Ahora bien, para ejercer con éxito esta acción judicial, es necesario que el propietario pueda demostrar tener tal calidad, así como realizar una correcta identificación del bien materia de litigio. Además, el propietario deberá demostrar que el demandado es poseedor del bien sin contar con algún título que lo faculte para ello. Así, por ejemplo, si el demandado demuestra ser arrendatario o usufructuario, entonces la reivindicatoria debe declararse infundada.

Otro aspecto que es importante resaltar es el hecho de que el concepto de la acción reivindicatoria ha ido mutando con el pasar del tiempo, siendo que en el pasado se hacía referencia a que este mecanismo no resultaba adecuado para los casos en los que el demandado se defendía de la reivindicatoria presentando algún título de propiedad; sin embargo, esta visión se ha ido actualizando, siendo completamente posible en la actualidad que, lo que en un inicio era simplemente un proceso de reivindicación, se convierta en uno en el cual se pueda dilucidar el mejor derecho de propiedad, definiéndose si debe prevalecer el título del demandante o del demandado.

Ahora bien, así como en un proceso de reivindicación se puede evaluar el mejor derecho de propiedad, también es posible que dentro del mismo se puedan evaluar los posibles derechos derivados de las edificaciones realizadas por un tercero, así como también los casos en los que este poseedor alegue haber adquirido la propiedad por prescripción, ocurriendo que, en este último caso, la acción reivindicatoria no prosperará en razón de que el demandante ya no cuenta con la propiedad sobre el bien pues, la sentencia de prescripción adquisitiva es meramente declarativa.

Es este panorama actual de la acción reivindicatoria es el que compartimos a continuación con nuestros suscriptores a través de la presente tendencia jurisprudencial que recoge los principales y más actuales pronunciamientos de la Corte Suprema sobre el particular.

Características de la acción reivindicatoria

Que, por otro lado, la acción reivindicatoria “(...) reivindicatio –que fue la actio in rem por excelencia–, se caracteriza porque, frente al despojo sufrido por el propietario (y que conlleva el intento de apropiación del bien por el poseedor, de ordinario), busca la reintegración o restitución de la posesión a su verdadero dueño. Para que el propietario (...) salga victorioso de la acción reivindicatoria, debe probar: a) el dominio (... debe presentar el título); la falta de derecho de poseer (...); c) la posesión o tenencia del poseedor; y la identidad del bien (...)” (Derechos Reales y Propiedad; Eugenia María Ramírez; Editorial San Marcos; segunda edición; Lima - Perú; mil novecientos noventa y seis; página trescientos cincuenta y seis).

Casación N° 816-2006-Junín. Considerando 13.

Diferencia entre la acción reivindicatoria y el desalojo

Que la acción de reivindicación, debe entenderse como la potestad inherente del propietario para restituir a su dominio un bien de su propiedad; la acción reivindicatoría reclama con justo derecho la restitución del bien indebidamente poseído por una tercera persona que carece de título legítimo y/o aparente y/o incompleto para poseerlo o para tener justo derecho sobre él, consecuentemente, por esta acción se protege el derecho real más completo y perfecto que el dominio, por ella se reclama no solo la propiedad sino también la posesión. Por tanto, es consecuencia de la reivindicación de un bien inmueble el que se le haga entrega del mismo, para lo cual deben los vencidos hacer la desocupación y entrega del predio.

Por su lado, el desalojo, es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de titulo para ello, ya sea por tener una obligación exigible de restituir o por revestir el carácter de simple intruso; solo implica la invocación por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que no puede discutirse controversia o decisión respecto al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes.

Casación N° 2160-2004-Arequipa. Considerando 5.

La acción reivindicatoria es imprescriptible

Que, la acción reivindicatoria tiene carácter imprescriptible porque se fundamenta en el derecho de propiedad, el cual faculta al propietario ejercer todos los atributos que confiere este derecho, lo cual no solamente incluye el derecho a solicitar la restitución de la cosa vía reivindicación, sino también el derecho a ejercer todos los actos para defender la propiedad y oponer este derecho frente a terceros conforme a lo regulado en el artículo dos mil veintidós del Código Civil.

Casación N° 65-2002-La Libertad. Considerando 3.

Requisitos para la procedencia de la acción reivindicatoria

Requisitos de procedencia de la acción reivindicatoria La acción reivindicatoria tiene como requisitos de procedencia: i. El actor debe probar la propiedad del bien. ii. El demandado no debe ostentar ningún derecho que le permita mantener la posesión del bien. iii. El demandado debe hallarse en posesión del bien. iv. No basta individualizar al demandante y al demandado, pues, también es necesario que el objeto litigioso sea identificado. Es decir, conocerse cuál es la entidad física (o ideal) sobre la que su titular cuenta con el poder de obrar lícito.

Casación N° 4282-2017-Arequipa. Considerando 6.

Para reivindicar un bien, este debe ser determinado e identificable

Que, en efecto, el bien que se pretende reivindicar debe ser determinado, por consiguiente, identificable, ya que este elemento en sí constituye el fondo de la controversia que garantiza el otorgamiento de la tutela jurisdiccional efectiva.

Que, la recurrente denuncia la inaplicación del artículo novecientos veintitrés del Código Civil que correspondía aplicar al supuesto que la norma citada considera, cual es, el derecho de propiedad y su atributo de reivindica. Para el caso concreto, sin embargo, ha dejado de considerar los presupuestos del derecho objetivo invocado significados en los elementos de la acción reivindicatoria.

Que, de otro lado, las resoluciones de mérito no han aplicado el artículo citado porque el supuesto hipotético de la norma no es aplicable a la cuestión fáctica establecida en autos, toda vez que no ha existido la determinación del bien materia de reivindicación.

Casación N° 3436-2000-Lambayeque. Considerandos 3-5.

En los procesos de reivindicación es imprescindible presentar los informes pertinentes que acrediten la identificación del inmueble

Siendo ello así, los hechos invocados en el recurso son insuficientes para viabilizar la incongruencia denunciada y la existencia de falta de motivación en la impugnada según los criterios delineados por el Tribunal Constitucional; ya que la actora, al momento de demandar, no precisó con objetividad la identificación del área a reivindicar, pese a que la sentencia de vista de fecha tres de junio de dos mil nueve, recaída en el proceso de rectificación de áreas y obrante de fojas mil trescientos dos del acompañado: de un lado, en su consideración décimo tercera, ya advertía que “la delimitación física de un predio, es un aspecto esencial para conocer los alcances del derecho de propiedad que ostenta el titular”, y para “(...) diferenciar [este] de los distintos predios colindantes que acceden (...) al registro, evitando problemas de superposición de áreas o dobles inmatriculaciones”; y, de otro lado, en su consideración décimo cuarta, ya dejaba en evidencia la falta de correspondencia de las áreas descritas en las fichas registrales de sendas propiedades de las partes con el área real que estas ocupaban.

De modo tal que resultaba imprescindible que en este proceso la demandante no solo peticione la restitución de un área debidamente identificada en su ubicación, límites, linderos, perímetro y demás características, sino también que presente los informes pertinentes que acrediten que tal “área identificada” tiene un vínculo aproximativo de relación real con toda la descripción de su propiedad que se halla consignada en la Partida número 50084806 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Huacho y sus antecedentes dominiales; pues ello era esencial para que con objetividad se decida la controversia.

Casación N° 1769-2012-Huaura. Considerandos 25 y 26.

En los procesos de reivindicación es insuficiente acreditar la propiedad mediante una declaración testimonial

Que, conforme se desprende de lo actuado el actor apoya su demanda en el documento de fojas veintiocho, con el cual pretende acreditar su calidad de propietario; dicho documento no constituye titulo de propiedad, pues se trata de una declaración testimonial en que dice que el padre del actor quien en vida fuera Pedro Maza quien compró el terreno, lo cual no puede acreditar el pretendido derecho de propiedad del actor.

Que, el demandante se ha limitado a escribir en su recurso que tiene la condición de propietario, afirmando que el terreno materia de reivindicación lo adquirió abonando su precio, sin suscribir documento alguno; sin embargo, al no tener un documento que acredite su pretendido derecho de propiedad, el acto jurídico celebrado por terceros y tampoco puede interponer la Acción Reivindicatoria, pues la misma está reservada exclusivamente para el propietario no poseedor.

Casación N° 3587-2000-Cusco. Considerandos 1 y 2.

Para que el heredero pueda ejercer la reivindicación, este debe ser declarado o instituido por testamento

Que, la acción de reivindicación de bienes hereditarios, procede: a) cuando el demandante acredita la existencia de título de dominio, b) el demandando no ostenta título alguno que le faculte ejercer la posesión; y, c) el bien objeto de la pretensión se encuentra debidamente identificado, lo que supone como presupuesto de accionabilidad que el reivindicante sea heredero declarado o instituido por testamento.

Casación N° 913-2009-Piura. Considerando 12.

Ante dos títulos que respecto al contenido de la propiedad colisionan, su prevalencia de uno respecto del otro deberá determinarse en un proceso de mejor derecho de propiedad y no en uno de reivindicación

Que en efecto, la acción (técnicamente pretensión) reivindicatoria tiene que estar dirigida a recuperar la posesión del bien, la que deberá estar fundada como es obvio en el derecho de propiedad alegado por quién se reclama su titular; asimismo, el bien deberá estar en posesión de quien no es propietario o no tiene título legítimo para poseerlo; en fin, la casuística puede ser diversa pero la hipótesis exigida es que el poseedor adolezca de un título en el que se sostiene también el derecho de propiedad, incluso en un título que contenga casos de posesión inmediata.

Que, en efecto, la concurrencia de varios derechos subjetivos cuyo objeto sea un bien jurídico idéntico (un inmueble) determina, como es lógico, una colisión entre ellos, cuando tales derechos pertenecen a varios titulares; al respecto, el sistema jurídico ha establecido las formas de solución de tal conflicto.

Que, en consecuencia, el conflicto de intereses no puede resolverse al vigor de la pretensión reivindicatoria, ya que existen dos títulos en colisión que de acuerdo al contenido de la propiedad se excluyen, por lo que su prevalencia el uno respecto del otro, debe determinarse en otra vía; sea por la declaración de mejor derecho de propiedad o alegando las formas de solución del concurso de derechos reales.

Casación N° 1349-2000-Junín. Considerandos 6, 8 y 9.

No hay obstáculo alguno para que en un proceso sobre reivindicación se pueda determinar adicionalmente el mejor derecho de propiedad

Que, tanto el juez de la causa como la Sala Superior han señalado que el conflicto debe remitirse previamente a un proceso sobre mejor derecho de propiedad.

Que, sin embargo, no consideran que precisamente en este tipo de procesos debe judicialmente quedar establecido, como lo es en el caso de autos, el título que a cabalidad acredite la propiedad del reivindicante.

Que, en consecuencia, nada obsta para que, en un proceso sobre reivindicación, se determine también el mejor derecho de propiedad cuando ambas partes tengan dicho título; por lo mismo, debe ordenarse el reenvío a fin de que las instancias de mérito se pronuncien sobre el mejor derecho de propiedad y la reivindicación (…).

Casación N° 2376-2001-Loreto. Considerandos 4-6.

En vía de reivindicación se puede dilucidar el derecho que tienen dos propietarios respecto de un mismo bien

Que, la acción reivindicatoria es la acción real por excelencia, siendo procedente que mediante esta acción pueda dilucidarse el concurso de derechos reales, cuando dos o más personas alegan derecho de propiedad respecto de un mismo bien inmueble, en razón de que el atributo de la reivindicación puede ser ejercido por el propietario respecto de un tercero ajeno, ya sea frente a un poseedor no propietario o bien contra quien posea sin tener derecho oponible al demandante.

Que, conforme se advierte del pronunciamiento de ambas instancias de mérito, tanto el juez como la sala superior, han declarado improcedente la demanda de reivindicación, sustentándose principalmente en que al haber acreditado ambas partes procesales su respectiva titularidad, no corresponde que en el presente proceso de reivindicación se emita pronunciamiento sobre el mejor derecho de propiedad; criterio que resulta errado, toda vez, que en las sentencias expedidas en sede de casación ha quedado establecido que en vía de reivindicación se puede dilucidar el derecho que tienen dos propietarios respecto de un mismo bien; por lo que siendo esto así, es de estimarse que las instancias de mérito, al expedir una sentencia inhibitoria, no han analizado el fondo de la materia controvertida, vale decir, que no han apreciado los hechos ni la prueba, por lo que esta sala de casación no puede emitir un pronunciamiento de fondo, como ordinariamente ocurre, cuando la causal de casación es de derecho material.

Casación N° 1240-2004-Tacna. Considerandos 4 y 5.

La declaración del mejor derecho de propiedad no es requisito previo para la reivindicatoria

Asimismo, este Supremo Tribunal señala que sí es posible debatir y decidir el mejor derecho de propiedad en un proceso de reivindicación, su fundamentación radica en que la acción reivindicatoria es la acción real por excelencia e importa la restitución del bien a su propietario, por tanto implica necesariamente, en primer término, el examen sobre el derecho de propiedad. Si en ese examen sobre la titularidad del derecho de propiedad se advierte que hay concurso de derechos reales, resulta racional y natural que el ad quem deba establecer, en el mismo proceso, cuál de ellos prevalece a fin de determinar el derecho de la parte que ostente el mejor derecho de propiedad y por ende para poseer el bien. Además, la declaración judicial de mejor derecho de propiedad no es requisito previo y autónomo a la demanda de reivindicación. Es contrario a los principios de economía y celeridad procesal remitir a las partes que litigan en un proceso de reivindicación a otro proceso previo de declaración de mejor derecho de propiedad, por lo que la Sala Superior deberá dilucidar quién tiene el mejor derecho de propiedad para luego decidir respecto de la reivindicación del bien materia de litis; toda vez que el ad quem tiene la función de resolver el conflicto de intereses de conformidad con los artículos III del Título Preliminar y 50 del Código Procesal Civil; más aún si existe incongruencia entre la decisión y los argumentos de las respectivas apelaciones que fueron señaladas en la citada resolución de vista.

Casación N° 3828-2009-Lima. Considerando 4.

La sentencia de un proceso de reivindicación no genera cosa juzgada en proceso posterior de mejor derecho de propiedad, pues son de naturaleza distinta

Que, si bien es cierto, la demandante anteriormente ha interpuesto contra los demandados un proceso de reivindicación respecto del bien sub litis, el mismo que fue declarado infundado, este no guarda similitud alguna con el presente proceso de mejor derecho de propiedad, por cuanto, en dicho proceso de reivindicación lo que se buscaba era la recuperación de la posesión del predio sub litis. Por tanto, teniendo dichos procesos pretensiones de naturaleza jurídica diferente, siendo la fundamentación fáctica en que se ampara la pretensión de mejor derecho de propiedad diferente a la de reivindicación, no se configura la triple identidad que requiere este tipo de excepción, ya que el objeto litigioso del anterior proceso (reivindicación) no es el mismo que el del actual, siendo además que las cuestiones fácticas en que se sustentan son diferentes; siendo esto así, la causales denunciadas deben ser amparadas.

Casación N° 2937-2011-Arequipa.Considerando 7.

No procede la acción reivindicatoria si la parte demandada es propietaria de la edificación

Que, en el presente caso resulta evidente que el recurrente, no obstante interponer el recurso extraordinario de casación de manera oportuna y de invocar la causal de casación prevista en el artículo trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil, lo hace de manera deficiente, dado que parece confundir esta Sede Casatoria con una tercera instancia, situación que resulta incongruente a la técnica casacional y adverso a los fines del recurso de casación prevista en el artículo trescientos ochenta y cuatro del Código Procesal Civil, ello por cuanto, en relación con los agravios denunciados en los apartados a) y c), el impugnante a cambio de desarrollar el cargo en la sustentación, se empeña en insistir en que el artículo novecientos veintisiete del Código Civil ha sido mal pergeñada por la Sala Superior conforme a la ejecutoria que menciona, cuando resulta evidente que el ad quem ha desarrollado adecuadamente la naturaleza y fines de la reivindicación demandada sobre la base de la Ejecutoria Suprema número dos mil ciento sesenta – dos mil cuatro para desestimar la demanda, ello por cuanto si bien se establece que el demandante resulta por un lado ser el propietario no poseedor del predio sub litis; sin embargo, no se acredita que la demandada sea la poseedora no propietaria del mismo, al resultar evidente que esta última es la titular de la construcción efectuada sobre el terreno del predio sub materia, no pudiendo, por tanto, prosperar la demanda reivindicatoria.

Casación N° 4088-2011-Callao. Considerando 6.

No existe prohibición legal alguna para acumular a la pretensión de reivindicación, la de demolición de lo construido de mala fe por el poseedor

Que, la Sala Revisora yerra notoriamente, toda vez que: i) la recurrente en ningún momento ha peticionado la restitución del área reclamada juntamente con la edificación levantada en dicha porción sino precisamente, ante dicha imposibilidad fáctica y jurídica, es que exige la demolición de lo edificado; ii) no existe prohibición legal alguna para acumular a la pretensión de reivindicación la de accesión sino que por el contrario se cumple perfectamente los requisitos de ser de competencia del mismo juez, no ser contrarias entre si y tramitables en la misma vía procedimental, contemplados en el artículo ochenta y cinco del Código Procesal Civil; iii) que la citada pretensión accesoria de demolición de lo edificado se sustenta en el presunto actuar de mala fe de los demandados previsto en el artículo novecientos cuarenta y tres y no en un obrar de buena fe a que se contrae el artículo novecientos cuarenta y uno del Código Civil, como equivocadamente cita también el Superior Colegiado, aplicando así una norma impertinente para resolver la litis.

Casación N° 1230-2006-Lima. Considerando 8.

Si en el bien objeto de litigio existen edificaciones cuya propiedad no ha sido acreditada por el demandante, procede igualmente la acción reivindicatoria

En el caso de autos, se aprecia que la instancia de mérito al resolver la apelación formulada contra la sentencia de primera instancia, emite un pronunciamiento inhibitorio (improcedente), ello a razón de que en el inmueble a reivindicar existen edificaciones cuya propiedad no ha sido acreditada por la demandante y de las cuales tampoco ha solicitado su accesión.

En ese sentido, el pronunciamiento emitido por la Sala revisora no reúne las condiciones para considerarse como uno válido, pues antepone el hecho de la existencia de edificaciones en el terreno, a efectos de no emitir un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, sin tener en consideración que en principio la parte demandada no ha reclamado –conforme a los mecanismos legales– lo edificado, esto es, vía reconvención; asimismo, por cuanto, de resultar afectado con la decisión adoptada, el perjudicado puede reclamar lo pertinente en otro proceso judicial.

En ese mismo sentido, tenemos que en el IV Pleno Casatorio Civil, Casación N° 2195-2011-Ucayali, se estableció como doctrina jurisprudencial vinculante que: “Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe– no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”.

Si bien dicha doctrina ha sido establecida para los procesos de desalojo; sin embargo, este Supremo Colegiado considera que dicho criterio también resulta aplicable a los procesos de reivindicación, ello teniendo consideración que en ambos procesos se reclama la entrega del bien inmueble (ya sea en calidad de propietario o por una persona legitimada en el caso de desalojo), generando –en caso de ampararse– la desposesión del bien inmueble por la parte demandada; asimismo, por cuanto, dicha decisión resulta congruente con el debido proceso y la tutela jurisdiccional efectiva, al establecer que el juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino, por el contrario, deberá de pronunciarse sobre el fondo materia de controversia, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas, generando con esto una respuesta a la pretensión demandada; y, por último, porque dicha decisión no resulta atentatoria al derecho de defensa de los propietarios de las edificaciones, por cuanto se deja a salvo el derecho de aquellos de reclamar lo pertinente en otro proceso.

Casación N° 2529-2015-Lima Norte. Considerandos 8,9, 11 y 12.

En los casos en los que se haya levantado edificaciones sobre terreno ajeno, la reivindicación deberá operar a través de los supuestos de las normas sobre accesión inmobiliaria industrial

Que, reconocido el derecho de propiedad de la demandante, y como tal con la posibilidad de reivindicar el inmueble de su propiedad, esa posibilidad deberá ser ejercida, para los de autos, conforme a los diversos mecanismos de tutela existentes, ello para hacerlo acorde con el postulado constitucional de ejercer el derecho de propiedad en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. En ese sentido, los supuestos de hecho previstos en los artículos 941 y 943 del Código Civil (aplicable el primero para el caso de las edificaciones realizadas de buena fe y el segundo para las edificaciones efectuadas de mala fe), recogen ya la facultad de reivindicación del suelo y de las construcciones unidas o adheridas a él, las que por accesión pasan a formar una unidad.

Que, en ese sentido, la de vista no ha desconocido el derecho de propiedad de la demandante, pero sí ha advertido una indebida utilización de los diversos mecanismos de tutela civil existentes en nuestra normatividad, por ello es que ha declarado la improcedencia del pedido de reivindicación. En ese sentido, en los casos en los que sobre terreno ajeno se hayan producido edificaciones por parte de los no propietarios, la reivindicación deberá operar a través de los supuestos de hecho recogidos en los artículos 941 y 943 del Código Civil determinándose la buena o mala fe, y como tal las compensaciones, indemnizaciones o sanciones según sea el caso.

Casación N° 2391-2005-Lambayeque. Considerandos 3 y 4.

La acción reivindicatoria es imprescriptible y no procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción, aunque no cuente con sentencia que declare tal adquisición

Que cuando el artículo 927 del Código Civil establece que la acción reivindicatoria es imprescriptible y que no procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción, lo que hace es simplemente señalar que no se puede reclamar reivindicación a quien ya ha sido declarado propietario por prescripción, no porque la declaración lo convierta en propietario, pues conforme al artículo 952 el proceso de prescripción es uno meramente declarativo, sino porque ya se ha verificado mediante dicho proceso que hayan concurrido en la posesión las exigencias del artículo 950 del Código Civil o los de la ley respectiva, esto es que sea continua, pacífica, pública y como propietario por el tiempo de Ley, lo que no puede resolverse en un proceso como el de autos en que el debate no ha estado dirigido a verificarlo; con lo cual la disposición del artículo 927 resulta lógica pues la facultad de reivindicar un bien solo le corresponde a quien es propietario no poseedor y encontrándose reconocido que un poseedor con las calidades del artículo 950 del Código Civil resulta propietario no puede demandársele reivindicación pues con su adquisición es más bien a este a quien le correspondería el derecho a reivindicar en caso de verse afectado en su posesión.

Casación N° 1362-2007-Apurímac. Considerando 5.

Acción reivindicatoria no procede contra aquel que adquirió por prescripción

La acción reivindicatoria tiene un límite ya que no procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción, lo cual supone que podrá oponerse con éxito la usucapión cuando la misma se hubiere cumplido.

Casación N° 3515-2017-La Libertad. Considerando 12.