Resumen: El autor analiza el criterio expuesto por la Corte Suprema en la Casación N° 2781-2018-Lima Este, que resolvió un interesante caso de prescripción adquisitiva, en particular en lo relacionado a los conceptos de “posesión como propietario” y “pacificidad”. Sobre el particular, sostiene que constituye un error el creer que la “pacificidad” se ve afectada cuando media un proceso judicial en donde se busca recuperar el bien de manos del prescribiente, ya que no hay nada más pacífico que un proceso judicial como mecanismo de solución de controversias. Igualmente, sostiene que dicho requisito no está determinado por la manera (violenta o no) en que se accedió a la posesión, sino por la forma en que esta se ejerce durante su desarrollo. Abstract: The author analyzes the criteria set forth by the Supreme Court in Cassation No. 2781-2018-Lima Este, which resolved an interesting case of acquisitive prescription, particularly in relation to the concepts of “possession as owner” and “pacificity”. In this regard, he considers that it is a mistake to believe that “pacificity” is affected when there is a judicial process to recover the property from the hands of the prescriber, since there is nothing more peaceful than a judicial process as a dispute resolution mechanism. Likewise, he argues that such requirement is not determined by the manner (violent or not) in which the possession was obtained, but by the way in which it is exercised during its development.

Palabras clave: Pacificidad / Prescripción adquisitiva / Propietario Keywords: Pacificity / Acquisitive prescription / Owner Marco normativo: Código Civil: arts. 950, 953, 1997, 1998. Recibido: 11/08/2022 // Aprobado: 17/08/2022

INTRODUCCIÓN

La prescripción adquisitiva de dominio está plagada de temas que no han sido estudiados a profundidad en nuestro país, y uno de ellos es –qué duda cabe– sus requisitos. Muchos de los libros que se ocupan de ello contienen aproximaciones bastante genéricas al tipo de posesión (pública, pacífica, continua y en calidad de propietario) que se le exige al prescribiente, y si bien este enfoque permite entender, grosso modo, cada uno sus requisitos, no resulta útil cuando lo que se busca es dar respuesta a los problemas reales y concretos a los que se enfrentan los jueces y abogados cada vez que conocen un caso de prescripción.

En este breve trabajo quisiera esbozar algunas líneas puntuales sobre dos requisitos que, en las sentencias sobre prescripción, están continuamente en el ojo de la tormenta: la posesión como propietario (o, lo que es lo mismo, el animus domini) que se le exige al prescribiente; y (ii) la posesión pacífica.

Asimismo, detallaré las incidencias del caso resuelto en la Casación N° 2781-2018-Lima Este, para corroborar cuál fue el entendimiento que de tales requisitos tuvieron las instancias correspondientes. Hago ello con la finalidad de aproximar la perspectiva teórica que tengo sobre el tema con el modo como este viene siendo entendido y aplicado por nuestros magistrados.

Y es que soy un convencido de que solo la aproximación y el diálogo entre los postulados teóricos (académicos del Derecho) y la aplicación práctica (jueces de las distintas instancias) permitirá generar una tendencia uniforme en el modo de concebir cada uno de los requisitos de la prescripción, para así evitar la incertidumbre en el justiciable y los fallos contradictorios.

¿CÓMO ENTENDER LA “POSESIÓN COMO PROPIETARIO (ANIMUS DOMINI)?

De cara a la prescripción adquisitiva, el artículo 950 del Código Civil (CC) exige que la posesión se ejerza “como propietario”. Desde mi punto de vista, lo que se busca con este requisito es que la prescripción sea tanto un premio para el prescribiente como un castigo para el propietario afectado. Me explico.

No tendría sentido que el ordenamiento jurídico decida quitarle la propiedad a una persona para dársela a otra; debe haber alguna razón para ello, pues de lo contrario entraríamos al reino de la arbitrariedad. Entonces, solo por una razón justificada el Estado permite este traslado forzoso, que supone que el dominio pase de una esfera jurídica (la del propietario que no ejerce sus facultades) a otra (la del prescribiente). Esta razón –que le sirve de justificación a la usucapión– consiste en que el prescribiente hace precisamente aquello que el propietario omite durante un prolongado período de tiempo: ejercer las facultades de la propiedad, léase uso, disfrute, explotación, edificación, etc.

Es por eso ello que se le exige al prescribiente poseer no como cualquier sujeto, sino como lo “haría un propietario”. Ahora bien, ¿qué hace que un juez concluya que determinadas conductas posesorias fueron ejercidas por el prescribiente “en calidad de propietario”? Es decir, ¿en base a qué el juzgador debe establecer si la ocupación del bien por parte del prescribiente fue hecha con animus domini o en calidad de “usufructuario”? ¿Qué debe llevar al magistrado a considerar que las construcciones efectuadas por el usucapiente fueron hechas en “calidad de propietario” y no con animus de “arrendatario”?

Si analizamos las conductas en abstracto y de manera objetiva, ninguna de ellas, per se, demuestra la intención (animus) con que se hizo el ejercicio posesorio. Y es que claro, no existe ninguna conducta posesoria que, en abstracto, solo puede ser ejercida por el propietario, ya que el uso, disfrute, disposición, construcción, demolición, remodelación, pueden ser ejercidas por cualquier clase de poseedor, sea este ilegítimo (invasor), legítimo respaldado por el derecho de propiedad (compro y edifico), legítimo respaldado por un derecho real distinto de la propiedad (usufructo, uso, habitación) o incluso legítimo respaldado por un derecho de crédito (arrendatario, comodatario).

Imagínese que usted como juez un buen día recibe una demanda de prescripción, a la cual se adjuntan una serie de pruebas que dan cuenta que el accionante, durante los últimos diez años, ha venido viviendo en el bien con toda su familia, realizando actividades, sembrando, criando animales, construyendo, demoliendo, remodelando, tramitando licencias, etc. ¿Estas conductas acreditan que la posesión se ha venido ejerciendo “como propietario”?

La respuesta es “no lo sabemos”. Esas conductas, vistas de la manera más objetiva posible, no prueban ningún animus; prueban posesión, eso sin ninguna duda, pero no el estado subjetivo con que se poseyó, porque todas ellas bien podrían haber sido ejercitadas por un invasor (ejemplo típico de quien “posee como propietario”) como por un poseedor inmediato (ejemplo por excelencia de quien carece de tal requisito).

¿Esto quiere decir que no hay forma de establecer cuándo se cumple con el animus domini? Claro que no; lo único que significa es que debemos mirar hacia otra dirección si queremos identificar el estado subjetivo del poseedor. En mi opinión, más que conductas (acciones) positivas, lo determinante serán las omisiones del prescribiente: es decir, en tanto este no haya reconocido en un tercero la calidad de propietario o una condición superior a la suya, el requisito del animus domini se habría cumplido. Serán las omisiones, antes que las acciones, las que permitirán sacar conclusiones respecto del “estado subjetivo” con que el prescribiente vino poseyendo.

Por ejemplo, si a lo largo del proceso llega a acreditarse que el prescribiente: (i) ingresó al bien sin la venia del entonces propietario; (ii) sin pagar renta o retribución por el uso que venía ejerciendo; (iii) sin asumir obligaciones frente a terceros por tener estos la calidad de propietarios; (iv) sin limitar su ejercicio posesorio por reconocer en un tercero una titularidad superior a la suya, etc.; entonces la posesión en calidad de propietario habrá quedado acreditada.

Nótese que, en todos los casos, el término “sin” hace referencia a algo que el prescribiente omitió hacer; y entender que se trata de una conducta negativa u omisiva es fundamental de cara al proceso mismo, pues implica que no será el prescribiente quien deba probar que omitió dichas conductas (no es posible la prueba de un hecho negativo), sino que quien pretenda “negar” su animus domini deberá acreditar que aquel sí incurrió en alguna de las conductas recién descritas.

Y esto también tiene mucha relación con la “sanción” que supone para el propietario el verse privado del dominio producto de la prescripción de un tercero. Para que ello ocurra, primero debe haber una conducta reprochable a dicho propietario. ¿Cuál es esa conducta? Haber permitido que el prescribiente consume la prescripción pese a haberlo podido evitar. Y es que no tendría sentido sancionar al propietario si nunca estuvo en posibilidad de saber que alguien estaba tratando de prescribirlo.

Por ejemplo, si el propietario da en arrendamiento el bien por 10 años y durante dicho periodo de tiempo permite que el arrendatario ejerza sin ningún obstáculo o impedimento la posesión, ello no podría generar que el arrendatario se convierta en dueño por prescripción, en tanto no habría razón para reprocharle nada al propietario: dado el contrato celebrado, el propietario sabía (y confiaba en) que el poseedor debía, en algún momento, restituirle la posesión. De este modo, el estado subjetivo del prescribiente: (i) “mancha” su posesión y acredita que aquel no “cumplió” con las omisiones necesarias para ser calificado como “poseedor en calidad de propietario”; (ii) transmiten seguridad al propietario, pues este puede confiar en que mientras dicho estado subjetivo persista, no será víctima de una usucapión.

En conclusión: (i) las omisiones referidas a la falta de reconocimiento del dominio en cabeza de un tercero serán lo determinante para establecer si hubo o no posesión en concepto de propietario; (ii) por el contrario, las conductas positivas poco nos dicen sobre el particular, pues cualquiera de ellas –construir, por ejemplo– bien podría haber sido realizada ya sea por el invasor como por el inquilino que contraviene los límites legales y de su propio contrato.

¿CÓMO ENTENDER LA PACIFICIDAD?

Se suele identificar a la posesión “pacífica” como aquella “exenta de violencia”. Sin embargo, una definición así de tautológica ayuda poco al momento de resolver las controversias. Si bien son diversos los temas que podrían ser comentados con relación a este requisito, quisiera –al menos en esta oportunidad– centrarme en dos de ellos: (i) en qué momento debe ser exigida y/o analizada la pacificidad; y (ii) qué implicancias tienen en cuanto a dicho requisito la existencia de procesos judiciales en los que se haya visto envuelto el prescribiente.

La pacificidad y el modo como se ingresó al bien

Considero que la pacificidad no es un requisito vinculado al modo como el usucapiente ingresó al bien. Por ejemplo, si una persona toma control de un predio ejerciendo violencia contra su actual ocupante o destruyendo los candados que aseguraban las puertas de acceso, tal situación no le endosa a la posesión el calificativo de violenta, porque estaríamos utilizando una situación previa a la posesión (cómo se accedió a ella) para calificar a la posesión misma. Es decir, terminaríamos trasladando los vicios de la causa (acceso) a la consecuencia (posesión), lo cual es ilegal, porque el requisito legal está pensando en este último (posesión del bien) y no en aquel (acceso al bien).

Sumado a ello, debe tenerse en cuenta que si aplicamos el requisito de la pacificidad al modo como el prescribiente tomó control del bien, entonces quedarán fuera de la usucapión una serie de situaciones para las que típica e históricamente ha estado diseñada la figura; así, pensemos en el ladrón de un bien mueble o el invasor de un predio. En ambos casos, el acceso al bien suele ir acompañado de un acto de violencia o amenaza ya sea contra el –hasta ese momento– poseedor o contra el mismo bien; si esa sola circunstancia le imprime al acto el carácter de violenta, entonces estamos vaciando (en gran medida) de contenido a la usucapión.

Por ello, en mi opinión, el requisito de la pacificidad debe ser analizado en cuanto al modo en que la posesión es ejercida o mantenida. Por ejemplo, una posesión que se encuentra inmersa en disputas constantes, producto de las cuales el bien pasa recurrentemente de manos de unos a favor de otros (es decir, quienes son despojados hoy, recuperan el bien mañana y pasado mañana lo vuelven a perder), no es una posesión pacífica, por lo que todo el tiempo durante el cual se desarrollen estos continuos despojos no sumarán para el plazo prescriptorio. Por el contrario, si la toma de control del bien no fue pacífica, pero la violencia cesó inmediatamente luego de consumado el despojo (situación que se mantuvo durante todo el ejercicio posesorio), entonces la posesión deberá ser calificada como “pacífica”.

Si bien es cierto nuestro Código Civil no detalla cómo afecta a la pacificidad el hecho de que la posesión se haya iniciado de manera violenta, sí existe una norma en nuestro ordenamiento que –aun cuando muchas veces pasa desapercibida– se pronuncia sobre el particular. Se trata del Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, mediante el cual se aprobó el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, Decreto Legislativo que establece el régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios rurales^[1].

Al respecto, y en lo que se refiere al procedimiento administrativo de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio sobre predios rústicos, el artículo 40 del referido decreto legislativo establece que:

Para declarar la propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio sobre los predios rústicos a que se refiere el presente capítulo, se debe cumplir con los siguientes requisitos, en forma concurrente:

(…)

2) Ejercer la posesión pacífica, es decir, exenta de violencia, de manera que la continuidad de la posesión se haya basado en circunstancias que no impliquen el uso de la coacción o la fuerza, independientemente de la forma como se originó la ocupación. Si la posesión se originó en forma violenta, el plazo prescriptorio comenzará a computarse desde la cesación de los actos violentos. (El énfasis es mío)

Como se puede ver, la citada norma es clara en el sentido de que la pacificidad no viene determinada por la manera (violenta o no) en que se accedió a la posesión, sino por la forma en que esta se ejerce durante su desarrollo; es decir, lo opuesto a la “pacificidad” es la violencia en el “ejercicio” de la posesión, independientemente de cómo esta nació. Por ende, si el prescribiente accedió al bien con violencia, una vez que esta cesa, la posesión se torna pacífica.

De hecho, esta es también la posición que ha mantenido la Corte Suprema en el Segundo Pleno Casatorio:

Fundamento 44:

La posesión pacífica se dará cuando el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza; por lo que, aún obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas. (El énfasis es mío)

La pacificidad y la continuidad: confusiones teóricas con implicancias prácticas

No debemos confundir el que la posesión sea pacífica (es decir, exenta de violencia en su conservación) con el hecho de que sea incontrovertible (esto es, exenta de reclamos judiciales por parte del propietario contra el prescribiente). En mi opinión, los procesos judiciales no hacen que la posesión del prescribiente se vuelva violenta, ya que ellos constituyen la forma más civilizada (pacífica) de solucionar los conflictos.

Así, el artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, cuando se pronuncia sobre los “fines del proceso”, señala que:

El juez deberá atender a que la finalidad concreta del proceso es resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre, ambas con relevancia jurídica, haciendo efectivos los derechos sustanciales, y que su finalidad abstracta es lograr la paz social en justicia. (El énfasis es mío)

Por ende, constituye un error el creer que la “pacificidad” se ve afectada cuando media un proceso judicial en donde se busca recuperar el bien de manos del prescribiente, ya que no hay nada más pacífico que un proceso judicial como mecanismo de solución de controversias.

Ahora bien, esto no quiere decir que dichos procesos judiciales carezcan de relevancia en lo que se refiere a la “consumación” de la prescripción. De hecho, aquellos sí podrían terminar afectando el requisito de la “continuidad” (posesión continua), pues generan (en determinados casos) lo que se conoce como la “interrupción civil o jurídica” de la prescripción (nótese que la “interrupción” no es sino el antónimo –jurídicamente hablando– de la “continuidad”).

En lo que se refiere a la “interrupción” del plazo prescriptorio, las normas del CC que regulan a la usucapión no son –lamentablemente– de mucha ayuda, pues solo reconocen a la denominada “interrupción natural” o “interrupción física”, que se produce cuando el prescribiente es privado fácticamente del control del bien antes de haber consumado su plazo (aunque siempre tiene la posibilidad de neutralizar los efectos de dicha interrupción recuperando la posesión antes de que transcurra un año desde que la perdió).

Esta forma de interrupción se encuentra regulada en el artículo 953 CC:

Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye.

Ahora bien, no tendría ningún sentido que la única herramienta puesta a disposición del propietario para evitar una prescripción en su contra sea el uso de la fuerza física, para así desplazar al usucapiente del control fáctico el bien (interrupción natural). Si fuese así, tendríamos un sistema jurídico que incentiva la justicia por mano propia. Se hace necesario, por ello, encontrar un mecanismo civilizado y pacífico que le permita al propietario reaccionar contra una prescripción en curso y evitar así su consumación.

Para tal fin podemos recurrir a las normas sobre prescripción extintiva, y aplicar por analogía el artículo 1996, inciso 3 CC, que permite la interrupción del plazo prescriptorio (extintivo) notificando con una demanda al deudor en cuyo beneficio dicho plazo viene corriendo:

Se interrumpe la prescripción por:

(…)

3.- Citación con la demanda o por otro acto con el que se notifique al deudor, aun cuando se haya acudido a un juez o autoridad incompetente.

En el caso de la usucapión, la demanda debiera serle notificada a la persona en cuyo beneficio viene computándose el plazo prescriptorio, es decir, al poseedor prescribiente. Esta forma de interrupción es conocida como “interrupción civil”, y su principal efecto es que el prescribiente notificado (antes de haber consumado el plazo prescriptorio) con un pedido judicial de restitución del bien pierda todo el plazo posesorio acumulado hasta ese momento.

¿Qué significa que la prescripción se interrumpa? Es decir, ¿qué efectos produce sobre la prescripción el hecho de que esta se entienda “interrumpida”? ¿Significa que todo el plazo prescriptorio acumulado hasta antes de la interrupción se pierde? ¿O acaso significa que mientras dure el efecto que generó la interrupción el plazo deje de correr, pero después se reanuda sin que el prescribiente pierda todo el plazo acumulado hasta antes de la interrupción?

Debemos partir por diferenciar la suspensión del plazo prescriptorio de su interrupción. La “suspensión” de la prescripción se produce por causas que se desarrollan o prolongan por un determinado periodo de tiempo, a diferencia de las causas de interrupción, que se caracterizan por ser instantáneas (nacen y mueren casi en simultáneo).

Véase las causas de suspensión establecidas en el artículo 1994 CC:

Se suspende la prescripción:

1. Cuando los incapaces no están bajo la guarda de sus representantes legales.

2. Entre los cónyuges, durante la vigencia de la sociedad de gananciales.

3. Entre quienes mantienen una unión de hecho.

4. Entre los menores y sus padres o tutores durante la patria potestad o tutela.

5. Entre los incapaces y sus curadores, durante el ejercicio de la curatela.

6. Durante el tiempo que transcurra entre la petición y el nombramiento del curador de bienes, en los casos que procede.

7. Entre las personas jurídicas y sus administradores, mientras estos continúen en el ejercicio del cargo.

8. Mientras sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano. (El énfasis es mío)

Como se puede apreciar, lo que genera que la prescripción quede suspendida son situaciones que se prolongan por determinado tiempo: “la prescripción se suspende mientras dure tal situación”, o “durante” determinado periodo de tiempo.

Por ello, tiene mucho sentido que, en el caso de la suspensión, mientras esté vigente alguna de sus causas, el plazo prescriptorio no corra, de modo que solo una vez desaparecido el evento suspensivo aquel retome su curso. Hace bien, por ello, el artículo 1995 CC en señalar que “desaparecida la causa de la suspensión, la prescripción reanuda su curso adicionándose el tiempo transcurrido anteriormente”.

Por el contrario, en el caso de la interrupción, en tanto el evento que la genera nace y se extingue inmediatamente (la notificación de la demanda, por ejemplo), no tendría sentido señalar (como se hace para el caso de la suspensión) que “desaparecida la causa de la interrupción la prescripción reanuda su curso adicionándose el tiempo transcurrido anteriormente”. Piénsese en el poseedor que hasta las 3:00 p.m. del 8 de agosto del 2016 tenía 9 años de posesión, y a las 3:01 p.m. recibe la notificación de la demanda de reivindicación, con lo cual su prescripción queda interrumpida. ¿Alguien se animaría a sostener que a las 3:02 p.m. desapareció la causa de interrupción y, por ende, a partir de las 3:03 p.m. el prescribiente reanuda el plazo sumando a su favor los 9 años que tenía hasta antes de la notificación? Afirmar algo así generaría que pierda todo sentido para el propietario interrumpir el plazo prescriptorio.

Por ello, es un acierto que el artículo 1997 CC señale (para el caso de la interrupción que se produce con la notificación de la demanda) que “la prescripción comienza a correr nuevamente desde la fecha en que la resolución que pone fin al proceso queda ejecutoriada”.

Al emplear el término “NUEVAMENTE”, la norma hace referencia al “reinicio” del plazo prescriptorio, por lo que una vez producida la interrupción el plazo comenzará a correr desde el día 1, perdiendo el prescribiente todo lo ganado hasta ese momento (cabe precisar –conforme al artículo 1998 CC– que en el supuesto de la interrupción generada por notificación de la demanda, el plazo no reinicia inmediatamente, sino una vez finalizado el proceso judicial al que dio lugar tal demanda, de modo que el tiempo que dura el proceso no suma a favor del prescribiente).

En conclusión, la suspensión y la interrupción no solo se diferencian por las distintas causas que las originan^[2], sino también por los efectos que generan cada una de ellas: desaparecidas las causas de la suspensión, el plazo prescriptorio se reanuda, sumándosele el tiempo que hasta antes de la suspensión se había acumulado; en el caso de la interrupción, una vez producida esta, el plazo se reinicia desde el día 1, perdiendo el prescribiente todo lo que había ganado hasta antes de que se produjera tal interrupción.

Y esto también permite diferenciar los requisitos de “continuidad” y “pacificidad”. A diferencia de las causas que afectan (interrumpen) la continuidad, las cuales –como acabo de señalar– nacen y se extinguen casi en simultáneo, las causas que afectan la pacificidad (continuos despojos y recuperaciones del bien materia de prescripción) se prolongan por un determinado periodo de tiempo, con lo cual las causas que afectan a la pacificidad se acercan más a las causas de suspensión que a las de interrupción.

Por ello, y aplicando las consecuencias que genera la suspensión de la prescripción, considero que luego de superado el estado de violencia en el ejercicio de la posesión que generó que esta pierde su pacificidad, el plazo deberá reanudarse, contando a favor del prescribiente el tiempo acumulado hasta antes de que se iniciara el periodo de violencia.

Todas estas son consecuencias prácticas que solo pueden ser apreciadas si es que diferenciamos correctamente la “pacificidad” de la “continuidad”. En ello radica la relevancia del análisis teórico.

LA CASACIÓN N° 2781-2018-LIMA ESTE

Los hechos

Veamos a continuación una sentencia casatoria en la que la Corte Suprema tuvo la ocasión de esbozar algunas ideas vinculadas al animus domini del prescribiente y cómo los procesos judiciales iniciados contra este último podían impactar en algunos de los requisitos de la usucapión.

Se trata de la Casación N° 2781-2018-Lima Este, mediante la cual se resolvió la demanda de prescripción adquisitiva interpuesta por Dionisia Oré Alvarado (en adelante, la “Demandante”) en contra de Luzmila Natividad, Guillermo, María Andrea y Rosario Mercedes Canturín Moreno (en adelante, los “Demandados”), a efectos de ser declarada propietaria del inmueble ubicado en la Manzana I, Lote 02, Asentamiento Humano (UPIS) María Parado de Bellido, Distrito de Ate Vitarte, Provincia y Departamento de Lima, el cual corre inscrito en la Partida N° P02223975 de la Zona Registral N° IX, Sede Lima (en adelante, el “Inmueble”).

Como fundamentos de su demanda, la accionante sostuvo lo siguiente:

i) En el año 1991, y en conjunto con otras personas, tomó posesión de predios en estado de abandono (en adelante, el “Área Matriz”), los cuales formaban parte del ex Fundo Barbadillo. Uno de esos predios fue el Inmueble.

ii) Posteriormente, se formó la Asociación de Asentamiento Humano (UPIS) María Parado de Bellido (en adelante, la “Asociación”), del cual la Demandante es parte, con la finalidad de defender los intereses de los poseedores y acceder a los servicios básicos.

iii) En el año 2010 COFOPRI intervino en el Área Matriz, realizando independizaciones y lotizaciones de los predios ocupados, producto de lo cual se le asignó al Inmueble la Partida N° P02223975.

iv) Durante todo el tiempo de su posesión (más de 20 años), la Demandante no sufrió ningún tipo de perturbación por parte de los Demandados, habiéndose mantenido en control del Inmueble de forma continua e ininterrumpida.

v) Sin perjuicio de ello, los Demandados iniciaron una serie de procedimientos administrativos en contra de la Asociación (mas no de la Demandante), todos los cuales fueron desestimados por las autoridades competentes.

En su contestación, los Demandados señalaron lo siguiente:

i) El Inmueble le perteneció originalmente a Simón Canturín, quien lo adquirió en el año 1999, y luego de su deceso pasó al dominio de los Demandados en su condición de herederos.

ii) La Demandante omite hacer referencia al acuerdo conciliatorio celebrado en su momento con la intervención de Cofopri, en el que aquella se comprometió a pagar el valor del Inmueble a favor de los Demandados a cambio de la transferencia de propiedad que estos otorgarían, lo que finalmente no cumplió.

iii) La posesión tampoco ha sido pacífica, pues en su momento se iniciaron acciones judiciales tanto en contra de la Demandante como de la Asociación, a efectos de lograr la restitución del Inmueble. Por ende, el plazo prescriptorio ha sido reiteradamente interrumpido.

Mediante sentencia de primera instancia, el juez del Tercer Juzgado Civil de Ate declaró infundada la demanda, pues consideró que el requisito de la “pacificidad” no había sido satisfecho por la Demandante. Así, bajo su criterio, quedó acreditado que desde el año 1991 los propietarios –de forma diligente, sistemática y continua– habían venido defendiendo tanto en la vía judicial como extrajudicial su derecho, por lo que no se apreciaba una conducta negligente o descuidada de su parte.

En segunda instancia la Sala Superior revocó la sentencia y, reformándola, declaró fundada la demanda en todos sus extremos. Los principales fundamentos de este fallo fueron los siguientes:

i) Sí se cumplió con el requisito de “pacificidad”, por cuanto no obra en autos medio probatorio alguno que acredite que la posesión ejercida por la Demandante se haya visto vulnerada por actos perturbatorios de los cuales se pueda colegir que aquella obtuvo o mantuvo el control del bien mediante violencia física o moral.

ii) El requisito de la “continuidad” también fue satisfecho, ya que la posesión de la Demandante inició en el año 1996, habiendo transcurrido hasta la fecha de interposición de la demanda más de 10 años.

iii) Con relación a la posesión pública y a título de propietario, la Sala se limitó a señalar que ambos se habían cumplido, pero no detalló las razones de su posición.

Los Demandados interpusieron el respectivo recurso de casación, el cual tuvo como principal argumento el que la Sala Superior no había valorado la autoridad de cosa juzgada que le asiste al Acuerdo Conciliatorio Extrajudicial celebrado ante Cofopri el 30 de abril del 2003 (en adelante, el “Acuerdo Conciliatorio”), aprobado y ratificado por la Asamblea General de la Asociación, del cual la Demandante forma parte.

Finalmente, la Corte Suprema se pronunció declarando infundado el recurso de casación. Para ello, se enfocó principalmente en dos temas: (i) el Acuerdo Conciliatorio; y (ii) los procesos judiciales invocados por los Demandados (dos de los cuales tuvieron como objeto la impugnación del Acuerdo Conciliatorio y el tercero versó sobre nulidad de acto jurídico).

Con relación al Acuerdo Conciliatorio, la Corte sostuvo que el mismo: (i) fue suscrito por la Asociación; (ii) estuvo referido a la posesión que se venía ejerciendo sobre alguno de los lotes que integraban el Área Matriz (dentro de los cuales no se encontraba el Inmueble), específicamente, los lotes 4, 5, 6, 7 y 8, los cuales corrían inscritos en las Partidas Nºs 149919, 149920, 149921, 149922 y 149923, respectivamente; (iii) se dejó constancia que tales lotes eran de propiedad de los Demandados y que sus poseedores (miembros de la Asociación) se obligaban a pagar el precio (US$ 15.00 el m2) por la venta de los mismos.

Atendiendo a ello, la Corte estimó que el Acuerdo Conciliatorio no vinculaba a la Demandante y, por ende, no afecta su prescripción sobre el Inmueble:

(…) si bien es cierto, el citado acuerdo conciliatorio podría vincular a la demandante al haber sido ratificado en Asamblea General de fecha ocho de mayo de dos mil tres de la Asociación de Pobladores Asentamiento Humano UPIS María Parado de Bellido, ya que tiene la condición de asociada de ésta; empero, no obra en autos, tanto en el principal como en los acompañados, declaración o prueba idónea que acredite la intervención de la actora en el procedimiento conciliatorio seguido ante Cofopri, menos su participación en la adopción de los acuerdos y posterior suscripción del acta, a lo que se agrega que la materia conciliable no estuvo referida al derecho de posesión que ejercen sobre el inmueble materia de litis o a la restitución de este, pues, no se encuentra comprendido dentro de los inmuebles objeto de transferencia en dicho procedimiento; coligiéndose de ello que el contenido de la nombrada acta de conciliación no es vinculante para la accionante.

En cuanto a los procesos judiciales iniciados en su momento por los Demandados, la Corte consideró que estos tampoco afectaban el plazo prescriptorio:

Sobre los expedientes acompañados, se llegó a establecer que no constituyen procesos que interrumpen el plazo prescriptorio de la demandante y, por ende, la posesión pacífica, al no haber intervenido a título personal o tener la condición de demandante o emplazada en tales acciones, pues si bien es cierto en todas ellas la citada asociación, de la que forma parte la actora, ha tenido participación activa ocupando distintas posiciones, sea como titular del derecho discutido o en calidad de emplazada, también es verdad que ninguna tuvo como pretensión controvertir o contradecir la posesión que la accionante ejerce sobre el predio materia de litis, no habiendo estado tampoco referidas a la restitución o devolución del inmueble que posee como propietaria.

Comentarios a la Casación N° 2781-2018-Lima Este

Los dos temas expuestos por la Corte que merecen un breve comentario son: (i) la relevancia del Acuerdo Conciliatorio frente a la prescripción de la Demandante; y (ii) los procesos judiciales y su impacto en alguno de los requisitos de la usucapión.

Sobre el primer punto –y aun cuando la Corte no lo haya mencionado expresamente–, queda claro que, si la Demandante hubiese suscrito el mencionado Acuerdo Conciliatorio, el requisito que se habría visto afectado habría sido el de la “posesión como propietario” (animus domini). En efecto, si la Demandante (en pleno transcurso de su plazo prescriptorio) suscribe un contrato de compraventa sobre el bien que pretende usucapir y se obliga a pagar el precio de venta, esa situación automáticamente descartaría su animus necesario para prescribir, pues estaría reconociendo en un tercero una situación de dominio superior a la suya.

Distinto sería el caso si para el momento en que el usucapiente suscribe la compraventa, ya hubiese consumado su plazo prescriptorio, pues en dicho escenario el acuerdo podría tener fines únicamente de saneamiento o formalización (pero esta es una hipótesis que excede los fines del presente trabajo y que, por ende, será abordada en una próxima entrega).

Y con relación a la existencia de los procesos judiciales, me parece que el criterio expuesto por la Corte acierta en algunos puntos, pero se equivoca en otros:

i) Es un acierto que la Corte haya indicado que los procesos judiciales pueden suponer una interrupción del plazo prescriptorio, pues eso implica que están siendo asociados con el tema de la “continuidad” (no olvidemos que el binomio –tal como fue previamente expuesto– es “continuidad-interrupción”). Sin embargo, el problema es que inmediatamente luego de hacer tal afirmación, la Corte también señala (erradamente) que, por el modo en que los procesos judiciales fueron tramitados (sin el emplazamiento de la Demandante), ello no afectaba su pacificidad.

Que no se malentienda lo que pretende transmitir: es un acierto que se diga que los procesos judiciales no tienen ninguna incidencia sobre la pacificidad, en tanto ellos están vinculados al requisito de la continuidad. Lo que está mal –y en esto consiste el error de la Corte– es que se diga que, por el modo como fueron tramitados los procesos judiciales, aquellos no afectaron la pacificidad, pues con eso se da a entender que: (i) los procesos sí están vinculados a la posesión pacífica y (ii) en algunos casos sí será posible que dichos procesos perturben la “posesión pacífica” del prescribiente.

ii) Un segundo acierto es que la Corte haya indicado que, para que los procesos judiciales tengan alguna incidencia en perjuicio del prescribiente, este ha debido participar en ellos en calidad de demandado. Esto tiene absoluto sentido, pues es el usucapiente el protagonista de la prescripción adquisitiva, tal como lo es el deudor de una suma dineraria que busca beneficiarse del plazo prescriptorio extintivo. ¿Quién debe ser notificado con la demanda de cobro para que el plazo extintivo se vea interrumpido? Evidentemente, el deudor, en su calidad de protagonista de dicha clase de prescripción. Y lo propio ocurre con el usucapiente: siendo él el protagonista, debe ser él parte del proceso que pretende ser utilizado como fenómeno interruptivo.

Y sobre ello, quisiera añadir algo que me parece muy relevante (aun cuando la Corte no lo haya mencionado): debe descartarse que, en caso haya sido el prescribiente quien inició las acciones judiciales, ello pueda generar una interrupción de la usucapión. La interrupción se produce por hechos de terceros (distintos al prescribiente), ya sea por un despojo de la posesión (generado por un tercero) en perjuicio del prescribiente (interrupción física, regulada en el art. 953 CC), o ya sea porque un tercero exige judicialmente (demanda) la restitución de la posesión (art. 1996, inc. 3, aplicable por analogía a la usucapión).

Atendiendo a ello, la “interrupción” de la prescripción queda absolutamente desnaturalizada cuando se considera que el prescribiente puede ser el “culpable” de ella. El prescribiente es el principal interesado en que no se produzca una interrupción de su prescripción, por lo que no veo cómo es que podría considerársele causante de la misma.

CONCLUSIONES

Quisiera concluir este breve trabajo ratificando lo dicho en un inicio: necesitamos aproximar la teoría con la práctica; requerimos un diálogo entre los postulados teóricos (académicos del derecho) y la aplicación práctica (jueces de las distintas instancias), pues solo ello permitirá generar una tendencia uniforme en el modo de concebir cada uno de los requisitos de la prescripción, para así evitar la incertidumbre en el justiciable y los fallos contradictorios.

Pero para que el académico pueda acercarse al operador práctico y contribuir con su parte, primero debe contar –permítaseme la obviedad– con una teoría sobre la prescripción adquisitiva. Desde hace mucho tiempo venimos razonando de manera falaz, creyendo que una posición teórica es correcta porque lo dijo la persona X, Y o Z. Necesitamos una teoría de la prescripción que deje de lado las falacias y aborde sus problemas con base en razonamientos ingeniosos y que respondan a cuestiones lógicas y prácticas.

Confío en que este trabajo será el primer paso para tal fin.

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* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). Asociado sénior de Hernández & Cía. Abogados. Docente de Derecho Civil en la PUCP, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y Universidad de Lima. Miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán.

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^[1] Cabe precisar que el Decreto Legislativo N° 1089 ha quedado expresamente derogado por la Ley N° 31145, Ley de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales a cargo de los gobiernos regionales.

^[2] Mientras que las causas de interrupción están enumeradas en el artículo 1996, las de suspensión están en el 1994 CC.