Resumen: El autor analiza el proyecto de reforma del Código Procesal Civil en lo que se refiere a las modificaciones propuestas para el proceso de desalojo. Sobre el particular, considera que estas permitirán una vía más célere para que los propietarios, que entregaron sus inmuebles en arrendamiento, puedan recuperar la posesión de estos. Igualmente, destaca que se admita la posibilidad de acudir al proceso monitorio para obtener la restitución del predio, en el cual el juez requerirá el pago o la devolución del bien sin necesidad de escuchar a las partes, bastando para ello que el demandante presente un documento en el que conste la obligación incumplida por el arrendatario. Abstract: The author analyzes the project to reform the Code of Civil Procedure with regard to the proposed amendments to the eviction process. In this regard, he considers that these will allow a faster way for owners who have leased their properties to recover possession of them. It also highlights that the possibility of resorting to the order for payment process to obtain the restitution of the property is admitted. In this case, the judge will require the payment or return of the property without the need to hear the parties, and it will be sufficient for the plaintiff to present a document stating the obligation unfulfilled by the lessee.

Palabras clave: Desalojo / Reivindicación / Plazos procesales Keywords: Eviction process / Claim / Procedural deadlines Marco normativo: Código Civil: art. 911. Recibido: 14/07/2021 // Aprobado: 16/08/2021

1. SOBRE EL PROCESO DE DESALOJO

Las pretensiones vinculadas al proceso sumarísimo son causas cognitivas de actos procesales agrupados y mínimos, a diferencia de las pretensiones vinculadas al proceso abreviado^[1] y de conocimiento^[2].

Una de las pretensiones que se ventilan en el proceso sumarísimo, y que en esta ocasión nos trae a comentario, es el proceso de desalojo, el mismo que por la necesidad de restitución, proteger el derecho de uso y disfrute del bien^[3] en favor del titular se encuentra regulado con plazos y actos mínimos (aunque no siempre son respetados en la práctica procesal).

Así, el Código Procesal Civil, en su artículo 585, refiere lo siguiente:

Artículo 585.- Procedimiento

La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este subcapítulo.

Procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.

Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85 de este Código.

Es sumamente conocido que en el proceso de desalojo nos encontramos frente a una pretensión de carácter posesorio, donde vamos a descartar toda posibilidad de debatir sobre la titularidad del derecho de propiedad, porque únicamente se verificará el derecho a solicitar la restitución del bien por parte del demandante y que el demandado no tenga ningún derecho o vínculo que le permita mantenerse en la posesión. Por ello, siempre se precisa que el sujeto pasivo de la relación procesal debe ser una persona sin título o título fenecido; en esa línea procesal podemos afirmar que “la sentencia en el proceso de desalojo no importa prejuzgamiento sobre el dominio o preferente derecho posesorio, pero hace cosa juzgada acerca del desahucio, sin que el inquilino pueda reabrir discusiones en otro juicio” (Reimundín, 1957, p. 183).

El proceso de desalojo tiene como objetivo retirar de la posesión a quien se mantiene en ella de manera irregular, ilícita, sin derecho o sin título alguno que le permita defender su posesión y pueda permanecer en ella.

Sobre el particular, la doctrina ha precisado las características del proceso de desalojo de la siguiente manera:

Naturaleza: es una acción principal inmobiliaria posesoria personal, aunque de marcados efectos reales y de contenido real cuando se funda en la situación de precario.

Elementos personales: que compete al poseedor real-arrendador o titular de la finca, dado en favor al cedente del suelo por el tiempo que vive.

Elementos reales: sobre las cosas inmuebles dadas en arrendamiento (rústico o urbano), en su arrendamiento, bajo condición de pago por el servicio otorgado, cesión del suelo o posesión bajo merced conductiva.

Elementos formales: a ejercitar dentro del procedimiento especial y sumario que, sin prejuzgar el derecho de dominio, posesión, u otros que no sea el motivo concreto en que se funde el fondo de la demanda.

Fin próximo: persiguiendo el lanzamiento del demandado y de manera consecuente el desalojo de las personas y enseres.

Fin remoto: para recuperar la posición natural desplazada por el vínculo contractual o por la simple tolerancia.

Fundamento próximo: que se funda en los derechos de rescisión, resolución o en la posesión.

Fundamento remoto: que existe para garantía y efectividad, de la protección que la ley otorga al poseedor. (Moreno Mocholi, 1944, pp. 534, 535)

El proceso de desalojo tiene como fin recuperar la posesión por parte del titular o aquella persona con derecho suficiente para ejecutar el reclamo y esta acción se va a interponer en contra del poseedor inmediato, quien no tiene o ha perdido aquel derecho que lo vincula con la propiedad y que le permitió obtener la permisividad y posesión. Entre las causales más usuales que ameritan el proceso de desalojo tenemos las siguientes:

a) El desalojo por la falta de pago de la retribución o renta acordada por las partes por el uso, usufructo o la posesión del bien materia de desalojo. Es importante precisar que en el segundo y tercer párrafo del artículo 585 del Código Procesal Civil se desprenden las posibilidades de acumular pretensiones relacionadas con el proceso de desalojo, las cuales versa sobre el pago de los arriendos.

b) El vencimiento del plazo del contrato respectivo por medio del cual se otorgó el uso, usufructo o la posesión del bien materia de desalojo.

c) La ocupación precaria del bien, que conforme regula el artículo 911 del Código Civil es aquella que se ejerce sin título alguno o cuando el título que otorgaba la permisividad sobre el bien ha fenecido.

Además de lo señalado previamente, de acuerdo con lo regulado en el artículo 14.2 de la Ley que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, Decreto Legislativo N° 1177, procede el desalojo por terminación del contrato en cualquiera de las siguientes causales:

a) Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual.

b) Resolución contractual de mutuo acuerdo sustentado en el acta con firmas legalizadas.

c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuotas periódicas pactadas por dos meses consecutivos dentro del plazo contractual sustentado en la resolución del contrato, comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de la cuenta de abono.

d) Incumplimiento de pago por 6 meses consecutivos dentro del plazo contractual sustentado en la resolución del contrato comunicado mediante carta notarial.

e) Uso del inmueble con un fin distinto al de vivienda.

Uno de los aspectos importantes en el proceso de desalojo son las partes que intervienen y forman la relación jurídica procesal válida, porque son quienes accionen el proceso y se someterán a la sentencia dentro del esquema sumarísimo. En el proceso de desalojo tenemos a los sujetos activos y pasivos^[4], siendo sujeto activo aquel propietario, arrendador, administrador o toda aquella persona que acredite tener el derecho suficiente para solicitar la restitución de la posesión; mientras que el sujeto pasivo es, en su mayoría, el arrendatario, subarrendatario, precario o aquella tercera persona que se encuentre en posesión del bien y no tenga forma de acreditar la situación de permanencia sobre la propiedad.

Otro de los puntos que debe tomarse en cuenta en el proceso de desalojo es la intervención de aquellos terceros^[5] que se encuentran en posesión del inmueble en virtud de una cesión otorgada por el arrendatario primigenio. Sobre este tercero, el Código Procesal Civil ha desarrollado el procedimiento para incluirlo en el proceso de desalojo con la finalidad de evitar vulnerar aquellos derechos que hubiesen nacido en su momento y que tal vez este tercero de buena fe puede haber adquirido.

El demandante deberá realizar la denuncia civil con la finalidad de que este tercero ingrese a la litis y, en cierto extremo, pueda sustentar el motivo por el cual se mantiene en posesión del bien. Sin embargo, en la práctica podemos apreciar que, a pesar de existir un tercero en posesión del inmueble y haberse dejado sin efecto el contrato entre el titular de la acción y el arrendatario, estas terceras personas deberán entregar la posesión o en su defecto se procederá con el lanzamiento, porque no es superior el derecho de este tercero, quien puede ser un subarrendador, contra el derecho del titular de la propiedad.

Finalmente, el proceso de desalojo tiene como fin próximo solicitar el lanzamiento del poseedor y como fin remoto recuperar la posesión, siendo esta situación el resultado que busca el demandante y se va a confirmar con el requerimiento de la parte vencedora al juez^[6], con el fin de que el poseedor tolerado pueda dejar el bien inmueble bajo apercibimiento^[7] de recurrir a la fuerza pública y a la propia fuerza del demandante y sus auxilios para recuperar la posesión.

2. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL PROCESO SUMARÍSIMO

La modificación legislativa siempre va a buscar mejorar aquellas deficiencias que, a lo largo de los años, han causado perjuicio a la mayoría de los operadores del Derecho, permitiendo que estos vacíos, errores o formalismos sean empleados por algunos para evitar el resultado correcto y la justicia.

Tal como se precisa en la exposición de motivos del proyecto de modificación del Código Procesal Civil, el formalismo no es sinónimo de legalidad, ni de respeto de las garantías procesales. El formalismo en el proceso es tan lesivo de los derechos fundamentales procesales como de los derechos materiales que se discuten en el proceso, por eso se señala con precisión que el juez debe evitar que los excesos en las formalidades impidan la realización de los derechos materiales y procesales. Es por ello que el proyecto establece, dentro de su título preliminar, una norma sobre “antiformalismo” (art. IX). Una visión centrada en el antiformalismo concibe a la nulidad como un instituto procesal residual y excepcional. El proyecto es al mismo tiempo antiformalista y antinulidades. La nulidad viene generando en el proceso civil mayores daños que aquello que la nulidad pretende reparar.

En ese sentido, en el proyecto del Código Procesal Civil se ha propuesto la modificación del proceso sumarísimo, llamado sumario en el proyecto, donde podemos advertir situaciones interesantes que al final van a buscar una mayor celeridad en los procesos de desalojo.

Así, podemos advertir que el texto propuesto del artículo 585 establece lo siguiente:

Artículo 585.- Procedimiento.

Las pretensiones que versen sobre restitución de bienes, tales como la reivindicación y el desalojo, se tramitan con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumario y las precisiones indicadas en este subcapítulo.

Otra novedad es la inclusión del proceso de reivindicación^[8] en el proceso sumario. Sabemos que el proceso de reivindicación se ha venido ventilando en las esferas de los procesos abreviado y de conocimiento, considerando la necesidad de actuación de pruebas, entre otros actos procesales que van a permitir ejercer defensa de la propiedad con el fin de recuperar la posesión que está siendo utilizada por un tercero (tanto igual que el proceso de desalojo).

En este proceso, deben concurrir tres elementos básicos: i) que se acredite la propiedad del inmueble que se reclama; ii) que el demandado posea la cosa de manera ilegítima o sin derecho a poseer; y, iii) que se identifique el bien materia de restitución.

Además de ello, la Corte Suprema ha precisado que “la finalidad de la reivindicación es recuperar la posesión contra aquel que posee el bien ilegítimamente o no tiene derecho a poseerlo”^[9].

En ese contexto podríamos afirmar que las acciones que tienen como fin recuperar la posesión y que pueden ser dirigidas contra el sujeto que se mantiene en el bien de manera ilegítima, son la acción del desalojo y la acción reivindicatoria. Siendo así es totalmente viable que la modificatoria establezca los límites de la recuperación de la posesión y ambos procesos se lleven por la vía más célere, evitando que el abogado interponga una pretensión que busque recuperar la posesión y la misma se lleve en esquemas procesales extensos, ocasionando mayores actos de dilación del resultado, y más bien permitiendo que el titular del derecho pueda recuperar en el menor tiempo posible su propiedad para disfrutar sus derechos inherentes y sobre todo la posesión efectiva.

Además, otro extremo que es parte de la propuesta de modificación en el subcapítulo del proceso de desalojo, es el artículo 586, en el cual se precisa lo siguiente:

Artículo 586.- Requisito de la contestación de la demanda.

Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, el demandado debe acreditar con su contestación a la demanda que ha consignado el valor total que, de acuerdo con la prueba aportada con la demanda, tienen los montos adeudados. En defecto de lo anterior, la demanda se fundamenta en los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel. Cualquiera que fuere la causal invocada, el demandado también debe consignar íntegra y oportunamente a órdenes del juzgado las rentas que se devenguen durante el proceso en ambas instancias, y, si no lo hiciere, dejará de ser oído hasta cuando presente el título de depósito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignación efectuada. Las rentas depositadas se retienen hasta la terminación del proceso si el demandado alega no deberlos; en caso contrario se entregarán inmediatamente al demandante. Si prospera la defensa del demandado en el sentido que sí había pagado, en la sentencia se ordenará devolver a este las rentas retenidas; si no prospera esta defensa, se ordenará su entrega al demandante. El demandado tiene la carga de mantener actualizados estos pagos y consignaciones íntegramente. En caso que deje de hacerlo, el juez puede exigirle que lo haga aplicando las medidas coercitivas que este Código faculta. Si la sentencia es desfavorable al demandado, el trámite del recurso de apelación y cualquier pedido relativo a la suspensión de la ejecución provisional de la sentencia se suspenderán hasta que no se realice la consignación correspondiente. Si el demandado no realiza la consignación o el pago correspondiente en un plazo no mayor de dos meses desde interpuesto el recurso de apelación, se le tiene por desistido del recurso de apelación.

Vamos a desglosar la situación que prevé el articulado señalado: si la demanda se fundamenta en la falta de pago, el demandado deberá probar en su contestación que ha consignado el valor de los montos adeudados. Lo señalado en el proyecto es importante, porque en muchos casos cuando nos encontramos frente a procesos donde el arrendatario tiene deudas impagas el proceso de desalojo continúa porque se privilegia la protección a su derecho a la defensa, las garantías constitucionales, entre otros derechos inherentes a la parte procesal, dejándose de lado el fundamento principal que es el retiro de la posesión y la obligación que tiene el arrendatario en favor del arrendador, siendo aquel quien se mantiene en la posesión durante todo el proceso, cuando debería solicitársele al demandado acredite el cumplimiento de la obligación en favor del arrendador-acreedor.

Me parece correcto hacer de esta prueba (el pago de la renta) un requisito indispensable para que la contestación del demandado pueda ser amparada y de esa forma evitar que pueda utilizar mecanismos legales dentro de la litis para dilatar el proceso, pudiendo desde el inicio establecerle las normas del juego y el requisito sine qua non para poder ser escuchado.

Otros de los puntos que puede exigirse, de aprobarse este proyecto, es que el arrendatario se encuentre en la obligación de presentar los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres últimos períodos, porque de esa manera no quedaría la mínima duda de que sus obligaciones están al día y, por tanto, no prosperaría el desalojo en su contra.

Uno de los puntos sobre los cuales nosotros como abogados hemos tenido que litigar y lamentar cuando nos enfrentamos a procesos donde el arrendatario simplemente no quiere cumplir con el pagos de la renta, es enfrascarnos en un proceso judicial donde la parte demandada en su mayoría busca dilatar el proceso con la finalidad de mantenerse en la posesión del bien mientras se resuelve la litis, pero ello no es más que un perjuicio en contra del demandante porque el “proceso” va a permitir que este permanezca en el inmueble sin pagar, causando un perjuicio económico. Es por ello que en análisis a las circunstancias y al apercibimiento del juez, el proyecto precisa que se podrá requerir al demandado abonar de manera directa al arrendador o por consignación judicial los devengados que puedan generarse durante el proceso en ambas instancias de manera íntegra y oportuna, porque de no ser así simplemente no se le permitirá realizar acciones en el proceso y caerá en una posición de no ser oído por el juzgado mientras no otorgue el cumplimiento económico.

Las rentas que serán consignadas en favor del demandante podrán ser retenidas por el juez. Igualmente, para ser oído en el proceso y alegar que no tiene deudas pendientes en su contestación, al demandado se le solicitara que ofrezca las pruebas que sustenten su posición; de no tener pruebas suficientes se presumirá cierto lo alegado en la demanda, por tanto, el juez podrá remitir el depósito en favor del demandante para ser cobrado de inmediato; situación contraria será que al final del proceso se logre conocer que el demandado fue injustamente apercibido e incoado de los pagos, procediendo el juez a precisar en la sentencia la devolución de los montos retenidos.

En este articulado también encontramos un requisito de procedibilidad del recurso de apelación y suspensión de la ejecución, porque si se obtiene en primera instancia una sentencia fundada ordenándose el pago y el desalojo (como ejecución provisional) en contra del demandado, la parte vencida al interponer el recurso impugnatorio deberá consignar los montos apercibidos por el juez, suspendiéndose el proceso con la finalidad de otorgar un periodo de dos meses desde interpuesta la apelación para que realice los abonos. De no cumplir con el pago, el recurso de apelación de pleno derecho quedará desistido por falta de este requisito; en consecuencia, pasará a la etapa de ejecución, donde se ordenará el retiro y posterior lanzamiento del ocupante ilegítimo de la posesión.

Otro de los artículos que es objeto de modificación en el proyecto del nuevo Código Procesal Civil es el 586-A, el cual precisa lo siguiente:

Artículo 586-A.- Sujetos activos y pasivos de la pretensión de restitución.

Puede demandar la restitución de un bien el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598, considere tener derecho a la restitución de bienes. Pueden ser demandados: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.

Lo interesante de la modificación es que, al haberse incluido al proceso de reivindicación en el proceso sumario y determinar a los sujetos procesales, el artículo expuesto precisa los sujetos activos y pasivos no del desalojo sino de la pretensión de la restitución. En esa línea de ideas, si consideramos que “la reivindicación es el instrumento que le permite al propietario no-poseedor hacer efectivo su derecho a exigir la restitución del bien respecto del poseedor no-propietario” (Puig Brutau, 1994, p. 162), podríamos afirmar que la demanda de reivindicación puede ser interpuesta no solo por el propietario del inmueble, sino por aquella persona que sobre la propiedad tenga algún derecho o titularidad que le permita apersonarse al juzgado y requerir se despoje al poseedor. Sobre los demandados no existiría novedad porque la acción puede interponerse sobre cualquier persona que, sin legítimo derecho y sin sustento probatorio, se mantiene en el bien.

Asimismo, se tiene el artículo 589, donde textualmente se señala:

Artículo 589.- Notificación

Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, cuando se pretenda la restitución de inmuebles, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta. Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido. El notificador publicará en lugar visible del inmueble cedulones indicando que existe un proceso de desalojo en trámite sobre el inmueble en el que realiza la notificación. El demandado está impedido de sacar por sí o mediante tercero estos cedulones.

En la práctica lo que hacemos es no solo notificar al domicilio contractual, sino por una mayor seguridad, buscando evitar una nulidad y retrotraer el proceso, se notifica tanto al domicilio contractual (que debería ser el único conforme se precisa en el contrato de prestaciones), al domicilio real (conforme podemos ver en la ficha del Reniec) y al domicilio donde se ejerce la posesión o, en su defecto, por edictos; de esa manera evitamos cualquier cuestionamiento y damos cumplimiento a lo requerido por el Código Procesal Civil.

En el proyecto de modificación del Código Procesal Civil se exige la notificación en el predio de la litis y, frente a la imposibilidad de ubicar el bien inmueble, se debe pegar en un lugar visible cedulones indicando la existencia de un proceso de desalojo, encontrándose impedido el demandado de retirarlos. Los actos propuestos por el proyecto del Código Procesal Civil son similares a lo regulado en la Ley complementaria a la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la regularización de edificaciones, Ley N° 27333^[10], en referencia a los procesos de prescripción adquisitiva de dominio, donde se establece que deberá pegarse cartelones en la propiedad con la finalidad de poner a conocimiento a todos los interesados y terceros sobre el procedimiento de regularización que se ha instaurado.

Por otro lado, el proyecto de modificación del Código Procesal Civil señala en su artículo 589-A lo siguiente:

Artículo 589-A.- No contestación.

Si realizado el emplazamiento conforme a este Código el demandado no comparece o compareciendo no formula excepciones ni contesta la demanda dentro del plazo establecido, se le declara rebelde y el juez, sin más trámite, dictará sentencia.

Sin duda alguna, el proceso de restitución de la propiedad busca dar celeridad a fin de que el titular del derecho o el propietario pueda recuperar la posesión evitando dilaciones que puedan o sigan afectando al arrendatario o propietario, y esa situación es la correcta porque evitaríamos estar enfrascados en un proceso o llamados a audiencias donde el demandado solicita reprogramación o busca alguna salida utilizando los mecanismos procesales para recurrir en nulidad, apelación o cualquier otro recurso. La no comparecencia de quien ha sido válidamente notificado al proceso ayuda a la declaración de rebeldía y una posición similar a una conclusión anticipada del proceso, donde basta haber escuchado (demanda) al demandante para tener la situación jurídica y fáctica clara; por lo que la no comparecencia apoya la posición de emitir sentencia de manera inmediata. Sin duda alguna, el proyecto puede generar gran ayuda a los operadores y sobre todo a aquellos que nos dedicamos a diario en estas aventuras judiciales y vemos el uso indebido de los mecanismos procesales.

Por lo tanto, las modificaciones que más llaman la atención son aquellas expuestas y que finalmente resultan necesarias para hacer efectiva la recuperación de la posesión en favor del propietario, porque actualmente estamos, en cierta medida, limitados a mecanismos y formalidades extremas que no permiten lograr la tan ansiada justicia que se espera en estos casos.

3. EN RELACIÓN CON EL PROCESO MONITORIO

El proyecto de reforma del Código Procesal Civil incorpora al proceso monitorio como un proceso novísimo que ayudará a reducir los plazos y actos en el proceso civil, aunque siendo muy sinceros ya se aplicaba ese esquema en procesos relacionados con situaciones de Derecho de Familia que más adelante comentaremos brevemente. El proceso monitorio lo que busca (y ha dado resultados positivos en otros países) es generar un impacto necesario y suficiente en la práctica para obtener resultados esperados en un corto tiempo.

El proceso monitorio tendrá como fin principal la obtención de una respuesta oportuna y efectiva en función del tipo de controversia que va a presentarse, buscando un procedimiento adecuado en beneficio de los litigantes.

En el sistema procesal peruano existen los procesos ordinarios, donde se busca en todo momento que las garantías de carácter constitucional de las partes se cumplan, teniendo etapas amplias y una diversidad de actos procesales con la finalidad de que el juez tenga un conocimiento pleno y exhaustivo, pueda deliberar de los sustentos fácticos, las pruebas ofrecidas y actuadas para que finalmente decida sobre el conflicto generado.

En el Código Procesal Civil tenemos este desarrollo amplio en los procesos de conocimiento, abreviado y sumarísimo, donde las partes tienen la obligación de ofrecer los medios de prueba necesarios y pertinentes para sustentar lo argumentado en sus fundamentos de hecho, debiendo realizarse actuaciones probatorias o aclaratorias y situaciones contradictorias, donde los litigantes buscarán una sentencia que beneficie su posición. Por ello, debido a la complejidad que existe para resolver la litis, no existe la posibilidad de reducir plazos o actuaciones procedimentales. A la par de estos procesos de cognición, están los de ejecución y cautelar, los cuales tienen sus propios sustentos normativos y de aplicación.

La propuesta del proyecto del Código Procesal Civil busca instaurar y ejecutar dos procedimientos especiales: la tutela de intereses colectivos y el proceso monitorio. Sobre este último podemos decir que tiene como objeto analizar y resolver los procesos de obligaciones de dar suma de dinero y la restitución de bienes inmuebles con una mayor celeridad, sin vulnerar el derecho de las partes.

Sobre la aplicación del proceso monitorio, el artículo 861 del proyecto precisa los requisitos de la demanda, que citamos textualmente:

Artículo 861.- Requisitos de la demanda

Las demandas se presentan por escrito y cumpliendo los requisitos previstos en los artículos 424 y 425 de este Código, pudiendo presentarse en formato aprobado por el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial sin necesidad de firma de abogado, teniendo como elemento esencial la indicación precisa de toda la información derivada de la obligación puesta a cobro.

A la demanda debe acompañarse la documentación en la que se encuentra contenida la obligación y acompañando la liquidación del saldo deudor de la obligación, firmado por la parte demandante o su representante.

La diferencia de los procesos de cognición o de ejecución con el proceso monitorio es que este último exige que el crédito o el derecho sobre el bien conste en un documento, lógicamente dicho documento no debe ser un título ejecutivo (porque de lo contrario deberá irse por el proceso ejecutivo que tiene su propio esquema), sino que se exige que exista en la demanda un documento que sea suficiente y que permita advertir la obligación del demandado en favor del demandante.

En el artículo 867 del proyecto, que guarda relación con el desalojo previamente comentado, se propone lo siguiente:

Artículo 867.- Requisitos de la demanda

Las demandas se presentan por escrito y cumpliendo los requisitos previstos en los artículos 424 y 425 de este Código, pudiendo presentarse en formato aprobado por el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial sin necesidad de firma de abogado, teniendo como elemento esencial la indicación precisa de toda la información derivada de la obligación de restitución del bien.

A la demanda se le acompañará el contrato de arrendamiento que vincule a las partes y la documentación idónea en la que se encuentra acreditada la obligación de restituir el bien inmueble.

La demanda de desalojo ventilada en el proceso monitorio exige al margen de los conocidos artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil que se acompañe el contrato de arrendamiento del inmueble que se pretende desalojar, donde debe constar la cláusula de la obligación de restituir el bien inmueble en favor del titular del derecho.

Una de las novedades muy esperadas es la que se postula en el artículo 868 del Proyecto, en el cual se señala que:

Artículo 868.- Apercibimiento

El auto de requerimiento dispondrá que el demandado cumpla con entregar el bien inmueble en el plazo de 10 días, bajo apercibimiento de que el mandato se convierta en el título de ejecución y en caso de no formular oposición dentro del mismo plazo se proceda a iniciar la ejecución forzada. Esta decisión es inimpugnable.

La restitución de bienes inmuebles se precisará en el auto de apercibimiento. Esta resolución será expedida por el juez en la que requiere al demandado-obligado la devolución del inmueble en favor del titular en el plazo máximo de diez días, advirtiéndole que, frente a su silencio, se pasará a una etapa de ejecución donde inclusive puede ordenarse el lanzamiento del demandado.

Esta modificación permite que aquella persona con un contrato válido (principio de formalidad) no deba recurrir a la vía ordinaria, bajo el proceso sumarísimo o abreviado con la finalidad de recuperar la posesión del inmueble. Sin embargo, esta ejecución inmediata tiene una excepción, la misma que se abrirá a la oposición por parte del demandado conforme regula el artículo 869 del proyecto del Código Procesal Civil, por medio del cual el demandado podrá negarse a la entrega del inmueble en tanto y en cuanto tenga los medios de prueba suficientes y necesarios que le permitan mantenerse en posesión, pudiendo ser estar al día en los pagos del arriendo, tener un contrato que no ha sido resuelto o, en su defecto, tener algún derecho que le permita mantenerse en la propiedad y que pueda ser retirado en virtud de su derecho expectaticio, tal como sucede en la oposición del proceso de desalojo que ampliamente la jurisprudencia ha desarrollado.

Los beneficios que traerá el proceso monitorio en el esquema procesal serán de gran ayuda a los litigantes porque sabemos que en un proceso ordinario se corre traslado al demandado, por el contrario, en aquel nuevo esquema procesal, el juez requerirá el pago o la devolución del bien sin mayor necesidad de escuchar a las partes, lo cual va de la mano con el principio de veracidad. En ese mismo orden, si el demandado no contesta la demanda (en un proceso ordinario se le declararía rebelde y se haría un llamado a un curador procesal para ejercer la defensa) se emitirá el mandato previsional que convierte el requerimiento en un título ejecutivo conllevando a la ejecución forzada.

Esta figura del proceso monitorio invierte la carga de la prueba, porque el demandante únicamente deberá acreditar la existencia de un documento en donde se señale el acto contractual que se ha incumplido y explicar las causales para solicitar el desalojo; por el contrario, el demandado deberá ofrecer los medios de prueba, necesarios y suficientes que eviten el lanzamiento de la propiedad. En pocas palabras, el demandado deberá llegar al juez y mostrar que pagó la deuda o que tiene un derecho para permanecer en la propiedad porque, de no ser así, se le declara vencido.

Tal como precisé anteriormente, ya hemos podido estar inmersos en una estructura monitoria en otro tipo de pretensión, sobre todo en situaciones declarativas de derecho, como lo son en los procesos de filiación, donde el menor de edad debidamente representado reclama la filiación. En dicha pretensión, el demandante inicia ganando el proceso y solicita se le reconozca como hijo. Es en ese momento que el padre tiene el derecho de oponerse a la pretensión, pero necesitará sostener su posición con la prueba de ADN y practicarse la misma, porque de no realizarse la prueba será reputado padre del menor; es así que se simplificó el proceso de filiación y tiene un esquema procesal tal cual se aplicará el proceso monitorio, que antes de esta modificación se desarrollaba en un proceso de conocimiento.

A modo de síntesis, las modificaciones en el proceso de desalojo y el proceso monitorio permitirán que aquellos propietarios que, por una percepción económica, entregaron en buena fe sus inmuebles en arrendamiento, con la finalidad de solventar ciertos gastos personales o familiares, puedan recuperar sus predios a través de estas pretensiones reivindicatorias de la posesión.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Reimundín, R. (1957). Derecho Procesal Civil (T. II). Argentina: Editorial Viracocha.

Moreno Mocholi, M. (1944). Derecho, acción y juicio de desahucio. Revista General de Legislación y Jurisprudencia. Madrid: Instituto editorial Reus.

Puig Brutau, J. (1994). Fundamentos de Derecho Civil (T. III-1º). Barcelona: Editorial Bosch.

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* Abogado por la Universidad San Pedro, con estudios de maestría en Derecho Procesal en la Universidad de San Martín de Porres. Estudios de especialización en Derecho Inmobiliario, Procesal Civil, Derecho Civil, Derecho Registral y Derecho Administrativo. Conciliador extrajudicial y especializado en temas de Familia.

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^[1] Código Procesal Civil

Artículo 486.- Procedencia

Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos:

1. Retracto;

2. Título supletorio, prescripción adquisitiva y rectificación de áreas o linderos;

3. Responsabilidad civil de los jueces;

4. Expropiación;

5. Tercería;

6. Impugnación de acto o resolución administrativa;

7. La pretensión cuyo petitorio tenga una estimación patrimonial mayor de cien y hasta mil Unidades de Referencia Procesal;

8. Los que no tienen una vía procedimental propia, son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensión, el Juez considere atendible su empleo; y,

9. Los demás que la ley señale.

^[2] Código Procesal Civil

Artículo 475.- Procedencia

Se tramitan en proceso de conocimiento, ante los Juzgados Civiles, los asuntos contenciosos que:

1. No tengan una vía procedimental, no estén atribuidos por ley a otros órganos jurisdiccionales y, además, cuando por su naturaleza o complejidad de la pretensión, el juez considere atendible su tramitación;

2. La estimación patrimonial del petitorio sea mayor de mil Unidades de Referencia Procesal;

3. Son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto, y siempre que el juez considere atendible su procedencia;

4. El demandante considere que la cuestión debatida solo fuese de derecho; y,

5. Los demás que la ley señale.

^[3] Código Civil

Artículo 896.- Definición.

La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad.

^[4] Código Procesal Civil

Artículo 586.- Sujetos activo y pasivo en el desalojo.

Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio.

Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.

^[5] Código Procesal Civil

Artículo 587.- Tercero con título o sin él.

Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la persona a quien este le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.

Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a producirle la sentencia.

El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única.

Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el juez aplicará lo dispuesto por el artículo 107.

^[6] Código Procesal Civil

Artículo 592.- Requerimiento.

El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso.

^[7] Código Procesal Civil

Artículo 593.- Lanzamiento.

Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.

^[8] Código Civil

Artículo 927.- Acción reivindicatoria.

La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción.

^[9] Casación N° 3130-2015-La Libertad.

^[10] Ley complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la Regularización de Edificaciones, Ley N° 27333:

Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio

El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:

(…)

d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.

(…).