Consulta:

Un abogado nos comenta que en enero del presente año su cliente fue emplazado con una demanda de ejecución de garantía. Recientemente, la ejecutante (una empresa financiera) presentó un escrito para solicitar el remate judicial del bien hipotecado, cuyo valor comercial fue fijado (convencionalmente) en la escritura pública de constitución de hipoteca (de fecha 15/12/2019) y será considerado para establecer el precio base del remate en primera convocatoria. En ese sentido, nos consulta si basta alegar la desactualización del valor convencional, computado desde la fecha del documento notarial, para que el juez ordene una tasación.

RESPUESTA: De conformidad con el artículo 729 del Código Procesal Civil, el ejercicio de la facultad del juez está condicionado a la presentación de un informe de tasación actualizado para demostrar que el valor convencional del inmueble hipotecado es inferior. El decurso del tiempo, expresado por la ejecutante/el ejecutado y sin ofrecer la prueba de la desactualización del valor del bien, no debe justificar la orden de tasación, antes o durante las convocatorias de remate realizadas.

FUNDAMENTACIÓN:

Según el artículo 720 del Código Procesal Civil (en adelante, CPC), para iniciar el “proceso de ejecución de hipoteca” se requiere, entre otros documentos, una tasación comercial actualizada, elaborada por dos ingenieros y/o arquitectos colegiados^[1]; sin embargo, se prescindirá la presentación de una nueva tasación cuando las partes hayan convenido (antes o luego del proceso judicial) el valor actualizado del bien que será rematado.

A todas luces, la disposición contemplada en el artículo 720.4 tiene concordancia con el artículo 729, primer párrafo, del aludido código nacional. Estas normas ponen de manifiesto la autonomía privada de las partes para crear, regular o modificar situaciones jurídicas, antes o durante el proceso civil, sin sobrepasar los límites señalizados por el ordenamiento jurídico. Así, Cavani (2016) sostuvo que el CPC recoge una diversidad de negocios jurídicos procesales y, entre ellos, como uno de carácter bilateral, destaca la convención sobre la valorización del bien que será usada en la fase de ejecución forzada.

Ahora, la acotada norma procesal (artículo 729, segundo párrafo) establece que el juez, oficiosamente o cuando cualquiera de las partes lo solicite, ordenará una tasación si la valorización convencional se desactualiza. La interpretación literal de la citada norma podría conducir a la inestable conclusión de que (exclusivamente) el factor temporal justificará una orden judicial de tasación antes de la subasta pública del bien.

A decir verdad, con tan solo explorar lo que acontece en la práctica judicial, se puede identificar que el elemento temporal constituye un (poderoso y útil) pretexto para causar perjuicio al titular del derecho crediticio (ejecutante). Por ejemplo, en el Expediente N° 01645-2015-0-2501-JR-CI-01, la ejecutada solicitó (el 10/10/2022) que el juez ordene tasar el bien hipotecado y suspenda el remate en tercera convocatoria (programado para el 14/10/2022); sin que la ejecutada haya ofrecido un informe de tasación y omitiéndose poner a conocimiento de la ejecutante el pedido invocado, el juzgador (en tiempo récord) declaró fundada la solicitud de nueva tasación y suspendió la diligencia de remate porque la valorización convencional se desactualizó, es decir, transcurrió aproximadamente nueve años.

En contraste con el criterio judicial delatado, en otro proceso judicial (Expediente N° 01842-2013-0-2501-JR-CI-01), la Primera Sala Civil de Chimbote sostuvo que la facultad conferida al a quo, derivada del artículo 729 del CPC, debe ejercitarse antes de la primera convocatoria a remate: es irrazonable que, ad portas de efectuar el remate en tercera convocatoria, el juez ordene una nueva tasación del inmueble, ya que ello importaría declarar la nulidad de las diligencias de remate (primera y segunda) realizadas conforme a ley^[2].

En la judicatura, un mito se convirtió (por años) en regla: el juez debía (sí o sí) ordenar la tasación del bien cuando se haya superado los dos años de antigüedad. Yaya (2017) da fe de esta vieja práctica; la temporalidad fue una potente (y suficiente) “fórmula justificativa para mandar la actualización de la valorización”:

Además de lo indicado es importante precisar que tratándose de una valoración convencional, la práctica judicial y la jurisprudencia son pacíficas en indicar que la consideración de ser actualizada o no esa valorización acordada, se encuentra en función a la antigüedad del pacto, siendo casi unívoco que esa [sic –léase ese–] tiempo alcanza a los dos años, lo que significa que si una valorización consensuada tiene una antigüedad mayor no será admitida como válida para los efectos de la ejecución forzada. (p. 140)

Sin embargo, todo parece indicar que la regla perdió vitalidad. No hace mucho, a través de la Casación N° 5804-2019-Sullana, la Corte Suprema negó que la desactualización del valor del bien, aducida y sin ser demostrada por el ejecutado, active la potestad judicial reconocida en la norma procesal:

(…) y en cuanto al artículo 729 del mismo texto normativo, se advierte que aquel dispositivo alude al ejercicio potestativo del que gozan los jueces cuando consideran, según su criterio prudencial, que el valor convenido por las partes respecto del bien hipotecado se encuentra desactualizado; no habiendo acreditado el recurrente con ningún medio de prueba que el valor convenido en caso de remate del bien (cláusula quinta del testimonio de escritura pública de constitución de hipoteca con fianza solidaria que obra a fojas diez y once), hubiera sufrido alguna variación significativa, no siendo motivo suficiente el mero transcurso del tiempo (…).

En el ámbito doctrinal discrepan que se haya fertilizado un criterio objetivo, es decir, reputar como desactualizado la valorización del bien a partir de los dos años. La solución saludable y pacífica es que, para ordenarse una tasación, la ejecutada (o, de ser el caso, la ejecutante) debe (i) fundamentar su petitorio (actualizar el valor del bien que se rematará) y, al mismo tiempo, (ii) acompañar una tasación para acreditar que el valor comercial convenido es inferior al valor de mercado (Sevilla, 2016).

A su turno, Ledesma (2008) puntualizó que, para ordenar la tasación del bien, el ejecutado debe anexar un informe de valuación, con la finalidad de probar que el valor del bien aumentó, puesto que la alegación del transcurso del tiempo no lo justifica^[3].

En ese orden de ideas, con el objeto de responder la consulta formulada, el juez ordenará una tasación, antes de llevar a cabo el remate en primera convocatoria, si la ejecutante ofrece un informe de tasación actualizado para demostrar que el valor comercial convenido es inferior. Así haya transcurrido dos o más años desde que se pactó la valorización del bien hipotecado, aducir el decurso del tiempo constituiría un recurso inútil y aislado, sin soporte probatorio, encaminado a buscar forzadamente una orden judicial (arbitraria) de tasación.

Referencias bibliográficas

Cavani, R. (2016). Comentario del artículo III del Título Preliminar. Fines del proceso e integración de la norma procesal. En R. Cavani (coord.). Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas, T. 1 (pp. 37-53). Lima: Gaceta Jurídica.

Hurtado, M. (2014). Estudios de Derecho Procesal Civil (2ª ed., T. 2). Lima: Idemsa.

Ledesma, M. (2008). Comentarios al Código Procesal Civil (T. 3). Lima: Gaceta Jurídica.

Sala Civil Permanente de la Corte Suprema (2021, 7 de junio). Casación N° 5804-2019-Sullana (Ticona Postigo, M. P.).

Sevilla, P. (2016). Comentario del artículo 729. Tasación convencional. En R. Cavani (coord.), Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas, T. 5 (pp. 419-425). Lima: Gaceta Jurídica.

Yaya, U. (2017). El proceso único de ejecución. Análisis desde la judicatura. Lima: Idemsa.

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^[1]* Abogado por la Universidad Católica Los Ángeles de Chimbote. Actualmente labora en Villalobos Abogados Asociados. Miembro del Círculo de Investigación Jurídico Civil (CIJC).

Según el Proyecto del Nuevo Código Procesal Civil, la tasación comercial dejaría de ser un documento necesario para la admisibilidad de la demanda de “ejecución de garantías” (artículo 746). Al respecto, Hurtado Reyes (2014, p. 824) sugirió que la presentación de dicho documento sea una opción para finalmente clausurar la polémica fomentada en la práctica judicial. Sin duda, uno de los problemas típicos es que el ejecutado cuestiona la tasación de bien hipotecado a través de la contradicción. Lo que ocurrió en el expediente N° 00435-2016-0-2506-JM-CI-02 es una muestra de la catastrófica “estrategia” promovida por los ejecutados. Véase: Resolución N° 07 (‘auto de ejecución final’), de fecha 20/11/2017.

^[2] Véase: Auto de vista, contenido en la Resolución N° 80, de fecha 26/02/2021.

^[3] A guisa de ejemplo, revísese lo que aconteció en el Expediente N° 01399-2017-0-2501-JR-CI-01. En este proceso se decretó el remate en primera convocatoria para el 10/10/2018; sin embargo, posteriormente, el ejecutado solicitó (el 19/09/2018) la suspensión del remate y adjuntó un informe de tasación, en el cual se estableció el valor del inmueble en la suma de $ 308,801.85, en comparación con los $ 144,631.26 fijado en la tasación comercial que la ejecutante acompañó a la demanda. Al fin y al cabo, el juez declaró fundado el pedido del ejecutado y suspendió la diligencia de remate porque el bien hipotecado tuvo mejoras (construcciones, divisiones y acabados).