Si reglamento interno no precisa a quién le pertenecen los aires: ¿se reputan propios o comunes?
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Sumilla: El reglamento interno constituye el documento idóneo que determina la extensión y niveles de cada sección de propiedad exclusiva. Así, si en el reglamento interno no consta que a una sección de propiedad exclusiva le corresponden sus aires, estos se reputarán como comunes. |
JURISPRUDENCIA
RESOLUCIÓN N° 2271-2022-SUNARP-TR
APELANTE : IVÁN OMAR ÁNGELES PALACIOS.
TÍTULO : Nº 155357 del 18/01/2022 (SID).
RECURSO : Escrito ingresado al Registro el 22/03/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Donación.
Lima, 10 de junio de 2022.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la donación que otorga Iván Omar Ángeles Palacios a favor de Flor de María Araseli Martínez Quijano del inmueble inscrito en la partida electrónica N° 49062526 del Registro de Predios de Lima.
Para tales efectos se presentó la siguiente documentación:
- Parte notarial de la escritura pública de donación del 13/01/2022 otorgada ante notario de Lima Fernando Tarazona Alvarado.
Con el reingreso del 14/02/2022 se adjuntó escrito de reconsideración.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Tomas John Bocanegra Velásquez formuló la observación en los términos que se reproducen a continuación:
ESQUELA DE OBSERVACIÓN
(…)
Se ha revisado las dos últimas transferencias y en ninguna de ellas, se indica que la transferencia comprenda los aires.
Cabe señalar que la propiedad está sujeto a régimen de propiedad horizontal y como usted, debe tener conocimiento, los aires no pueden ser materia de transferencia por estar considerado como zona común. Sírvase aclarar y en todo caso indicar en qué partida se encuentra independizado los aires a la que hace referencia la escritura presentada. Subsanar.
Norma legal: artículo 2011 del Código Civil y artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente fundamenta su recurso señalando lo siguiente:
- Que, mediante las escrituras públicas anteriores que dieron mérito a la inscripción de anteriores transferencias inscritas en la partida registral es de advertir que siempre fue objeto de transferencia los aires.
- Que, corresponde que la calificación registral se realice complementariamente sobre la base de los títulos archivados para poder corroborar lo indicado líneas abajo.
- Debido a que los aires siempre fueron objeto de transferencia, esto denota que son de propiedad exclusiva y excluyente por lo que no puede considerarse una zona común dado que así lo constituyó el constructor al transferir ese derecho en la primera transferencia de la propiedad.
- La concepción de los aires de la tienda nunca fue concebida para ser una zona común, lo cual se deduce de los títulos archivados en donde constan los anteriores contratos de compraventa.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida 49062526 del Registro de Predios de Lima
Correspondiente a la Tienda 214 segundo piso dentro del Lote 1-24 Conjunto A-B-C del Conjunto Residencial San Felipe, distrito de Jesús María.
En el asiento C00004 de esta partida consta Iván Omar Ángeles Palacios como titular registral del dominio del inmueble inscrito en esta partida.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- Si en el reglamento interno no consta que a una sección de propiedad exclusiva le corresponden sus aires: ¿estos se reputan propios o comunes?
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, RGRP) establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
El artículo 32 del RGRP, en concordancia con la norma sustantiva antes citada, precisa los aspectos calificables por las instancias registrales, entre los que se encuentran los siguientes:
“(...)
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos (...) (...)
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados.
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones, legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas. (...)”.
2. Ahora bien, en el presente caso, se pretende inscribir una donación respecto del inmueble descrito en el numeral IV de la presente resolución. En la cláusula tercera de la escritura de donación se señala:
TERCERO: El donante se obliga a transferir la propiedad del bien inmueble descrito en la cláusula primera a favor de la donataria, a título de donación, además del área y construcción existente todos los derechos inherentes a la propiedad como son sus aires, usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas y todo en cuanto de hecho y por derecho le toca y corresponde sin reserva ni limitación alguna a dicha tienda en relación al conjunto A-B-C le corresponde un porcentaje de (…)”. (el resaltado es nuestro).
El registrador ha observado el título señalando que el inmueble está sometido a un reglamento interno en el que los aires son zonas comunes.
3. Al respecto, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con bienes de propiedad común. Esto por cuanto, juntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde están construidos los muros, las escaleras, ascensores y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios. Por lo que se admite que la constitución de dicho régimen no solo sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de una construcción en la que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas.
4. Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/7/1999, y su Reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000, cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA[1].
La Ley Nº 27157 derogó el Decreto Ley Nº 22112 del 14/03/1978 que regulaba el régimen de propiedad horizontal. A su vez, el Decreto Ley Nº 22112 derogó la Ley Nº 10726, que normaba dicha materia.
En este caso, el reglamento interno se otorgó por escritura pública del 16/08/1965 inscrita a fojas 29 del tomo 1386 del Registro de Predios de Lima. Esto es, el reglamento interno se otorgó durante la vigencia de la Ley Nº 10726.
La segunda disposición transitoria del Decreto Ley Nº 22112 estableció que para los casos en que existan reglamentos internos inscritos en los Registros Públicos de conformidad con la Ley Nº 10726, la sujeción al nuevo régimen se llevará a cabo respetando los porcentajes que se hubieran establecido en dichos Reglamentos para los efectos de la participación en la propiedad de los bienes de dominio común y demás derechos y obligaciones de los propietarios de secciones, salvo que dichos porcentajes sean cambiados con el voto unánime de los propietarios.
La tercera disposición transitoria del Decreto Ley Nº 22112 estableció que la sujeción al régimen de dicho decreto ley regirá a partir de 120 días calendario de la fecha de expedición de su reglamento, dentro de cuyo término deberá aprobarse e inscribirse los Reglamentos Internos de todas las edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal y constituirse las juntas de propietarios a que hubiere lugar. El reglamento del Decreto Ley Nº 22112 se aprobó por D.S. Nº 019-78-VC del 27/04/1978.
Sin embargo, en este caso, no obra inscrita la adecuación del reglamento interno al Decreto Ley Nº 22112 y tampoco, su adecuación a la Ley Nº 27157.
5. El artículo 125 del vigente Reglamento de la Ley Nº 27157, cuyo TUO fue aprobado por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, prescribe que las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, deben someterse al régimen legal de propiedad exclusiva y propiedad común. Se agrega que su aplicación es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo. De conformidad con el artículo 127 del mismo Reglamento, al momento de solicitar la inscripción del reglamento interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes:
a) Propiedad exclusiva y propiedad común.
b) Independización y copropiedad.
6. Respecto al tema de los aires debe señalarse que el término “aires” como tal no se encuentra definido en el Código Civil; sin embargo, de la interpretación de los artículos 954 y 955, referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo, se hace posible extraer su significado.
Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los “aires” no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, sería el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los límites del perímetro superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y así de modo indefinido respetando, claro está, los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos.
7. Ahora bien, la Ley Nº 27157 establece que son bienes de propiedad común, los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario (artículo 40, inciso h).
Por su parte, la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común, aprobada mediante la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008 (en adelante, la “Directiva”), regula el tema de los aires de la edificación en los siguientes términos:
5.5. INSCRIPCIÓN DE LOS AIRES
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, esta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que se cuente con un área proyectada de acceso.
El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.
La Directiva en el rubro de Antecedentes y Consideraciones en el numeral 4 indica lo siguiente:
(…).
En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la cláusula de reserva de aires hasta una futura ampliación de edificación; con lo que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la cláusula incluida) sin independizar en ninguna partida los aires. La estipulación, por tanto, se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe señalarse que muchas veces esa inscripción se omite por lo que la presente directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la cláusula de independización de aires cumple un doble efecto: reservar un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que este se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripción, el Registro exige que se asigne a los aires un porcentaje de participación en las zonas comunes, ya que, de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas comunes.
8. En cuanto a la transferencia y condición jurídica de los aires, la Directiva citada señala:
5.6. TRANSFERENCIA DE AIRES
La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado.
5.7. CONDICIÓN JURÍDICA DE LOS AIRES
De conformidad con el artículo 40, inciso h), de la Ley Nº 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.
Para efectos registrales la cláusula en contrario consta en el reglamento interno, o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que había sido omitida en la declaración inicial del reglamento interno. Para ello se requiere la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios.
Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires será aplicable el artículo 135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.
(El resaltado es nuestro).
De lo cual podemos advertir que “los aires” sí pueden ser objeto de transferencias, debiendo tenerse en cuenta para ello su condición jurídica de zonas comunes o de secciones de propiedad exclusiva. Con tal fin, la misma directiva establece que “los aires” se reputan zonas comunes, salvo que lo contrario se desprenda de los títulos de propiedad de las secciones de propiedad exclusiva o que ello conste en el reglamento interno o en una modificación posterior de este.
9. Asimismo, esta instancia registral en el CXLIX Pleno realizado en sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 2 y 3 de mayo de 2016 adoptó el siguiente acuerdo:
AZOTEA O AIRES
“En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”.
De la deliberación de posiciones pudo determinarse que, salvo disposición contraria del reglamento interno, azotea o aires son conceptos equivalentes, con lo cual el titular del último nivel de la edificación: azotea, adquiere la facultad de sobreelevar que implica el derecho de construir más pisos o niveles, teniendo en cuenta los límites establecidos por los parámetros urbanísticos y edificatorios, sin perjuicio de que en el reglamento interno pueda establecerse límites al número de niveles que pueden edificarse.
10. De la revisión de los antecedentes registrales es de advertir que el inmueble objeto de donación está sujeto al reglamento interno inscrito en la partida electrónica Nº 49062207 del Registro de Predios de Lima el cual comprende al edificio “A-B-C” del Conjunto Residencial San Felipe regulado por la Ley Nº 10726, Ley que establece que las secciones en que se divide cada piso de un edificio podrán pertenecer a diferentes propietarios.
Conforme al título archivado 2657 del 20/08/1965 en el centro del conjunto A, B, C existe un patio o ágora que en el primer nivel tiene cuatro tiendas con sus baños, un restaurante y una guardería infantil. En el segundo nivel el ágora tiene ocho tiendas con sus baños respectivos, de las cuales cuatro pertenecen al edificio tipo C; las tiendas del segundo nivel están unidas por rampas, escaleras y pasarelas comunes a todas ellas.
En el artículo 8 del reglamento interno inscrito se enumeran los bienes comunes. En lo que respecta a las tiendas del ágora se señala que son comunes las rampas de acceso y pasarelas.
En el artículo en el que se describe a la tienda Nº 214 del piso dos, se señala que tiene un área de 71.38 m2.
11. Como puede apreciarse, el reglamento interno no señala si los aires en dicha edificación son propios o comunes. En consecuencia, conforme a las normas antes citadas, no puede presumirse que los aires de la tienda 214 sean propios.
A ello debe añadirse que cuando se describe la tienda 214 del piso dos, tanto en el reglamento interno como en la memoria descriptiva de independización (obrante en el título 10930 del año 1969) no se señala que comprenda sus aires. Esto es, no se le describe como una sección con dos niveles (la tienda y sus aires). Contrariamente a ello, únicamente se señala que tiene un área de 71.38 m2. Si la tienda hubiera comprendido también sus aires debió consignarse el área que ocupan los aires, y no consta así.
Además, en la memoria descriptiva, en cuanto a su distribución, se consigna: tienda con dos servicios higiénicos.
12. Si bien es cierto que en la primera transferencia de propiedad realizada por el propietario-constructor, en este caso, la Empresa de Administración de Inmuebles del Perú (antes Junta Nacional de Vivienda), contenida en la escritura pública que obra en el título archivado Nº 11661 del año 1981 en su cláusula segunda se estableció que al inmueble sub materia también le corresponde sus “(…) aires, usos, costumbres, servidumbres y todo cuanto de hecho y por derecho le corresponde (…)”, dicha indicación genérica no determina la condición jurídica de los aires.
Se trata de una cláusula usada con frecuencia que resalta que no se transfiere parte del predio sino la totalidad del predio, con todos los derechos que le corresponden. Pero no implica que existan esos “usos, costumbres, servidumbres” a que se hace referencia. Lo mismo sucede con respecto a los aires: dicha cláusula de estilo no puede llevar a concluir –en la transferencia de una sección de propiedad exclusiva conformante de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común con reglamento interno–, que los aires sean propios de la sección.
Razón por la cual en el caso de que en efecto a la sección exclusiva le correspondan sus aires, deberá procederse conforme a lo establecido en el segundo párrafo del numeral 5.7 de la Directiva antes citada.
13. Por estas consideraciones, corresponde confirmar la observación, siendo que, si el usuario aclara su rogatoria en el sentido que se limita a la inscripción de la transferencia de la sección de propiedad exclusiva tal como obra descrita en la partida registral, esto es, sin aires –mediante documento con firma certificada notarial del interesado o presentante–, procederá la inscripción de la donación de la tienda tal como esta obra inscrita (sin aires).
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el registrador público del Registro de Predios de Lima, conforme a los fundamentos contenidos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
Fdo.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidenta de la Tercera Sala
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
[1] Publicado en el diario oficial El Peruano el 08/11/2006.