• Resolución N° 3307-2022-SUNARP-TR

Independización de predio rural ubicado en zona no catastrada

Para la independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada, en el que se ha presentado Certificado Negativo de Zona Catastrada, este debe ser actual, para descartar que el predio se encuentra ubicado en zona de expansión urbana.

IV. REGLAMENTO DE LA LEY N° 31145

De fecha 28 de julio de 2023, entró en vigencia el reglamento de La Ley, el cual fuera aprobado por el Decreto Supremo N° 014-2022-MIDAGRI, el mismo que generó diversas dudas sobre las exigencias para la inscripción de los actos tanto de inmatriculación como de modificación física de predios rurales. Es decir, sobre la posibilidad de la aplicación ultractiva de las normas derogadas, como es el caso del Decreto Legislativo N° 1089, a fin de que el administrado pueda presentar documentos expedidos con fecha anterior a la entrada en vigencia de este reglamento, como es el caso de los certificados negativos de zona no catastrada bien sea obtenido por parte del gobierno regional o, en su momento, por parte del Cofopri.

Ante el vacío que pudiera existir, respecto a la exigencia de la presentación de los certificados para las zonas no catastradas se realizó la consulta correspondiente a la Dirección Técnica Registral sobre la adecuada interpretación del reglamento de La Ley. Así, mediante Oficio N° 00514-2022-SUNARP/DTR del 9 de setiembre de 2022, se establecieron los siguientes puntos aclaratorios:

a) Para la modificación física –inclúyase también inmatriculación– de predios rurales, que se ubiquen en zonas no catastradas, por aplicación inmediata del reglamento de La Ley, deberá de gestionarse, ante el gobierno regional correspondiente, la emisión del certificado de información catastral.