I. LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL COMO REMEDIO ANTE EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

1. Marco legal de la resolución contractual en el ordenamiento jurídico peruano

La resolución contractual se encuentra regulada en el artículo 1371 del Código Civil, con sus respectivas modificaciones actuales, cuya figura se encuentra positivada de la siguiente manera: “La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración”.

Asimismo, es fundamental remitirnos al artículo 1428 del Código Civil donde se regula la figura de la resolución por incumplimiento, en la cual se menciona lo siguiente: “En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios”.

Es menester mencionar que la figura de la resolución opera dentro de una relación contractual bilateral. En esta relación bilateral, ambas partes manifiestan su voluntad, en la cual, una de ellas no cumple una de sus obligaciones dentro del contrato, como consecuencia de esto, la parte afectada tiene derecho de resolver el contrato de forma judicial o extrajudicial dependiendo de la formula contractual positivada en sus cláusulas.

2. Definición de resolución contractual

La resolución contractual es una figura que se encuentra regulada en el Código Civil, en el libro VII, Fuentes de las Obligaciones, Contratos en General. Es importante mencionar que la resolución contractual puede ser entendida como un remedio dentro de una relación contractual entre dos partes, donde una incumple una prestación que es considerada de carácter principal.

Mantilla & Ternera (2005), al abordar la definición de resolución contractual, sostienen lo siguiente:

Una de las múltiples acepciones de esta palabra, en el lenguaje ordinario, es “deshacer”, “destruir”. (…) Un contrato es un hecho institucional, creado mediante convención social, y estructurado a través de normas jurídicas. No se puede negar que antes de la resolución existía el ejemplo concreto de la institución “contrato”, empero, el legislador autoriza a actuar “como si nunca lo hubiera habido” y, de lo anterior, deduce que las partes deben quedar en el mismo estado en que se hallarían si no hubiera existido el contrato resuelto. (pp. 45-46)

De lo antes mencionado, es relevante mencionar que las partes son las que estipulan las cláusulas dentro del contrato, respetando la regulación del Código Civil; asimismo, las partes pueden pactar en contrario mientras no contravengan lo estipulado en el Código.

Arámbulo (2018), en relación al concepto de resolución contractual, señala lo siguiente:

La resolución se concibe como un mecanismo de tutela del acreedor lesionado por el incumplimiento en un contrato bilateral, entendida como una facultad jurídica, con origen en la ley, ejercida por aquella parte de un contrato bilateral que cumplió su prestación para demandar la extinción del vínculo contractual. (pp. 13-14)

En este sentido, secundamos la posición de Arámbulo, al establecer la resolución como una tutela del derecho del acreedor a recibir la prestación esperada y pactada dentro del contrato. Ante el incumplimiento de la prestación establecida en el contrato, el acreedor podrá hacer uso del mecanismo de la resolución contractual, el cual podrá ser ejercido en la vía judicial o, si fue pactado dentro del contrato, podrá ser usado de forma extrajudicial.

Sánchez (2011), citando a Messineo, aborda la estructura conceptual que plasma de la siguiente manera:

Varias son las razones por las que un contrato puede resolverse: ya sea porque interviene la voluntad concordante de las partes o bien se tiene un incumplimiento voluntario o involuntario (por imposibilidad sobreviviente de la prestación) o bien exige una dificultad de cumplimiento a causa de una excesiva. (p. 136)

Consideramos que la resolución no operaria en un caso donde ambas partes acuerdan dejar sin efecto el contrato; en este punto no coincidimos con la autora mencionada en la cita precedente. Sin embargo, podemos enfatizar que la figura correcta correspondería a un mutuo disenso, la cual se encuentra positivada en el artículo 1313 del Código Civil: “Por el mutuo disenso las partes que han celebrado un acto jurídico acuerdan dejarlo sin efecto. Si perjudica el derecho de tercero se tiene por no efectuado”.

Es fundamental mencionar que en el mutuo disenso confluye la voluntad bilateral de las partes para poder dejar sin efecto el contenido obligacional del contrato que ambas partes celebraron.

3. Análisis del esquema organizacional de la figura de la resolución contractual en el Código Civil. Incidencias pragmáticas dentro del contrato de compraventa y la obligación del vendedor de entregar el bien inmueble

Dentro de este punto analizaremos la figura de la resolución contractual desde el nacimiento de la voluntad hasta la operatividad de la figura en el marco pragmático.

Debemos traer a colación el artículo 140 del Código Civil de 1984, el cual aborda la noción del acto jurídico y sus elementos esenciales de la siguiente manera:

Artículo 140.- Noción de Acto Jurídico: elementos esenciales

El acto jurídico es la manifestación de la voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere:

1. Plena capacidad de ejercicio, salvo las restricciones contempladas en la ley.

2. Objeto física y jurídicamente posible.

3. Fin lícito.

4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.

Es trascendental mencionar que un acto jurídico puede ser de carácter unilateral o bilateral. En el caso concreto, el acto jurídico bilateral de carácter patrimonial es el que materializa el contrato. En ese sentido, para que se materialice el acto jurídico, ambas partes deben tener capacidad de ejercicio, es decir, ser mayores de 18 años y no tener ningún impedimento para ejercer su voluntad. Asimismo, el acto jurídico debe englobar un objeto que sea física y jurídicamente posible para que este sea válido, es decir, debe existir (objeto determinado) o ser pasible de existir (objeto determinable), en el caso de bienes futuros. Posterior a ello, se debe cumplir el requisito de que la finalidad del acto jurídico sea licito, esto significa que un acto jurídico no puede englobar la venta de órganos, la prostitución, venta de un bien inmueble que sea considerado patrimonio cultural del Estado peruano, entre otros actos que se encuentran tipificados en el Código Penal. Por último, las partes deben tener en cuenta que el acto jurídico tenga la forma establecida en el código, en caso contrario, los actos jurídicos celebrados serán nulos, por ejemplo, esto sucede en el caso de la anticresis (art. 1092 del Código Civil), de la cesión de derechos (art. 1207 del Código Civil), de la transacción judicial o extrajudicial (art. 1304 del Código Civil), del suministro (art. 1605 del Código Civil), donación de bien mueble (art. 1623 del Código Civil) y bien inmueble (art. 1624 del Código Civil), mutuo entre cónyuges (art. 1650 del Código Civil), cesión de uso de bien en comodato (art. 1734 del Código Civil), cesión de Depósito (art. 1817 del Código Civil), secuestro (art. 1858 del Código Civil), fianza (art. 1871 del Código Civil) y la renta vitalicia (art. 1925 del Código Civil).

En el caso concreto, el contrato de compraventa de bien inmueble es un acto jurídico de naturaleza bilateral, en el cual el vendedor se compromete a transferir la propiedad y el comprador se compromete a pagar el precio del bien inmueble. Para que el acto jurídico sea válido, el comprador y el vendedor deben tener capacidad de ejercicio plena, asimismo, el bien inmueble objeto de la compraventa debe tener la calidad de física y jurídicamente posible, es decir, podrá ser un bien inmueble determinado, es decir, que existe de forma plena y tangible o también puede suscitarse el caso de que sea una compraventa de inmueble futuro, donde el comprador haya celebrado un contrato sobre la compra de un departamento que será construido en un plazo determinado dentro del contrato. En caso de que el bien materializado en el contrato de venta de bien inmueble futuro no sea entregado, el comprador podrá hacer uso de la figura de la resolución contractual.

El contrato de compraventa no está sujeto a ninguna formalidad bajo sanción de nulidad. Sin embargo, es recomendable que este sea celebrado mediante minuta, elevado a escritura pública en notaria para que luego sea inscrito en Registros Públicos. Este procedimiento revestirá al comprador de la posibilidad del oponer la inscripción registral ante un posible caso de concurrencia de acreedores de bien inmueble (art. 1135 del Código Civil).

En ese sentido, debemos hacer hincapié en la figura de las obligaciones, que se encuentra regulada desde el artículo 1132 al 1350 del Código Civil. Debemos mencionar que la obligación no tiene un concepto positivado dentro del Código, sin embargo, esta pueda ser definida como las prestaciones establecidas dentro de un contrato, donde tanto el acreedor como el deudor se obligan para realizar un determinado acto dentro de un plazo, modo y lugar indicados.

Según Henri, Lean y Jean Mazeaud, la obligación es una relación jurídica pecuniaria entre personas (Osterling, 2007, p. 16). El concepto clásico de la obligación es producto de una larga evolución jurídica. La raíz más primitiva de la obligación es la responsabilidad personal creada por el hecho de que una persona se halle, para determinados fines, sometida al poder de aprehensión de otra. (Díaz, 2014, p. 62).

Teniendo en cuenta que es una obligación, podemos visualizar que existen tres tipos de obligaciones: las obligaciones de dar (arts. 1132 al 1147 del Código Civil), de hacer (arts. 1148 al 1157 del Código Civil) y de no hacer (arts. 1158 al 1160 del Código Civil). En el caso concreto, la entrega del bien inmueble debe ser visualizada como una obligación de hacer. Con relación a este punto, el artículo 1148 del Código Civil aborda el plazo y modo de las obligaciones de hacer de la siguiente manera: “El obligado a la ejecución de un hecho debe cumplir la prestación en el plazo y modo pactados o, en su defecto, en los exigidos por la naturaleza de la obligación o las circunstancias del caso”.

Asimismo, el artículo 1150 del Código Civil expresa claramente qué puede hacer el acreedor ante una inejecución de obligaciones de la siguiente manera:

El incumplimiento de la obligación de hacer por culpa del deudor, faculta al acreedor a optar por cualquiera de las siguientes medidas:

1.- Exigir la ejecución forzada del hecho prometido, a no ser que sea necesario para ello emplear violencia contra la persona del deudor.

2.- Exigir que la prestación sea ejecutada por persona distinta al deudor y por cuenta de este.

3.- Dejar sin efecto la obligación.

En el marco del incumplimiento de obligaciones, dentro del caso concreto, para que opere la resolución contractual, el acreedor tendrá que ampararse en el inciso 3 del artículo mencionado.

Siguiendo esta línea de ideas, es importante tener en cuenta que, para crear una relación obligacional, se necesita de la figura del contrato, la cual está regulada en el artículo 1351 del Código Civil de la siguiente manera: “El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”.

En el caso particular estamos ante un contrato de compraventa, que es un acuerdo para crear una relación jurídica patrimonial, la cual es transferir la propiedad del vendedor al comprador. Ante la falta de materialización de la transferencia con la omisión de la entrega del bien inmueble, el comprador puede accionar con la figura de la resolución contractual.

4. Efectos de la resolución contractual. Incidencia en la figura de incumplimiento de contrato de compraventa por falta de entrega de bien inmueble

La figura de la resolución contractual está positivada en el artículo 1371 del Código Civil de la siguiente forma: “La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración”.

Asimismo, el artículo 1428 del Código Civil señala que la figura de la resolución puede ser usada en el caso de contratos con prestaciones recíprocas ante el incumplimiento de la prestación.

4.1. Resolución por causal sobreviniente al contrato

Debemos entender que por causal sobreviniente se entiende que es un supuesto que se materializa luego de la celebración del contrato, esto es, no es un vicio que se presente al momento de la celebración de aquel. En el caso concreto, la causal sobreviniente dentro del contrato de compraventa es la falta de cumplimiento de la obligación de hacer, la cual es la entrega del bien.

4.2. La resolución dentro de un contrato con prestaciones recíprocas

Existe un contrato con prestaciones recíprocas cuando ambas partes tienen que concretar una prestación determinada para que se materialice el contrato. Es evidente que, dentro de un contrato de compraventa, la prestación a cargo del comprador es pagar el precio y la prestación a cargo del vendedor es transferir la propiedad; asimismo, esta transmisión de propiedad tiene que ir acompañada con la entrega del bien.

4.3. Solicitud de cumplimiento o resolución contractual

Es importante abordar que, ante el incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar el bien al comprador, este tiene dos opciones principalmente: solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato de compraventa. En el primer supuesto, el comprador tendrá que correr traslado una carta notarial al vendedor para que cumpla con hacer entrega del bien inmueble. En el segundo supuesto, luego de solicitar el cumplimiento contractual por vía notarial, el comprador podrá solicitar la resolución contractual en vía judicial según el artículo 1428 del Código Civil que fue analizado de forma precedente. En esta misma línea de ideas, es importante abordar la figura de la resolución de pleno derecho positivada en el artículo 1429 del Código Civil de la siguiente manera:

En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto. Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.

Según el artículo 1429 del Código Civil, las partes dentro del contrato de compraventa pueden pactar una cláusula de resolución de pleno derecho o también llamada cláusula de resolución expresa, en la que se tiene que especificar de forma clara y precisa cuál es la obligación que ante el incumplimiento será resuelta de pleno derecho. Así, consideramos adecuado que este debe incluir una cláusula de resolución expresa especificando que, ante el incumplimiento de la obligación de entregar el bien inmueble al comprador, este podrá hacer uso de la misma para resolver el contrato de compraventa.

4.4. Indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual

Es importante mencionar que el artículo 1428 del Código Civil, correspondiente a la figura de la resolución contractual, aborda la posibilidad de solicitar indemnización por daños y perjuicios. En el caso concreto, para que el comprador reclame los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, este tiene que someter su controversia en la vía judicial. Consideramos más eficiente y célere que se incluya dentro del contrato una penalidad por incumplimiento para evitar someter la controversia en el Poder Judicial. Sin embargo, el comprador podrá impugnar el monto de la penalidad contractual ante el Poder Judicial si la considera desproporcional.

5. Incidencia diferencial entre la figura de la resolución contractual y la recisión contractual

En este punto haremos un análisis de las principales diferencias existentes entre la figura de resolución contractual y resolución contractual. Para ello es importante hacer alusión a los artículos que abordan estas figuras en el Código Civil:

Artículo 1371.- La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.

Artículo 1372.- La rescisión se declara judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen al momento de la celebración del contrato. La resolución se invoca judicial o extrajudicialmente. En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva. Por razón de la resolución, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento indicado en el párrafo anterior, y si ello no fuera posible deben rembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento. En los casos previstos en los dos primeros párrafos de este artículo, cabe pacto en contrario. No se perjudican los derechos adquiridos de buena fe.

Del análisis de ambos artículos, podemos visualizar que existen las principales diferencias:

1) La resolución es declarada por causal sobreviniente a la celebración del contrato; por su parte, la recisión es declarada por causal existente al momento de la celebración del contrato.

2) La resolución se puede utilizar de forma judicial y extrajudicial, mientras que, en el caso de la recisión, esta solo puede ser usada judicialmente.

3) La resolución no tiene efecto retroactivo, mientras que la recisión sí tiene un efecto retroactivo.

4) Las causas de la resolución son fijadas por la ley y pueden ser convencionales, sin embargo, en el caso de la recisión, las causas son solamente fijadas por ley.

II. LA FIGURA DE LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

1. Marco legal del contrato de compraventa en el ordenamiento jurídico peruano

La figura del contrato de compraventa se encuentra regulada en el artículo 1529 al 1601 del Código Civil. Dentro de este punto se aborda el bien materia de la venta, el precio, las obligaciones del vendedor y comprador, la transferencia del riesgo, los tipos de compraventa (a satisfacción, a prueba y a muestra). Asimismo, se aborda la compraventa sobre documentos, los pactos dentro del contrato de compraventa y finalmente se aborda el retracto.

2. Alcances del contrato de compraventa de bien inmueble

Dentro de este punto es necesario referirnos al artículo 1529 que define al contrato de compraventa de la siguiente manera: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.

En el contrato de compraventa existen dos partes: el comprador y el vendedor, y para que se materialice el contrato, el comprador tiene que hacer el pago del precio pactado en el contrato y el vendedor transferir la propiedad del bien inmueble.

3. La resolución contractual en el contrato de compraventa por falta de entrega de bien inmueble

La figura de la resolución contractual por falta de entrega se encuentra positivada en el artículo 1556 del Código Civil de la siguiente manera: “Cuando se resuelve la compraventa por falta de entrega, el vendedor debe reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado e indemnizarle los daños y perjuicios”.

Dentro de este punto es transcendental visualizar que el comprador puede hacer uso de la figura de la resolución contractual cuando este pago el precio y el vendedor no le entregó el bien inmueble en el plazo pactado.

Así como se ha estudiado la figura de resolución de forma precedente, en este caso, el comprador podrá hacer uso de la resolución contractual según el artículo 1428 del Código Civil. Primero, el comprador cursará carta notarial al vendedor para que le haga entrega del bien inmueble indicando el plazo; en el caso de que el vendedor se encuentre imposibilitado de entregar el bien inmueble, el comprador podrá someter la controversia al Poder Judicial solicitando como pretensión principal la resolución del contrato y como pretensión accesoria la indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual.

Asimismo, el comprador también podrá hacer uso de la resolución de pleno derecho o resolución expresa según el artículo 1429 del Código Civil, si esto fue incluido en el contrato de forma correcta, indicando cuál es la obligación u obligaciones sujetas a esta figura.

4. Posiciones doctrinarias en relación con la figura de la resolución del contrato de compraventa por falta de entrega de bien inmueble

Veamos cuáles son las posiciones doctrinarias sobre la regulación de la figura de la resolución del contrato de compraventa de bien inmueble.

4.1. Posiciones doctrinarias a favor de la regulación de la figura de resolución de contrato de compraventa por falta de entrega de bien inmueble en el ordenamiento jurídico peruano

Castillo (2015), al abordar la figura de la resolución del contrato por falta de entrega del bien inmueble, sostiene lo siguiente:

Esto significa que, si bien es cierto que no se habría producido la entrega, será un efecto de la resolución contractual el restituir la propiedad ya transferida al comprador. El vendedor deberá reembolsar al comprador la porción del precio que eventualmente hubiese recibido, deducidos los tributos y gastos del contrato, además del monto por concepto de los daños y perjuicios irrogados. (p. 154)

Dentro de este punto, es importante mencionar que Castillo apoya la redacción del artículo 1556 que aborda la figura de resolución por falta de entrega de bien inmueble. El mencionado autor secunda la redacción del Código, donde se menciona que el comprador deberá exigir al vendedor la devolución de los gastos del contrato y los tributos, así como los daños y perjuicios derivados por la falta de entrega del bien inmueble.

4.2. Posiciones doctrinarias críticas sobre la regulación de la figura de resolución de contrato de compraventa por falta de entrega de bien inmueble

Castillo Villafuerte (2021), al hacer una crítica al artículo 1556 del Código Civil, menciona lo siguiente:

No comparto la opinión de nuestro legislador al referirse a dicha disposición como necesaria, relevante o importante. No porque la protección del comprador no sea de interés, sino porque de una simple lectura de la norma, salta a la vista que la regulación de la problemática a la que se dirige no es imprescindible para alcanzar una plena protección al comprador y permitirle recuperar “los gastos y tributos” que menciona el artículo 1556 del Código Civil. En efecto, el hecho de que el artículo 1428 del Código Civil no mencione de forma expresa a los gastos y tributos derivados de la resolución del contrato de compraventa, no significa que no los incluya como parte de la indemnización que corresponda al comprador.

En este punto, la autora hace una crítica clara en relación a la redacción del artículo 1556 debido a que el legislador incluye el concepto de gastos y tributos e indemnización por daños y perjuicios derivados de la resolución por falta de entrega del bien materia de compraventa. Sin embargo, queda evidenciado que este artículo no tiene razón de estar regulado dentro del articulado de nuestro Código Civil debido a que el comprador puede demandar todos estos conceptos en la vía judicial sin ningún tipo de restricción.

CONCLUSIONES

• Es importante tener en cuenta la diferencia entre la figura de resolución y recisión contractual, donde se evidencia que la resolución opera de forma extrajudicial y judicial, mientras que la recisión opera solo de forma judicial. Asimismo, la resolución tiene su base en la ley y en lo convencional, a diferencia de ello, la recisión tiene su base solo en la ley. En esa misma línea, la resolución opera de forma irretroactiva, mientras que la recisión opera de forma retroactiva.

• El artículo 1556 regulado en el Código Civil peruano no tiene razón de ser debido a que no es necesario mencionar de forma literal los gastos y tributos, ya que estos pueden ser demandados en la vía judicial por concepto de indemnización.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Castillo, M. (2015). Comentarios al contrato de compraventa. (2ª ed.). Lima: Gaceta Jurídica.

Castillo, M. (2021). Cuidado con los compradores de propiedad inmueble: En caso de resolución por falta de entrega del bien. ¿Se necesita del artículo 1556 del Código Civil para reclamar el pago de los gastos incurridos? Algunos consejos para aminorar el riesgo del comprador. En: Agnitio. Recuperado de: http://agnitio.pe/articulo/cuidado-a-los-compradores-de-propiedad-inmueble-en-caso-de-resolucion-por-falta-de-entrega-del-bien-se-necesita-del-articulo-1556-del-codigo-civil-para-reclamar-el-pago-de-los-gastos-incurrido/

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Osterling, F. (2007). Las Obligaciones. (8va. Ed.). Lima: Grijley, Recuperado de: http://www.osterlingfirm.com/Documentos/librosfop/LIBRO%201%20FINAL.pdf

Sánchez, R. (2011). Resolución Contractual. En: Revista Ius. (vol. 1, N° 1). Chiclayo: Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo, pp. 131-146. Recuperado de: https://revistas.usat.edu.pe/index.php/ius/article/view/422/897

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* Abogado por la Universidad de San Martín de Porres (USMP). Especialista en Derecho Corporativo. Gerente general de Casas Colonia Inmobiliaria y Más. Fundador de la Asociación Civil Legi Vita. Miembro y director general del Centro de Estudios de Comercio Exterior de la Facultad de Derecho de la USMP.