¿Para inscribir al nuevo presidente de junta de propietarios electo en sesión no presencial deberá adjuntarse las esquelas de citación a todos los propietarios?
Consulta:
Un abogado nos comenta que uno de sus clientes es propietario de un departamento ubicado en un edificio. Refiere que, debido a la pandemia y el distanciamiento social, en la partida del inmueble no se ha podido inscribir al nuevo presidente de la junta de propietarios, constando en Registros Públicos solo el mandato del presidente con periodo vencido en marzo del 2019. Ante ello, nos consulta si para levantar el acta de elección del nuevo presidente y posteriormente presentarla a los Registros Públicos, es necesario que previamente se haya notificado a todos los propietarios mediante esquelas de citación o es suficiente con que los propietarios de las unidades inmobiliarias se hayan conectado de forma virtual y expresado su voto en dicha sesión.
RESPUESTA: Para elegir a un nuevo presidente de una junta de propietarios es necesario notificar a todos los propietarios, incluso si se ha realizado una sesión en modalidad no presencial. Esta notificación debe quedar como constancia mediante esquelas o cartas, aunque también podrá realizarse una declaración jurada en el sentido de haberse notificado a todos los propietarios del inmueble, la misma que será adjuntada con el acta de sesión donde se haya elegido al nuevo presidente de la junta. No obstante, podrá omitirse dicha constancia de convocatoria en los casos en que se haya realizado una sesión universal, esto es, en la que hayan participado todos los propietarios y estos hayan suscrito dicha acta con sus firmas.
Fundamentación:
El artículo 48 de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, establece la formalidad de la representación de la junta de propietarios:
Artículo 48.- Del presidente de la junta de propietarios
48.1. El presidente de la junta de propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil.
48.2. Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por notario del acta de sesión de junta de propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita.
Como puede apreciarse, la norma indica que se debe presentar copia certificada de acta de la celebración de la junta de propietarios, es decir, previamente deben haberse reunido y haber tomado la decisión mediante un punto de agenda de elegir nuevo presidente de junta de propietarios. Ahora bien, esta formalidad está precisada en el artículo 149 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157, el cual señala lo siguiente:
Artículo 149.- Contenido y forma del acta
En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el presidente y el secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la junta. El reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.
Debemos tener presente quién debe ser la persona que puede hacer la convocatoria a todos los propietarios. En el presente caso, dado que ya existe un presidente inscrito en la partida del inmueble, pero con periodo vencido (marzo de 2019), existen dos posibilidades para hacer la convocatoria: i) mediante el presidente con periodo vencido, quien está legitimado para convocarla, y ii) mediante propietarios que representen como mínimo el 25 % de las participaciones sobre los bienes comunes del inmueble.
El primer supuesto ha sido reiterado por el Tribunal Registral, mediante precedente de observancia obligatoria del CXXXIX Pleno, celebrado en sesión ordinaria del 28 de diciembre de 2015, en el cual se ha señalado:
1. CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
El último presidente inscrito de la junta de propietarios con periodo de funciones vencido también está legitimado para convocar a junta de propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva.
Téngase en cuenta que la finalidad es únicamente para la elección de un nuevo presidente o directiva de junta de propietarios, así como su renuncia, no pudiendo tener otra finalidad (por ejemplo, modificación del reglamento interno).
Respecto al segundo supuesto, esto es, convocatoria mediante el 25 % de las participaciones sobre los bienes comunes del inmueble, también el Tribunal Registral mediante precedente de observancia obligatoria lo ha dejado claro. En el CLV Pleno, celebrado en sesión ordinaria realizada del 26 de agosto de 2016, se ha señalado lo siguiente:
2. CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL 25 % DE PARTICIPACIONES
Cuando no existe presidente de la junta de propietarios inscrito o ha vencido el mandato del presidente inscrito, la convocatoria a junta de propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria.
Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente, y el 25 % de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente.
En este caso, son los mismos propietarios quienes realizarán la convocatoria. Hay que dejar en claro que no necesariamente todos los propietarios son los que deben convocar, lo pueden hacer –como bien señala el precedente– los propietarios que representen como mínimo el 25 % del porcentaje de bienes en las zonas comunes. En el caso, supongamos, que son cinco unidades inmobiliarias con propietarios diferentes (cada unidad tiene su propio porcentaje de participación) y las unidades 1 y 2 suman el 25 %, será suficiente que quienes hagan la convocatoria sean los propietarios de dichas unidades inmobiliarias 1 y 2.
Ahora bien, ¿qué pasa en los casos de sesiones no presenciales? Primero, se deberá revisar el reglamento interno de dicho inmueble y determinar si en algún artículo se ha estipulado el tema de las sesiones y votaciones virtuales o por otros medios no presenciales. En caso de no haberse previsto ello, hasta mayo de este año se debía tener presente el Decreto de Urgencia Nº 100-2020, publicado en el diario El Peruano el 27 de agosto de 2020[1], en el cual se dictaron medidas para la convocatoria y celebración de juntas de accionistas y asambleas no presenciales o virtuales ante el estado de emergencia por la pandemia del COVID-19[2], norma que podía aplicarse de manera supletoria en el caso de sesiones de la junta de propietarios de un inmueble[3]. Por tanto, desde mediados del año pasado no era necesario que las sesiones virtuales o no presenciales estén de manera obligatoria reguladas en el reglamento interno del inmueble, siendo válida la realización de sesiones no presenciales pese a la no regulación en el reglamento interno.
Respecto a las notificaciones a los propietarios, estas se deben realizar de manera obligatoria a todos los propietarios. Debemos recordar el primer párrafo del artículo 146 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, el cual señala que “salvo disposición distinta del reglamento interno, la junta de propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse” (el resaltado es nuestro).
Esto se deberá dejar constancia al momento de adjuntar el acta de la sesión no presencial realizada o, en su defecto, si no se quieren enviar las respectivas esquelas, el presidente con periodo vencido o propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes podrán adjuntar una declaración jurada en donde se señale que todos los propietarios fueron convocados[4]. Cabe recalcar que es necesario que se adjunte dichas esquelas[5] o la declaración jurada de convocatoria, a efectos de que el título presentado no sea observado por el registrador, y en caso de que la sesión se haya realizado vía Zoom o Google Meet, deberá dejarse constancia de esta situación en dicha declaración jurada de convocatoria.
¿Y en qué casos no se presentaría dichas esquelas o declaración jurada? Pues solo en los casos en que la junta se haya llevado a cabo en sesión universal. Como hemos visto, normalmente es necesario que la convocatoria a junta se realice a todos los propietarios del inmueble dejando una constancia de ello. Esta constancia es el documento que se deberá presentar a los Registros Públicos junto al acta de sesión; pero en el caso de que en la sesión hayan asistido todos los propietarios, ya no será necesaria la presentación de dichas constancias en los Registros, bastará solo la presentación de dicha acta de sesión universal con la firma de todos los propietarios.
Sobre el particular, recientemente se ha publicado una resolución de la Dirección Técnica Registral de la Sunarp, Resolución Nº 013-2020-SUNARP/DTR de fecha 13/08/2020, la cual ha aprobado la difusión de acuerdos relacionados al alcance de la calificación registral de decisiones adoptadas por los órganos colegiados de las personas jurídicas o entes sin personalidad jurídica durante el estado de emergencia. Dicha resolución señala como segundo acuerdo lo siguiente:
ACUERDO 2: Alcances de la calificación de sesiones no presenciales, sin regulación expresa, de órganos de personas jurídicas o entes sin personalidad jurídica durante el estado de emergencia: Respecto de sesiones no presenciales, sin regulación expresa, de órganos de personas jurídicas o entes sin personalidad jurídica durante el estado de emergencia, únicamente corresponde inscribir las sesiones sin convocatoria (asambleas, juntas, etc.) realizadas con carácter universal, esto es, aquellas en las que sus integrantes acepten por unanimidad su celebración y los asuntos que en ella se proponga tratar.
Conforme a todo lo señalado anteriormente, este acuerdo indicaría que solo se puede obviar la respectiva convocatoria en el caso de haberse celebrado la junta en sesión universal.
[1] Cabe señalar que dicho Decreto de Urgencia N° 100-2020 fue derogado por la Ley N° 31194, publicada el 14 de mayo de 2021, que modificó el artículo 21-A de la Ley General de Sociedades, a fin de regular las sesiones no presenciales y el ejercicio de los derechos de voz y voto no presenciales en las sociedades.
[2] El artículo 2 del Decreto de Urgencia Nº 100-2020 señalaba lo siguiente:
Artículo 2.- Convocatoria y celebración de juntas de accionistas y asambleas no presenciales o virtuales
2.1 Autorízase excepcionalmente hasta el 31 de diciembre de 2020 a las sociedades, asociaciones, fundaciones o comités u otras personas jurídicas privadas reguladas por leyes especiales, a excepción de las reguladas por los Decretos de Urgencia N° 056-2020 y N° 075-2020, a convocar y celebrar juntas generales o especiales de accionistas y/o asamblea general, de manera no presencial o virtual, mediante el uso de medios tecnológicos o telemáticos y de comunicaciones o de naturaleza similar, que permita la comunicación y garantice la autenticidad del acuerdo, aun cuando los respectivos estatutos de dichas entidades solo reconozcan la posibilidad de convocar y celebrar juntas o asambleas presenciales. Con el fin de convocar a dichas juntas o asambleas, los directorios y/o consejos directivos de las mencionadas entidades, pueden sesionar de manera no presencial o virtual.
2.2 Para la inscripción de los acuerdos de las juntas generales o especiales de accionistas y/o asamblea general, se presenta ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos el acta respectiva, en la que debe constar el órgano que sesionó, la fecha, la hora de inicio y de conclusión de la junta o asamblea, el nombre completo y el número de Documento Nacional de Identidad (DNI) de quienes actuaron como presidente y secretario, el número de participantes, los asuntos tratados en la sesión, los acuerdos adoptados con indicación del sentido de los respectivos votos, y los medios utilizados para su realización.
[3] Esto ha quedado claro con la Resolución N° 026-2021-SUNARP-TR-T de fecha 08/01/2021, en el cual se indicó: “Procede admitir la realización de sesiones no presenciales de junta de propietarios, aunque esta modalidad no esté prevista en su reglamento interno, estando al mandato constitucional de no discriminación y al principio pro homine que justifica la aplicación analógica del Decreto de Urgencia N° 100-2020”.
[4] El tercer y cuarto párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN, indica lo siguiente:
Artículo 87.- Inscripción de junta de propietarios
(…)
La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley Nº 27157.
También podrá acreditarse mediante la presentación de la constancia formulada por el presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno.
[5] Se debe tener presente que en cada esquela deberá estar la firma del propietario o de la persona que lo ha recibido (ocupante), y la fecha de recepción. Estos datos son importantes a efectos de que el registrador no observe el título.