Resumen: El principio de tracto sucesivo se encuentra reconocido en el artículo 2015 del Código Civil, por el cual no es posible inscribir derecho alguno sin que previamente se haya inscrito el derecho del transferente u otorgante. Sobre el particular, el autor explica el marco regulatorio del referido principio registral y evidencia su importancia en nuestro sistema. Igualmente, comenta la sinergia existente entre el principio de tracto sucesivo con los otros principios registrales recogidos en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, tales como el de publicidad (material y formal), rogación y titulación auténtica, especialidad, legalidad, legitimación, fe pública registral y prioridad (prioridad preferente y prioridad excluyente). Abstract: The principle of successive tract is recognized in article 2015 of the Civil Code, by which it is not possible to register any right without having previously registered the right of the transferor or grantor. In this regard, the author explains the regulatory framework of the referred registry principle and evidences its importance in our system. Likewise, he comments on the synergy between the principle of successive tract and the other registry principles included in the Sole Ordered Text of the General Regulations of the Public Registries, such as publicity (material and formal), rogation and authentic title, specialty, legality, legitimacy, registry public faith and priority (preferential priority and exclusive priority).

Palabras clave: Principio de tracto sucesivo / Sinergia / Sistema registral Keywords: Principle of successive tract / Synergy / Registry system Marco normativo: Código Civil: arts. 2015, 2016 y 2017. TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN (19/05/2012): arts. I al X del T.P. Recibido: 15/07/2022 // Aprobado: 10/10/2022

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como finalidad abordar el principio de tracto sucesivo en el registro de la propiedad inmueble del ordenamiento jurídico peruano. Así, este artículo aborda el sistema registral peruano y su influencia en los diversos sistemas registrales en nuestro sistema registral, asimismo la figura del tracto sucesivo, la cual se divide en dos puntos principales. En el primer punto se aborda el marco regulatorio del principio del tracto sucesivo, donde haremos hincapié en como esta figura está regulada en nuestro ordenamiento jurídico. En el segundo se hace hincapié en la sinergia del principio de tracto sucesivo con los principios que se encuentran positivados en el Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.

Dentro de este punto abordaremos la sinergia entre el principio de tracto sucesivo con los principios de publicidad (material y formal), principio de rogación y titulación auéntica, principio de especialidad, principio de legalidad, principio de legitimación, principio de fe pública registral, principio de prioridad (prioridad preferente y prioridad excluyente).

I. EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

1. Marco normativo del sistema registral peruano

El sistema registral peruano tiene como marco normativo los siguientes cuerpos legales:

a) Ley N° 26366, Ley que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos

Es relevante mencionar que esta ley aborda una introducción a los registros públicos, el rol de los registradores públicos, la naturaleza de los registros públicos, las atribuciones del directorio de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, el consejo consultivo del Sistema Nacional de los Registros Públicos, el régimen económico, financiero y laboral del Sistema Nacional de los Registros Públicos, asimismo como las disposiciones transitorios y finales.

b) Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP-SN.

Es menester hacer hincapié que este cuerpo legal aborda los principios que norman el Derecho Registral, así como sus disposiciones generales, la presentación de títulos, la calificación de los títulos, las inscripciones, la duplicidad de partidas, anotaciones preventivas, regularización de firma de asientos y anotaciones de inscripción, la inexactitud registral y su rectificación, extinción de inscripciones y anotaciones preventivas. Asimismo, aborda temas del archivo registral, donde menciona el contenido del archivo registral y su conservación, la reproducción y reconstrucción de partidas y títulos archivados, la publicidad de los registros. En adición, aborda el recurso de apelación, la figura del desistimiento, el procedimiento en segunda instancia, la ejecución de resoluciones, los derechos registrales, asimismo como las disposiciones finales.

c) Código Civil peruano de 1984

El libro IX del Codigo Civil peruano aborda el libro de “Los Registros Públicos”. Este libro aborda los tipos de registros que existen, así como los principales principios registrales: artículo 2011 (principio de rogación)^[1], artículo 2012 (principio de publicidad)^[2], artículo 2013 (principio de legitimación)^[3], artículo 2014 (principio de buena fe pública registral)^[4], artículo 2015 (principio de tracto sucesivo)^[5], artículo 2016 (principio de prioridad)^[6], artículo 2017 (principio de impenetrabilidad)^[7] y artículo 2017-A (principio de especialidad)^[8].

2. El sistema registral peruano

2.1. Antecedentes históricos de los Registros Públicos en el Perú

En este punto abordaremos los principales antecedentes históricos de los Registros Públicos desde su creación hasta la actualidad. Es importante tener en cuenta que los Registros Públicos fueron creados el 2 de enero de 1888 en el gobierno de Andrés Avelino Cáceres. Posterior a ello, mediante la Ley 2/1/1888 se facultó a la Corte Suprema para poder elaborar el Reglamento de los Registros Públicos.

Muñoz Nájar (2020), al abordar los Registros Públicos en la Historia del Perú, sostiene lo siguiente:

Si bien los Registros Públicos fueron creados por ley del 2 de enero de 1888, desde ese año hasta 1994 sus registros de bienes muebles e inmuebles estuvieron distribuidos en varias instituciones o ministerios del gobierno central. Recién el 16 de octubre de 1994 se publica en el diario oficial El Peruano la Ley N° 26366 denominada “Ley de Creación del Sistema Nacional y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos”. De esta manera, los diferentes registros que estaban dispersos en toda la Administración Pública se agruparon en una sola institución, supervisada por Sunarp. (p. 5)

Por su parte, Mendoza del Maestro (2016) refiere que:

Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgánico de los Registros de la Propiedad Inmueble del 11/3/1911, la Ley 2402 del 3/12/1916 y su Reglamento, el Decreto del 30/12/1916, la Ley Nº 2411 de 30/12/1916, el Reglamento Interior de la Oficina de Registro de Lima de 27/9/1921, los aranceles de derechos de inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Nºs 5931, 6665, 4740 y 8686.

Este sistema registral, que tuvo un comienzo desordenado, ya que estaba regulada por varias leyes especiales, causaba una inseguridad registral prominente. Esto comenzó a cambiar a partir de la Ley N° 26366, Ley que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos.

Vivar y Velandia (1999), al abordar la modernización del sistema registral, sostienen lo siguiente:

Aparece en la década del 80 una institución llamada Instituto Libertad y Democracia (ILD), dedicada a la investigación de la situación de la propiedad de los informales en el Perú y de las técnicas de titulación y registro de predios, entre otras actividades. Después de más de 10 años de investigación, el ILD logró encontrar que el desarrollo económico de un AA. HH. dependía de la legalidad de su titulación. Esta propuesta novedosa y revolucionaria, formulada por su presidente, Hernando de Soto. (p. 859)

En relación con la Ley N° 26366, podemos mencionar que se permitió la calificación de los títulos debido a que antes los títulos se inscribían sin ponderación y análisis, en contraste con ello, ahora se realiza una calificación exhaustiva por el registrador.

2.2. Naturaleza del sistema registral peruano

Es importante estudiar la naturaleza del sistema registral peruano para visualizar y entender todo el proceso desde el inicio de presentación del título hasta la inscripción del mismo en los Registros Públicos del Perú.

Sánchez (2016), al abordar el registro de la propiedad inmueble peruano, sostiene lo siguiente:

El registro de la propiedad inmueble y los catastros nacionales son instituciones que no han avanzado con la debida celeridad que corresponde para acomodarse a las crecientes necesidades de seguridad registral en el tráfico jurídico inmobiliario, sobre todo en nuestra realidad social contemporánea. Los problemas de la identificación física del inmueble, así como los derivados de la inexactitud de medidas de las áreas y linderos superficiales, han originado múltiples litigios administrativos, judiciales y agresividad social y múltiples conflictos entre vecinos, debido a la inseguridad jurídica que existe con la inscripción facultativa en nuestro sistema registral vigente, además de la falta de una adecuada implementación catastral a nivel nacional. (p. 344)

Es importante mencionar que el sistema registral peruano ha tenido muchos inconvenientes a través de toda su existencia debido a los conflictos que existía entre la propiedad y la figura de la garantía hipotecaria, esto debido a los diversos fallos con contenido variado sobre los conflictos de la misma materia, creando una incertidumbre sobre los mismos. Es por ello que se comenzaron a abordar estos problemas en los plenos casatorios de la Corte Suprema de la República del Perú, en ese sentido, se ha podido tener un mejor entendimiento y tener un criterio nomofiláctico en los fallos posteriores.

Santillán (2018), al abordar el análisis del Séptimo Pleno Casatorio sobre embargo inscrito vs. propiedad no inscrita, menciona lo siguiente:

Consideramos la postura que sostiene Gunther Gonzales Barrón en cuanto a que –evidentemente– no se podría aplicar el artículo 2016 del Código Civil al caso materia de comentario, debido [a] que el derecho de crédito (el embargo) no será oponible a la propiedad no inscrita, por los fundamentos antes expuestos sobre nuestro sistema declarativo de propiedad. Además, es necesario hacer resaltar una vez que la sola voluntad de las partes contenida en el acto jurídico creador de la relación obligatoria es suficiente para producir un efecto traslativo de la propiedad. Por su parte, el artículo 2022 del Código Civil establece que “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”. Es importante establecer que nuestro sistema registral es uno de carácter declarativo, esto quiere decir que no existe la obligatoriedad de inscribir el título que contiene el derecho de la persona en Registros Públicos, sin embargo, llevar a cabo la inscripción será un acto importante para brindar oponibilidad a la persona ante terceros que quieran inscribir un derecho sobre el bien inmueble de su interés.

II. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN EL DERECHO PERUANO

El marco regulatorio del principio de tracto sucesivo se encuentra positivado en el Reglamento General de los Registros Públicos y en el Reglamento del Servicio de Publicidad Registral. Es importante enfatizar que el primero de ellos se encuentra recogido actualmente en el Texto Único Ordenado (TUO), cuya versión actual está plasmada en la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 126-2012-SUNARP-SN; mientras que el segundo en la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 281-2015-SUNARP/SN.

El principio de tracto sucesivo se encuentra regulado en el artículo VI del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual menciona lo siguiente:

VI. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

Además del artículo 2015 del Código Civil, que recoge el principio de tracto sucesivo al establecer que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane, el referido código contiene dos artículos que son importantes para materializar el tracto sucesivo: el 2016 y 2017.

Así, en el artículo 2016, donde se aborda al principio de prioridad de rango, se menciona que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.

García García (2003), al hacer un comentario sobre el artículo 2016 del Codigo Civil, sostiene lo siguiente:

Si bien la norma bajo comentario establece que la preferencia se determina por la prioridad en el tiempo de la inscripción, es preciso señalar que en rigor tal prioridad no está determinada por la fecha en que la inscripción se produjo, sino que retrotrae sus efectos a la fecha en que el título fue presentado al Registro para su inscripción. El período de tiempo que media entre una fecha y la otra corresponde al proceso de calificación. Por supuesto, este efecto retroactivo estará condicionado a que la inscripción se produzca. En caso contrario, el asiento de presentación perderá vigencia y el título será tachado. (pp. 408-409)

En relación con este punto podemos mencionar que la prioridad tiene que ver siempre con el tiempo de presentación. Empero, los efectos de la inscripción retroceden hasta la fecha de presentación del título.

Por su parte, en el artículo 2017 se hace hincapié en el principio de prioridad excluyente, al establecerse que “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

Gonzales Loli (2003), al abordar el artículo 2017 del Código Civil, menciona lo siguiente:

Este artículo se refiere al principio de prioridad excluyente. Para este supuesto, a diferencia de lo previsto en el artículo 2016 del Código Civil, los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero determinará el “cierre registral” respecto al presentado en segundo lugar. (p. 414)

En relación con estos dos artículos, es menester mencionar que la preferencia establece el orden en que se debe atender los títulos y el tracto sucesivo establece el orden en el cual las inscripciones deben llevarse a cabo.

En relación con el principio de tracto sucesivo, Delgado (1999) refiere que:

En tanto presupuesto técnico-formal que no genera una incompatibilidad sustantiva entre la situación jurídica que se pretende inscribir y el contenido del registro, un problema de tracto constituye un obstáculo salvable, toda vez que únicamente habrá que colocar el eslabón de la cadena que falta. Así, la ausencia de tracto sucesivo no genera un cierre definitivo de la partida registral sino tan solo una imposibilidad temporal de realizar la inscripción. (p. 260)

III. SINERGIA DEL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO CON LOS OTROS PRINCIPIOS REGISTRALES PREVISTOS EN EL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Dentro de este punto abordaremos la sinergia y las vinculaciones que tienen los principios registrales que se encuentran en el Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento de los Registros Públicos con el principio de tracto sucesivo, que es materia de estudio en el presente trabajo.

3. Sinergia del principio de publicidad con el principio de tracto sucesivo

Es menester hacer hincapié que el principio de publicidad se materializa en la posibilidad y el derecho de los administrados de obtener información de los Registros Públicos para satisfacer sus intereses.

Amado (2011), al abordar el principio de publicidad registral, sostiene lo siguiente:

La publicidad jurídica registral, fue creada por el Estado para reemplazar a la publicidad posesoria, porque dejó de ser adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica a la misma. Si bien en el Registro se inscriben actos jurídicos, lo que se publicitan son situaciones jurídicas: propiedad del adquiriente, monto de capital de sociedad, afectación jurídica, facultades del Gerente, etc.; puesto que, lo que interesa a los terceros no es el acto jurídico inscrito; sino los efectos exteriorizados que aquellos actos producen. (p. 1)

El principio de publicidad material se divide en dos, los cuales son: i) el principio de publicidad material; y, ii) el principio de publicidad formal.

a) Sinergia del principio de publicidad material con el principio de tracto sucesivo

El principio de publicidad material en el título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos hace hincapié a que el Registro brinda publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. Asimismo, se menciona que las anotaciones preventivas también están comprendidas en la inscripción, salvo que el reglamento las diferencie. En esa línea, también se menciona que las partidas registrales afectan a los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento de las mismas.

Teniendo en cuenta lo antes expuesto, debemos establecer que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de publicidad material debido a que la publicidad material garantiza y asegura a las personas que un derecho del cual tiene interés está o no inscrito, o si no hay ninguna carga o gravamen que permita la inscripción de su derecho real (propiedad, usufructo, superficie, entre otros) o derecho de acreencia (en el caso que quiera inscribir una demanda en la partida para garantizar el pago de la obligación). Eso será posible a través de la concertación de la inscripción por medio del tracto sucesivo que brindará un orden registral efectivo en los Registros Públicos.

Consideramos fundamental hacer hincapié en lo que menciona la publicidad material sobre el punto de que, independientemente de que los terceros no tengan conocimiento, estos serán afectados por los efectos de las partidas registrales. En este punto podemos visualizar que este principio materializa la presunción iure et de iure para los Registros Públicos. Esto quiere decir que todo acto que se lleva a cabo en los Registros Públicos es asumido como conocido por todos los ciudadanos.

Así, Ortiz (2014) ha mencionado que

Este artículo contiene una presunción iure et de iure, es decir, no admite prueba en contrario, pues se presume que todos tienen conocimiento del contenido de las inscripciones debido a que todos tienen acceso al registro. (p. 48)

Una vez que el interesado haya identificado si va a realizar la inscripción de su derecho en los Registros Públicos, pasará por todo el procedimiento de rogación, calificación, especialidad, tracto sucesivo (orden registral de inscripción) y prioridad preferente para finalizar. Es relevante mencionar que en lo posterior abordaremos todos los principios antes mencionados.

b) Sinergia del principio de publicidad formal con el principio de tracto sucesivo

El principio de publicidad formal en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos menciona que el Registro es público y que la publicidad registral brinda la posibilidad de acceso a todos los ciudadanos al conocimiento certero y efectivo del contenido de las partidas registrales existentes; asimismo, faculta a los ciudadanos a obtener cualquier tipo de información registral de su interés del archivo registral. En adición, se menciona que el personal responsable de la información que contiene el archivo registral y que existen algunas prohibiciones expresas para no brindar información que se encuentran en el reglamento del Registro.

Gonzales (2017) al abordar el principio de publicidad registral sostiene lo siguiente:

La publicidad registral se puede definir como el sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico. Esta publicidad es un servicio del Estado, pues se trata de una función pública ejercida en interés de los particulares. (p. 128)

En este sentido, debemos tener en cuenta que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de publicidad material debido a que los ciudadanos deben tener conocimiento del contenido de las partidas de su interés para poder inscribir un derecho primigenio o un derecho de carácter posterior, y este derecho se materializará cuando se haya producido el tracto sucesivo que genera un orden registral. En el caso de un derecho primigenio, podemos ejemplificar esto cuando una persona va a inscribir su derecho de propiedad por primera vez. Cuando se produce una inscripción de un derecho posterior, esto se puede ejemplificar cuando se realiza una compraventa, una vez que el comprador haya cumplido los requisitos de la compraventa, el cual es el pago del precio y el vendedor haya celebrado el contrato de compraventa, más el tracto sucesivo a través de la inscripción registral, el comprador tendrá su derecho de propiedad materializado en el Registro Público.

4. Sinergia del principio de rogación y titulación auténtica con el principio de tracto sucesivo

Respecto al principio de rogación, en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se establece que los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes ya sea del acto o del derecho, o de un tercero interesado, en base del título que este en instrumento público, salvo disposición contraria. La figura de la rogatoria alcanza a todos los actos que son pasibles de inscripción, contenidos en el título, salvo reserva expresa.

Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquiriente del derecho o de la persona que está directamente beneficiada con la inscripción que es solicitada, salvo que haya indicado en la solicitud que actúa en interés de una persona distinta. En ese sentido, para todos los efectos relacionados al procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en el Reglamento se mencione al representante, podrá también actuar en nombre de él, la persona a quien este representa, salvo lo que dispone el artículo 13 o cuando se disponga distinto de forma expresa. Es importante mencionar que en caso de contradicción entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud del último.

Zevallos (2020) al abordar el principio de rogación y titulación auténtica menciona lo siguiente:

El término rogación viene del latín rogatio, cuyo significado es la acción de rogar. Una primera aproximación, nos lleva a decir que en el ámbito registral es la solicitud que realiza un sujeto con interés en que cierta situación jurídica acceda al registro y pueda ser publicitada. Cabe señalar que la petición, en principio, no es de oficio. (p. 26)

Teniendo en cuenta lo antes mencionado, debemos establecer que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de rogación y titulación auténtica debido a que para que un título entre a tracto sucesivo es necesario que se cumpla el requisito de solicitar la rogatoria mediante la presentación del título ante los Registros Públicos. Posterior a la presentación pasará por la calificación por parte del registrador público, que pasará a su posterior inscripción respetando el orden registral.

5. Sinergia del principio de especialidad con el principio de tracto sucesivo

En el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se refiere que, en atención al principio de especialidad, por cada bien o persona jurídica se tendrá que abrir una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos que abordan a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra se abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Es relevante mencionar que también se aborda que excepcionalmente podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.

Sobre el particular, la Ley N° 26366, Ley que crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos, en su artículo 2 menciona lo siguiente:

Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes Registros:

a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro Personal y el Registro de Comerciantes.

b) Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:

-Registro de Predios

-Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos

-Registro de Derechos Mineros

d) El Registro de Bienes Muebles, que unifica los siguientes registros: el Registro de Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de Naves y Aeronaves, el Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, y el Registro Mobiliario de Contratos.

e) Los demás registros creados y por crearse

(…).

De Reina (2012) al abordar el derecho registral inmobiliario y el registro de la propiedad, se refiere al principio de especialidad de la siguiente manera:

El aspecto material del principio de especialidad hace referencia a los derechos reales objeto de inscripción y significa la exacta determinación del derecho real inscrito. La seguridad jurídica inmobiliaria y la protección de la apariencia que dispensa el Registro de la Propiedad exigen que no exista la mínima duda respecto del alcance y efectos de los derechos inscritos. En este aspecto material o sustantivo, la especialidad exige una precisa concreción de la naturaleza, contenido y título constitutivo de los derechos publicados por el Registro. (p. 59)

Habiendo descrito el principio de especialidad, debemos establecer que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de especialidad debido a que, al querer inscribir un título, este tiene que pasar por un determinado registro, dependiendo de la especialidad, sea el Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Registro de la Propiedad Inmueble o el Registro de Bienes Muebles. Una vez que el título ha pasado por la vía correspondiente, según su especialidad, el mismo deberá pasar por la calificación registral y seguir el orden registral que retrotrae sus efectos al momento de que el título fue presentado.

6. Sinergia del principio de legalidad con el principio de tracto sucesivo

Conforme a lo establecido en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, por el principio de legalidad los registradores califican la legalidad del título en virtud de lo que es solicitado en la inscripción.

La calificación comprende cuatro presupuestos principales, los cuales son:

a) La verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título.

b) La capacidad de los otorgantes.

c) La capacidad del acto que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

d) La verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho.

Esta calificación se lleva a cabo sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas de forma directa al mencionado y, asimismo, de los antecedentes obrantes en el registro.

Lino (2015) al abordar el carácter constitutivo de inscripción sobre transferencia de bienes inmuebles en el Registro de Predios, hace mención del principio de legalidad de la siguiente manera:

El principio de legalidad, implica la necesidad de que los títulos inscribibles cumplan los requisitos legales necesarios para ser dotados de publicidad. Ello obedece a la idea, también básica en nuestro sistema registral, según la cual solo deben inscribirse los títulos válidos y legalmente perfectos. Según el principio de legalidad, solo es inscribible lo que es jurídicamente válido y eficaz. (p. 62)

Habiendo visualizado el contenido del principio de legalidad, debemos establecer que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con aquel principio debido a que verificar la legalidad del título que se quiere inscribir es un requisito esencial para saber si este será o no inscribible. Definir si este es o no pasible de ser inscrito determinará que siga el tracto sucesivo en el orden registral convencional para cualquier título que desea ser inscrito. Para ejemplificar un título que no es pasible de ser inscrito, imaginemos que un comprador está vendiendo la Plaza de Armas y un comprador acepta comprarlo. Esta compraventa sería imposible, para lo cual basta recordar los requisitos del acto jurídico que se encuentran en el artículo 140 del Codigo Civil para el acto jurídico específico, los cuales son:

a) Agente capaz y legitimado para celebrarlo: En el caso del presente ejemplo, el agente tiene capacidad de ejercicio, sin embargo, no está legitimado para celebrar la compraventa de la Plaza de Armas.

b) Relación jurídica lícita: La relación jurídica no es lícita ya que sería un delito vender la plaza de armas.

c) Que el bien sea físicamente posible y susceptible de tráfico jurídico: El bien no es susceptible de tráfico ya que es de propiedad del Estado.

En ese orden de ideas, es ilegal vender la Plaza de Armas porque es un bien inmueble del Estado, por lo tanto, en la calificación el título será declarado inadmisible, consecuentemente, no será pasible de pasar por el orden registral que materializa el principio de tracto sucesivo.

7. Sinergia del principio de legitimación con el principio de tracto sucesivo

Respecto al principio de legitimación, en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se señala que los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Asimismo, estos producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para accionar conforme a ellos, mientras no se rectifique en los términos que establece el Reglamento o se declare la invalidez del mismo de manera judicial o arbitral.

Vivar (1994), al abordar la naturaleza jurídica de la inscripción en el sistema registral peruano, hace hincapié en el principio de legitimación registral de la siguiente manera:

Por el principio registral de la legitimación registral, el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Estas apreciaciones significan que en el Perú la inscripción registral no sanea el título y las inscripciones no son elementos constitutivos de los respectivos actos y contratos; es decir, la inscripción registral conlleva a una presunción juris tantum de que el contenido de ella es cierto, mas no a una presunción juris et de iure de exactitud de la misma. Así, por ejemplo, en el caso de una compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, el comprador tiene legitimado su derecho de propiedad mientras no sea anulada la inscripción por alguna de las causas propias de esta. (pp. 127-128)

García García, citado por Guevara et. al (2014), al abordar el principio registral de legitimación sostiene que este se fundamenta en lo siguiente:

a) La necesidad de protección jurídica de la apariencia, aunque el Registro de la Propiedad no es solo apariencia. Por ello, es una protección provisional (presunción iuris tantum). La protección definitiva corresponde a los principios de oponibilidad y fe pública.

b) El principio de seguridad jurídica, sancionado por el artículo 9.3 CE, que justifica la protección especial del que se ha acogido al sistema oficial de publicidad.

c) El principio hipotecario de legalidad, que implica fuertes controles del acto jurídico: titulación pública y auténtica, calificación favorable del Registrador y de los órganos del recurso, en su caso, controles que explican la protección que se dispensa a la apariencia. (p. 28) (el resaltado es nuestro)

Hemos abordado el contenido del principio de legitimación en los párrafos anteriores, por ende, ahora debemos establecer que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de legitimación debido a que cuando se lleve a cabo el tracto sucesivo siguiendo el orden registral, se presumirán ciertos los asientos registrales, sin embargo, tiene una presunción iuris tantum. Consideramos importante mencionar algunos presupuestos elaborados por nosotros sobre dónde prima la presunción iuris tantum sobre un acto registrado:

a) Cuando existe un error en el acto inscrito dentro del tracto sucesivo, que puede ser declarado nulo o rectificado.

b) Cuando un acto no conforme a derecho haya sido inscrito dentro del acto sucesivo por el registrador por temas de corrupción y este de forma posterior sea declarado nulo o rectificado.

8. Sinergia del principio de fe pública registral con el principio de tracto sucesivo

Por el principio de fe pública registral, tal como está recogido en el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, la inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o recisión del acto que los origina, no tendrá perjuicio sobre el tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas que causen la inexactitud no estén contenidas en los asientos registrales.

Este principio también se encuentra positivado en el artículo 2014 del Codigo Civil peruano de 1984 de la misma forma previamente expuesta.

Avendaño y Risco (2012), al abordar el principio de buena fe registral, mencionan lo siguiente:

Más allá de los diferentes alcances de las normas transcritas, el Principio de Fe Pública Registral supone que el verdadero dueño del bien, que no tiene derecho inscrito, queda privado de su titularidad en beneficio de otra persona (llamado “tercero registral”) que adquirió de buena fe de quien aparecía en el Registro como titular del bien y con capacidad para transferirlo, a pesar que este último no ostenta dicho derecho. (p. 190)

Vega et. al (2018), al hacer comentarios al Reglamento de Inscripciones de Registros de Predios, aborda el principio de fe pública registral de la siguiente manera:

Cuando nos referimos a la fe pública registral, desarrollada en el artículo 2014 del CC y 8 del TP del Registro General de los Registros Públicos, Chico y Ortiz afirman que “con este principio se paraliza las acciones de nulidad y reivindicatorias frente al tercero adquirente de buena fe, al que se mantiene en su adquisición”. (p. 24)

En ese orden de ideas, es menester abordar el artículo 1135 del Codigo Civil peruano de 1984 que hace hincapié sobre la figura de la concurrencia de acreedores sobre bien inmueble de la siguiente manera:

Artículo 1135.- Concurrencia de acreedores de bien inmueble.

Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.

Hemos abordado el contenido del principio de buena fe pública registral en los parrafos anteriores, en consecuencia, ahora debemos establecer de qué manera el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de buena fe registral. Pues bien, esto se produce solo cuando existe un tercero adquiriente que no conozca la situación extrarregistral, en ese sentido su título será inscrito por medio del tracto sucesivo en el orden registral adecuado y no podrá ser declarado nulo en ningún extremo en absoluto.

9. Sinergia del principio de prioridad preferente con el principio de tracto sucesivo

Por el principio de prioridad preferente, conforme lo prevé el Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario. Este principio también se encuentra materializado en el artículo 2016 del Código Civil de 1984.

Loayza (2019), al abordar la suspensión de calificación registral por incompatibilidad de actos por títulos pendiente, menciona el principio de prioridad preferente de la siguiente manera:

En ese sentido, si el primer título se inscribe se aplicará el principio de prioridad preferente y, los derechos que contienen será preferentes desde la fecha del asiento de presentación, por lo cual, en aplicación del principio de prioridad excluyente, el segundo título presentado no podrá ser inscrito. (p. 10)

Tabra (2017), al abordar la temática de los asientos registrales extendidos por incorrecta calificación, aborda el principio de prioridad preferente de la siguiente manera:

Aquello no solo incluye la revisión de los actos inscritos en dicha partida, sino también de los títulos pendientes, es decir aquellos títulos que en razón del tiempo de su presentación cuentan con preferencia a otros títulos, los que impedirían la inscripción de estos de manera temporal o definitiva. Este impedimento, deviene del principio de prioridad preferente y prioridad excluyente, regulado en los artículos IX y X del Título Preliminar de los Registros Públicos y el artículo 2016 del Código Civil. (p. 71)

Hemos abordado el contenido del principio de prioridad preferente en los parrafos anteriores, por consecuente, ahora debemos afirmar que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de prioridad preferente: esto se produce cuando un título es presentado de forma primigenia, anterior a otro. Siguiendo esta línea de ideas, el primer título será preferente en obtener el derecho que quiere inscribir en los Registros Públicos siguiendo el tracto sucesivo en el orden registral específico que llegó.

10. Sinergia del principio de prioridad excluyente con el principio de tracto sucesivo

El Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos menciona que, por el principio de prioridad excluyente, no se puede inscribir un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha. Este principio también se encuentra materializado en el artículo 2017 del Código Civil.

La Resolución Nº 114-2010-SUNARP-TR-T del Tribunal Registral aborda el principio de prioridad excluyente de la siguiente manera:

Podemos concluir entonces, que el derecho contenido en la solicitud de bloqueo es un acto que debe ser materia de calificación registral en cuanto a las formalidades extrínsecas del acto, así como su adecuación con la partida registral, por aplicación de los principios de tracto sucesivo y prioridad excluyente. (Fundamento 6)

Mamani (2016), al hacer hincapié sobre el sistema registral de la propiedad inmueble, aborda el principio de prioridad excluyente de la siguiente manera:

Este principio, normado en el artículo 2017 del CC, impide que se inscriba o inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro y inscrito, aunque aquellos sean de fecha anterior, conocido también como prioridad excluyente. Tiende efectos en relación de título que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin interesar las fechas en que estos títulos fueron producidos. (pp. 57-58)

Hemos abordado el contenido del principio de prioridad excluyente en los parrafos anteriores, por consecuente, ahora debemos establecer que el principio de tracto sucesivo tiene sinergia con el principio de prioridad excluyente. Esta sinergia se materializa cuando dos títulos quieren ser inscritos y ambos versan sobre un mismo derecho; en ese sentido, el título que tenga más antigüedad tendrá la prioridad sobre el otro en orden registral del tracto sucesivo, por lo tanto, una inscripción primará de forma excluyente sobre la otra, primando la inscripción del título ingresado más antiguo.

IV. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO EN LA JURISPRUDENCIA

Con relación al principio de tracto sucesivo podemos mencionar lo siguiente:

La Casación N° 4312-2006-Piura de fecha 29-02-2008 menciona lo siguiente:

El artículo 2015 del Código Civil determina que “ninguna inscripción salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho donde emane”. (…) Que, esta disposición reconoce el sistema del tracto sucesivo de las inscripciones, para establecer la historia de estas; permitiendo al mismo tiempo, comprobar fácilmente de donde emana el derecho que se trata de inscribir.

La Casación N° 1036-06-Lambayeque de fecha 02-04-2007 menciona lo siguiente:

La verificación del tracto sucesivo –esto es, de la exacta concordancia entre el derecho que se inscribe y el intermediamente anterior– es un acto que importa especialmente al propio registro público, y cuya contravención trae como consecuencia la nulidad del asiento que no concuerda con los antecedentes.

De las jurisprudencias mencionadas precedentemente podemos hacer hincapié en lo siguiente:

a) El tracto sucesivo determina que ninguna inscripción salvo la primera se inscriba y de esta manera se brinde una información correcta sobre la historia de la propiedad partida. Por ello recomendamos que cuando una persona quiera inscribir un título en los Registros Públicos, la misma verifique su número de partida para su posterior situación registral.

b) Es recomendable que se realice un estudio de títulos, ya que de esta manera se puede verificar los títulos archivados y el orden cronológico de la partida que es la columna vertebral del tracto sucesivo.

Referencias bibliográficas

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* Abogado por la Universidad de San Martín de Porres (USMP). Especialista en Derecho Corporativo. Gerente general de Casas Colonia Inmobiliaria y Más. Fundador de la Asociación Civil Legi Vita. Miembro y director general del Centro de Estudios de Comercio Exterior de la Facultad de Derecho de la USMP.

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^[1] Código Civil

Artículo 2011.- Principio de legalidad y rogación.

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.

La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales.

^[2] Código Civil

Artículo 2012.- Principio de publicidad.

Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

^[3] Código Civil

Artículo 2013.- Principio de legitimación.

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

^[4] Código Civil

Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

^[5] Código Civil

Artículo 2015.- Principio de tracto sucesivo.

Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

^[6] Código Civil

Artículo 2016.- Principio de prioridad.

La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.

^[7] Código Civil

Artículo 2017.- Principio de impenetrabilidad.

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

^[8] Código Civil

Principio de especialidad

Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.