RESUMEN

La prescripción adquisitiva de dominio, a pesar de ser una antiquísima institución jurídica, es un tema siempre polémico, librado a los vaivenes de la casuística. Sobre el particular, el autor analiza cómo en los últimos años se ha ido rompiendo el molde conservador en nuestra judicatura, a fin de admitir la usucapión en favor del propietario, como un mecanismo eficaz y eficiente de saneamiento legal de la propiedad. Así, refiere que, vía prescripción adquisitiva de dominio, ahora se puede generar una nueva causa jurídica de adquisición, correspondiendo al propietario que promueva dicha acción demostrar que reúne todos los requisitos exigidos legalmente para la declaración del nuevo derecho nacido en el hecho y comportamiento posesorio.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 950.

PALABRAS CLAVE: Prescripción adquisitiva del propietario / Saneamiento legal de la propiedad / Usucapio / Posesión pacífica

Recibido : 12/01/2021

Aprobado : 13/01/2021

I. La usucapión en sus orígenes

La originaria usucapio en el derecho romano aludía a la adquisición por el uso de aquellos bienes que pretendieron adquirirse sin que llegase a concretarse la enajenación del dominio, porque el título adolecía de algún vicio que hizo ineficaz el acto traslativo causal; en tales casos, se aplicaba la fórmula de la usucapio con el propósito de eliminar la incertidumbre generada en cuanto a la condición de propiedad de la cosa que había sido materia de dicho fallido título.

Dicha fórmula jurídica ponía de manifiesto que la usucapio constituía un mecanismo especial y de carácter sustitutorio de adquisición de la propiedad sobre los bienes, aplicable solo cuando un acto con finalidad traslativa resultó ineficaz al no producir la transferencia del dominio, para evitar que la adquisición trunca permanezca en la incertidumbre de su inutilidad y sea sustituida por una nueva adquisición en favor del mismo sujeto adquirente. Es decir, se beneficiaba al mismo adquirente pero en virtud de otra causa de adquisición, pues al no poderse fundar la propiedad en el acto viciado de ineficacia, mediante la usucapio surgía un nuevo derecho de propiedad, por la sola posesión de la cosa que no se había podido adquirir contractualmente, siempre que el ejercicio de dicha situación fáctica se haya realizado en calidad de dueño, bajo el falso convencimiento de haberse adquirido bien.

La usucapio no tenía por objeto subsanar o convalidar los vicios del título adquisitivo, la propiedad una vez usucapida no retrotraía sus efectos a dicho acto causal; por el contrario, surgía un nuevo derecho fundado en la posesión, aunque vinculado a la circunstancia de la transferencia fallida, de donde surge la noción del justo título, como aquel acto jurídico que tiene la intención de causar la transferencia pero no llega a producirla, sea por un defecto formal o por un defecto de fondo como que el transferente no sea el propietario legítimo o, siéndolo, careciera de capacidad jurídica o facultades suficientes para enajenar el bien, de tal forma que el vicio afectase la eficacia enajenativa del acto no permitiéndole conformar un título de propiedad propiamente dicho, sin que el adquirente advirtiese el defecto.

De esta forma, si bien el justo título no causaba el derecho de propiedad en favor del usucapiente, sí era necesario invocarlo para sustentar el origen posesorio del nuevo derecho de dominio de quien creía haber adquirido correctamente^[1]. Era indispensable, además, cumplir con aquel ingrediente subjetivo: la convicción del poseedor de haber adquirido y, en virtud de ello, comportarse como dueño, desconociendo que no tenía un título que lo hiciera un propietario legítimo, sino solo un justo título que apenas causaba su posesión como dueño, fundada tan solo en la eficacia de la traditio.

Entonces, en el derecho romano antiguo no era suficiente la sola posesión en calidad de propietario, la usucapio no operaba en favor del mero ocupante de facto sin causa; solo procedía si se originaba en un justo título (elemento objetivo) que provocase su convicción de ser dueño (elemento subjetivo), es decir, la creencia de buena fe del adquirente de ser el propietario legítimo; la buena fe alude al desconocimiento de la ineficacia del acto, o dicho de otra forma, equivale a la creencia de la eficacia traslativa inexistente. Esa era la noción ordinaria de la usucapio en el antiguo derecho romano.

Además, en sus orígenes la usucapio, más que un modo de adquirir la propiedad, recibía especial relevancia al servir de instrumento de oposición o defensa, al poderse plantear como excepción a la pretensión reivindicatoria del legítimo propietario que reclamaba la restitución del bien^[2], pues ese era el momento en que el poseedor tomaba real conocimiento de no haber adquirido la propiedad sobre la cosa entregada a su favor por la traditio, por lo que no tenía título de propietario sino apenas un justo título que, sin embargo, podía esgrimir como causa legítima de su defensa para no ser despojado del bien, siempre que cumpliese con el plazo posesorio exigido para hacer valer la prescripción a su favor.

Es cierto que, posteriormente, la usucapio se hizo extensiva, de manera extraordinaria, a la mera posesión como dueño que cumplía el mayor plazo señalado en la ley, aunque no estuviera precedida de un justo título, ni de buena fe; esto es, se admitió su aplicación en favor de aquellos poseedores que, sin causa alguna, habían tomado posesión como dueños de una cosa que sabían no les pertenecía, bastando que su comportamiento posesorio pacífico se haya exteriorizado en calidad de dueños por el tiempo ininterrumpido exigido por la ley. De esta manera prevaleció, a partir de entonces, su naturaleza procesal y civil, como pretensión postulatoria, en vía de acción, y como modo de adquisición y no solo de defensa de la propiedad. Ello fue parte del cambio evolutivo de dicha institución jurídica.

Así fue asumido por el derecho español y de allí pasó a la legislación de los territorios bajo su influencia, entre ellos el Perú.

II. Identificando sus características

De acuerdo a la fórmula señalada, se puede advertir que en su evolución se distinguen, en la usucapio o prescripción adquisitiva de dominio, ciertos rasgos que constituyen características distintivas:

1. Lo primero es que se origina un nuevo derecho de propiedad que elimina, por exclusión, el antiguo dominio sobre el bien

La propiedad es un derecho absoluto, exclusivo y excluyente, de tal forma que no pueden coexistir distintos derechos de propiedad sobre la misma cosa al mismo tiempo.

Cuando hay concurrencia de derechos se deben aplicar las normas civiles que fijan reglas de preferencia, en virtud de las cuales solo uno prevalece, quedando excluidos los demás.

La prescripción adquisitiva de dominio es un modo originario de la propiedad, nace fundada únicamente en la realidad y continuidad del hecho posesorio, mantenida pacíficamente por el plazo que fija la ley, al margen de la cadena de titularidades del antiguo derecho de dominio sobre el bien. Siendo así, se impone y vence indefectiblemente el derecho del antiguo dueño.

Nada más absurdo que defenderse de una acción de prescripción adquisitiva invocando tan solo el derecho de propiedad anterior, pues eso no solo no está en discusión, sino que constituye el presupuesto básico de la acción misma. El poseedor que actuó como dueño prescribe contra el propietario legítimo para que el derecho anterior sea derrotado en virtud del nuevo dominio.

2. Convierte a un poseedor no propietario en propietario legítimo

Este es el aspecto más conocido y difundido de la prescripción adquisitiva, pues la situación fáctica del poseedor sufre una mutación jurídica para convertirse en un derecho nuevo. Hay un nuevo propietario surgido por la evidencia de los hechos, de la posesión ejercida con los requisitos y el plazo de ley, sin que tal derecho se asiente en un acto convencional bilateral con el antiguo propietario, ni aún en el caso de la usucapio ordinaria con justo título y buena fe.

No importa si esa conversión jurídica es un castigo al antiguo propietario por el no ejercicio de los atributos de su dominio, o si es, más bien, una necesaria consolidación de la situación de hecho, haciendo que quien se ha comportado como dueño por el tiempo y con los requisitos requeridos lo sea finalmente, para eliminar la incertidumbre jurídica sobre la propiedad del bien. Lo cierto es que hay un nuevo propietario que rompe la cadena de titularidades del antiguo derecho, el cual no solo se trunca sino que desaparece definitivamente.

Esto significa que la prescripción adquisitiva presupone la adquisición de cosa ajena, pues es evidente que nadie se convierte en lo que ya es. La conversión del poseedor en propietario importa una transformación para que el prescribiente no siga poseyendo como propio un bien ajeno, adquiriendo, en virtud de dicho fenómeno transformador, la condición de propietario legítimo.

3. Requiere de un título declarativo que acredite la nueva propiedad

Todo derecho se asienta en un título que lo fundamenta, lo que se remite al acto causal de la adquisición y la formalidad empleada para la celebración y prueba de tal acto. Sin embargo, la prescripción adquisitiva, como ya se ha visto, no surge de un acto convencional, no se sustenta en un acontecimiento único, sino en la concurrencia de múltiples circunstancias que reunidas y mantenidas en el tiempo dan lugar al nacimiento del nuevo dominio.

Sin embargo, no basta con que ocurra el nacimiento del nuevo derecho, no es suficiente la situación fáctica; es necesario un título válido que lo reconozca. Será un título declarativo pues reconoce lo que ya ocurrió: el nacimiento del nuevo derecho por el solo transcurso del tiempo con los requisitos de ley.

Sin un título que declare formalmente la prescripción adquisitiva no existe medio de prueba de la existencia del nuevo derecho; el título de prescripción adquisitiva está constituido por el pronunciamiento formal de la autoridad competente, sea juez, árbitro, notario o funcionario administrativo, en el caso peruano; dicho pronunciamiento declara haberse constatado en el nacimiento del nuevo dominio por la prescripción adquisitiva, con lo cual se despeja la incertidumbre acerca de la conformación del nuevo derecho.

La prescripción adquisitiva no declarada, aun cuando la posesión cumpliese con el plazo legal, no otorga seguridad jurídica alguna, genera igual estado de incertidumbre porque no es suficiente el simple cómputo del tiempo posesorio, sino que se requiere la necesaria comprobación de la concurrencia de los otros requisitos para que el hecho posesorio se haya convertido en un nuevo derecho de propiedad. El pronunciamiento formal del órgano con competencia legal para declarar la prescripción adquisitiva disipa la incertidumbre y recompone la situación legal del bien y su titularidad.

No es verdad que por ser declarativo y no constitutivo del nuevo dominio, el título sea menos relevante. El título de prescripción adquisitiva es indispensable, pues sin él no existe certeza de la existencia y consecuencias que se derivan del nuevo derecho de propiedad.

4. Elimina la incertidumbre social generada sobre la propiedad, en función de la seguridad jurídica y del interés público

En un plano más amplio, el dilema de la prescripción adquisitiva es someterla al análisis de constitucionalidad frente a la garantía de inviolabilidad del derecho de propiedad bajo la tutela del propio Estado.

¿En un estado constitucional de derecho, es posible que la propiedad, garantizada y protegida a nivel constitucional, pueda ser afectada por la usucapión? Desde sus orígenes en el derecho romano la respuesta siempre se elevó a un plano superior, pues se considera que la propiedad individual debe ceder, entiéndase que puede ser afectada, frente al interés público que requiere certeza y seguridad jurídica sobre la propiedad de los bienes, los cuales, por tanto, no pueden quedar en la incertidumbre de un dominio inútil, una propiedad sin uso.

La propiedad debe cumplir una función social, no conviene a nadie que los bienes permanezcan excluidos del tráfico patrimonial por el no ejercicio de los atributos de la propiedad.

La prescripción adquisitiva elimina la incertidumbre y, a pesar que el costo parece alto: la extinción del antiguo dominio, este solo recae en la esfera patrimonial del propietario negligente; en realidad sería mucho mayor el perjuicio, extendido a la sociedad en general, si las propiedades permanecieran indefinidamente al margen de la dinámica de la economía.

5. Constituye instrumento de saneamiento legal

Probablemente, esta es la característica menos destacada, pero sin lugar a dudas es la que muestra la mayor utilidad. Como ya se dijo, la prescripción adquisitiva es un instrumento que elimina la incertidumbre jurídica y, por tanto, constituye un mecanismo eficaz y eficiente de saneamiento legal de la titulación sobre los bienes.

El hecho posesorio se convierte en derecho de propiedad, surge un nuevo dominio que excluye el anterior, se expide un título formal declarativo que conforma medio incontrovertible de prueba del nuevo derecho, en virtud del cual se puede solicitar la inscripción de la titularidad del nuevo propietario y la cancelación del antiguo dueño, y de esta forma se elimina el estado de incertidumbre sobre la propiedad del bien reinsertándolo en la dinámica del tráfico patrimonial. En definitiva, la prescripción adquisitiva es un remedio indiscutible a la situación anómala que afectaba al bien, al ponerse fin a la coexistencia de un propietario formal que no ejercía sus atributos y un propietario de facto (nominalmente solo un poseedor), limitado este último al mero uso material.

Una vez declarada la prescripción adquisitiva se despliegan todas las consecuencias señaladas y el título emitido contiene el poder jurídico necesario para el saneamiento legal de la titulación, permitiendo la regularización de la inscripción de la nueva titularidad de dominio.

Sin lugar a dudas, la prescripción adquisitiva constituye un mecanismo jurídicamente idóneo e inobjetable para el saneamiento legal de la titulación del bien.

III. El caso peruano

Durante el virreinato el Perú asumió la legislación española y con ello, la regulación reformada de la usucapio, que admitía su aplicación ordinaria para las posesiones con justo título y buena fe, y de manera extraordinaria, con un plazo mayor, para las posesiones que carecían de tales requisitos.

En el Código Civil de 1852 se señaló concretamente que “la prescripción es un modo civil de adquirir la propiedad de una cosa ajena”, con lo que se puso de manifiesto que su aplicación favorecía al poseedor, permitiéndole hacerse dueño (modo de adquirir la propiedad) de un bien que no le pertenecía (de una cosa ajena).

Para que opere la prescripción de dominio, como se denominaba en dicho código, era necesario: (i) acreditar la posesión continua^[3], (ii) originada en un justo título^[4], (iii) ejercida de buena fe^[5], como propietario y (iv) por el plazo establecido en la ley.

Los plazos establecidos en dicho código para que opere la prescripción adquisitiva ordinaria, con justo título y buena fe, eran de tres años, entre presentes o ausentes, para los bienes muebles^[6] y diez años entre presentes y veinte entre ausentes, para los bienes inmuebles.

La prescripción adquisitiva extraordinaria se aplicaba en favor de quienes acreditasen posesión sobre la cosa por cuarenta años^[7]. Sin duda, se trataba de un plazo bastante prolongado, casi una vida, por la inexistencia de acto causal fallido (justo título) que sustente una falsa creencia en la adquisición (buena fe).

Finalmente, se permitía en dicho código la suma o acumulación de plazos posesorios^[8] para completar el tiempo requerido para que opere la prescripción adquisitiva.

Con el Código Civil de 1936, a diferencia del anterior código, se reguló la prescripción adquisitiva como un modo de adquirir la propiedad, pero sin hacer una mención expresa a su aplicación sobre bienes ajenos.

Se estableció en dicho código que, tratándose de bienes inmuebles, la prescripción adquisitiva operaba en favor de: (i) quienes los han poseído como propietarios^[9], (ii) de modo continuo^[10], (iii) durante diez años, con justo título^[11] y buena fe^[12], o (iv) durante treinta años sin estos dos últimos requisitos^[13]. Se mantuvo el plazo de diez años, igual que el anterior código, para la prescripción ordinaria, eliminándose la diferencia de plazos entre presentes y ausentes, pero se redujo el plazo para que opere la prescripción adquisitiva extraordinaria; aun así, la exigencia de treinta años de continuidad posesoria resultaba bastante elevada.

En el caso de los bienes muebles, se señaló que se requería acreditar la posesión continua a título de dueño por dos años, si hay buena fe, y por cuatro, si no la hay. Nótese que ya no se exige justo título para la prescripción adquisitiva corta (ordinaria) de bienes muebles, sino únicamente tradición^[14] y buena fe.

También se admitió la suma de plazos posesorios en dicho código^[15].

En el Código Civil de 1984, actualmente vigente, se mantuvo el mismo estilo normativo del código de 1936, señalándose que por la prescripción adquisitiva se adquieren los bienes muebles e inmuebles, con los requisitos y plazos que se señalan en dicho cuerpo legal, sin referir o limitar expresamente su aplicación a la adquisición de bienes ajenos como lo hacía el código de 1852, aunque podría entenderse que ello se encuentra implícito cuando se establece que la sentencia que declara la prescripción adquisitiva es título para la inscripción de la propiedad usucapida en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.

Salvo los plazos, no hay mayores cambios en cuanto a los requisitos para la aplicación de la prescripción adquisitiva. Sin embargo, se han introducido ciertas precisiones señalándose que, para el caso de los bienes inmuebles, se requiere acreditar que la posesión sea (i) continua, (ii) pacífica, (iii) pública, (iv) como propietario, (v) durante diez años, para la prescripción adquisitiva larga (extraordinaria) o (vi) durante cinco años, cuando median justo título y buena fe (prescripción adquisitiva ordinaria o corta).

En el caso de prescripción adquisitiva sobre bienes muebles, se requiere acreditar la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro si no la hay. Como se aprecia, para la adquisición de bienes muebles por usucapión, se han mantenido los mismos plazos del anterior código; asimismo, se ha mantenido que la prescripción adquisitiva corta de muebles no requiere de justo título, sino únicamente buena fe de la posesión.

Al igual que los anteriores códigos, se admite que el poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le trasmitió el bien, pero se ha introducido una precisión sustantiva, pues se condiciona a que se trate de una transferencia válida, lo que no estaba señalado en las anteriores regulaciones.

A lo anterior debe agregarse, en cuanto a la competencia para emitir el título de prescripción adquisitiva, que la tradicional exclusividad del fuero judicial se mantuvo firme hasta fines de la última década del siglo XX, confiriéndose a partir de entonces competencias especiales a los notarios para declarar la prescripción adquisitiva respecto de predios habilitados como urbanos o con proyectos con licencia de habilitación urbana con autorización de construcción simultánea o ubicados en zonas urbanas consolidadas ^[16], después se amplió dicha competencia para los vehículos menores ^[17] y luego se hizo extensiva también a los vehículos mayores ^[18]. Asimismo, se han ido otorgando competencias especiales a algunos funcionarios administrativos para declarar la prescripción adquisitiva en casos especiales de formalización de posesiones informales ^[19] y en materia de formalización y titulación de predios rústicos^[20].

En consecuencia, a pesar de la inicial resistencia de los defensores de la exclusividad del fuero judicial, tenemos en la actualidad un panorama ampliado de competencias especiales en materia de prescripción adquisitiva de dominio, todas orientadas a un evidente propósito de facilitar el saneamiento legal de la propiedad, mediante mecanismos ágiles, eficaces y eficientes.

IV. ¿Es posible adquirir por prescripción declarada a favor del mismo propietario?

La pregunta así planteada puede parecer absurda, pero en realidad no lo es. Si nos mantenemos en la visión dogmática de las instituciones jurídicas, caeremos en la tentación de responder inmediatamente en forma negativa, pues prima facie no tiene sentido que un propietario quiera hacerse propietario de lo que ya le pertenece.

Una respuesta semejante solo estaría atendiendo a la característica transformadora de la usucapión, que considera que dicha figura jurídica convierte a un poseedor no propietario en propietario legítimo. Recuérdese que a través de la usucapión se configuraba la adquisición en favor del poseedor de un bien ajeno a su patrimonio.

Dicha visión fue recogida expresamente en el Código Civil peruano de 1852, como lo hemos señalado anteriormente, y podría afirmarse que también se ha mantenido presente, aunque en forma tácita, en los códigos de 1936 y el actual de 1984, al establecerse en ambos que el título que declara la prescripción otorga mérito para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño.

Si nos mantenemos en esa perspectiva, suena lógico señalar que constituye un imposible jurídico que un propietario pretenda obtener un nuevo título de propiedad sobre el mismo bien. Esta es la tesis conservadora seguida por la antigua jurisprudencia nacional. Así se aprecia, por ejemplo, en la Casación N° 2030-2006-Puno, en la que se señaló que “(…) habiendo la demandante adquirido el bien sublitis válidamente, ya detenta un título de propiedad (…), en consecuencia, cuando las instancias de mérito establecen que en virtud a dicho instrumento no puede accionarse la prescripción adquisitiva de dominio interpretan correctamente el artículo 950 del Código Civil”.

Sin embargo, la jurisprudencia peruana ha ido tomando una postura diferente en los últimos años, al sostener en varios pronunciamientos que es jurídicamente posible generar, en vía de prescripción adquisitiva de dominio, una nueva causa jurídica de adquisición de la propiedad, correspondiendo al propietario que promueva una acción en ese sentido la responsabilidad de demostrar que reúne todos los requisitos exigidos legalmente para la declaración del nuevo derecho nacido en el hecho y comportamiento posesorio, con el riesgo de ser vencido en juicio. En tal sentido, se han emitido pronunciamientos en las Casaciones N°s 2750-2004-Lambayeque, 1006-2006-Lima y, más recientemente, en la Casación N° 1610-2017-Lima Norte, en cuya fundamentación se expresa lo siguiente: “Como se observa en esta casación la ratio decidendi descansa en que el propietario de un bien puede adquirir por prescripción adquisitiva el mismo. Véase que aquí el demandante sí es un verdadero propietario, ya que cuenta con título eficaz, y no uno que solo se cree propietario. Entonces, queda sentado el precedente de que ser propietario de un bien no es impedimento para que este pueda adquirir por prescripción el mismo bien. En consecuencia, el argumento que despliega el Juez A quo como Tribunal Ad quem es errado al considerar que la demandante tiene la condición de propietaria del bien inmueble sub materia en virtud de haberlo adquirido de forma derivativa, por lo que no puede pretender se le declara como tal de forma originaria, ello no puede ser motivo para declarar improcedente la demanda afectando el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva, sino que ante la singularidad de los hechos justificaban entrar a las fuentes de derecho como son la doctrina y la jurisprudencia”.

De acuerdo a dicha línea jurisprudencial ya no es obstáculo que el accionante de un proceso de prescripción adquisitiva de dominio exhiba o mencione su condición de propietario legítimo, pues se considera que voluntariamente está renunciando a la acreditación de su derecho mediante su título causal y prefiere optar por la generación de un nuevo título basado en la realidad posesoria. Desde nuestro punto de vista no solo se renuncia a la acreditación del derecho con el anterior título, sino que, al obtenerse la declaración de prescripción adquisitiva el título anterior quedará extinguido automáticamente; recuérdese que el título de prescripción prevalece y excluye el derecho anterior.

Nos encontramos en un nuevo escenario basado en la que había sido probablemente la característica menos apreciada: la prescripción adquisitiva como instrumento de saneamiento legal de la titulación del bien.

Las razones por las que un propietario considere necesario acudir a la vía de la prescripción adquisitiva como mecanismo de saneamiento legal pueden ser diversas; lo más frecuente es lo engorroso que puede resultar en muchas ocasiones recomponer el tracto sucesivo de dominio, por ausencia de titulación auténtica adecuada que permita lograr la inscripción de la titulación a favor del último propietario. La realidad posesoria ejercida por el propietario, por el plazo exigido legalmente, lo faculta a generar un nuevo título de propiedad en su favor, sabiendo que el título anterior que le resultaba inútil desaparecerá indefectiblemente.

Existe una clara racionalidad en la opción de esta alternativa, pues en el análisis costo-beneficio, resulta no solo conveniente, sino muchas veces, la única salida eficaz y eficiente de saneamiento legal de la titulación.

Debemos agregar, para redondear esta posición, que tanto el Código Civil de 1936, como el de 1984 actualmente vigente, no necesariamente condicionaron la aplicación de la prescripción adquisitiva solo a los bienes ajenos, al señalar que la sentencia que la declare otorga mérito “para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”, porque en realidad lo que se cancela es una titularidad registral que no siempre coincide con el anterior propietario legítimo. Dicha norma tiene más sentido formal al estar referida a la necesaria exclusión del ámbito registral de una titularidad inscrita que no puede permanecer vigente al ingresar el nuevo título de propiedad originado en vía de usucapión.

En consecuencia, en el actual derecho peruano, la prescripción adquisitiva puede ser utilizada en una doble dimensión: (i) como fenómeno de transformación de un poseedor no propietario en propietario legítimo (finalidad original), o (ii) como instrumento de saneamiento legal en favor del legítimo propietario que no puede acceder al registro por cualquier razón (finalidad práctica).

Admitida esta posición moderna, es evidente que la solución práctica asumida por la jurisprudencia peruana ha desbordado los originales parámetros de una vieja institución jurídica, sin que ello desdibuje las bondades sustantivas, toda vez que se cumple la finalidad principal que es la de reconocer el nacimiento de un nuevo derecho, aun cuando sea a favor del mismo propietario, si con ello se soluciona eficaz y eficientemente un problema jurídico: el saneamiento legal con la inscripción de su derecho de propiedad.

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* Abogado especialista en Derecho Inmobiliario y Registral. Ex superintendente adjunto de los Registros Públicos.

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^[1] Se afirma que la exigencia del justo título surge de la interpretación del derecho romano antiguo, como una evolución de la sola exigencia del tiempo plasmada en la Ley de las XII Tablas.

^[2] La usucapión como excepción era aplicada en los territorios provinciales (no itálicos), como medio de defensa contra el reclamo de restitución del propietario legítimo, por lo que, aún cuando no tuviese el propósito de declarar la propiedad del poseedor, surtía los mismos efectos prácticos al no poder ser restituida al antiguo propietario.

^[3] El artículo 538 de dicho código señalaba que la posesión debe ser continua para que sirva de base a la prescripción.

^[4] El artículo 539 del mismo código estableció la siguiente definición: “Es justo título para adquirir por prescripción, toda causa bastante para transferir el dominio, según los modos establecidos en este código”.

^[5] Según los artículos 540 y 541 del referido código, la buena fe se presume, pero admite prueba en contrario, y consiste en que el poseedor crea que la persona de quien adquirió la cosa era el verdadero dueño, o que tenía facultad de enajenarla.

^[6] Para la prescripción de bienes muebles, se presumía que el poseedor tenía justo título, mientras no hubiese prueba en contrario.

^[7] En los casos de prescripción adquisitiva extraordinaria, el prescribiente no estaba obligado a presentar título, ni a responder sobre su buena fe.

^[8] De acuerdo al artículo 548 del citado código: “Podrá el poseedor actual, para completar el tiempo de la prescripción, juntar a su posesión la de su antecesor, cualquiera que hubiese sido el título, siendo justo, en virtud del cual se le trasmitió”.

^[9] Se aludía al comportamiento exteriorizado, el animus domini visible públicamente.

^[10] El plazo continuado de la prescripción adquisitiva quedaba interrumpido naturalmente si el poseedor perdía materialmente la posesión o si era privado de ella, pero cesaba ese efecto si la recuperaba antes de un año, o si por sentencia se le restituía, como lo señalaba el artículo 875 del citado código.

^[11] Plazo de la prescripción adquisitiva ordinaria o corta, fundada en la existencia del justo título.

^[12] A tal efecto, se consideraba que había buena fe cuando el poseedor creía en la legitimidad de su posesión, por error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalidaba su título, y duraba mientras las circunstancias permitiesen al poseedor presumir que poseía legítimamente o hasta que era citado en juicio como lo establecían los artículos 832 y 833 del citado código.

^[13] Plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria o larga, cuando el poseedor tenía conciencia de estar en posesión de cosa ajena.

^[14] Según el artículo 843 de dicho código, la posesión se adquiría por la tradición, salvo los casos de adquisición originaria que establece la ley.

^[15] El poseedor podía unir a su posesión la de aquel que le transmitió el bien, según el artículo 829 del citado código.

^[16] Así lo han establecido las Leyes N°s 27157 (año 1999) y 27333 (año 2000).

^[17] Según Ley N° 28325, art. 3 (año 2004).

^[18] Según el Decreto Supremo Nº 012-2006-JUS, art. 4 (junio 2006).

^[19] Cofopri asumió competencia especial para la regularización de la inscripción del derecho de propiedad de los predios incorporados al programa de formalización de posesiones informales urbanas a su cargo, lo que comprende la regularización del tracto sucesivo y la declaración de prescripción adquisitiva de dominio, según Decreto Legislativo N° 803, art. 11, lo que fue transferido después a las Municipalidades Provinciales en virtud de la Ley N° 28687, art. 11. Sin embargo, COFOPRI ha asumido nuevamente, de manera transitoria y excepcional, las funciones de ejecución de los procedimientos de saneamiento físico legal y titulación de predios urbanos, por delegación de los Municipios Provinciales, en virtud de la Ley N° 28923, art. 3, y actualmente por Ley N° 31056, publicada el 21 de octubre de 2020, se ha extendido el plazo del régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de posesiones urbanas informales hasta el 31 de diciembre de 2026.

^[20] En el Decreto Legislativo N° 1089, art. 3, se estableció las competencias especiales para la formalización y titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas, lo que inicialmente estuvo encargado a Cofopri y luego fueron transferidas a favor de los Gobiernos Regionales, a cargo de las funciones de promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento físico-legal de la propiedad agraria, conforme al art. 51 inciso n), de la Ley N° 27867, Ley Orgánica de los Gobiernos Regionales. En el reglamento del citado Decreto Legislativo N° 1089, aprobado por D.S. N° 32-2008-VIVIENDA, se desarrolla el procedimiento para la declaración administrativa de prescripción adquisitiva sobre predios rurales, destacándose la exigencia de acreditar indispensablemente la explotación económica del bien.