RESUMEN

En esta nueva sección de nuestra revista, un reconocido especialista analizará las cuestiones más relevantes sobre un tema de actual interés para el abogado civilista y/o procesalista. En esta primera entrega, el profesor Martín Mejorada Chauca absuelve diez interrogantes clave sobre la prescripción adquisitiva de dominio. Así, se analiza de qué manera los herederos se pueden beneficiar del plazo prescriptorio de su causante y si los menores de edad pueden adquirir mediante prescripción adquisitiva de dominio. Igualmente, el autor comenta los efectos de la prescripción adquisitiva frente a una hipoteca inscrita y cuál es la situación de la usucapión frente al actual estado de emergencia. Del mismo modo, se responde a esta interrogante: ¿se admite en nuestro país la interversión o cambio del concepto posesorio?

1. ¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio?

La prescripción adquisitiva es una manera de adquirir propiedad de bienes muebles e inmuebles a través de la posesión. Como todos sabemos, está prevista en el Código Civil, lo que permite que las personas sobre la base de una posesión calificada, es decir, una posesión como dueño, pacífica, pública y continua durante cierto tiempo, adquieran la propiedad de un bien, que no era del poseedor; es decir, el poseedor se vuelve dueño de un bien ajeno. Esa es la figura de la usucapión.

Sin embargo, hay que entenderla en el contexto institucional donde la figura se produce. Yo sostengo que no es igual interpretar y describir los alcances de la usucapión en un régimen constitucional como el del 79, actualmente derogado, que lo que debe ocurrir a partir del año 93 con la Constitución vigente, pues toda figura legal debe ser interpretada sobre la base de sus instituciones máximas, es decir, las constitucionales; y la manera como la usucapión se produce tiene un impacto decisivo sobre esa institucionalidad.

Es evidente que, por ejemplo, para el régimen del 79 e incluso en los regímenes previos, la prescripción tenía también un propósito social, es decir, un mecanismo a través del cual se facilitaba y promovía el acceso a la propiedad ajena para personas que no tenían título y que no tenían las posibilidades de acceder a la propiedad a través de los mecanismos ordinarios, y eso se explica en el marco de una Constitución como la del 79, que es intervencionista, que el régimen de la propiedad en ese sistema no estaba tan protegido como lo está ahora.

En cambio, en la Constitución actual, la propiedad es la clave del modelo económico y se la protege de manera especial y distinta a la protección que existía en la Constitución del 79; entonces, si la propiedad está tan protegida ahora para incentivar a la producción de riqueza en manos de los particulares (porque ningún particular va a hacer inversión alguna ni va hacer desarrollo si es que no sabe que su propiedad está protegida), a este nivel de protección, muy alto que existe en la Constitución vigente, le corresponde un régimen de prescripción distinto a la prescripción del régimen constitucional pasado.

En ambos casos, la prescripción es posesión con los requisitos y tiempo, en ambos casos es igual, sin embargo, la manera de abordar la figura es distinta, siendo que en el 79 se promueve la prescripción adquisitiva de dominio como un mecanismo de acceso a la propiedad ajena; en el 93, no, la propiedad está muy protegida, de modo tal que, no podríamos creer que el régimen legal promueve que un propietario pierda la propiedad de modo unilateral y por un acto de un tercero como es el poseedor.

En síntesis, este primer aspecto a tener en cuenta sobre la usucapión, más que los requisitos que todos conocemos, es entender que esta figura como todas en el derecho patrimonial, tienen que leerse desde la institucionalidad que rige en el momento, no como una institución universal y de permanentes y absolutos caracteres pues, por ejemplo, la prescripción en Roma, no es igual a la de Italia de ahora, ni es igual a la de Venezuela, la de Chile o de Perú, cada quien tiene sus propósitos. Y esos propósitos no hay que buscarlos afuera sino en la institucionalidad que cada régimen tiene, el nuestro está en la Constitución.

2. ¿Los herederos se benefician automáticamente de la posesión de su causante?

Hay que entender que la prescripción se configura por la posesión. Se trata de una posesión especial pero es una posesión al fin, es decir, para que alguien aspire a la prescripción tiene que tener posesión, y la posesión es un derecho real muy especial, no es un derecho que se configure por un título, sino es un derecho que se configura por el comportamiento, por los actos de la persona, pues no hay posesión sin comportamiento, ya que puede una persona tener título de propiedad o título de arrendamiento o de usufructo, pero sino realiza el comportamiento o acto sobre el bien, no hay posesión.

Entonces, cuando hablamos de usucapión hablamos de posesión, y cuando hablamos de posesión hablamos de comportamiento. Esto quiere decir que la posesión no se transmite en virtud de los títulos, la posesión se transmite por la continuidad de los comportamientos; en ese sentido, la ley ha previsto, con toda razón, en la lógica de lo que es la posesión (el derecho real de posesión), que la posesión se transmite por tradición, esto es, por la entrega del bien (nótese que se trata de un comportamiento, del acto de entregar). La mera celebración de un contrato o la existencia de un título legal que transmite el espíritu, lo abstracto, lo inmaterial de los derechos, no sirve.

Por tanto, lo único que transmite posesión es el comportamiento, que cuando se trata de una transmisión voluntaria, que se da a través de la llamada tradición o entrega. Es verdad que existen varios tipos de tradición, siendo la principal y la más común, la tradición real, que es la tradición efectiva, material, en la que se entrega la cosa y existen otros supuestos de tradición simbólica, pero digamos que son excepcionales.

Dicho esto, cuando se me pregunta si los herederos adquieren la posesión, la respuesta es la misma, pues si el fallecido aún si hubiese dejado testamento o si no lo dejó, como sabemos todos sus derechos patrimoniales los heredan sus sucesores forzosos o voluntarios, según como él haya hecho uso de las facultades que el derecho sucesorio le permiten. Evidentemente, el heredero adquirente no va a tener posesión sino hasta que realice el comportamiento que da cuenta de la posesión, porque es evidente que en el caso de la muerte no habrá tradición, porque un muerto ya no puede hacer entrega de nada, por lo que los sucesores sin duda pueden continuar el comportamiento posesorio que solo se produce cuando tomen posesión del bien y, una vez que lo hagan, podrán considerar como parte de su patrimonio heredado la posesión que el causante había acumulado hasta ese momento.

Digo esto porque entiendo que la pregunta tiene que ver con los herederos que adquieren una posesión que aún no ha cumplido el tiempo posesorio para adquirir por prescripción, porque si el causante ya había adquirido la propiedad, es decir, había cumplido los requisitos y el plazo, entonces lo que se transmite es mera propiedad y ahí no hay ninguna duda, aun cuando no se hubiese formalizado o declarado.

Pero, si lo que se transmite es posesión, la misma no se transmite espiritualmente, la posesión se transmite con la entrega y como con la muerte no puede haber entrega, los herederos tendrán que hacer el acto posesorio necesario para producir este enlace de continuidad posesoria, y esto es muy importante, porque he escuchado que pueden suscitarse situaciones difíciles, por ejemplo, en el caso que los herederos no estén atentos a la posesión que venía ejerciendo el causante y entonces se descuidan o descuidan la situación y no toman posesión o lo hacen después de cierto tiempo. Acá, nuevamente, hay que estar a lo que dice la institucionalidad, la prescripción adquisitiva de dominio es un hecho absolutamente extraordinario, que alguien se vuelva dueño de una cosa ajena, es una cosa extraordinaria porque el dueño va a perder la propiedad, esa propiedad que está protegida por la Constitución, en consecuencia, el sistema legal no debe facilitar la prescripción, tiene que ser muy riguroso con la prescripción. Entonces, si los herederos no tomaron posesión inmediatamente dentro de lo razonable, porque si nadie espera obviamente que el día del funeral vayan y tomen posesión, pero sí dentro de los términos razonables y en atención a las circunstancias si no lo hacen, entonces esa posesión que luego acaso continuaron un año o meses después ya no será continua, a efectos de cumplir con el requisito de la prescripción, lo cual podría pensarse que es injusto porque a lo mejor los herederos no sabían que el causante tenía esta posesión y se enteran meses después. Bueno pues, mala suerte.

La prescripción no es un derecho que surge para ser promovido, ¿acaso se cree que en el sistema legal hay un mensaje a la comunidad en el sentido de que vayamos todos a poseer lo ajeno y a convertirnos en dueños y que eso es lo esperado? No, la posesión que conduce a la prescripción es un hecho extraordinario y que como tal debe ser tratado, en consecuencia, si los herederos no fueron diligentes a su situación patrimonial o a la que han heredado perderán la continuidad y tendrán en tal caso que iniciar un nuevo plazo prescriptorio.

3. ¿Es admisible en nuestro país la interversión del título posesorio, esto es, aquella figura que permite que una persona que antes no poseía en concepto de propietario pasa a poseer en dicho concepto?

Aprovecho para mencionar un distingo que debemos tener muy presente: una cosa es el derecho de posesión, del cual venimos hablando y es el que conduce a la prescripción, ese derecho de comportamiento, conducta, actos; y otra cosa es el derecho a la posesión, que es el derecho que ostenta una persona cuando en virtud de un título tiene derecho a acceder al bien. Por ejemplo, un propietario que acaba de comprar un inmueble, es dueño sin duda, y tiene derecho a la posesión, es decir, tiene derecho a ir y abrir la puerta y entrar, pero si no lo hace, habiéndolo comprado no hace ningún acto sobre el bien entonces, no tiene derecho de posesión.

El derecho del cual estamos hablando es el derecho de posesión, siendo esto así, es el comportamiento lo que manda. Si una persona ingresa a ocupar un bien ajeno, es decir, un bien que no es suyo y que nadie se lo haya dado, sino que se ha metido por la ventana y se instala ahí cómodamente y comienza a actuar como si él tuviera algún derecho, eso es un poseedor. Será un poseedor ilegítimo hasta un poseedor precario, pero es un poseedor, porque su comportamiento lo hace ver ante la sociedad como si tuviera algún derecho. Esa es la clave de la figura y el concepto de posesión, el comportamiento; no importa que no tenga papeles, porque todo el mundo o los vecinos pensarán que se ha mudado un nuevo vecino y eso es lo que manda a efectos de decir que hay derechos de posesión.

Ahora, en respuesta a tu pregunta, entonces, si el comportamiento manda, tenemos al poseedor que ingresó con un contrato de arrendamiento, quien con la celebración del contrato de arrendamiento ya tiene derecho a la posesión, pero solo será poseedor cuando ingrese al bien y tome posesión o control material del bien. Este arrendatario que ocupa el bien en virtud de su contrato y es un poseedor inmediato (así se llama a aquel que ocupa un bien en virtud de un título y cuyo comportamiento es limitado porque no actúa como dueño), en sus comportamientos o conductas siempre se debe y atiende a las instrucciones del propietario, quien es el que da las indicaciones sobre los arreglos que hay que hacer o no hacer en el bien. Este arrendatario no puede demoler, no puede construir, no puede tomar decisiones libres, solo puede actuar en función de su título, a lo que este le ha conferido.

Ahora bien, ¿ese comportamiento del arrendatario que está sujeto al título (contrato de arrendamiento) puede desviarse, puede este ocupante rebelarse y actuar ahora sobre el bien como si fuera propietario? Sí. ¿Ese será un comportamiento injusto e ilegítimo? Sí, pero finalmente será posesión. Ese arrendatario que ahora demuele el bien, construye y lo pinta, o hace todo aquello que no podía hacer siendo arrendatario, ahora lo hace de facto o de hecho: esa es la interversión posesoria, el cambio de conducta posesoria.

¿Cuál es el sustento legal? La propia definición de posesión: poseedor es aquel que actúa sobre los bienes y la calidad posesoria viene dada por su propio comportamiento, si yo actúo como propietario aún cuando no estaba autorizado a hacerlo, entonces puedo comenzar a cumplir los requisitos de la prescripción.

Es más, si incluso no teniendo título alguno, es decir, teniendo todas las prohibiciones, sin tener derecho alguno sobre el bien, ingreso sin ningún permiso actúo como propietario y gano por prescripción, si yo ingresé pacíficamente como arrendatario y ahora cambio de conducta, me rebelo a las instrucciones del arrendador y comienzo a ocupar como dueño, con mayor razón también puede cumplir el plazo prescriptorio. Pero también bastará que este arrendatario pague la renta o le rinda alguna cuenta, por menor que sea, a su arrendador para que esta conducta no sirva para fines de la usucapión, y lo mismo ocurrirá con otro personaje interesante que es el servidor, que es la situación más común.

Así, el pago de la renta será la medida más próxima para controlar si la conducta verdaderamente ha cambiado o no, pero un personaje que no tiene mucho control y que no paga renta es el servidor de la posesión, el guardián o custodio, aquel que el propietario dejó para cuidar y que justamente desatendiendo la confianza que se le dio, ahora ocupa el bien para sí y se rebela a las instrucciones de su mandante. Él, en principio, ni siquiera era poseedor, porque él poseía para el mandante o empleador, pero ahora ha hecho conductas propias en interés suyo, por lo que si cumple los plazos y todos los requisitos que se saben, podrá adquirir por prescripción.

4. ¿Un coheredero puede prescribir un bien que pertenece a la masa hereditaria?

No, si bien es cierto en el Derecho Sucesorio existe un momento original de la transferencia a título universal de la masa hereditaria y luego una partición hereditaria que da lugar a la copropiedad, esta es una distribución abstracta, puramente metodológica. Lo cierto es que, apenas muerto el causante, los herederos entran en una situación de coparticipación y todos son copropietarios de los bienes que integran la masa, es verdad que hay que pasar por esta liquidación, pero es solo un artificio, solamente para garantizar el inventario y el pago de las deudas, etc.

Pero no olvidemos que la norma que prohíbe la prescripción entre copropietarios se explica justamente en el Derecho Sucesorio. Los autores del Libro de Reales no pusieron esa norma porque se les ocurrió, sino que lo pusieron a pedido de los autores del Libro de Sucesiones porque entre los sucesores hay una relación de confianza, ya que normalmente son familia, y eso hace que uno que es familia de otro deje que se ocupe y se quede con el bien por un tiempo, entonces esta entrega basada en la confianza no puede ser traicionada con la prescripción. Dicho sea de paso, la misma lógica se aplicaría a los cónyuges.

5. ¿Pueden los menores de edad usucapir? ¿Se puede sumar el plazo posesorio de un menor de edad?

Depende. Los menores de edad pueden ser propietarios, por lo que, vamos a resumirlo así, uno puede usucapir aquello de lo que puede ser propietario voluntariamente, y me refiero voluntariamente como un acto propio porque si un menor puede ser propietario de un inmueble industrial el día que nace, porque justo en el momento que nace se muere su padre y hereda, incluso antes de nacer como lo dispone la norma, entonces él puede ser propietario. Pero no se trata solo de decir que puede usucapir quien puede ser propietario, no; sino que puede usucapir quien puede ser propietario mediante un acto voluntario, por lo que el menor puede ser propietario mediante un acto voluntario realizado por él.

El ejemplo más simple –y medio infantil, pero hay que mencionarlo, porque es teóricamente posible– es que si un menor de edad dependiendo de su edad puede comprarse un disco de vídeo, videojuegos, un libro, una bicicleta o una patineta, es decir, puede contratar como sabemos para ciertas adquisiciones propias de su edad y de sus circunstancias, pues podría adquirir por prescripción también esos bienes que no ha comprado sino que los ha cogido y comienza a poseerlos como si fuera dueño. Entonces, el menor de edad que se quedó con la patineta del amigo (quien se fue de viaje y ya no sabe dónde está), y comienza a poseerla como dueño, al cabo de cuatro años podrá adquirir la propiedad.

Pero, ¿el menor de edad puede adquirir un inmueble por prescripción? Ahí hay que precisar un detalle: él actuando solo no, porque el menor no paga impuestos, no hace construcciones, no contrata obra, no contrata trabajadores, no contrata el internet, no contrata los servicios públicos. Eso sí ocurre con los padres, pero ellos pueden hacer estos actos por el menor.

Imaginemos que se cree que un menor ha adquirido un inmueble en virtud de una declaratoria de herederos, y entonces los padres del menor asumen la administración de esta casa, como representantes legales que son de él, siendo que el menor es un niño de dos años, por lo que los padres actúan por él, porque consideran que su hijo es el dueño y ellos solo administran el bien, esto es, son los padres quienes hacen los comportamientos posesorios. Pero, después resulta por alguna razón que en realidad este menor no había heredado, que la supuesta herencia no era tal; entonces, en este caso, ¿él podría computar los actos posesorios realizados durante todo este tiempo para haber adquirido por prescripción? Sí, porque los actos no los realiza él, lo realizan los padres en nombre de él.

He puesto este ejemplo porque resultaría algo poco probable y algo esotérico que los padres digan vamos a ocupar este inmueble ajeno, vamos a invadirlo, en nombre de nuestro hijo, y comiencen a contratar todo a nombre del hijo, como somos administradores y representantes de los bienes del hijo y como nos creemos dueños, vamos a poner todo a nombre de nuestro hijo. Eso que es medio raro y alambicado, si ocurriera generaría una prescripción también en favor del hijo, pero no porque el hijo haya realizado los actos posesorios, porque este es un menor, sino porque los padres lo han realizado en nombre de él, porque ellos tienen la calidad de representantes. Lo que no creo que sea aceptable es que se diga que como el menor vivió ahí es el poseedor, no; él no puede por sí solo realizar conductas posesorias, las realiza a través de sus representantes respecto de bienes que merecen mayor capacidad a la elemental, que como mencioné antes podría servir para adquirir bienes que son propios de su edad.

6. ¿Cuáles son los efectos de la prescripción adquisitiva de dominio frente a una hipoteca inscrita?

Bueno, la prescripción adquisitiva produce la adquisición de la propiedad y el usucapiente se convierte en propietario, no es una vía para limpiar la situación jurídica del bien, solo produce la adquisición de la propiedad, la norma dice eso, no dice que la adquiere “limpia”. Entonces, ¿por qué tendría que adquirirla “limpia”? Nuevamente, la lógica institucional de cómo hacemos esto, protegemos al propietario o le entregamos todo al usucapiente y facilitamos su felicidad, no.

He escuchado y existe el asunto en la doctrina que la adquisición por prescripción tendría efectos retroactivos y para quienes sostienen que eso es así, uno de los propósitos sería justamente lograr que siendo retroactivo cumplido el último día del año 10 se entendería que el usucapiente es propietario desde el día 1 que entró retroactivamente, y como es propietario desde el día 1, todos los actos que celebró el verdadero propietario, a quien él le ganó, durante ese lapso (una hipoteca, un usufructo o cualquier otra cosa) tendría que ser ineficaces. Eso no tiene asidero en nuestro derecho. La retroactividad no debe inventarse, no puede derivarse de la especulación; la retroactividad tiene terribles consecuencias para la previsibilidad de los negocios. Por ningún lado ni por asomo la ley le da a la prescripción peruana un efecto retroactivo, no hay efecto retroactivo, el propietario por usucapión es propietario desde el último día del año 10 en adelante, no antes; el día anterior no era dueño, tal es así que el propietario el día anterior podría haber interrumpido el plazo con una carta y se volvía todo a cero. El adquirente por prescripción tenía un derecho que se va configurando, pero no había logrado hasta el último día, entonces, la hipoteca subsiste por supuesto.

Ahora, antes de tratar un tema delicado que fue materia de un artículo mío hace algunos años, quiero decir que sé que se dice que la usucapión es una adquisición originaria y, por tanto, la propiedad se adquiere “limpia”. Pero, ¿de dónde sale eso? ¿Cuál es el sustento para esta tesis? Uno no puede leer alegremente una doctrina de otro país donde se clasifican las adquisiciones en derivadas y originarias, y ver que allí se dice que la usucapión es originaria para decir que aquí también lo es. El efecto de la adquisición de los derechos y de la extinción de los derechos es tan grave que tiene que ser explícito en el ordenamiento, porque cuando el usucapiente adquiere la propiedad, para quienes sostienen que la hipoteca, el usufructo, la servidumbre, la superficie, todo lo que se había dado válidamente queda sin efecto, es un acto de agravio contra esos derechos y evidentemente eso no puede ser admitido desde la institucionalidad que nos gobierna, que es el régimen de libertad económica.

En cambio, en la expropiación, por ejemplo, obviamente se adquieren “limpios” porque la Ley de Expropiación dice que se adquieren “limpios”, por obvias razones, porque el Estado no va a adquirir un terreno para hacer un puente y aquel va a seguir hipotecado. En este caso, el Estado adquiere por expropiación y le paga a todos los acreedores, a todos aquellos que han perdido sus derechos. Pero, resultaría que, bajo la posición antes criticada, el usucapiente estaría en mejores condiciones que el Estado, pues adquiriría un bien que es ajeno para un interés propio, no paga nada y hace que todos los derechos que se configuraron caigan; eso es inaceptable.

Ahora, hay un asunto más interesante. Yo sostengo que, si durante los diez años, el propietario ha realizado actos inscritos, como la hipoteca, la prescripción no se cumple. Esto es así porque la prescripción es actuar como propietario, lo que supone que el poseedor sea percibido en general como el dueño, como el único dueño; pero resulta que de pronto una fuente de información poderosísima como es el registro da cuenta de que, en el año 6, el propietario registral ha realizado un acto posesorio (el otorgamiento de una hipoteca) porque dar en hipoteca es un comportamiento posesorio, es un acto de disposición y se inscribe.

Entonces, ¿cómo podría aquel pretender ser un poseedor como dueño si al mismo tiempo, en el mismo instante, hay otro dueño que está realizando un acto igual sobre el bien? Creo que eso es muy importante y eso haría que la pregunta inicial se responda por sí misma, porque entonces si hay actos inscritos en el periodo de los diez años y si fuera verdad lo que sostengo, que esos actos hacen que la prescripción ya no “camine”, entonces nunca se daría el supuesto, salvo que la posesión se haya completado después de los diez años de la hipoteca, y si así fuera igual esa hipoteca ya se habría levantado porque una hipoteca no dura más de diez años.

7. ¿La remisión de cartas notariales interrumpe la prescripción adquisitiva de dominio?

Esto es un tema del derecho positivo, existe indiscutible aceptación, hay que leer las actas de la Comisión Revisora del Código Civil, según las cuales, las reglas de prescripción y caducidad se aplican en lo que sea pertinente a la prescripción adquisitiva de dominio, eso está aceptado. Claro si uno no conoce la historia de lo que pasó ahí, tiende a creer que la norma del Código del 36 que decía que era aplicable ya no existe hoy, entonces dicen algunos que eso significa que ya no es aplicable, pero no es así. Yo le pregunté a los autores del Código Civil del 84 y estaba sentado para todos que la norma de prescripción y caducidad de acciones se aplican en lo que sea pertinente a la prescripción adquisitiva de dominio.

Entonces, en la norma de prescripción de acciones dice que se interrumpe la prescripción entre otros, por la intimación en mora. ¿Qué es la intimación en mora? Cuando a mí me deben dinero, yo le digo al deudor “págame”; esa es la intimación en mora y eso interrumpe la prescripción, así que ese deudor que no pagaba por nueve años y estaba esperando cumplir los diez años para ya no pagarme nunca, con el envío de la carta que es la intimación en mora se interrumpe la prescripción y el plazo vuelve a cero.

Eso lo llevo al mundo de la usucapión, yo le digo al ocupante, devuélveme el bien, eso no es tuyo, entonces no es un asunto de especulación, eso está en la norma. Interrupción por intimación para constituir en mora, obviamente se aplica a su manera en la prescripción porque la expresión intimación para constituir en mora está referida al reclamo de una deuda. ¿Cómo se traduce en términos del reclamo al poseedor ilegítimo? Entrégame el bien.

8. ¿Cuál es la situación de la prescripción adquisitiva de dominio frente al actual estado de emergencia? ¿Los plazos están corriendo actualmente?

La pregunta es de la mayor importancia, por lo cual acabo de escribir un artículo no sobre la prescripción adquisitiva sino sobre la prescripción extintiva de acciones. Sucede que la prescripción es un evento que se suspende en algunos supuestos, entre otros, cuando no hay disponible un tribunal peruano ante el cual hacer valer el reclamo o cuando hay una huelga del Poder Judicial, por ejemplo, en el que no puede plantearse la demanda, entonces se interrumpe el plazo de la prescripción. Lo cual tiene sentido porque si una de las maneras de interrumpir la prescripción es reclamar el derecho, y yo no puedo reclamar el derecho porque no hay tribunal, entonces no tiene sentido que el plazo siga contando, por lo que se suspende.

Existen en el Perú algunos tribunales disponibles de manera virtual, para asuntos laborales, comerciales y contencioso-administrativos, entonces yo me temo que, en esos casos, a pesar de que el Poder Judicial y el Gobierno dicen que los plazos están suspendidos, creo que ahí no lo están, porque las ventanillas están disponibles, es decir, no se aplica la norma según la cual existe imposibilidad de hacer el reclamo.

Pero eso ha cambiado recientemente de modo dramático para efectos de la pregunta que me formulas, porque el 5 de junio ya se autorizó que las demandas de cualquier tipo puedan ser planteadas de manera virtual, quiere decir que, desde esa fecha, aun cuando el Poder Judicial esté cerrado físicamente hasta julio probablemente, ya pueden plantear demandas, como la demanda de reivindicación; entonces, si ya puedo plantear una demanda de reivindicación, se supone que la prescripción sigue contando, porque yo podría interrumpirla planteando mi demanda de reivindicación o de desalojo o la acción posesoria que sea.

Por lo que para el usucapiente que el 15 de marzo había completado 9 años y 11 meses, y le faltaba un mes para ganar por prescripción, desde el 15 de marzo dejó de contarse el plazo de usucapión, porque el propietario estaba impedido de poder demandarlo para requerir la entrega, entonces la prescripción se interrumpe. No obstante que el poseedor sigue en posesión como propietario y los demás requisitos, a partir del 15 de marzo, ese plazo ya no se cuenta. Y, ¿cuándo se vuelve a contar? ¿cuándo se levante la emergencia? Ese es el punto, que quizá no es cuando se levante la emergencia sino ya desde el 5 de junio porque desde esa fecha ya es posible que el propietario ingrese una demanda de prescripción y, como eso ya es posible, entonces la prescripción vuelve a contarse y si completa el mes que le faltaba y no fue interrumpida, entonces se ganará la propiedad por prescripción.

Esto es, sin duda, una buena noticia para los usucapientes, y es una noticia de alerta para los propietarios; por eso, si hay algún propietario que esté dudoso sobre si el usucapiente ha ganado por prescripción o no y está esperando que se levante la emergencia para que presente su demanda, debe hacerlo desde ya.

9. ¿Es posible que el Estado pueda adquirir mediante prescripción adquisitiva de dominio el bien de un privado?

Sí, el Estado es un sujeto de derecho, persona jurídica. Por ello, partamos desde la parte general, ¿puede una persona jurídica adquirir un bien ajeno por prescripción? Sí. ¿Las personas jurídicas cómo “agarran” las cosas? ¿cómo actúan? A través de sus representantes. ¿El Estado puede hacer lo propio? Sí.

Nuevamente, para quien cree que la prescripción es una manera de alentar una suerte de justicia social, entonces se dirá que el Estado no podría adquirir por prescripción, ya que, ¿qué justicia puede haber a favor del Estado? Para quien cree que la prescripción es una manera de sanear las invasiones y las ocupaciones ilegales, entonces tampoco el Estado podría adquirir por prescripción, porque el Estado no hace esas cosas. Pero eso no es así en mi opinión.

La institucionalidad de la prescripción hoy, aunque no les guste a muchos y se prefiera que tenga un rol distinto, es principalmente el de servir como un mecanismo de prueba de la propiedad; es decir, para qué sirve la prescripción sino es para alentar la ocupación de bienes ajenos o para darles tranquilidad a los invasores. Sirve para que en el mercado cuando los compradores ven a alguien en posesión de un bien, siendo que este no tiene los papeles completos, no tiene títulos o hay dudas sobre sus títulos, el recurso a la posesión como generador de propiedad sea la herramienta sustituta de esas comprobaciones del derecho.

En todo el mercado inmobiliario, especialmente el inmobiliario, cuando los adquirentes estudian la condición del vendedor o del transferente, ven sus papeles, eventualmente ven el registro o a veces ni siquiera está registrado entonces no se puede en virtud de los meros documentos y la historia del contrato llegar a una conclusión absoluta si estamos frente al dueño. No se puede saber, es muy difícil por la informalidad, hay herederos que no tienen los papeles, entonces ¿cuál es el recurso? Dígame, ¿Ud. ha estado en posesión de este bien los últimos 10 años? Quiero ver los documentos de la posesión, los cuales son irrefutables, ahí no hay discusión sobre si el acto es válido, ineficaz, anulable, no. La pregunta es ¿poseíste o no?

Entonces ese es el propósito principal de la usucapión, que el mercado utilice la figura para probar la propiedad, siendo ese el propósito, yo cuando quiero adquirir del Estado voy a tener esa misma preocupación, porque cuando quiero adquirir un bien de la municipalidad o de Bienes Nacionales o de un ministerio, siguiendo los procedimientos, igual que con cualquier otra persona, me voy a preguntar si le estoy adquiriendo “bien” al Estado, si verdaderamente el Estado es propietario. Por eso, también podría usar la herramienta de la prescripción para preguntarle al Estado el tiempo que ha poseído, si lo ha hecho, entonces será una garantía de estar adquiriendo “bien” del Estado.

10. La Ley N° 29618 declara imprescriptibles bienes inmuebles de dominio privado estatal, ¿cuál es su opinión respecto a su constitucionalidad o inconstitucionalidad?

La prescriptibilidad de un bien no es un asunto constitucional, es un asunto legal, porque además se puede razonar si es conveniente o no es conveniente, y otra cosa es si es constitucional o no es constitucional, son cosas distintas. Es perfectamente constitucional porque el hecho que respecto a los bienes de dominio público sea la propia Constitución la que dice que son imprescriptibles, no significa que la imprescriptibilidad deba emanar de la Constitución, en la medida en que la prescripción es una solución que está en la ley, la propia ley puede decir cuando no se adquiere por prescripción, por ejemplo, los bienes entre copropietarios, no lo dice en esos términos, pero yo puedo decir con toda certeza que la norma se puede traducir como son imprescriptibles los bienes en copropiedad respecto a cada condómino que participa de ella. Entonces, la ley puede decir qué bienes se pueden o no adquirir por prescripción y esto es lo que ocurrió acá.

Ahora, ¿es conveniente? Creo que es inconveniente, si bien es cierto desde los ojos del Estado siempre se ha visto que todo el mundo se aprovecha de que el Estado no resguarda sus bienes y se mete a ocupar los bienes del Estado y los adquiere por prescripción, entonces el Estado se siente atacado y esto ha sido una manera de contener las invasiones; en ese sentido, es entendible la preocupación del Estado. También es verdad que al haber eliminado esta solución, le ha quitado una herramienta a los compradores para probar la propiedad, repito, la función principal de la usucapión es probar la propiedad, entonces cuando un cliente me dice quiero comprar este inmueble y yo estudio los títulos y resulta que los títulos no son convincentes, no son determinantes, por tanto, busco a la usucapión como solución para decir si estamos o no ante el dueño y encuentro que, en la historia posesoria de quien ahora me quiere vender, en algún momento el Estado se presenta en la cadena de transferencias, eso me genera una complicación porque si está el Estado puede ocurrir que si hay alguien que pretendía haber sido dueño de este bien, estando el Estado de por medio este bien ya no se pueda ganar por prescripción y eso limita la utilización de esta herramienta tan poderosa. Creo que es inconveniente por esa razón, pero se entiende que el Estado quiera proteger sus bienes que a las finales son bienes de todos.

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* Este texto reproduce las partes pertinentes de la entrevista al autor realizada el 6 de junio del 2020 por Diego Pesantes Escobar para el Círculo de Investigación Jurídico Civil de Trujillo (CIJC).

** Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil.