El autor refiere que la reciente sentencia del Tribunal Constitucional (Expediente N° 00018-2015-PI/TC) establece que para evaluar la buena fe del tercero registral es aplicable el parámetro más alto, sea que nos encontremos o no ante un caso de falsificación o suplantación. Así, entre otras cosas, afirma que el tercero debe asumir que el afectado es negligente y que no se valió de las herramientas que le brinda la Ley N° 30313; por ejemplo, debe asumir que el propietario nunca “se tomó la molestia” de tomar el servicio gratuito de alerta registral. Justamente por ello, la indagación “diligente y prudente” del tercero adquirente debe ahora sobrepasar la revisión de asientos y títulos archivados que obra en el registro público.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: art. 2014.

PALABRAS CLAVE: Fe pública registral / Contratación inmobiliaria / Fraude inmobiliario / Tercero registral / Suplantación / Falsificación / Verificación de la posesión

Recibido : 16/08/2020

Aprobado : 19/08/2020

Introducción

Mucha atención ha despertado la sentencia del Tribunal Constitucional sobre el llamado “caso del tercero de buena fe” (STC N° 00018-2015-PI/TC, en adelante, la sentencia), que establece la constitucionalidad de la aplicación del artículo 2014 del Código Civil (CC), que consagra el principio de fe pública registral, a los casos donde ha mediado una falsificación de documentos o suplantación de identidad en el título del que transfiere, a un “tercero de buena fe”, un derecho de propiedad a título oneroso.

No obstante, la cuestión que más interesa a todos se refiere a los criterios a tener en cuenta para examinar la buena o mala fe del tercero. En términos generales, la aplicación del artículo 2014 del CC no genera mayores problemas:

A transfiere un bien a B, luego este transfiere el mismo bien a C. Todos tienen inscrita su adquisición en el registro público. Conforme al artículo 2014 del CC, si el acto de transferencia entre A y B tiene un vicio de invalidez o ineficacia capaz de frustrar la transferencia, esto no debe afectar la adquisición de C; a menos que este tuviera conocimiento de tal vicio.

¿Y si este vicio radicara en una suplantación o falsificación? Pues, conforme a la sentencia, la respuesta sigue siendo la misma: si C no tenía manera de conocer la falsificación de documentos o suplantación de identidad de A, en la transferencia en favor de B, su adquisición de mantiene (sin perjuicio, claro está, del derecho indemnizatorio que A mantiene contra los que resulten responsables de este fraude inmobiliario). La cuestión central no puede ser otra: ¿Cuándo puede decirse que C actúa con mala fe?

De poco o nada le sirve a C ser considerado “tercero”, y beneficiario de una presunción de buena fe en su actuación, si es que la mala fe puede considerarse presente con facilidad. Siendo así, resulta de especial importancia detenernos en los lineamientos que la sentencia brinda para enjuiciar la actuación del tercero en su adquisición, a efectos de establecer si cabe considerar derrotada la presunción de buena fe.

Pero hay otra cuestión más: ¿es razonable postular que los parámetros de buena fe cambian si estamos o no ante un caso que involucra falsificación y suplantación? Una respuesta afirmativa podría conducirnos a pensar que la fe pública registral tiene “dos caras”, una para casos de falsificación y suplantación; y otra para los demás casos. ¿Será así?

I. ¿A qué supuestos de aplicación de la fe pública registral se refiere la sentencia?

En buena parte, la sentencia sigue los parámetros usuales que la doctrina ha manejado sobre la fe pública registral. Al respecto, se ha apuntado lo siguiente:

El tema central tiene que ver con la protección que el artículo 2014 del Código Civil otorga a quien adquiere el dominio, confiando en el Registro e inscribiendo su título sin saber que el enajenante era un delincuente que había logrado la anotación a su nombre mediante falsificación o suplantación (buena fe). Hay que saludar el acierto del Tribunal, pues entiende correctamente que la protección a los terceros adquirentes es un elemento crucial de la seguridad jurídica, y que su aplicación es concordante con la Constitución, pues la propiedad está sometida a limitaciones en favor del bien común. Cuando se ampara al tercero no se prefiere solo a la persona concreta que adquiere de buena fe, sino principalmente a la sociedad que demanda seguridad y confianza en el tráfico de bienes (bien común). (Mejorada Chauca, 2020)

No obstante, en posición absolutamente contraria, se critica la vigencia del principio de fe pública registral con el siguiente argumento:

Lo cierto es, sin embargo, que en el Perú, el principio de fe pública registral ya no protege la circulación de la riqueza, pues quien adquiere un derecho –p. e., sobre una vivienda– está expuesto a perderla si luego se declara la ineficacia del título de su transferente en virtud a las normas sobre extinción de dominio; o en virtud a la primacía de la posesión –la cual no era ejercida por el transferente– sobre la inscripción registral; o en razón a la consideración de un juez, para quien el precio de transferencia resulta ser un precio vil, o las ventas sucesivas se han producido en muy corto tiempo. (Becerra Sosaya, 2020)

Discrepo totalmente de esta última idea. La razón es simple: la fe pública registral protege solo a quien actúa con buena fe. Las normas sobre extinción de dominio no afectan a los terceros de buena fe; de hecho, esto lo recuerda la propia sentencia en su fundamento 56. Si el tercero no hace nada por revisar la posesión del bien que adquiere, pues ello califica como una conducta distante de una ajustada a los parámetros de la buena fe; esto también lo explica la sentencia en sus fundamentos 57 y siguientes. Si hay un precio “vil” o la presencia de “ventas sucesivas en corto tiempo”, pues ello podría entenderse como un indicio de ventas simuladas, que en tanto perjudican a terceros, no pueden ser amparadas por el registro. Un adquirente simulado, sin duda alguna, está imposibilitado de apelar a la fe pública registral.

Sobre esto último, una clásica doctrina enseña que “el concepto de buena fe, polifacético en el mundo del Derecho, y a la vez tan debatido, se concreta en este caso con una elemental exigencia: para que el tercer adquirente pueda gozar de la protección que le dispensan las reglas publicitarias, es preciso que no tenga conocimiento de que lo que el Registro publica es inexacto o incompleto (…) quien adquiere un derecho confiando en la veracidad de los datos registrales (y concretamente en la autenticidad y firmeza del derecho del transmitente) no puede luego verse privado del derecho en cuestión a causa de una pretensión formulada por un tercero; es lógico que se exija, para que juegue dicha regla, que el adquirente no haya tenido conocimiento de la inexactitud de que eventualmente pudiera adolecer el registro” (De Ángel Yágüez, 1982, pp.122 y 123).

Ergo, por supuesto que la fe pública registral protege la circulación de la riqueza, siempre que los actores de la circulación actúen con buena fe.

No se puede decir que la fe pública registral falla o no se utiliza porque no tutela a los adquirentes con mala fe.

Ahora bien, el fundamento 47 de la sentencia condensa el enfoque que se manejó con respecto a la fe pública registral:

En suma, si un propietario cumple con su deber de mantener actualizado el registro del bien inmueble que le pertenece y emplea los mecanismos que actualmente provee la SUNARP para acceder de manera gratuita al estado de las partidas registrales y a la información correspondiente; y si a ello se añade que la adquisición de la propiedad del tercero requiere, para configurarse, del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil, entonces, puede concluirse válidamente que la opción del legislador de haber establecido en el ordenamiento jurídico el principio de fe pública registral no vulnera la Constitución.

O sea, si un propietario es diligente, en principio, no debería preocuparse por verse afectado por la aplicación de la fe pública registral. Esta diligencia importa que el propietario “esté pendiente” de lo que ocurre en el registro con su bien, empleando mecanismos como la alerta registral. Además, el beneficio conferido por la fe pública registral exige que el adquirente, además de ser a título oneroso, obre de buena fe.

Si el propietario “está pendiente” de lo que ocurre con su bien a nivel registral, el tercer adquirente debería poder confiar en que si pretende inscribir un acto que deriva de actos fraudulentos, el verdadero titular saldrá a ponerle las cosas en claro. ¿Qué más podría esperar un tercer adquirente, si parte de la premisa de que el propietario “está pendiente” de lo que ocurre en el registro público? Esto responde a la posibilidad de iniciar un trámite de oposición o de cancelación, al amparo de la Ley N° 30313.

En este sentido, se advierte que la sentencia asume que “ser propietario implica la responsabilidad de cuidar el derecho, para lo cual no solo se debe procurar la inscripción del título, sino que se debe custodiar la partida a través de los diversos mecanismos que la ley otorga, como la alerta registral y la inmovilización de los asientos. Es decir, el colegiado consagra la necesidad de un dueño diligente que se preocupa por inscribir y proteger su derecho. Este aspecto es muy importante porque normalmente se ve al propietario como una persona disminuida que solo merece atención y no soporta cargas. En síntesis, el Tribunal dice: ¡propietarios cuiden sus bienes porque de lo contrario los pueden perder!” (Mejorada Chauca, 2020).

Pero ha llegado el momento de hacer una precisión de especial relevancia: la idea de un dueño “pendiente” de su partida registral no tiene cabida en todos los supuestos donde corresponde aplicar la fe pública registral. Hay casos donde el dueño puede mantenerse muy pendiente de su “partida registral”, pero de igual forma verse despojado de su propiedad por un acto indebido, aplicándose la fe pública registral. Veamos tres ejemplos:

Ejemplo 1:

A transfiere la propiedad de un bien a B. Este, a su vez, lo transfiere –a título oneroso– a C. Sucede que B, en la primera transferencia, actuó con dolo; así que la transferencia deviene en anulable por mandato del inciso 2 del artículo 221 del CC. Empero, A descubre el engaño o ardid después de muchos meses, cuando C ya inscribió su adquisición. Pues bien, si C no tenía manera de conocer del engaño de B, pues su adquisición queda firma, por aplicación de la fe pública registral. A pudo haber estado pendiente de lo que ocurría en la partida, pero ello no le sirve de nada en este supuesto.

Ejemplo 2:

Por razones personales, A simula una transferencia de un bien en favor de B. De hecho, B no solo inscribe su adquisición simulada, sino que llega a poseer el bien. El acuerdo simulatorio es verbal. Ahora bien, al presentarse una discrepancia entre los simulantes, B transfiere –a título oneroso– el bien a C. Este último no tiene manera de saber que hubo una simulación. De hecho, la única prueba de la simulación son los meros dichos de A. En este caso, C debe conservar su adquisición. Si A se mantiene al tanto de lo que ocurre en la partida registral del inmueble, ¿le serviría de alguna forma? Pues no.

Ejemplo 3:

A confiere poderes de representación a B. Este, empleando el poder conferido, transfiere un bien (de propiedad de A) a C. Tiempo después, C transfiere –a título oneroso– el bien a D. Así las cosas, A señala que la transferencia en favor de C es ineficaz, pues B no habría tenido poder suficiente para disponer. En este caso, A no podrá detener la inscripción en favor de D. En un proceso judicial, A tendrá que demostrar que B nunca tuvo facultades suficientes, de modo que el notario y el registrador se equivocaron. De lograrlo, la ineficacia sería oponible a D, pues este debió advertir la ineficacia por causa de la insuficiencia de poderes de B. ¿Tiene alguna relevancia, para vencer a D, que A haya estado pendiente o no de la partida registral del bien? Pues tampoco.

La sentencia no se refiere a casos como los graficados en estos tres ejemplos.

Y se entiende que así sea, porque la demanda de inconstitucionalidad se refería a la Ley N° 30313, que contempla los supuestos donde ha mediado falsificación de documentos y suplantación; casos donde esta ley permite, al propietario afectado, tramitar la oposición y la cancelación. Ya quisiera A, afectado en los ejemplos planteados, tener esta misma posibilidad de oponerse o tramitar la cancelación de los asientos registrales; y así evitar el surgimiento de terceros que pueden pretender ampararse en la fe pública registral. Pero no la tiene, el legislador no ha considerado tan valioso su interés, como si fuese víctima de falsificación o suplantación. Se puede o no discrepar de esta política legislativa diferenciadora, pero la sentencia ya le ha dado el “espaldarazo constitucional”; así que solo toca aplicarla.

II. Las dos caras de la fe pública registral

Podría pensarse que lo primordial, en los casos regulados por la Ley N° 30313, es que el propietario se mantenga alerta a lo que pudiese ocurrir con la partida registral de su bien; puesto que la ley le da una facilidad enorme: poder neutralizar la inscripción del tercero en sede administrativa, sin ninguna necesidad de acudir al Poder Judicial. Pero no, la sentencia continúa, tratando de ensayar algunas precisiones en su fundamento 52:

(…) este Tribunal considera que una interpretación armónica del derecho de propiedad y del principio de seguridad jurídica conlleva a sostener que en los casos en los que fehacientemente el propietario haya sido víctima de falsificación de documentos y/o suplantación de identidad, para la configuración de la buena fe del tercero, será indispensable haber desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de la observancia, claro está, de los propios requisitos exigidos por el artículo 2014 del Código Civil, en los términos en los que ha sido modificado por la Ley Nº 30313, como por ejemplo, la escrupulosa revisión de los asientos registrales y de los títulos archivados.

En el fundamento 54, en esta misma línea, agrega lo siguiente:

(…) esta forma, únicamente podrá considerarse configurada la buena fe del tercero, en estos supuestos, cuando la apariencia de titularidad sea tal que, razonablemente, no sea posible para el común de las personas identificar la inexactitud del registro por causa de falsificación de documentos y suplantación de identidad.

En otras palabras, el Tribunal le exige al propietario que esté pendiente de la partida registral de su bien; empero, al mismo tiempo, le exige al tercero que proceda con una “conducta diligente y prudente” además de cumplir con los “requisitos exigidos por el artículo 2014 del Código Civil”.

¿Y qué sucede si el propietario no está pendiente de la partida registral y el tercero no es diligente? ¿A quién se debería preferir, según la sentencia? Creo que no es posible hallar, en la sentencia, una respuesta clara a esta pregunta. Es más, si proponemos una situación inversa: ¿qué ocurre si ambos fueron diligentes? Podría suceder que el propietario afectado trató de impedir la inscripción, pero no pudo contar con la colaboración del notario (o cualquier otra de las personas mencionadas en el artículo 3.1 de la Ley N° 30313) que supuestamente emitió el título que se encuentra afectado por falsificación o suplantación.

La sentencia entiende que, si el propietario es negligente y el tercero es diligente, se aplica la fe pública registral. En cambio, si el propietario es diligente y el tercero no lo es, pues no se aplica la fe pública registral. Pero qué sucede si ambos obran de la misma manera: no hay una respuesta del todo precisa.

Es saludable que la sentencia se preocupe por la diligencia del propietario; pero olvida que la fe pública registral, a raíz de la Ley N° 30313, tiene dos ámbitos o “caras”: i) el ámbito donde media falsificación y suplantación, y se aplica el beneficio previsto en esta ley en favor del propietario; y ii) el ámbito donde no media falsificación y suplantación.

El segundo ámbito está determinado solo por el artículo 2014 del Código Civil, donde el afectado no tiene más remedio que demostrar, en un proceso judicial, que el tercero adquirente ha obrado sin buena fe. Si este demuestra que ha obrado de buena fe, es irrelevante la buena o mala fe del propietario. Así de sencillo. Los tres ejemplos planteados funcionan de este modo. Nótese que aquí el tercero tiene el beneficio de la presunción de buena fe y la inscripción del derecho de su transferente no pudo ser cuestionada en sede administrativa por el propietario afectado.

El primer ámbito, en cambio, funciona distinto por obra de la Ley N° 30313. El propietario afectado tuvo la posibilidad de neutralizar la inscripción del acto donde media falsificación o suplantación, evitando que surja un tercero que pretenda ampararse en la fe pública registral; para que esto sea así, debe mantenerse pendiente o atento a lo que ocurra con la partida registral que corresponde a su bien. Solo así el propietario afectado podrá “reaccionar a tiempo”; evitando que el beneficiario del título fraudulento transfiera a un tercero. Es claro que, si media un acto falsificado o producto de una suplantación, el objetivo de la norma es evitar que surja un tercero adquirente. Y esto está, en principio, en manos del afectado; puesto que, de lo contrario, si el afectado no neutralizó la inscripción del transferente del tercero, y este actúa con buena fe, su adquisición se conserva en virtud del artículo 5 de la Ley N° 30313, que la sentencia ha “bendecido” constitucionalmente.

En este contexto, lo lógico sería entender que si el propietario no hace nada por evitar la inscripción fundada en un acto fraudulento, pues el tercero no tendría nada más que hacer: tan solo revisar el registro; porque puede asumir, gracias a la Ley N° 30313, que, si mediara un acto fraudulento, el afectado hubiera impedido la inscripción en favor de su ahora transferente. O sea, así como se le “facilitan” las cosas al propietario afectado, ello debe traducirse en una facilidad para el tercer adquirente; este puede, de forma razonable, esperar que, si mediara un acto fraudulento, el afectado habría “reaccionado” en sede administrativa.

Y aquí radica la novedad de la sentencia: por más lógico que pueda resultar limitarse a la información registral en casos donde aplique la Ley N° 30313, la sentencia dispone que el tercero no puede limitarse a revisar solo ello, sino que debe también “desplegar una conducta diligente y prudente” que no se limita a la revisión de asientos registrales y títulos archivados.

Dicho en otras palabras, si bien la sentencia le dice a los propietarios que “cuiden sus bienes”; no es menos cierto que, al final del día, les dice también que si son negligentes, puede que no haya mayor problema, porque los terceros deben siempre ser “diligentes y prudentes”; no pudiendo asumir que el propietario afectado ha sido diligente y activó los mecanismos de la Ley N° 30313.

Para decirlo sin ambages: para los casos de fraude por suplantación o falsificación, el tercero debe asumir que el afectado es negligente y que no se valió de las herramientas que le brinda la Ley N° 30313; por ejemplo, debe asumir como posibilidad que el propietario nunca “se tomó la molestia” de tomar el servicio gratuito de alerta registral. Justamente por ello, su indagación “diligente y prudente” debe sobrepasar la revisión de asientos y títulos archivados que obra en el registro público.