CONSULTA:

Un abogado nos comenta que uno de sus clientes desea hacer la inscripción de una independización bajo reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común, respecto de un inmueble de 3 pisos, de conformidad con el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios^[1]. Pero refiere que, al ingreso de los documentos a la Sunarp, el registrador ha observado mediante esquela indicando que aclare la numeración asignada a los departamentos en el plano de independización, en el sentido de que se ha señalado denominaciones para los departamentos: 101, 102, 201, 202, 301, 302, así también, para los estacionamientos se indica: E-101, E-102, todo ello sin un documento otorgado por la municipalidad. Sobre el particular, se nos consulta si es necesario que se presente la resolución o certificado de numeración otorgada por la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble.

RESPUESTA: El propietario que desea realizar la independización de un inmueble bajo reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común, conforme al artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, puede indicar numeración interna ya sea para los departamentos, estacionamientos, depósitos, entre otros^[2], sin necesidad de que se adjunte documento adicional alguno; esto es, resulta facultativa la presentación de la resolución o certificado de numeración otorgado por la municipalidad distrital. Ello en mérito al precedente de observancia obligatoria aprobada en el CCXLII Pleno del Tribunal Registral, no obstante, al momento de la inscripción del título, el registrador procederá a indicar en el asiento de la partida correspondiente que la numeración indicada no fue asignada por la municipalidad.

FUNDAMENTACIÓN:

El artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios indica:

La inscripción de la numeración se realiza en mérito a la resolución o al certificado de numeración expedidos por la municipalidad distrital respectiva.

La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la numeración, salvo que se trate de numeración interna.

El mencionado artículo nos da a entender que la inscripción de la numeración en una partida electrónica se da sobre la base de una resolución o certificado el cual es emitido por la municipalidad distrital donde se encuentre el inmueble. Cabe entender a la numeración como un “acto administrativo que consiste en marcar con números las casas o edificaciones para distinguirlas unas de otras con fines catastrales y sobre todo para cobrar de manera ordenada el impuesto predial y los arbitrios municipales” (Ríos, p. 285).

Lo anterior se condice con lo previsto en el numeral 3.4 del artículo 79 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, el cual indica como una de las funciones específicas exclusivas de las municipalidades distritales el de “disponer la nomenclatura de avenidas, jirones, calles, pasajes, parques, plazas, y la numeración predial”.

Obviamente, se debe cumplir con los requisitos establecidos en el TUPA de la respectiva municipalidad a fin de que pueda emitirse la respectiva resolución o certificado de numeración correspondiente. Por ejemplo, en el caso de la Municipalidad de Miraflores se tiene como requisitos: i) Solicitud con carácter de declaración jurada, debidamente llenada por el solicitante indicando número de DNI, fecha y monto de recibo de pago del trámite administrativo y el número de tomo y foja, ficha y/o partida registral en donde se encuentre inscrito el predio, y ii) Copia simple del documento privado, escritura pública o constancia de inscripción que acredite la titularidad, de no estar inscrito en Registros Públicos, acompañada de la declaración jurada del administrado acerca de su autenticidad. Estos requisitos pueden variar dependiendo de la municipalidad donde se requiera, por ello es importante recurrir al TUPA de la municipalidad donde se encuentre el inmueble.

La municipalidad otorgará la numeración municipal en dicho documento, tanto numeración exterior como interior, la cual identificará a las unidades catastrales y sus partes susceptibles de numerar. Además, se debe tener en cuenta que la municipalidad –mediante ordenanza– tiene la facultad para redistribuir la numeración municipal asignada con anterioridad a las distintas unidades catastrales de un mismo predio, así como eliminar y/o agregar números con relación a los existentes.

En el caso que nos compete, respecto a si el propietario puede asignar a las unidades exclusivas numeraciones diferenciadas por pisos como por ejemplo 101, 201, 301, o si para ello se requiere una numeración otorgada por la municipalidad competente, se debe tener en cuenta que el artículo 153 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda, señala que el reglamento interno deberá contener obligatoriamente “la determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros); así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles”. (Resaltado agregado)

Ahora bien, anteriormente, en algunas resoluciones del Tribunal Registral^[3] se había indicado que cuando el referido artículo 153 establece que los propietarios consignarán la numeración interna de las unidades inmobiliarias en el Reglamento Interno, se entiende que dicha numeración debe encontrarse acorde con las asignadas por la municipalidad. Caso contrario, de no contar con el respectivo certificado, solo se permitía señalar en el reglamento interno a las respectivas unidades con la denominación provisional de: Unidad Inmobiliaria 1, 2, en adelante, o Unidad Inmobiliaria A, B, en adelante.

Sin embargo, mediante la Resolución Nº 585-2021-SUNARP-TR-L de fecha 06/04/2021 se convocó a un Pleno extraordinario del Tribunal Registral, en el cual se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria^[4]:

Numeración de secciones de propiedad exclusiva

Las unidades inmobiliarias que conforman una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común deberán identificarse con numeración, la que será asignada por la municipalidad distrital respectiva o, en caso de no contarse aún con numeración municipal, será elegida por los propietarios. En este último caso, las instancias registrales no podrán cuestionar la numeración elegida, debiendo dejarse constancia en el asiento que la numeración con la que se identifica la sección no fue asignada por la municipalidad. (Resaltado agregado)

Entre los fundamentos de este precedente se encontraba de que ninguna norma exigía que al momento de la constitución de reglamento interno se cuente con numeración asignada por la municipalidad, siendo que el mencionado artículo 153 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 solo establece la exigencia de que en el reglamento interno se indique la numeración a cada propiedad exclusiva, sea esta asignada o no por la municipalidad.

Siendo así, la numeración elegida por los mismos administrados o propietarios, se indicará tanto en los planos de independización como en el documento de reglamento interno, la cual será provisional y sin plazo de caducidad.

Para el caso de evitar una publicidad inexacta en las partidas de cada unidad exclusiva que se va a independizar, el Tribunal Registral ha indicado la necesidad de que al momento de hacerse la inscripción –en el caso de que se haya señalado numeración interna asignada por el propietario– se indique expresamente en los asientos que la numeración con la que se identifica cada sección no ha sido asignada por la municipalidad.

Cabe agregar que en caso se quiera inscribir la resolución o certificado de numeración emitido por la municipalidad, se debe tener presente que se debe adjuntar el certificado original y no copia simple, a menos que este documento tenga un código de verificación, el cual permita al registrador hacer la búsqueda vía web, a fin de saber si la documentación simple se encuentra registrada en la página web de la municipalidad correspondiente.

Además, para proceder a la inscripción de la numeración mediante resolución o certificado emitido por la municipalidad, se deberá establecer en qué partida registral obra inscrito el predio al que se refiere el certificado de numeración, esto se verificará de los propios datos de la resolución o certificado emitido. Puede constar en el documento el número de la partida registral o la descripción del predio que obra en la partida (por ejemplo, número de lote y manzana, nombre de la urbanización), lo cual permita determinar con exactitud la partida donde se va a extender la inscripción del título^[5].

Así también para el cambio de numeración de una unidad inmobiliaria sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, solo se inscribe en virtud de la resolución o certificado expedido por la municipalidad correspondiente en el que se le asigna la numeración actual, no requiriéndose la modificación parcial del reglamento interno^[6].

REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA

Ríos, B. (2019). Comentario al artículo 92. En: Comentarios al reglamento de inscripciones del registro de predios. Lima: Sunarp.

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^[1]* Maestrando en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Asistente registral en Propiedad Inmueble en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp), Zona Registral N° IX. Miembro del Taller de Derecho Registral (TADER) de la Sunarp y del Grupo de Estudios de Arbitraje (GEAR) de la UNMSM.

Aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN.

^[2] Oficinas, locales comerciales, closets, maleteros.

^[3] Resoluciones N°s. 1036-2020-SUNARP-TR-L y 1583-2020-SUNARP-TR-L.

^[4] Aprobado en el CCXLII Pleno del Tribunal Registral celebrado en sesión extraordinaria modalidad virtual realizada el día 31 de marzo de 2021 y continuada el 6 de abril de 2021.

^[5] La Resolución N° 2722-2021-SUNARP-TR de fecha 26/11/2021 indica: “Así, de la evaluación conjunta tanto de la información contenida en el certificado de numeración como de la partida en la que se practicaría la inscripción, no es posible determinar que al predio sub materia le corresponda la numeración asignada, pues no existen elementos suficientes que los vinculen, máxime si quien lo solicita no es el titular registral. En todo caso, se requiere que en el certificado de numeración se indique el número de partida, por cuanto no es suficiente que solo conste de manera genérica que se ubica en la Av. Cajamarca N° 288” (fundamento 9).

^[6] Resolución N° 2508-2017-SUNARP-TR-L de fecha 03/11/2017: “[E]l contenido del certificado de numeración y la asignación de determinado número externo y/o interno a un bien no puede ser materia de cuestionamiento por el registrador y, por tanto, condicionarse su inscripción a la previa modificación del reglamento interno, pues el título que da mérito a dicha inscripción es el certificado de numeración como lo establece el artículo 92 del RIRP, no pudiendo el registrador exigir requisitos adicionales al previsto en la norma, con mayor razón cuando en el presente caso el certificado presentado aclara y anula expresamente el certificado N° 12313- 2007 que dio mérito a la extensión del asiento 80003 en el que figura la inscripción de la numeración del predio” (fundamento 5).