I. DEFINICIÓN Y NOCIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Fe pública proviene del latín fides publica. “Fe” (fides) significa: “Creencia que se da a algo por la autoridad de quien lo dice o por la fama pública”, y “pública” (publicus) significa: “Notorio, patente, manifiesto, visto o sabido por todos” (Real Academia Española, [RAE], 2001).

La RAE (2001) define “fe pública” en la forma siguiente:

Autoridad legítima atribuida a notarios, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cónsules y secretarios de juzgados, tribunales y otros institutos oficiales, para que los documentos que autorizan en debida forma sean considerados como auténticos y lo contenido en ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario.

Así pues, para la RAE, “fe pública” es la atribución otorgada a ciertos funcionarios e instituciones para que se presuma, salvo prueba en contrario (iuris tantum), la autenticidad de los documentos que han autorizado (incluyendo su contenido). En ese mismo sentido y con anterioridad podemos apreciar que, el profesor argentino Pozzo, citado en la clásica Enciclopedia Jurídica Omeba (1967), señala lo siguiente:

La doctrina uniforme que se da en buen número de tratados, llama fe pública a la calidad de documentos determinados, suscritos por funcionarios cuyas aseveraciones, cumplidas determinadas formalidades, tienen la virtud de garantir [sic] la autenticidad de los hechos narrados, y por consiguiente su validez y eficacia jurídica. Va [sic] de suyo que esa definición refiere a la valoración jurídica de una representación ontológica y se aparta del juicio lógico de la fe como creencia o convicción. En una palabra, la fe pública trasciende del aludido documento y se hace pública por antonomasia.

Se ha dicho autenticidad de lo narrado, que es la verdad de lo acontecido, sin que ello importe sentar juicio subjetivo de la verdad que pertenece de modo absoluto y augusto [sic] a la conciencia de los actores. Si el contenido de los documentos de fe pública fuera la verdad esencial, estaríamos en presencia de la infalibilidad. No existe texto legal alguno, ni sistema jurídico alguno que confiera semejante virtud a los documentos así construidos. (p. 64)

Por su parte, Cabanellas (2006) define a la fe pública registral como:

Veracidad, confianza o autoridad legítima atribuida a notarios, secretarios judiciales, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cónsules y otros funcionarios públicos, o empleados y representantes de establecimientos de igual índole, acerca de actos, hechos y contratos realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por auténticos y con fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad. Como expresión laudatoria de esa prerrogativa está la inscripción que ostentan los notarios en su medalla peculiar: “Nihil prius fide” (Nada antes que la fe). (p. 37)

Ahora bien, corresponde precisar que, sobre este importante principio registral, nuestro ordenamiento tomó como referencia a la experiencia española, esto puede verse claramente de una lectura inmediata del artículo 34 de la Ley Hipotecaria española (en adelante, Ley Hipotecaria o LH), conjuntamente con nuestro artículo 2014 del Código Civil, que señalan:

Ley Hipotecaria española

Artículo 34.- El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Código Civil

Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Por lo tanto, en el presente trabajo daremos una breve revisión de los conceptos que maneja actualmente la doctrina española sobre el principio de fe pública registral, adelantando desde ya que la misma mantiene una postura uniforme, esto es, sustenta que el referido principio tiene como fin principal, la protección del tráfico jurídico inmobiliario, otorgando para esto, seguridad jurídica a quienes contratan confiando en la base del Registro. Así pues, apreciamos que, destacados juristas españoles concuerdan que, los terceros registrales que reúnen los requisitos previstos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ostentan un interés digno de tutela jurisdiccional, la misma que deberá estar en favor de mantener el derecho del tercero en su adquisición a non domino.

En ese sentido, el profesor español Arrieta (2009), señala lo siguiente:

La fe pública registral es aquel principio registral en virtud del cual el tercero que adquiere a título oneroso y de buena fe un derecho real inmobiliario de quien aparece legitimado por el Registro y lo inscribe es protegido iuris et de iure en su adquisición, aunque su transmitente no gozara de la capacidad de disposición necesaria.

El artículo 34 LH no es, por tanto, un medio de protección de propietarios, sino un peculiar modo de adquisición del dominio cuando el vendedor no es propietario. Para las situaciones, cuantitativamente poco relevantes si tenemos en cuenta todo el tráfico inmobiliario, en las que el Registro es inexacto, el legislador ha ideado un sistema que, permite que los terceros de buena fe queden protegidos porque lo inscrito en los Libros se presume cierto, aunque no lo sea.

El tráfico jurídico queda protegido porque la fe pública da por existente un hecho inexistente o por inexistente un hecho existente, esto es, se finge que el tradens es el legítimo titular civil cuando en realidad no lo es, o se finge que la finca objeto del contrato no tiene más cargas que las que explícitamente constan en el folio. El artículo 34 LH lleva a cabo lo que podríamos llamar la “ficción registral” en defensa del tercero hipotecario, ya que le defiende en su adquisición a non domino haciendo que su derecho devenga irreinvindicable por el propietario no inscrito. El Registro de la Propiedad, por medio de la fe pública, es un instrumento que dota de seguridad a los adquirientes de derechos inmobiliarios pues elimina el riesgo de que la transmisión o el contrato devengan ineficaces, por no existir o haberse resuelto con anterioridad el derecho del tradens. La admisión en nuestro ordenamiento del principio de fe pública registral implica, en definitiva, una determinada forma de organización del tráfico inmobiliario y supone, al tiempo que implica, un determinado modo de adquirir el dominio y los derechos reales. (pp. 219-222)

(El resaltado es nuestro)

Gordillo (2010) precisa:

Sin necesidad de tener que recurrir al rigor escolástico de una definición exacta y precisa, podemos lisa y llanamente decir que la fe pública registral significa tanto como fiabilidad objetiva del Registro de la Propiedad: todos pueden confiar (fides publica) en lo que el Registro publica.

Naturalmente, la efectividad de la confianza, en tanto que compromiso legal con cuantos se acogen a la publicidad oficial, exige que para quien, confiando en el Registro se atiene a sus datos, la información registral valga como cierta y exacta (als richtig, dice el 892 BGB). No importa que la titularidad pública no sea cierta, o que esté condicionada, limitada o gravada por condición, límite o carga de la que no dé noticia el Registro: el tercero que adquiere confiando en lo que el Registro publica, adquiere conforme a él, aunque su adquisición resulte a non domino, o en el tránsito de uno a otro titular el derecho adquirido se vea liberado de las ataduras y límites que, no estando inscritos, lo configuraban y circunscribían en cabeza del transmitente.

La fe pública registral, en cuanto exponente del efecto quoad tertios de la publicidad y exigencia de la seguridad del tráfico inmobiliario que el Registro se propone lograr y garantizar, constituye un principio hipotecario –el más importante, sin duda–, de naturaleza neta e inequívocamente “germánica” y que, superando con mucho el efecto negativo y preclusivo de la publicidad latina”, se traduce en una presunción juris et de jure o en una ficción, como tantas veces se dice, de exactidud y de integridad del Registro. El tercero puede confiar en que lo que el Registro publica es la verdad –toda la verdad– acerca de la situación inmobiliaria inscrita. (pp. 6-8)

Por su parte, Manzano Solano y Manzano Fernández (2008) señalan:

Junto a la fe pública notarial, que se plasma en el documento público autorizado por notario –regulado en el Código Civil, en el Capítulo V, Título I del Libro IV, “De la prueba de las obligaciones” (artículos 1216 a 1230) y en la legislación notarial–, la fe pública registral deriva de la publicidad inmobiliaria institucional del Registro de la Propiedad, al que el Código Civil dedica el Título VIII del Libro II, “Del Registro de la Propiedad” (artículos 605 a 608), desarrollada en la legislación hipotecaria y consagrada en el principio de fe pública registral.

En la concepción que podemos calificar de clásica –con cierta confusión entre los principios de fe pública y oponibilidad–, el principio de fe pública registral se define como aquel en cuya virtud y a fines de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, el contenido del Registro se reputa exacto e íntegro en beneficio del tercero que adquiera con las condiciones determinadas por la ley.

En esta concepción, el principio de fe pública registral supone una doble presunción:

a) Presunción de exactitud. El que adquiere un derecho confiado en el contenido del Registro, deviene titular efectivo de tal derecho. Es una presunción positiva de veracidad, a la que responde el artículo 34 LH.

b) Presunción de integridad. El que adquiere un derecho confiado en contenido en el Registro, puede rechazar cuanto no aparezca en el Registro (derechos, títulos, etc.). Es una presunción negativa de veracidad a la que responde el artículo 32 LH: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobe bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero [sic]”. (pp. 607-608)

Así pues, para los profesores Manzano Solano y Manzano Fernández (2008), el principio de fe pública registral se define como un principio hipotecario en virtud del cual el tercero adquiere confiando en la publicidad que brinda el Registro (legitimación dispositiva de un titular registral) y es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho con los requisitos exigidos por ley. En ese sentido, la inscripción y sus efectos juegan un rol importante en el principio de fe pública registral, esto por cuanto la oponibilidad del derecho inscrito reforzará la adquisición del tercero.

Para Díez-Picazo (2007), el rol del principio de fe pública registral radica fundamentalmente en la protección del tercero. Así lo señala sosteniendo:

La protección que otorgan los asientos del Registro y la publicidad registral general operan y se desenvuelven en dos planos distintos, uno en favor del titular inscrito y otro en favor o en beneficio de los terceros. En el primero de los aspectos mencionados, la inscripción registral goza, como hemos visto también, de la presunción de exactitud y otorga por consiguiente al titular inscrito la llamada legitimación registral. El segundo de los planos en que se producen los efectos y las consecuencias de la inscripción registral es el plano de la protección de los terceros. Esta protección de los terceros opera a su vez a través de dos líneas fundamentales, de las cuales la primera es la que se puede definir como inoponibilidad de lo no inscrito frente a los terceros, regla que recoge el art. 32 LH, y la segunda es la regla estricta de los que puede llamarse la fe pública registral, conforme a la cual el tercero que lleva a cabo un negocio adquisitivo confiando y amparándose en lo que el Registro publica, ve convertida para él la situación registral en una situación inatacable, regla que recoge el art. 34.

Desde el punto de vista del verdadero titular, hay en los preceptos aludidos una sanción por el incumplimiento de la carga de practicar la inscripción registral. No existe, en puridad, ningún deber jurídico de llevar a cabo la inscripción, ni esta [sic] es, por lo general, como ya sabemos, obligatoria. Ahora bien, el titular del derecho real tiene la carga de inscribir, porque si no inscribe le pueden parar unas consecuencias perjudiciales para él. Desde el punto de vista de los terceros, por las mismas razones indicadas y además por la especial protección que estos terceros merecen, al protegerse en ellos el desenvolvimiento del tráfico jurídico, se puede hablar de una fe pública registral. Hay fe pública registral en la medida en que los terceros pueden colocar su confianza en aquello que el Registro publica y en la medida en que, en virtud de esa confianza, la situación aparencial que en el Registro existe se superpone a la auténtica realidad jurídica extrarregistral y constituye para ellos la única situación jurídicamente existente. Así como la presunción de exactitud del Registro en favor del titular inscrito es, se dice, una presunción relativa o iuris tantum, en favor de los terceros, que reúnan las especiales condiciones necesarias para la protección, la presunción de exactitud del registro deviene una presunción iuris et iure.

La fe pública protege a los terceros y opera fundamentalmente a través de dos líneas o de dos reglas o principios, que se corresponden con los arts. 32 y 34 LH. Según el art. 32, que se corresponde con el art. 606 CC, ”los títulos de dominio o de otros reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros”. Hemos definido esta regla como el principio de inoponibilidad frente a terceros de lo no inscrito y significa que quien deriva derechos o los ostenta en virtud de un título que no haya sido inscrito en el Registro, no puede ejercer tales derechos frente al tercero protegido, ni formular en virtud de tales títulos o derechos una pretensión que pueda resultar perjudicial para el tercero. En la medida en que se trata de una regla que establece una limitación de los efectos de los títulos de dominio o de los derechos reales, o, lo que es lo mismo, una exclusión de la eficacia erga omnes que los derechos por sí mismos debían tener, en cuanto derechos reales, se habla de una eficacia negativa de la publicidad. Es negativa, porque excluye la producción de unos efectos jurídicos que deberían seguirse y que serían los normales dada la calificación del derecho como derecho real.

Al lado de esa eficacia negativa o de inoponibilidad de lo no inscrito, que es la línea más antigua y tradicional de nuestro Derecho hipotecario, la evolución de este ha ido perfilando otra regla, consagrada hoy en el art. 34 y que puede definirse como eficacia positiva de la publicidad o plena protección de la fe pública registral. (pp. 449-451)

Por lo tanto, para Díez-Picazo (2007), el referido artículo tiene como objeto hacer inatacable la adquisición llevada a cabo por dicho tercero. Esto quiere decir que la protección no es a favor de cualquier tercero, sino de aquel que ha celebrado un negocio jurídico de carácter oneroso, confiando en la veracidad del Registro.

Chico y Ortiz (2000) explica que el principio de fe pública registral implica, entre otros, una presunción de exactitud del Registro, lo cual significa que el tercero que adquiere confiado en la publicidad del Registro es mantenido en su adquisición, aun en el caso de que la titularidad del que le transmitió resulte ineficaz por causas de nulidad o de resolución.

Puig Brutau (1989) señala:

Para los terceros adquirientes en virtud de negocio jurídico a título oneroso y de buena fe, celebrado con el titular registral, la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aunque no concuerde con la realidad jurídica extrarregistral. De esta manera se protege la contratación inmobiliaria y se facilita el crédito territorial. (p. 541)

En consecuencia, podríamos sostener, por lo expuesto, que la doctrina española consolida este principio de la forma siguiente:

El principio de fe pública registral determina uno de los efectos básicos de nuestro sistema inmobiliario de Registro y, en consecuencia, esencialmente constituye la razón de ser de este en su función específica de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección de los terceros hipotecarios.

El principio de fe pública del Registro es adoptado por todo ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivamente las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro.

Para ello, en provecho de estos terceros adquirientes de buena fe, la Ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aunque los términos de sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extrarregistral.

El esfuerzo que para el legislador esto significa se halla justificado por la necesidad del proteger la seguridad jurídica de la contratación inmobiliaria, la cual encierra asimismo el fomento de crédito territorial.

El Derecho inmobiliario registral español acoge este principio de fe pública con una regulación que, a pesar de algunas imperfecciones, es aceptable. La Ley Hipotecaria española actual por ello considera exacto el contenido del Registro en cuanto pueda servir para mantener firme la adquisición inmobiliaria efectuada por tercero hipotecario, esto es, el tercer adquiriente por negocio jurídico con buena fe, por haber confiado en dicho contenido registral, y siempre que concurran en él los demás requisitos o circunstancias prescritas por el art. 34 de la Ley, en virtud del cual dicho tercero hipotecario podrá estar completamente seguro de su adquisición en los términos que el Registro expresa y la Ley Hipotecaria establece. (Roca Sastre, Roca-Sastre Muncunill y Bernà i Xirgo, 2008, pp. 7-8)

En ese sentido, para el sistema español, el principio de fe pública registral busca proteger al tercero que ha cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, esto con el fin de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario.

Nuestra doctrina, a nivel nacional, no es ajena a los conceptos antes señalados. Por tanto, si bien se reconoce las particularidades que tiene nuestro sistema, no obstante, se mantiene el principio de que el principio de fe pública registral es la base en la que se sustenta el tráfico jurídico inmobiliario.

Así pues, el reconocido maestro sanmarquino Huerta (2013) sostiene que cuando se configura la fe pública registral, se prefiere a una ficción jurídica (tercero registral) sobre la realidad y ello constituye la base de la contratación inmobiliaria (p. 49).

Jack Bigio (1998, citado por Huerta, 2013), señala que el principio de fe pública registral es aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro (generando oponibilidad), contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas antes (inexactitudes extrarregistrales) (p. 47).

Mejorada (2021) sostiene:

La fe pública registral protege a los que inscriben sus títulos de buena fe, esto es, a los que creen haber contratado con quien tenía un título valido, pero luego se enteran de que dicho título estaba viciado. La protección es muy específica. No se protege al tercero de cualquier contingencia, sino concretamente de la eventual nulidad, resolución, rescisión o cancelación del derecho del otorgante.

(Lo resaltado es nuestro)

En este punto resulta pertinente hacer énfasis en lo señalado por el profesor Mejorada, en el sentido de que, en efecto, se comparte la posición de que el tercero de fe pública registral está amparado en un manto de protección específico y concreto, esto quiere decir que, por ejemplo, ante un conflicto contra un prescribiente la solución no está en el artículo 2014 del Código Civil.

Para el maestro sanmarquino Ninamancco (2021), la fe pública registral “protege la circulación de la riqueza siempre que los actores de la circulación actúen con buena fe. No se puede decir que la fe pública registral falla o no se utiliza porque no tutela a los adquirientes con mala fe” (p. 238).

Para los maestros Avendaño Valdez y Del Risco Sotil (2012), el citado principio implica lo siguiente:

La fe pública registral consiste en desconocer la inexactitud de la información que publicita el Registro. Existen dos criterios para entender la buena fe: uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende exclusivamente a la información que obra en los Registros Públicos. No interesa si el adquiriente conoce una realidad distinta. Basta que el vicio o la inexactitud no consten en el Registro, para que el tercero tenga buena fe.

El criterio subjetivo, en cambio, pone énfasis en la realidad extrarregistral. Sin perjuicio de la información que obre en Registros Públicos, el adquiriente debe ignorar también que lo publicado es inexacto. Para este criterio, lo importante no es solo que el Registro omita informar los vicios, sino además que el adquiriente desconozca su existencia.

Nuestro Código Civil adopta el criterio subjetivo. El último párrafo del artículo 2014 dispone que la buena fe se presuma mientras no se pruebe que el tercero conocía la inexactitud del Registro. Dicha prueba puede consistir en hechos extrarregistrales que permitan saber que la información registral es incorrecta. En consecuencia, para tener buena fe y quedar protegido por el principio de fe pública registral, el vicio no debe constar en el Registro, pero además el tercero debe ignorar la inexactitud [sic], independientemente de la fuente que proporcione la información. (p. 194)

(Lo resaltado es nuestro)

En efecto, el vicio no solo debe constar en el Registro, sino que además el tercero debe ignorar la inexactitud. Y es que es está “ignorancia” la que siempre ha estado en un plano subjetivo y nos ha llevado a preguntarnos si la misma constituye algún tipo de obligación o deber adicional por parte de este tercero.

Gonzales (2010) señala:

El principio de fe pública se presenta cuando el título del transmitente se halla afectado por alguna causal de nulidad o ineficacia que puede originar un efecto de nulidad en “cadena” respecto a los actos sucesivos. Por ejemplo, supongamos que A (titular inscrito) vende a B. Luego, B vende a C, y ambos adquirientes inscriben sucesivamente sus títulos. En tal caso, la eventual nulidad de la venta entre A-B, aunque se declare judicialmente, no producirá el efecto de privar a C de su adquisición, si la causa de nulidad (por ejemplo: falta total de consentimiento o ilicitud de la causa del contrato) no constaba en el Registro. (p. 116)

Como es lógico suponer, de ser preferida la realidad jurídica extrarregistral se produciría una gran inseguridad en tráfico patrimonial, pues los potenciales adquirientes nunca podrían conocer con certeza la situación jurídica de la finca. En cambio, de darse preferencia a la realidad jurídica registral, el adquiriente sabe perfectamente que su confianza en los pronunciamientos del Registro lo hace inmune, dentro de ciertos límites, frente a cualquier irregularidad en la cadena de transmisiones, pues le basta creer en el Registro para salvarse. Debe tenerse en cuenta que la aplicación de este principio tiene como sustento la presunción de exactitud en el contenido del Registro. Esta presunción es normalmente iuris tantum (principio de legitimación), pero puede convertirse en iure et de iure cuando existe un tercero reclamante de protección (fe pública), con lo cual se otorga una gran seguridad a los negocios inmobiliarios. Así pues, la inexactitud del Registro es el presupuesto de aplicación del principio de fe pública, por lo que en este caso existe siempre un enfrentamiento entre el extitular que desea recuperar la cosa en virtud a una acción resolutoria o anulatoria y el actual titular registral que desea mantenerla. Este conflicto de intereses busca ser resuelto por el legislador a través de una decisión razonable de política legislativa que pueda ser aceptada por el cuerpo social. No se trata de aplicar medidas traumáticas desafiantes del sentimiento natural de justicia de la sociedad.

Por tal razón, el conflicto subyacente en el principio de fe pública se concilia con la protección al tercero “cualificado”, quien debe reunir una serie de requisitos a fin de colocarse en el sitial defensivo que le permita mantener inalterable su adquisición: “Este mayor rigor con que se contempla al tercer (…) es lógico: su protección va a lesionar un derecho ajeno, que ya no podrá hacerse efectivo frente a él”. Por tal motivo son inviables, desde la perspectiva dogmática y de justicia material, las propuestas que pretenden eliminar la buena fe del tercero o la onerosidad de la adquisición como requisitos idóneos de protección. (pp. 119-120)

No es objeto del presente trabajo desarrollar todos los fundamentos del principio de fe pública registral, sino que se busca encontrar el concepto ideal, adecuado y, sobre todo, más actualizado respecto del tema.

En ese sentido, no podemos concluir con una definición sin que previamente hayamos revisado lo dispuesto en la sentencia del Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe (STC N° 00018-2015-PI/TC), la cual ha marcado un antes y un después para este principio registral. No lo abordaremos en esta parte, pero sí vamos a adelantar que tanto lo resuelto en la sentencia como el contenido del fundamento 67 precisan que el principio de fe pública registral se compone por lo dispuesto en el artículo 2014 del Código Civil y en la conducta diligente y prudente del tercero.

A modo de conclusión, podemos sostener que, el principio de fe pública registral es aquel principio registral que tiene como objeto proteger la circulación de la riqueza (el tráfico jurídico) para generar seguridad jurídica en las transacciones y, por ello, protege la titularidad registral de aquel tercero que no solamente inscribió su derecho al amparo del artículo 2014 del Código Civil (artículo que implica el cumplimiento de toda una serie de actividades para un determinado hecho concreto), sino que protege a aquel tercero que, adicionalmente a lo ya indicado, ha cumplido en todas las etapas de la contratación con una conducta diligente y prudente, lo cual va a manifestar de forma concluyente que no hubo manera en que este tercero pueda saber del vicio que adolecía el derecho que ostentaba el otorgante; siendo así y solo así gozará de toda la protección que brinda el citado artículo 2014 del Código Civil.

El principio de fe pública registral funciona en nuestro sistema registral (con aciertos y desaciertos propios) con la finalidad de encontrar y proteger a verdaderos terceros de buena fe (en beneficio del tráfico y la seguridad jurídica), por ello este tercero adquiriente deberá cumplir, además de lo previsto en el artículo 2014 del Código Civil, con verificar la situación posesoria del bien (fundamentos 58-61 de la sentencia del Tribunal Constitucional, sobre el caso del tercero de buena fe; STC Nº 00018-2015-PI/TC).

II. MARCO NORMATIVO

El artículo 3 de la Ley que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, Ley N° 26366, señala lo siguiente:

Artículo 3.- Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:

a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;

b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;

c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y

d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan conforme a ley.

(Lo resaltado es nuestro)

Por su parte, el artículo VIII del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN, recoge el principio de fe pública registral de la forma siguiente:

VIII. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

(Lo resaltado es nuestro)

El Código Civil, en el artículo 2014, señala:

Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Es importante señalar que el artículo en mención fue modificado por la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30313 (publicada el 26 marzo 2015), norma que ha precisado, en su artículo 5, lo siguiente:

Artículo 5. Efectos de la cancelación

La información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación.

(Lo resaltado es nuestro)

En ese sentido, podemos advertir que la modificación (hace más de 7 años) conservó la protección del tercero de fe pública registral y la legitimidad de los asientos extendidos con anterioridad al asiento cancelado; sin embargo, resulta de vital importancia precisar que, conforme a la sentencia del Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe (Expediente N° 0018-2015-PI-TC, publicado el 22 enero de 2021), no es posible entender lo dispuesto en el mencionado artículo 2014 del Código Civil sin tener en cuenta que, con la referida sentencia se ha dispuesto interpretar, entre otros, que además de cumplir con los requisitos establecidos en el citado artículo (modificado por la Ley N° 30313), para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente (según los fundamentos que constan en la sentencia) desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo.

De otro lado, resulta pertinente señalar que, mediante Decreto Supremo Nº 007-2019-JUS, se aprobó el reglamento del Decreto Legislativo Nº 1373, Decreto Legislativo sobre extinción de dominio. Dicho reglamento, en su artículo 66, dispone que tercero de buena fe es aquella persona, natural o jurídica, que no solo acredita haber obrado con lealtad y probidad, sino que también ha desarrollado un comportamiento diligente y prudente, debiendo reunir los siguientes requisitos:

66.1. La apariencia del derecho debe ser tal que todas las personas al inspeccionarlo incurrieran en el mismo error.

66.2. Al adquirir el derecho sobre el bien patrimonial se verificaron todas las condiciones exigidas por leyes, reglamentos u otras normas.

66.3. Tener la creencia y convicción de que adquirió el bien patrimonial de su legítimo titular y siempre que no concurran las siguientes circunstancias:

a) Pretender dar al negocio una apariencia de legalidad que no tenga o para encubrir su verdadera naturaleza.

b) Pretender ocultar o encubrir al verdadero titular del derecho.

c) Concurran declaraciones falsas respecto al acto o contrato para encubrir el origen, la procedencia, el destino de los bienes patrimoniales o la naturaleza ilícita de estos.

(Lo resaltado es nuestro)

De lo expuesto, podemos concluir que normativamente hoy el principio de fe pública registral, además de lo previsto en el artículo 2014 del Código Civil y el artículo VIII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se ampara en otras normas como la Ley N° 30313, Decreto Supremo N° 007-2019-JUS, que aprueba el reglamento del Decreto Legislativo N° 1373, y sobre todo en el pronunciamiento del Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe (Expediente N° 0018-2015-PI-TC).

III. DIFERENCIAS ENTRE EL ARTÍCULO VIII DEL TÍTULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Y EL ARTÍCULO 2014 DEL CÓDIGO CIVIL

Como ya lo hemos expuesto precedentemente, ambos artículos muestran una aparente similitud; sin embargo, ello no es así, esto por cuanto el artículo VIII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos señala que la protección del tercero registral se produce cuando contrate bajo el desconocimiento de la inexactitud de los asientos del registro; mientras que, en el artículo 2014 del Código Civil, no solo se remite la inexactitud a los asientos registrales, sino a los títulos archivados que lo sustentan.

Esto último, para algunos profesores nacionales, debilita la función del registro, por cuanto aparentemente lleva consigo un mensaje “no confíes en la calificación registral y no confíes en los asientos registrales”; sin embargo, por nuestra parte consideramos que la revisión de los títulos archivados constituía y constituye una práctica utilizada por los operadores jurídicos desde mucho antes de la modificación del artículo 2014 del Código Civil. El esfuerzo de la ley (más allá de sus precisiones) es conducir el comportamiento diligente del tercero.

Lo cierto, respecto de este extremo en ambas normas, es que contienen un criterio objetivo, por cuanto la protección del tercero se mantiene cuando el vicio no conste en los antecedentes registrales; sin embargo, la diferencia entre ambos artículos se presenta en el segundo párrafo del artículo 2014 del Código Civil, cuando refiere: “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. En este extremo, nos encontramos frente a un criterio subjetivo, esto es, la presunción de la ignorancia o desconocimiento de la realidad extrarregistral.

Más allá de pensar que, como es evidente, sobre lo expuesto por el Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos prevalece el criterio subjetivo del Código Civil, corresponde determinar qué compone ese criterio subjetivo. Se decía hasta antes de lo expuesto por el Tribunal Constitucional en el caso del tercero de buena fe (STC N° 00018-2015-PI/TC) que, aunque la jurisprudencia (Casación N° 3098-2011-Lima, Casación N° 3187-2013-Cajamarca, entre otros), invocaba un deber de diligencia para el tercero, el cual se sustentaba en la posibilidad de verificar la posesión, la omisión de esta conducta no era concluyente para determinar que estemos ante un tercero o no de fe pública registral, esto por cuanto no estaba plenamente establecido en la norma y ni siquiera había sido materia de análisis en algún pleno casatorio civil. Sin embargo, hoy por hoy vemos (aunque la norma no lo exija directamente) que este deber de diligencia implícitamente ya se encuentra previsto y no podemos prescindir de él.

IV. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL SOBRE EL CASO DEL TERCERO DE BUENA FE (STC N° 00018-2015-PI/TC)

La sentencia ha convocado la atención de diversos profesores y operadores jurídicos, esto por cuanto declara infundada la demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 5 y la Primera Disposición Complementaria y Modificatoria de la Ley N° 30313, y establece criterios para determinar la buena fe del tercero de fe pública registral. En ese sentido, se ha establecido los criterios siguientes:

2. INTERPRETAR que los extremos cuestionados del artículo 5 y de la Primera Disposición Complementaria y Modificatoria de la Ley Nº 30313 son constitucionales en tanto se considere que para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente, según los fundamentos de esta sentencia, desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de haber dado pleno cumplimiento a todos los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil, modificado por la Ley Nº 30313 [sic].

(Lo resaltado es nuestro)

3. INTERPRETAR que la aplicación en una decisión judicial del artículo 2014 del Código Civil, modificado por la Ley Nº 30313 [sic], en caso el propietario original haya sido víctima de falsificación de documentos y suplantación de identidad y se encuentre en situaciones de especial vulnerabilidad que hayan dificultado el cumplimiento de su deber de diligencia, como puede ser la precariedad de su situación socioeconómica, educativa, cultural o cualquier otra desventaja objetiva de similar índole, requiere de una motivación cualificada.

(Lo resaltado es nuestro)

Consideramos que el Tribunal Constitucional no pudo ser más expreso al señalar con su sentencia que el principio de fe pública registral, contenido en el artículo 2014 del Código Civil, debe ser visto desde los alcances expuestos en la sentencia.

Así pues, el Tribunal Constitucional no se pronuncia sobre cualquier tercero, sino sobre el tercero de fe pública registral. Está aclaración, aunque resulte obvia, es necesaria por cuanto debemos separarlas de terceros registrales (como los que tienen adquisiciones no onerosas) y terceros de buena fe (como los no inscritos). Por lo tanto, debemos tener claro que el Tribunal Constitucional no se pronuncia sobre cualquier tercero, sino sobre uno en particular: el tercero de fe pública registral previsto en el artículo 2014 del Código Civil; así lo ha establecido expresamente en los puntos 2 y 3 de lo resuelto en la sentencia.

Por otro lado, como ya lo hemos visto, en el punto 2 se señala que el tercero de fe pública registral no solo debe haber cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil, sino que se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente, según los fundamentos de la sentencia. Pero, ¿cuáles serían estos fundamentos? Consideramos fundamentalmente, entre otros, los siguientes:

Fundamento 52:

Siendo ello así, en atención a todo lo previamente expuesto, este Tribunal considera que una interpretación armónica del derecho de propiedad y del principio de seguridad jurídica conlleva a sostener que en los casos en los que fehacientemente el propietario haya sido víctima de falsificación de documentos y/o suplantación de identidad, para la configuración de la buena fe del tercero, será indispensable haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de la observancia, claro está, de los propios requisitos exigidos por el artículo 2014 del Código Civil, en los términos en los que ha sido modificado por la Ley Nº 30313 [sic], como por ejemplo, la escrupulosa revisión de los asientos registrales y de los títulos archivados.

(Lo resaltado es nuestro)

Fundamento 53:

Esto último constituye un elemento justificado por la naturaleza de las cosas, en los términos antes explicados, para que se configure la buena fe del tercero de acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil, modificado según la ley antes citada.

Fundamento 54

De esta forma, únicamente podrá considerarse configurada la buena fe del tercero, en estos supuestos, cuando la apariencia de titularidad sea tal que, razonablemente, no sea posible para el común de las personas identificar la inexactitud del registro por causa de falsificación de documentos y suplantación de identidad.

Fundamento 55

A mayor abundamiento, cabe mencionar que en el ordenamiento jurídico peruano se han expedido normas con la finalidad de dotar de contenido a la diligencia y prudencia exigidas al tercero para la adquisición de bienes cuyo origen está relacionado con ciertas actividades ilícitas, como las que atentan contra la administración pública, las actividades vinculadas a la criminalidad organizada, entre varias otras.

Así, vemos que, en el fundamento 56 de la sentencia, se cita el reglamento del Decreto Legislativo N° 1373, Decreto Legislativo sobre extinción de dominio, aprobado por el Decreto Supremo N° 007-2019-JUS, haciéndose énfasis en lo dispuesto por el artículo 66, que indica lo siguiente:

Artículo 66.- Tercero de buena fe

Tercero de buena fe es aquella persona, natural o jurídica, que no solo acredita haber obrado con lealtad y probidad, sino que también ha desarrollado un comportamiento diligente y prudente, debiendo reunir los siguientes requisitos:

66.1. La apariencia del derecho debe ser tal que todas las personas al inspeccionarlo incurrieran en el mismo error.

66.2. Al adquirir el derecho sobre el bien patrimonial se verificaron todas las condiciones exigidas por leyes, reglamentos u otras normas.

66.3. Tener la creencia y convicción de que adquirió el bien patrimonial de su legítimo titular y siempre que no concurran las siguientes circunstancias:

a) Pretender dar al negocio una apariencia de legalidad que no tenga o para encubrir su verdadera naturaleza.

b) Pretender ocultar o encubrir al verdadero titular del derecho.

c) Concurran declaraciones falsas respecto al acto o contrato para encubrir el origen, la procedencia, el destino de los bienes patrimoniales o la naturaleza ilícita de estos.

(Lo resaltado es nuestro)

De lo expuesto, apreciamos el énfasis y la importancia que le da el Tribunal Constitucional al deber de diligencia y prudencia del tercero, esto configurado como una verificación de la posesión o inspección como literalmente se ha plasmado en el fundamento 56. Podríamos continuar citando mayores fundamentos de la sentencia en ese sentido, como por ejemplo los fundamentos del 57 al 62, los cuales refieren expresamente el deber de verificar la posesión, citando incluso diversas resoluciones de la Corte Suprema de Justicia en ese sentido.

Así, pues, por poner un ejemplo, apreciamos que se cita la Casación N° 3098-2011-Lima, la cual señaló, entre otros, lo siguiente:

(…) con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios, por tanto queda claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes; máxime, si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo pues en aplicación de lo que dispone el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario (…)

(Lo resaltado es nuestro)

En ese sentido, como es evidente, el deber de evaluar la situación posesoria del bien corresponde al adquiriente; sin embargo, consideramos que esto no significa que si el adquiriente advierte la posesión de personas distintas al titular registral ello genere, en automático, que el negocio jurídico pueda verse en riesgo, más aún si, por ejemplo, los posesionarios tienen un título para serlo (arrendatarios, usufructuarios, entre otros).

Como lo menciona Lama (2007), en nuestro país, la posesión existe como derecho “respecto del comprador de un bien que se encuentra en poder de tercero, o respecto del comprador cuando el vendedor que tiene el bien vendido no lo entrega” (p. 67). Así pues, de tal manera, consideramos que, la posesión de una persona ajena al negocio no debe de inmediato desvirtuar la buena fe, siempre y cuando se acredite mediante título fehaciente la razón de la posesión; sin embargo, el problema radica cuando el poseedor alega ser propietario por prescripción. Esto podría pasar en el supuesto de que el titular registral A (ya no propietario) dispone del bien a favor de B que inscribe (negocio viciado) y vende el bien a C. Pue bien, C, con un mínimo de diligencia, podría advertir que el bien que desea adquirir se encuentra en posesión de una persona que alega ser propietario por prescripción; como es obvio, C no podrá determinar si lo alegado es cierto, más aún si quien dice ser propietario por prescripción no tiene un título que lo respalde. Para esto consideramos que debe tenerse en cuenta lo expuesto en el IV Pleno Casatorio Civil, conjuntamente con la sentencia del Tribunal Constitucional, por lo que, del análisis de ellas, quedará claro que, en el ejemplo planteado, deberá prevalecer el derecho del prescribiente. No hay buena fe que respalde la adquisición de C, porque pudo advertir con un mínimo de diligencia (como señala la Corte Suprema) que el bien que compraba no se encontraba en posesión del titular.

Se ha dicho que el artículo 2014 del Código Civil no resuelve el conflicto entre el prescribiente contra el tercero que alega fe pública registral, lo cual consideramos acertado desde el análisis de la sentencia del Tribunal Constitucional, esto por cuanto la sentencia señala expresamente que para la configuración de la buena fe del tercero (art. 2014 del Código Civil) se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente, según los fundamentos de la sentencia (verificación de la posesión). Entonces, la verificación de la posesión de una persona que alega ser propietario por prescripción desvirtúa la presunción de buena fe, por lo tanto, ante un conflicto, el prescribiente deberá acreditar que cumplió con los requisitos previstos en el artículo 950 del Código Civil (antes de la adquisición del tercero registral); esto es lógico porque si no ha cumplido con los requisitos no es propietario, sino un poseedor precario.

Por lo tanto, podemos sostener que el riesgo de comprar un bien poseído por alguien que alega ser propietario por prescripción (sin título) correrá por cuenta del tercero que alegará estar bajo la protección del principio de fe pública registral (principio iuris tantum), esto por cuanto el deber de verificar la posesión le corresponde al tercero. Por su lado, el prescribiente no tiene que demostrar la mala fe del adquiriente (tercero), solo tiene que acreditar que es propietario por prescripción antes de la adquisición del tercero para que prevalezca su derecho.

De otro lado, respecto al criterio establecido en el punto 3 de la sentencia, consideramos principalmente a los fundamentos siguientes:

Fundamento 41:

En consecuencia, este Tribunal considera que el deber de diligencia exigible a los propietarios, como regla general de actuación, debe ser reforzado con medidas implementadas desde el Estado, no solamente en aras de proteger a los titulares del derecho y a la propiedad como instituto y valor del ordenamiento jurídico, sino también, en cumplimiento del mandato constitucional de lucha contra la corrupción, sea esta pública o privada.

(Lo resaltado es nuestro)

Fundamento 47:

En suma, si un propietario cumple con su deber de mantener actualizado el registro del bien inmueble que le pertenece y emplea los mecanismos que actualmente provee la SUNARP para acceder de manera gratuita al estado de las partidas registrales y a la información correspondiente; y si a ello se añade que la adquisición de la propiedad del tercero requiere, para configurarse, del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil, entonces, puede concluirse válidamente que la opción del legislador de haber establecido en el ordenamiento jurídico el principio de fe pública registral no vulnera la Constitución.

(Lo resaltado es nuestro)

Como apreciamos, en estos extremos de los fundamentos de la sentencia se alude a un deber de diligencia (no del tercero), sino del propietario original; sin embargo, lo resuelto (en el punto 3 de la sentencia) exhorta a nuestros magistrados a una motivación cualificada, teniendo en cuenta la situaciones de especial vulnerabilidad que hayan dificultado el cumplimiento del deber de diligencia del propietario original, como puede ser la precariedad de su situación socioeconómica, educativa, cultural o cualquier otra desventaja objetiva de similar índole.

Así, pues, podemos pensar en aquellas personas de escasos recursos, que cumplieron con inscribir su título en el registro y que por su propio oficio no están atentas a los servicios registrales (para proteger su propiedad) y mucho menos a la jurisprudencia y pronunciamientos del Tribunal Constitucional. En ese sentido, podríamos pensar en aquel prescribiente A (con una situación socioeconómica difícil) que inscribió su título (con mucho trabajo) y luego fue víctima de suplantación o falsificación de documentación por B; C, con un mínimo de diligencia, podría advertir que la posesión la ostenta A, por lo que no podría recurrir al principio de fe pública registral.

Por lo tanto, consideramos que el Tribunal Constitucional se pone en el supuesto de que la “falta de diligencia del propietario original”, como podría ser suscribirse a la alerta registral, no es suficiente para optar a favor de un tercero que quiera verse envuelto con el manto de protección que brinda el principio de fe pública registral; esto por cuanto el tercero tiene siempre el deber de diligencia y prudencia (punto 2 de la sentencia) en todas las fases de la contratación hasta la inscripción.

Así, pues, puede que el propietario original no haya sido lo suficientemente diligente, esto es, no haya utilizado los mecanismos de seguridad que brinda el Estado por medio de la Sunarp (como la alerta registral o la inmovilización de partida registral) para proteger su propiedad y actuar ante un intento de fraude conforme a la Ley N° 30313, aunque eso no haya sido así, el tercero no escapa del deber previsto en el punto 2 de la sentencia. Por ello, consideramos que la falta de diligencia del propietario original no exime el deber del tercero de realizar una conducta diligente y prudente, esto es, verificar la posesión.

Por lo expuesto, consideramos positivo el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, esto por cuanto convoca a la búsqueda y determinación de verdaderos terceros de buena fe (registral), trata de aterrizar a la realidad y exhorta el deber de diligencia que, recae sobre el adquiriente (tercero registral). Por lo tanto, quizás la sentencia nos de la apariencia de que no se debe confiar en los titulares registrales, esto es, en lo publicitado por Registros Públicos; sin embargo, consideramos, por el contrario, que la sentencia aclara –en aras de seguir protegiendo la seguridad jurídica en el tráfico de bienes– el deber de diligencia que ya se presumía (por la jurisprudencia) respecto del segundo párrafo del artículo 2014 del Código Civil.

En ese sentido, estamos seguros que, en adelante, las instancias jurisdiccionales se pronunciarán en favor o en contra de aquellos que (durante la contratación), entre otros, evaluaron o no la situación posesoria del bien.

Finalmente, sostenemos que, poco a poco, la sociedad peruana va conociendo sobre las ventajas y carencias de nuestro sistema de transferencia inmobiliaria. Se sabe que no estamos ante un sistema perfecto o infalible (que consideramos no se busca), lo que se busca, al final de todo, es estar a favor de lo justo o lo más justo posible (proteger lo verdadero de acuerdo a nuestra realidad). Y es que ese es uno de los principales fines de una norma, esto es, que se pueda resolver correctamente, sobre todo con justicia, un conflicto intersubjetivo de intereses, solo así conseguiremos la seguridad jurídica que todos esperamos en la contratación inmobiliaria.

V. REQUISITOS PARA LA CONFIGURACIÓN Y APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Mendoza (2022) señala que el principio de fe pública registral (art. 2014 del Código Civil), en nuestro ordenamiento, ha sido regulado considerando dos supuestos de hecho: la adquisición a non domino (Erwerb vom Nichtberechtigten) y la protección de la adquisición (oponibilidad de la inscripción).

Para el primer supuesto, se requiere del cumplimiento de los requisitos siguientes:

1. El transferente debe gozar de legitimación aparente brindada por el registro (el transferente debe tener derecho inscrito).

2. El adquiriente debe ser tercero respecto a la primera transferencia (tercero respecto de un negocio primigenio).

3. Se debe confiar en el registro.

4. El adquiriente debe tener buena fe (objetiva, subjetiva y diligencia).

5. Onerosidad (desprendimiento de patrimonio).

Para el segundo supuesto, se requiere del cumplimiento de los requisitos siguientes:

1. Adquisición a non domino (se adquiera sin conocimiento de que el transferente no ostenta el derecho de propiedad).

2. Buena fe (hasta que se presente el título al registro).

3. Inscripción de adquisición (oponibilidad).

Consideramos que la posición del profesor Mendoza explica de manera muy clara los requisitos que se necesitan para configurar el principio de fe pública registral. No obstante, en atención expresa al Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe, consideramos que, hoy por hoy, el principio de fe pública registral, previsto en el artículo 2014 del Código Civil, se configura cuando se presenta el cumplimiento de los requisitos siguientes:

Criterio objetivo:

1. Tercero (ajeno a un negocio jurídico previo).

2. Buena fe (en toda la celebración del acto jurídico hasta la inscripción que genera oponibilidad).

3. Adquisición a título oneroso de algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo (onerosidad en la adquisición, el transferente debe tener derecho inscrito y se debe tener confianza en el Registro).

4. Negocio previo anulado, rescindido, cancelado o resuelto por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan (la inexactitud no constaba en el Registro).

Criterio subjetivo:

5. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro (se adquiere sin conocimiento de que el transferente no ostenta el derecho de propiedad, presunción iuris tantum).

Y, por último, conforme a la sentencia del Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe (STC N° 00018-2015-PI/TC):

6. Despliegue de una conducta diligente y prudente (verificar la situación posesoria del bien).

CONCLUSIONES

• Para el sistema español, el principio de fe pública registral busca proteger al tercero que ha cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, esto con el fin de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario.
• Nuestra doctrina nacional no es ajena al concepto antes señalado. Si bien se reconoce las particularidades que tiene nuestro sistema, no obstante, se mantiene el principio de que el principio de fe pública registral es la base en la que se sustenta el tráfico jurídico inmobiliario.
• El vicio no solo debe constar en el Registro, sino que además el tercero debe ignorar la inexactitud. Y es que es está “ignorancia” la que siempre ha estado en un plano subjetivo y nos ha llevado a preguntarnos si la misma constituye algún tipo de obligación o deber adicional por parte de este tercero.
• La fe pública registral es aquel principio registral que tiene como objeto proteger la circulación de la riqueza (el tráfico jurídico) para generar seguridad jurídica en las transacciones y, por ello, protege la titularidad registral de aquel tercero que no solamente inscribió su derecho al amparo del artículo 2014 del Código Civil (artículo que implica el cumplimiento de toda una serie de actividades para un determinado hecho concreto), sino que protege a aquel tercero que, adicionalmente a lo indicado, ha cumplido en todas las etapas de la contratación con una conducta diligente y prudente, lo cual va a manifestar de forma concluyente que no hubo manera en que este tercero pueda saber del vicio que adolecía el derecho del otorgante. Solo así se gozará de toda la protección que brinda el citado artículo 2014 del Código Civil.
• El principio de fe pública registral funciona en nuestro sistema registral (con aciertos y desaciertos propios) con la finalidad de encontrar y proteger a verdaderos terceros de buena fe (en beneficio del tráfico y la seguridad jurídica), por ello este tercero adquiriente deberá cumplir, además de lo previsto en el artículo 2014 del Código Civil, con verificar la situación posesoria del bien (fundamentos 58-61 de la sentencia del Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe, STC N° 00018-2015-PI/TC).
• Resulta de vital importancia precisar que, conforme a la referida sentencia del Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe, no es posible entender lo dispuesto en el mencionado artículo 2014 del Código Civil sin tener en cuenta que con la referida sentencia se ha dispuesto interpretar, entre otros, que además de cumplir con los requisitos establecidos en el citado artículo (modificado por la Ley N° 30313), para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber desplegado una conducta diligente y prudente (según los fundamentos que constan en la sentencia) desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo.
• Resulta pertinente señalar que, mediante Decreto Supremo N° 007-2019-JUS, se aprueba el reglamento del Decreto Legislativo N° 1373, Decreto Legislativo sobre extinción de dominio, el cual en su artículo 66 dispone que tercero de buena fe es aquella persona, natural o jurídica, que no solo acredita haber obrado con lealtad y probidad, sino que también ha desarrollado un comportamiento diligente y prudente.
• Normativamente hoy el principio de fe pública registral, además de lo previsto en el artículo 2014 del Código Civil y el artículo VIII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se ampara en otras normas como la Ley N° 30313, el Decreto Supremo Nº 007-2019-JUS (que aprueba el reglamento del Decreto Legislativo N° 1373) y sobre todo por el pronunciamiento del Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe (Expediente N° 0018-2015-PI-TC).
• El artículo VIII del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos señala que la protección del tercero registral se produce cuando contrate bajo el desconocimiento de la inexactitud de los asientos del registro, mientras que el artículo 2014 del Código Civil no solo se remite la inexactitud a los asientos registrales, sino a los títulos archivados que lo sustentan. Esto último, para algunos profesores nacionales, debilita la función del Registro, por cuanto aparentemente lleva consigo un mensaje “no confíes en la calificación registral y no confíes en los asientos registrales”; sin embargo, por nuestra parte consideramos que la revisión de los títulos archivados constituía y constituye una práctica utilizada por los operadores jurídicos desde mucho antes de la modificación del artículo 2014 del Código Civil. El esfuerzo de la ley (más allá de sus precisiones) es conducir el comportamiento diligente del tercero.
• Más allá de pensar que, como es evidente, sobre lo expuesto por el Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos prevalece el criterio subjetivo del Código Civil, corresponde determinar qué compone ese criterio subjetivo. Se decía hasta antes de lo expuesto por el Tribunal Constitucional sobre el caso del tercero de buena fe (STC N° 00018-2015-PI/TC) que, aunque la jurisprudencia (Casación N° 3098-2011-Lima, Casación N° 3187-2013-Cajamarca, entre otros), invocaba un deber de diligencia para el tercero, el cual se sustentaba en la posibilidad de verificar la posesión, la omisión de esta conducta no era concluyente para determinar que estemos ante un tercero o no de fe pública registral, esto por cuanto no estaba plenamente establecido en la norma y ni siquiera había sido materia de análisis en algún pleno casatorio civil. Sin embargo, hoy por hoy vemos (aunque la norma no lo exija directamente) que este deber de diligencia implícitamente ya se encuentra previsto y no podemos prescindir de él.
• Consideramos que la posesión de una persona ajena al negocio no debe de inmediato desvirtuar la buena fe, siempre y cuando se acredite mediante título fehaciente la razón de la posesión; sin embargo, el problema radica cuando el poseedor alega ser propietario por prescripción. Esto podría pasar en el supuesto de que el titular registral A (ya no propietario) dispone del bien a favor de B que inscribe (negocio viciado) y vende el bien a C. Este último, con un mínimo de diligencia, podría advertir que el bien que desea adquirir se encuentra en posesión de una persona que alega ser propietario por prescripción; como es obvio, C no podrá determinar si lo alegado es cierto, más aún si quien dice ser propietario por prescripción no tiene un título que lo respalde. Para esto consideramos que debe tenerse en cuenta lo expuesto en el IV Pleno Casatorio Civil, conjuntamente con la sentencia del Tribunal Constitucional, por lo que, del análisis de ellas, quedará claro que, en el ejemplo planteado, deberá prevalecer el derecho del prescribiente. No hay buena fe que respalde la adquisición de C, porque pudo advertir con un mínimo de diligencia (como señala la Corte Suprema) que el bien que compraba no se encontraba en posesión del titular.
• Podemos sostener que el riesgo de comprar un bien poseído por alguien que alega ser propietario por prescripción (sin título) correrá por cuenta del tercero que alegará estar bajo la protección del principio de fe pública registral (principio iuris tantum), esto por cuanto el deber de verificar la posesión le corresponde al tercero. Por su lado, el prescribiente no tiene que demostrar la mala fe del adquiriente (tercero), solo tiene que acreditar que es propietario por prescripción antes de la adquisición del tercero para que prevalezca su derecho.
• Consideramos que el Tribunal Constitucional se pone en el supuesto de que la “falta de diligencia del propietario original”, como podría ser suscribirse a la alerta registral, no es suficiente para optar a favor de un tercero que quiera verse envuelto con el manto de protección que brinda el principio de fe pública registral, esto por cuanto el tercero tiene siempre el deber de diligencia y prudencia (punto 2 de la sentencia) en todas las fases de la contratación hasta la inscripción.
• Puede que el propietario original no haya sido lo suficientemente diligente, esto es, no haya utilizado los mecanismos de seguridad que brinda el Estado por medio de la Sunarp (como la alerta registral o la inmovilización de partida registral), para proteger su propiedad y actuar ante un intento de fraude conforme a la Ley Nº 30313. Aunque eso no haya sido así, el tercero no escapa del deber previsto en el punto 2 de la sentencia. Por ello, consideramos que la falta de diligencia del propietario original no exime el deber del tercero de realizar una conducta diligente y prudente.
• Consideramos positivo el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, por cuanto convoca a la búsqueda y determinación de verdaderos terceros de buena fe (registral), trata de aterrizar a la realidad y exhorta el deber de diligencia (verificar la posesión) que recae sobre el adquiriente (tercero registral). Por lo tanto, quizás la sentencia nos de la apariencia de que no se debe confiar en los titulares registrales, esto es, en lo publicitado por Registros Públicos; sin embargo, consideramos, por el contrario, que la sentencia aclara (en aras de seguir protegiendo la seguridad jurídica en el tráfico de bienes) el deber de diligencia que ya se presumía (por la jurisprudencia) respecto del segundo párrafo del artículo 2014 del Código Civil. En ese sentido, estamos seguros que, en adelante las instancias jurisdiccionales se pronunciarán en favor o en contra de aquellos que (durante la contratación), entre otros, evaluaron o no la situación posesoria del bien.

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* Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega, con maestría en Derecho Civil por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro del Taller de Derecho Registral (Tader). Abogado en la Coordinación de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX - Lima. Exabogado del Tribunal Registral de la Sunarp.