Resumen: El autor analiza algunas de las defensas que puede formular el demandado en el proceso de desalojo. Así, por ejemplo, refiere que podrá alegar que ha adquirido el bien por usucapión, aunque no exista una sentencia judicial que lo declare, por lo que deberá ofrecer las pruebas pertinentes, de modo que, si tales pruebas le generan convicción al juez, este deberá desestimar la demanda de desalojo. Igualmente, refiere que otro mecanismo de defensa sería plantear que existe una unión de hecho no declarada judicialmente, en cuyo caso no bastará la mera alegación de la parte demandada, sino que deberá presentarse –de preferencia– prueba de carácter documental para acreditar su alegación, y corresponderá al juez del desalojo valorar las pruebas respectivas. Abstract: The author analyzes some of the defenses that the defendant may raise in the eviction process. Thus, for example, he states that he may allege that he has acquired the property by usucaption, even if there is no court judgment declaring it, and therefore he must offer the relevant evidence, so that, if such evidence convinces the judge, he must dismiss the eviction lawsuit. Likewise, he refers that another defense mechanism would be to state that there is a de facto union not judicially declared, in which case the mere allegation of the defendant will not be enough, but rather documentary evidence must be presented -preferably- to prove its allegation, and it will be up to the judge of the eviction to evaluate the respective evidence.

Palabras clave: Desalojo / Prescripción adquisitiva / Unión de hecho. Keywords: Eviction / Acquisitive prescription / De facto union. Marco normativo: Código Civil: arts. 326, 950 y 953. Código Procesal Civil: arts. 585 y 586. Recibido: 20/03/2023 // Aprobado: 30/03/2023

INTRODUCCIÓN

Mediante el proceso de desalojo se busca recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por una persona que no tiene título sobre el mismo, o que tiene un título fenecido. Dicho proceso se tramita bajo las reglas del proceso sumarísimo previstas en los artículos 585 y siguientes del Código Procesal Civil, sin perjuicio de la aplicación de leyes especiales, en cuanto sean pertinentes.

Los sujetos activos del proceso de desalojo son el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la posesión. Los sujetos pasivos son el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art. 586 CPC).

En el presente artículo se analiza algunas defensas que puede formular el demandado dirigidas a que se desestime la demanda de desalojo.

I. LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NO DECLARADA JUDICIALMENTE

La primera defensa que puede formular el demandado es la prescripción adquisitiva. Esta se presenta como un modo de adquisición de la propiedad, conforme al cual, un sujeto adquiere la propiedad de un bien por haberlo poseído como propietario, de manera pacífica, pública y continua por el tiempo establecido en la ley.

A efectos de verificar si un sujeto ha adquirido por prescripción la propiedad resulta necesario tener en cuenta no solo la posición del poseedor ad usucapionem, sino también la del propietario. Si solo tenemos en cuenta el comportamiento de uno de ellos, no sabremos a ciencia cierta la consumación de la usucapión.

En ese orden de ideas, desde la posición del poseedor, a efectos de la consumación de la usucapión, resulta necesario que aquel posea el bien de manera pacífica, continua, pública, y como propietario durante un periodo prolongado de tiempo, previsto en la ley (art. 950 CC).

Por su parte, desde la posición del propietario, a efectos de la consumación de la usucapión resulta necesario que éste permanezca en una situación de inactividad, desinterés o desidia (Ferreira, D., 2008, p. 507)^[1] respecto del bien durante un tiempo necesario (el que se requiera para la consumación de la usucapión). El desinterés o la desidia del propietario sobre el bien es un elemento relevante que se debe tener en cuenta a efectos de establecer si el poseedor ad usucapionem ha adquirido la propiedad por prescripción, ya que ésta permite justificar la pérdida de la propiedad del bien sobre su esfera jurídica.

De hecho, si el propietario mostrará su interés sobre el bien a través de actos inequívocos tales como una demanda dirigida al poseedor ad usucapionem a fin de que le restituya el bien, la usucapión no podría consumarse, ya que estaría sujeta a interrupción (como lo veremos más adelante).

Por tanto, el cumplimiento de los requisitos de pacificidad, continuidad, publicidad por parte del poseedor ad usucapionem, así como la desidia del propietario son elementos que permiten justificar la adquisición de la propiedad mediante la usucapión.

Al respecto, debemos señalar que, si bien la usucapión se justifica en los comportamientos, tanto del propietario como del poseedor mencionados anteriormente, la interrupción se justifica en actos contrarios a ella.

Así, desde la posición del poseedor, la interrupción de la usucapión se presenta cuando éste pierde la posesión que ejerce sobre el bien. Por ejemplo, si el poseedor abandona el bien, o la pierde por intervención del tercero (es lo que se conoce como interrupción natural). Lo anterior encuentra reconocimiento expreso en el artículo 953 del Código Civil, el cual señala que se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye.

Por otro lado, desde la posición del propietario, la interrupción de la usucapión se presenta a través de actos contrarios a la desidia o desinterés en la que se encontraba el propietario respecto del bien, es decir, a través de actos que manifiestan su voluntad inequívoca de ejercitar su derecho, que se presenta cuando inicia un proceso judicial solicitando la restitución del bien. Por ejemplo, si el propietario demanda la reivindicación del bien, éste es un acto que permite la interrupción de la usucapión ya que, a través de ella, el propietario muestra su interés sobre el bien y rompe con esa situación de inactividad en la que se encontraba. En ese mismo sentido, si el propietario solicita la restitución del bien mediante carta notarial dicho acto interrumpe la usucapión, pues ella importa una manifestación inequívoca de restitución del bien.

Ahora bien, se discute si la sentencia que declara la usucapión tiene carácter declarativo o constitutivo. Conforme a la Casación Nº 4830-2017-Lima Norte del 05 de julio de 2019 emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República:

las sentencias dictadas en los procesos de prescripción adquisitiva son declarativas; es verdad que antes de emitirse los fallos puede existir incertidumbre sobre ella, pero una vez determinada la posesión por el tiempo requerido por ley, a título de propietario, pacífica y pública, los efectos de la misma se retrotraen al momento en que se cumplieron los requisitos indicados en el precepto legal, pues no es la resolución judicial la que constituye la propiedad, sino la posesión con las calidades ya indicadas.

Ahora bien, la pregunta que surge es la siguiente ¿Debe el juez desestimar la demanda de desalojo en los casos en que el demandado alega que ha adquirido el bien por usucapión (sin ser declarada judicialmente), si los hechos en que se fundan la misma le generan convicción?

A ese efecto, tenemos el pronunciamiento contenido en la Casación Nº 575-2017-Tacna del 17 de noviembre de 2017 emitida por la Sala Civil Transitoria Corte Suprema de Justicia de la República que sostuvo lo siguiente:

DÉCIMO.- Conforme a lo expuesto precedentemente tenemos que tanto para la Sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil como para la Casación Nº 3-2015-Tacna, cuando el poseedor demandado alegue haber adquirido por prescripción adquisitiva un inmueble, el título que justifica su posesión, enervando que la misma pueda ser calificada de precaria, no sólo lo constituye una sentencia firme que lo declare propietario por prescripción, sino que en ausencia de sentencia firme, corresponde que el juzgador que conoce el proceso de desalojo valore las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado –la usucapión–, pronunciándose respecto a si le generan convicción para declarar el derecho de poseer, sin que ello afecte lo que se decida al interior del proceso de prescripción adquisitiva. (El resaltado es nuestro)

En ese mismo sentido, tenemos el Pleno Jurisdiccional Distrital Civil 2019 de la Corte Superior de Justicia de Ventanilla, en donde también se discutió este aspecto, concluyéndose lo siguiente:

En los procesos de desalojo por ocupación precaria si el demandado alega que ha operado a su favor la usucapión (sin decisión a su favor que lo declare), se deben evaluar sus pruebas para determinar si tiene derecho a poseer (declarándose infundada la demanda en ese caso), pero no para pronosticar y menos concluir si operó la usucapión.

Por lo anterior, somos de la opinión de que en un proceso de desalojo el demandado puede alegar que ha adquirido el bien por usucapión (sin que exista una sentencia judicial), debiendo ofrecer las pruebas pertinentes a tal propósito, de modo que, si tales pruebas le generan convicción al juez, éste deberá desestimar la demanda de desalojo. Obviamente en este proceso no se podrá declarar la prescripción adquisitiva, por tratarse de un proceso sumarísimo, pero el juez deberá valorar las pruebas relacionados a la misma, a efectos de que sirvan como un hecho impeditivo de la pretensión de desalojo.

II. UNIÓN DE HECHO NO DECLARADA JUDICIALMENTE

Otra defensa que puede formular el demandado es que el bien que es objeto de la pretensión de desalojo forma parte del patrimonio de la unión de hecho no declarada judicialmente. En primer lugar, se debe mencionar que la unión de hecho es aquella situación por la cual un varón y una mujer, ambos libres de impedimento matrimonial, se unen voluntariamente para alcanzar finalidades y cumplir deberes semejantes a los del matrimonio. Esta situación origina una sociedad de bienes que se sujeta al régimen de sociedad de gananciales, en cuanto le fuere aplicable, siempre que dicha unión haya durado por lo menos dos años continuos (art. 326 CC).

En el fundamento sexto de la Casación Nº 4066-2010-La Libertad, del 21 de octubre de 2011, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema Justicia señaló que los elementos configurativos de la unión de hecho son los siguientes: i) que los individuos que conforman tales uniones no tengan impedimento alguno para contraer matrimonio; ii) que se trate de una unión monogámica heterosexual; iii) que compartan habitación, lecho y techo, esto es, que las parejas de hecho lleven su vida tal como si fuesen cónyuges, compartiendo intimidad y vida sexual en un contexto de un fuerte lazo afectivo, en un clima de fidelidad y exclusividad; iv) que se trate de una unión estable, es decir, debe extenderse por un período prolongado, además de ser continua e ininterrumpida; y v) que la apariencia de vida conyugal debe ser pública y notoria.

La sentencia que declara la unión de hecho es declarativa, pues se limita a dejar constancia de una situación de hecho existente, por lo que no se encuentra sujeta a un plazo de prescripción. De hecho, el juez simplemente se limita a verificar el cumplimiento de los requisitos legales de la unión de hecho, y como consecuencia de ello, declara la existencia de esta.

Ahora bien, la pregunta que surge es la siguiente ¿Debe el juez desestimar la demanda de desalojo en los casos en que el demandado alega que el bien objeto de esta forma parte del patrimonio de la unión de hecho (sin ser declarada judicialmente), si los hechos en que se fundan la misma le generan convicción?

En el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil realizados los días 28 y 29 de abril de 2022 se formuló la siguiente pregunta: ¿En un proceso de desalojo por ocupación precaria, la parte demandada puede oponer válidamente su defensa, en la unión de hecho sostenida con la parte demandante?, concluyéndose, por mayoría, lo siguiente:

En el proceso de desalojo, la parte demandada sí puede oponer válidamente su defensa, en la unión de hecho sostenida con la parte demandante, por ser un proceso plenario, donde el derecho en disputa no es la propiedad sino el derecho a poseer. [Precedente 2, IV Pleno Casatorio Civil].

En los fundamentos de esta conclusión se sostuvo que dado que el proceso de desalojo por ocupación precaria es un proceso plenario rápido –como así se estableció en el Noveno Pleno Casatorio Civil (precedente 1)–, y por lo mismo no presenta limitaciones en torno a las alegaciones que podrían formular las partes o a los medios probatorios que podrían aportar sobre el fondo de la litis. En consecuencia, nada impide debatir hechos postulados por la parte demandada, respecto a la existencia de título posesorio consistente en la unión de hecho con la parte demandante.

En ese sentido es importante hacer referencia al IV Pleno Casatorio Civil (Casación Nº 2195-2011-Ucayali), precedente 2, en donde se determinó que, cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento de este, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad, sino el derecho a poseer.

No bastará la mera alegación de la parte demandada, en el sentido de la existencia de la unión de hecho, para desestimar la pretensión de desalojo, sino que deberá presentar –de preferencia– prueba de carácter documental para acreditar su alegación, y corresponderá al juez del desalojo valorar las pruebas respectivas para establecer si se cumplen con los requisitos del artículo 326 del Código Civil, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la unión de hecho.

En ese sentido deberá aplicarse analógicamente el criterio del precedente 5.6 del IV Pleno Casatorio Civil, por lo que el juez se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de declaración de unión de hecho, puesto que la parte demandada tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.

REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA

Ferreira, D. (2008). Posse e usucapião. Portugal: Almedina.

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* Abogado y magíster en Derecho Civil por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Asimismo, cuenta con estudios de Maestría en Derecho Procesal por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asistente de docencia de Derecho Civil en la UNMSM.

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^[1] El autor señala que la inercia imputable al propietario constituye un elemento relevante a efectos de determinar si la usucapión se ha consumado.