RESUMEN

El autor se expresa en contra de la reciente sentencia expedida por el Tribunal Constitucional en el Expediente N° 01413-2017-PA/TC. Asimismo, desarrolla la regulación de las relaciones de vecindad, las inmisiones, el régimen de propiedad horizontal, el contenido del reglamento interno y la relación de todos estos tópicos con el derecho al libre desarrollo de la personalidad.

MARCO NORMATIVO

Código Civil: arts. 924, 926, 959, 960, 961, 962, 963, 964, 965 y 967.

PALABRAS CLAVE: Relaciones de vecindad / Inmisiones / Propiedad horizontal / Reglamento interno / Libre desarrollo

Recibido: 19/08/2019

Aprobado: 26/08/2019

Introducción

Cuando uno adquiere y se muda a una casa, terreno o un departamento en un edificio multifamiliar pasa a convivir con sus vecinos. Es decir, convivirán con distintas personas que tienen múltiples usos y costumbres, los cuales en el mejor de los casos tendrán afinidad con los de uno y, en el peor de los casos, no podrán ser tolerados y se generarán una serie de inconvenientes. Sin embargo, todo estará enmarcado sobre las relaciones de convivencia que se tengan entre los vecinos.

Actualmente, no basta tener su título de propiedad y que este se encuentre inscrito en Registros Públicos para tener el derecho de propiedad consolidado sobre el predio, puesto que existen múltiples casos en los que no se podrán ejercer las facultades de este derecho. Por derecho de propiedad consolidado debe entenderse cuando en el aspecto legal, técnico, urbanístico y social, no existan ningún acto o hecho que pueda limitar, entorpecer o impedir su normal ejercicio; cabe precisar que el cumplimiento de esto dependerá de cada caso concreto, no puede uniformizarse un único criterio del derecho de propiedad consolidado, puesto que en muchos casos dependerá de la finalidad y uso que cada persona le quiera dar al predio.

Un caso en el aspecto social fue resuelto por el Tribunal Constitucional en un proceso de amparo interpuesto por Juan Fernando Ruelas Noa contra la Junta de Propietarios del Edificio Antonio Miró Quesada, para que se ordene la inaplicación del reglamento interno del edificio, en el extremo que regula la tenencia de mascotas. Por ello, en el presente documento revisaremos si el criterio asumido por el Tribunal Constitucional concuerda con las relaciones de vecindad y naturaleza jurídica del reglamento interno que debe existir en toda propiedad horizontal.

I. La convivencia entre personas

El ser humano es un ser gregario, necesita estar en contacto con otras personas no solo para relacionarse, sino también para sobrevivir. Vale decir, el ser humano siempre requiere de otros para desarrollarse para su crecimiento personal, profesional, familiar y otros.

Ahora bien,

(…) en su acepción más amplia, la convivencia social, se trata de un concepto vinculado a la coexistencia pacífica y armónica de grupos humanos en un mismo espacio. Por ejemplo: “El gobierno debe garantizar la convivencia de los diversos grupos étnicos sin que se produzcan estallidos de violencia”^[1]

Por ello, se determina que “la convivencia social consiste en el respeto mutuo entre las personas, las cosas y el medio en el cual vivimos y desarrollamos nuestra actividad diaria. Decimos de la importancia de las leyes para que estas regulen y garanticen el cumplimiento de esa convivencia social”^[2].

En efecto, todo tipo de convivencia que realice un ser humano debe de realizarse de forma pacífica y armónica, bajo los principios del respeto, tolerancia y razonabilidad hacia las demás personas con las cuales nos relacionamos.

La convivencia exige el respeto de los derechos de los demás que conviven con uno, lo cual no implica en modo alguno no opinar o sostener alguna posición en contrario con otra persona, sino más bien implica que esa postura sea llevada dentro del cauce del respeto mutuo que debe existir entre dos personas. Es esta la muestra de la propia educación que tiene una persona, el reflejo de la educación que uno ha recibido durante su infancia, adolescencia e incluso de adulto, materializándose en el ejercicio de los valores que toda persona tiene frente a otra. Sin embargo, la convivencia no resulta ser muy fácil ejercer, debe tenerse en cuenta que es muy fácil de perder, romper o desgastarla, en la medida que pueden existir diversos tipos de problemas entre las personas que generen que ya no se respeten ni toleren el uno a la otra.

Dentro de la convivencia social podríamos establecer la existencia de una multifamiliar, a la cual podríamos definirla como aquella que se realiza entre dos o más personas o familias dentro de una misma casa, edificio o condominio. Cabe precisar que en doctrina este tema se le conoce y denomina relaciones de vecindad.

II. Las relaciones de vecindad

1. Definición

En doctrina se la ha definido como:

Las relaciones de vecindad constituyen un límite al derecho de propiedad, límite que se establece como consecuencia de las perturbaciones que se pueden producir al vecino colindante. Es evidente que cada propietario puede hacer en su propiedad lo que quiera, pero siempre y cuando no cause molestias, perturbaciones o perjuicios al vecino, que obviamente se deben evitar. Con las relaciones de vecindad se restringe la libertad de cada uno de los propietarios en beneficio de ambos propietarios colindantes (…)^[3].

En este sentido, se ha dicho que:

[L]as relaciones de vecindad constituyen un límite al ejercicio del derecho de propiedad, su contenido se manifiesta en tres aspectos fundamentales:

a) Una situación de vecindad entre inmuebles.

b) La ocupación estable de los inmuebles por personas físicas o jurídicas, que serán por extensión vecinos.

c) La realización de determinadas actividades por esas personas, en el ejercicio de sus derechos, que repercuten en las del vecino o en sus derechos, en otras palabras, la existencia de una relación entre los respectivos derechos de los vecinos. (Diez, 2000, p. 36)

Asimismo, se indica que:

Algunos autores prefieren hablar de relaciones de vecindad con significado o eficacia obligacional y relaciones de vecindad con significado o eficacia real. Con la primera expresión se designan las que solamente dan lugar a la indemnización por el daño causado, y en las que la figura de la vecindad no se presenta con tanta firmeza, aunque la vecindad sigue contando. En ellas el interés protegido es la persona. Las relaciones de vecindad con significado o eficacia real, por el contrario, son aquellas en que la exclusión (como manifestación del derecho de propiedad), la tolerancia, (como deber limitativo de su ejercicio), y el contenido de la propiedad deriva de la concurrencia de derechos que presuponen la existencia de inmuebles colindantes o vecinos. Como efecto complementario de la tutela de la relación de vecindad, cabe una indemnización si se ha causado un daño, pero es un efecto secundario: el interés protegido es la propiedad misma. (Diez, 2000, p. 39)

De acuerdo con ello, por relaciones de vecindad podemos entender que son las relaciones que se dan entre los vecinos de predios colindantes o que se encuentran ubicados dentro de una misma zona de influencia (cercanos). Estas relaciones generan una limitación del derecho de propiedad de cada propietario o vecino, asimismo, trae como consecuencia derechos y deberes de tolerancia para cada uno de ellos.

Lo que se regula en este tipo de relaciones es la normal convivencia que se tiene que dar entre vecinos, es decir, que cada uno pueda ejercer a plenitud su derecho de propiedad sin tener molestias o perturbaciones (ruidos molestos, humos, gases, luces, olores, entre otros), lo cual viola las normas de convivencia entre vecinos, debiendo considerarse que existirán algunas de estas que tendrán que ser toleradas en tanto no causen un mayor perjuicio a los demás vecinos (insoportable). En toda relación de vecindad siempre podrá existir una situación de tensión y conflicto, así como, de buena convivencia o pacífica entre vecinos.

Véase, las relaciones de vecindad tienen como el objeto o núcleo mismo a la convivencia vecinal y los sujetos intervinientes son los propios vecinos, los cuales no necesariamente tienen que ser propietarios, pudiendo ser cualquier poseedor, incluso los ilegítimos, en tanto que aquí no se discute o está en controversia la titularidad de los vecinos, sino la relación que estos tienen entre ellos mismos. En este sentido, consideramos que el fin de las relaciones de vecindad no solo es la protección del derecho de propiedad, sino también el de la posesión, entendida en su acepción más amplia, regulando el ejercicio de cada uno de los vecinos para el normal desenvolvimiento de sus derechos dentro de sus predios^[4].

2. Marco normativo

Nuestro Código Civil ha regulado las relaciones de vecindad con los siguientes artículos:

Artículo 924: Aquel que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnización por los daños irrigados.

Artículo 926: Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efectos respecto a terceros deben inscribirse en el registro respectivo.

Artículo 959: El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizara por los daños y perjuicios causados.

Artículo 960: Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de este debe consentirlo, recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.

Artículo 961: El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.

Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atención a las circunstancias.

Artículo 962: El propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la obligación de pagar la indemnización por los daños y perjuicios.

Artículo 963: Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de estos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos, la inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnización de daños y perjuicios.

Artículo 964: El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.

Artículo 965: El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.

Artículo 967: Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.

En este orden de ideas, nuestro Código Civil y la propia Ley Nº 27157 y su reglamento no han regulado de forma específica y detallada a las relaciones de vecindad, sino solamente de forma general, remitiéndose a lo que las partes establezcan en el reglamento interno y cuando se indica el corte de árboles u otros supuestos establecidos en las normas antes indicadas.

3. Problemática de las relaciones de vecindad

Los problemas en las relaciones de vecindad se dan básicamente en los aspectos de uso y disfrute, pero también pueden darse en los actos de disposición, como en casos de club de playas o condominios privados que establecen que antes de transferir la unidad inmobiliaria a un tercero este debe pasar previa aprobación de la junta o consejo directivo del club.

Téngase en cuenta que en toda relación de vecindad hay tres deberes básicos que todo vecino debe adoptar: i) deber de tolerancia; ii) deber de cooperación; y, iii) deber de adoptar las medidas necesarias para evitar perjudicar/molestar a los vecinos (inmisiones).

El perturbar o molestar a los demás vecinos es considerada como una inmisión, esto es, afectar el normal desarrollo del derecho de propiedad del vecino. Nótese, por regla general, que las inmisiones están prohibidas y si se producen el perjudicado tiene derecho a pedir que cesen y a ser indemnizado; sin embargo, hay algunos casos en los que se presentan excepciones como por ejemplo las inmisiones aprobadas o acordadas entre vecinos en los reglamentos internos de condominios o edificios.

En estos casos se establece que el propietario tiene el deber de tolerar las inmisiones si no son graves o afectan sustancialmente a sus derechos. Ahora bien, si las inmisiones se producen por un uso normal o de costumbre podrían ser consideradas como legítimas, aunque causen perjuicio, por ejemplo, cuando se adopten en un acuerdo o sea impuesta por la municipalidad. En las ilegítimas hay un perjuicio y no hay forma de tolerarlas al tener la calidad de grave. Entonces, solo la inmisión grave puede ser reprimida y la leve tendría que ser tolerada por el vecino

Estas inmisiones no necesariamente tienen que ser realizadas por un vecino contiguo o colindante, puede darse el caso en edificios por vecino de otro piso, pero que con su actuar llega a perjudicar a los de otros pisos. Vale decir, la regla es que el vecino deba estar cercano o estar dentro de una misma zona de influencia en la que llegan al predio de un vecino las emanaciones de gases, vapores, humo de cigarro, químicos, sonidos, luces, entre otras afectaciones que nuestros sentidos puedan detectar.

Un punto importante es que no puede generalizarse a las inmisiones, puesto que algunas personas pueden considerarse afectadas con determinados actos que para otros no son afectaciones, por ello, debe verse o analizarse casa por caso. Por ejemplo, se puede presentar el caso de una música a nivel tolerable para los demás vecinos, pero para uno que sufre de fuertes migrañas incluso ese ruido le molestará y afectará.

Un caso particular son las inmisiones inmorales, que pueden ser definidas como los actos que se realizan en un predio vecino, pero que de una u otra manera afectan la moral de los demás vecinos, como por ejemplo predios en los que se consume drogas o se ejerce la prostitución, actos que pueden afectar el aprovechamiento de los demás predios, con el tema de seguridad y/o desmedro en el valor comercial de los predios vecinos y de la propia zona.

En este contexto, este tema debe verse desde la perspectiva del afectado y determinar si tiene la obligación de tolerarla, si es normal por costumbre u otra forma que lo obligue a tolerarla. Y el inculpado tendrá que probar que la inmisión no causó determinado daño o no fue lo suficientemente grave o sustancial, debiendo analizarse caso por caso, puesto conforme como se decía desde época romana, los conflictos vecinales no pueden ser resueltos con una solución general y radical para todos, sino por un sacrificio de ambas partes.

Ahora bien, como criterios para considerar a una inmisión como grave tenemos a: la razonabilidad, el lugar, el momento (único o permanente), el límite legal existente, la habitualidad y demás que pudieran presentarse al caso concreto.

Puede decirse que estos hechos o inmisiones configuran como una carga sobre el predio, en tanto es una restricción al derecho de propiedad, que puede ser perfectamente inscribible, siempre y cuando, solo se refiera a las facultades de uso y disfrute del predio y no a la de disposición, puesto que esto no lo permite el Código Civil, debiendo contar en un acuerdo entre las partes o en el reglamento interno debidamente aprobado e inscrito, en caso contrario estaríamos ante inmisiones que generarían una carga tácita.

III. Propiedad horizontal - reglamento interno

1. Problemática

La construcción de edificios multifamiliares y/o complejos multifamiliares que albergan en muchos casos más de diez bloques de edificios ha generado la convivencia de muchas personas en estos. Sin embargo, esta convivencia entre los vecinos de los departamentos es un gran problema social, puesto que a diario se presentan muchos tipos de incomodidades, diferencias, rencillas y demás conflictos entre los propios vecinos.

Estos conflictos vienen dados porque conviven personas que nunca se han conocido y que no tienen los mismos gustos, mismos quehaceres, valores, objetivos, entre otros aspectos. Las relaciones de vecindad en edificios multifamiliares es un gran tema poco estudiado y desarrollado a nivel jurídico, puesto que el marco normativo que regula al régimen de propiedad horizontal o propiedad exclusiva y común no desarrolla una regulación específica sobre este aspecto, limitándose a regular la forma de la constitución, adecuación, modificación y demás aspectos que requiere dichos regímenes y sobre la junta de propietarios.

Como se ha indicado, consideramos que las relaciones de vecindad son un límite no normativo al derecho de propiedad, pero que se impone por la convivencia de las personas y/o familias que viven en un mismo edificio o condominio, todo lo cual se refleja en las normas de convivencia que se establezcan en el reglamento interno. Es notorio que toda persona tiene derecho sobre su predio, esto es, todo vecino puede realizar cualquier acto en su predio, pero sin que ello implique generar molestias o incomodidades en los demás vecinos. Parte fundamental de la convivencia es la libertad de actuar y el respeto que se debe de tener hacia los demás vecinos, para que luego todo ello sea recíproco.

Debe tenerse presente que a la fecha existe gran cantidad de conflictos entre vecinos de edificios multifamiliares, lo que genera en varios casos que muchas personas intenten solucionar los conflictos de forma directa o por medio de denuncias sobre lesiones, daños, usurpaciones (en la modalidad de turbación de la posesión), hurtos, entre otros, así como la solicitud de garantías personales para resguardar su integridad personal, sin perjuicio de las acciones civiles que pudieran corresponder, incluso hay casos en que se opta por retirarse del edificio transfiriendo su predio y mudándose a otro para evitar tener que lidiar con sus vecinos^[5]. Por ello, es correcto decir que cuando uno adquiere un departamento no solo está adquiriendo el predio, sino también está adquiriendo a sus vecinos, a las costumbres de ellos y demás hábitos y problemas que se presenten en el edificio.

Desde este contexto, siempre es recomendable no solo hacer un estudio de los títulos de la propiedad para realizar una adquisición plenamente valida, sino que también se hace necesario realizar un estudio social del lugar en el cual uno va a llevar a su familia a vivir, a efectos de verificar el tipo de personas o familias que viven en el edificio o condominio, la existencia de conflictos que pudieran existir u otros factores que le puedan hacer notar que podrá tener algún tipo de inconveniente o conflicto en el edificio. Recuérdese que ya no solo se cerrará su puerta y se olvidará de los vecinos, sino que ahora los tendrá al costado con una pared de diez o quince centímetros que los divide.

Algunos de los conflictos entre vecinos que se vienen suscitando actualmente dentro de un edificio o condominio son, por ejemplo:

• El cigarro. Existen personas que fuman en sus departamentos y el humo del cigarrillo se esparce por todo el edificio a través de ventanas y puertas. Un claro ejemplo es cuando una persona que vivía en segundo piso fumaba a cada momento en su lavandería, por lo que todo el humo se dirigía al tercer piso y a todo el ducto de ventilación hacia los demás departamentos o áreas comunes, lo cual incomodaba enormemente a los vecinos.

• Guerra de música y bailes. Vecinos que escuchan música con volumen alto durante toda la noche, generando molestias entre las demás personas. Incluso muchas personas disfrutan de la música bailando, claro está si uno baila un Huaylas de la forma correcta quien sufre las consecuencias no es solo el vecino del departamento de abajo, sino todo el edificio.

• Estacionamientos. Los estacionamientos son un gran problema cuando no solo no se encuentran ubicados en sótanos, sino al costado o enfrente del edificio, puesto que los vecinos que viven en los pisos superiores pueden votar colillas de cigarro o demás desechos sobre los vehículos estacionados, dañándolos y generando esta manera un conflicto con el propietario del vehículo. Incluso cuando se encuentran en sótanos el tema es más complejo porque muchos vecinos tienden a convertirlos en depósitos de todas sus cosas en desuso, generando gran incomodidad en el resto de los vecinos que se ven afectados con malos olores, roedores y afectación a los espacios comunes.

• Crianza de animales. La crianza no solo se limita a la tenencia de perros, sino también a gatos y aves. Conocí de un caso en donde el gato de un vecino se pasó al departamento de su costado y asustó y lesionó a los niños que vivían en este.

Pues bien, un tema que se genera de estas relaciones de vecindad es el valor legal del reglamento interno, pues es en este documento en el que se materializan las relaciones de vecindad. Es decir, que tanto puede regular el reglamento interno sobre los actos de los vecinos propietarios que realizan sobre su departamento (propiedad o zona exclusiva) para que estos tengan una convivencia armonía con los demás vecinos.

El determinar que los estacionamientos no pueden usarse como depósitos implica una afectación al derecho de propiedad del vecino propietario del estacionamiento. Nos explicamos. Qué sucede si una persona pone en su estacionamiento las llantas que le cambio a su auto o pone un mueble que no utiliza en su departamento ¿es posible que la Junta de Propietarios lo sancione? Téngase en cuenta que las llantas y el mueble están dentro de su estacionamiento, es decir, dentro de una zona de dominio exclusivo, no es una zona común para que pueda estar regulada por el reglamento interno. Ahora bien, en el caso resuelto por el Tribunal Constitucional, ¿es factible que se impida que la crianza de animales en los departamentos o que los animales no puedan subir y bajar por el ascensor?, ¿qué pasa con los edificios de veinte pisos?, ¿es razonable esta medida?

2. Naturaleza jurídica del reglamento interno

Consideramos que el tema central de los problemas antes indicados pasa por determinar cuál es la naturaleza jurídica del reglamento interno, puesto que este será de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios de las propiedades exclusivas que conformen el edificio y/ condominio, siendo por ello parte integrante del título de propiedad que se transfiere así no se mencione este en el contrato de transferencia.

Aquí debemos dejar constancia que una persona al adquirir una propiedad exclusiva sabe, conoce y entiende, y acepta los términos y condiciones que en el reglamento interno se encuentran detallados, pudiendo considerarse una presunción iuris et de iure, puesto que no resulta razonable que se indique tal desconocimiento, así no conste en el contrato de compraventa.

En doctrina se ha mencionado que la naturaleza jurídica del reglamento interno debe establecerse dependiendo de las circunstancias en las que se emita^[6]:

 Cuando existe un único titular que constituye el régimen de propiedad horizontal y emite el reglamento. En este caso, al no existir otros sujetos, el único titular emite una oferta contractual (negocio jurídico unilateral) para que terceros adquieran las unidades inmobiliarias y se adhieran a lo estipulado en el reglamento.

 Cuando existen varios titulares que constituyen el régimen de propiedad horizontal y emiten el reglamento o lo modifican. En este caso, se menciona que se estaría ante un contrato unilateral, en tanto existe un solo centro de interés del cual forman parte todos los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva y para el cual se fundan o integran.

En este sentido, debemos entender que el reglamento interno tiene la naturaleza de ser una oferta contractual (negocio unilateral) cuando es emitido por un único titular, y cuando es emitido por varios titulares, en tanto existe un solo centro de interés y estas se completan, es un contrato unilateral. Ahora bien, nótese, que el reglamento interno será un contrato de adhesión para cualquier tercero que adquiera una propiedad exclusiva dentro de un edificio que cuenta con reglamento interno aprobado.

En cualquiera de los casos el reglamento interno es obligatorio para todos los propietarios y/o posesionarios de las propiedades exclusivas, no pudiéndose desconocer al ser parte integrante e inherente del título de transferencia, así en este no se haga mención alguna.

En este orden de ideas, cabe preguntarnos ¿cuál es el límite del reglamento interno o todo puede regular? Al respecto, consideramos que el límite del reglamento interno es la grave afectación a los derechos fundamentales de cualquier persona. Es decir, el reglamento puede regular determinadas acciones y limitarlas sobre la base a un interés general o común de todos los vecinos del edificio o condominio (relaciones de vecindad para evitar las afectaciones o inmisiones de los demás). Sin embargo, esta limitación no puede generar una grave, irrazonada y desproporcionada afectación a los derechos fundamentales de cualquier vecino.

Como lo hemos indicado líneas arriba, en las relaciones de vecindad existe un deber de tolerancia y cooperación, por lo que solo las afectaciones o inmisiones son las que pueden ser pasibles de negación y/o sanción, puesto que lo contrario devendría en un abuso del derecho por parte de quien las comete. Entiéndase que el derecho de una persona termina donde empieza el de otra. Por ello, estas afectaciones o inmisiones pueden ser reguladas en el reglamento interno, pero sin que ello implique una afectación desmedida y directa a los derechos fundamentales de cualquier persona, motivo por el cual tendrá que analizarse caso por caso y no podrá realizarse una generalización.

IV. Caso resuelto por el Tribunal Constitucional

Los hechos del caso son los siguientes:

• El 3 de julio del 2015 se da la inscripción de la modificación del reglamento interno: prohibición de tenencia de mascotas, excepto los que ya contaran con una.

• Prohíbe el uso del ascensor para subir y bajar mascotas, sin excepción.

• El demandante recién ocupo su departamento en diciembre del 2015.

• El demandante tiene su departamento en el piso 16.

• La mascota sufre una lesión articular en su columna.

• La demanda fue presentada el 4 de mayo de 2016.

• En primera y segunda instancia la demanda fue declarada improcedente por haber vencido el plazo para interponer el amparo.

El voto en mayoría tuvo como argumento que, si bien la junta de propietarios ostenta un poder de regulación respecto al comportamiento de los residentes y visitantes de su edificio, también lo es que este tiene como límite el respeto de los derechos fundamentales, y en caso se realice una intervención sobre estos, esta debe ser razonable y proporcional. Asimismo, estima que la tenencia de una mascota es una manifestación del derecho al libre desarrollo de la personalidad, en tanto es elección de cada persona tener o no mascota. Cabe precisar que este voto señaló que la junta de propietarios podría convenir en alternativas o medidas menos gravosas, como horarios para el uso de ascensores, reserva de uno, etc.

El voto del doctor Blume Fortini consideró que se vulneraba el derecho a la propiedad, pero que no debía establecerse doctrina jurisprudencial alguna. Basa su argumentación en que el análisis debe efectuarse desde la óptica del derecho de propiedad que el demandante tiene sobre su mascota. Asimismo, señala que la medida tomado por la junta resulta arbitraria, irrazonable, desproporcionada y atentatorio del derecho de propiedad, quien adquirió el departamento bajo ciertas características iniciales, que luego fueron modificadas, afectándolo.

Por su parte, el doctor Sardón de Taboada señaló que es legítimo que las juntas de propietarios prohíban el ingreso de mascotas al edificio del que son titulares, indicando que el voto en mayoría no se preocupa del derecho al libre desarrollo de la personalidad de la mayoría de los miembros de la junta de propietarios. Asimismo, indicó que esta restricción no afecta injustificadamente el derecho del demandante, pero que en el caso de las mascotas preexistentes y que sufran una condición médica particular que impide circular por las escaleras si le generase una afectación a su derecho al debido proceso al aplicar dicha regulación de forma retroactiva.

De acuerdo con lo expuesto por el Tribunal Constitucional es necesario empezar por indicar que la crianza de mascotas que realice cualquier persona dentro de un departamento debe realizarse teniendo como premisa el bienestar del animal, esto es, la calidad de vida, un hábitat adecuado para que pueda desenvolverse en un estado de plena salud física y mental.

Asimismo, debe considerarse la existencia de la Resolución Ministerial Nº 1776-2002-SA-DM, que establece a las razas de canes que se les considerará como potencialmente peligrosos dada su particular característica hacia la agresividad, ataque y pelea, estos son pit bull terrier, dogo argentino, fila brasilero, tosa japonesa, bullmastiff, dóberman y rottweiler. Es cierto que los animales se comportarán como se les cría, he tenido tres pastores alemanes y sé perfectamente cómo es criar a estos animales y el cariño y amor que uno siente por ellos, sin embargo, esto debe concordarse con el propio bienestar de estos animales y con las demás personas que habitan el edificio, a fin de evitar cualquier impasse.

Debemos tener en cuenta que la crianza de animales es un tema que algunos municipios vienen regulando, a manera de ejemplo pasaremos a citar a la normativa emitida por las municipalidades de San Isidro, Chorrillos y San Borja:

• San Isidro: Ordenanza Nº 404-MSI - Régimen de Animales Domésticos:

Artículo 3.- Registro obligatorio

Los propietarios o poseedores de canes y/o felinos en el distrito de San Isidro están obligados a solicitar la inscripción de dichas mascotas en el Registro Canino y Felino Municipal en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles desde su adquisición por cualquier modalidad.

Artículo 7.- Licencia municipal de canes y felinos

La licencia es la autorización municipal para la crianza, tenencia y circulación de canes y felinos en el distrito de San Isidro, que se otorga por única vez.

El otorgamiento de la licencia para canes no potencialmente peligrosos y felinos procede automáticamente con su inscripción en el Registro Municipal.

La licencia para canes inscritos como potencialmente peligrosos se otorgará previa evaluación en un plazo de treinta (30) días hábiles sujeto a silencio administrativo negativo. En dicha evaluación se efectuará la inspección del predio donde es criado el can verificando el cumplimiento de las medidas de seguridad y de las condiciones higiénico-sanitarias.

Una vez efectuada la inscripción en el Registro Canino y Felino Municipal, se hará entrega de un Carné de Identificación de la mascota a su propietario o poseedor. En caso de pérdida del carné, la Municipalidad otorgará un duplicado, siendo el costo asumido por el propietario o poseedor del animal.

El propietario o poseedor de un can, no catalogado como potencialmente peligroso, que agreda a una persona o a otra mascota, deberá tramitar un nuevo registro cumpliendo con los requisitos necesarios de los canes potencialmente peligrosos.

A efectos de poder emplazar al propietario o poseedor del can agresor con la finalidad del cumplimiento a lo señalado en el párrafo anterior, se requiere que la persona que haya sufrido una agresión o el propietario o poseedor de la mascota agredida comunique el hecho suscitado a la Municipalidad de San Isidro, a través de la Subgerencia de Fiscalización, a fin de iniciar las acciones pertinentes.

Artículo 9.- Tenencia responsable

La crianza de los animales domésticos debe desarrollarse en buenas condiciones higiénico-sanitarias, así como proporcionando a los animales de compañía un buen trato, alojamiento adecuado, alimentación y bebida necesaria y suficiente, y oportunidad de realizar el ejercicio físico útil y conveniente para su normal desarrollo.

Asimismo, el propietario o poseedor de animales domésticos deberá optar por una planificación reproductiva responsable.

Artículo 11.- Limitaciones

En predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la presencia permanente de canes y/o felinos en secciones de propiedad exclusiva procede siempre que lo permita su Reglamento Interno o medie autorización de la mayoría calificada (2/3) de la Junta de Propietarios. En caso no esté constituida dicha Junta, se requerirá el consentimiento unánime de todos los condóminos.

• Chorrillos: Ordenanza Nº 345-2019-MDCH - Regula el registro, tenencia y control poblacional de canes:

Artículo 7.- Toda persona natural o jurídica podrá criar y poseer canes en su domicilio razonablemente en número, condicionada a las circunstancias higiénico-sanitarias de salubridad y comodidad de cada lugar o inmueble de acuerdo a lo establecido en la presente Ordenanza, que no genere riesgos y peligros para la salud de la población humana y la del animal.

Artículo 8.- La crianza y tenencia de canes está supeditada al entorno en que se desarrolla, sin perturbar o alterar la tranquilidad y el bienestar del vecindario, tratándose de conjuntos residenciales o similares donde opera el régimen de propiedad horizontal, determinando la junta de vecinos o propietarios si procede o no la crianza y/o tenencia, disponiendo y normado en su reglamento interno y reportando a la Municipalidad.

• San Borja: Ordenanza Nº 581-MSB - Régimen jurídico de tenencia de animales domésticos:

Artículo 5.- Número de Canes y Felinos La crianza y tenencia de animales domésticos está supeditada al entorno físico en que se desarrollan con el fin de otorgarles un adecuado espacio para su desenvolvimiento. En el caso de canes y/o felinos las personas naturales y jurídicas podrán criar y poseer hasta tres (03) por casa y/o dos (02) por departamento; siempre que ello no perjudique de manera directa y razonable la tranquilidad y bienestar de terceros. Se exceptúa de forma temporal hasta por un periodo de cuatro (04) meses a los casos en que los canes o felinos hayan tenido crías, debiendo garantizar su propietario o poseedor las condiciones adecuadas para ellos y su entorno, no pudiendo perjudicar a terceros ni alterando el orden público.

Artículo 6.- Propiedad Exclusiva y Propiedad Común En los predios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, la presencia de canes y mascotas estará permitida siempre que lo permita el reglamento interno o medie autorización de la mayoría calificada (2/3) de la junta de propietarios. En caso no esté constituida dicha junta, se requiere el consentimiento unánime de todos los condominios. Dichos acuerdos no podrán contravenir a lo dispuesto por la Ley Nº 27596 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 006-2002-SA y por la Ley N° 30407, debiendo garantizarse la protección y bienestar de los animales.

Véase, en todos los casos se establece que la crianza y presencia de canes y mascotas estará supeditada a autorización de la junta de propietarios y/o que lo permita el reglamento interno, incluso se menciona el número de animales que pueden tenerse en los departamento o casas. Es decir, el tema resulta problemático en tanto no a todas las personas les gustan los animales, los accidentes que se han producido y el bienestar de las mascotas a vivir en un ambiente adecuado. Bajo el criterio emitido por el Tribunal Constitucional estas ordenanzas podrían ser cuestionadas por cualquier persona alegando la afectación a su libre desarrollo de la personalidad, pero ¿qué sucede con las personas que no les gustan los animales o que simplemente les gustan, pero no quieren tener animales cerca?, ¿a ellos no se les afectaría su libre desarrollo de la personalidad?

En este marco de ideas, podemos indicar que en el caso concreto el Tribunal Constitucional se excedió y equivocó, puesto que, el demandante tuvo la oportunidad de cuestionar el acuerdo de modificación de reglamento interno en la vía civil, pese a ello no lo hizo y recurrió a un proceso de amparo, el cual es de excepción y de última ratio.

Asimismo, no se desarrolla a detalle el motivo que sustenta la afectación del demandante al libre desarrollo de la personalidad, siendo este un derecho muy subjetivo y que en los términos de la sentencia no queda claro. Y como menciona el doctor Sardón, ¿qué sucede con el derecho de los otros integrantes de la junta? Nos preguntamos, ¿podría uno de los otros integrantes interponer un amparo bajo el mismo derecho afectado, pero en sentido contrario, es decir, indicar que la crianza de animales le afecta a su libre desarrollo de la personalidad y por tanto debe prohibirse a los animales en el edificio?

Debe tenerse en cuenta que el reglamento interno es un contrato y puede perfectamente regular relaciones de vecindad, en tanto se cumpla con adoptarlo con el debido procedimiento que norma la ley. Quienes más que los propios propietarios o vecinos que habitan en el edificio para regularse y determinar qué actos pueden ser pasibles de tolerancia y cuáles no^[7].

Hay edificios en los que expresamente se establece la prohibición de animales por las condiciones u otro parecer de los vecinos, siendo que el tercero que lo adquiera tendrá que sujetarse a estos términos o no adquirirlo, pero no es coherente que pretenda cambiar las reglas internas cuando así adquiere el departamento o incluso cuando luego se modifica el reglamento y no es cuestionado en la vía respectiva (en la misma junta o a nivel civil).

El reglamento puede ser pasible de modificaciones y adecuaciones, lo cual está permitido por ley, por lo que el voto del doctor Blume en el extremo que indica que el demandante adquirió el departamento bajo ciertas características iniciales, que luego fueron modificadas, lo cual lo afecto, carece de sentido, puesto que bajo este criterio no solo se desconoce la naturaleza jurídica del reglamento interno, sino que no podría realizarse ninguna modificación a los reglamentos internos y ser oponible a los primigenios propietarios.

Nótese, esta limitación en el reglamento interno no es desmedida ni desproporcionada para afectar gravemente los derechos de los propietarios de los departamentos, siendo una medida coherente con el bienestar del propio animal y de los propios vecinos, claro está ésta puede ser pasible de mejora y de una regulación acorde al caso concreto (lesión en la columna del animal). Por ello, la determinación de un criterio jurisprudencial sobre este tema escapa de toda lógica dentro de las relaciones de vecindad y naturaleza jurídica del reglamento interno, puesto que estas no pueden resolverse de forma general, sino caso por caso.

El doctor Avendaño Arana (2019) ha indicado que la junta de propietarios puede establecer restricciones a los bienes comunes de un edificio, pero no a la propiedad privada. Sin embargo, discrepamos de esta opinión, puesto que con ello desconoceríamos las relaciones de vecindad que deben darse y adoptarse dentro de un edificio. En efecto, bajo ese criterio cualquiera puede hacer lo que quiera en su departamento, fumar, hacer ruidos a altas horas y demás actos, y no podrían regularse ni mucho menos sancionarse.

Por el contrario, concordamos con la opinión del doctor Mejorada Chauca (2019), quien señala que el reglamento interno no contiene normas sino estipulaciones contractuales, las cuales son aceptadas voluntaria y libremente por cada propietario. Asimismo, indica que como no son normas no están sujetas a las reglas de retroactividad, sino a la buena fe que rige las relaciones convencionales. Aunado a ello, concordamos en el extremo que esta sentencia abre una puerta de inseguridad para las juntas de propietarios u otras personas jurídicas, puesto que cualquier integrante de estas puede cuestionar bajo el argumento de que se lesiona su derecho a la libre personalidad la modificación del reglamento interno o estatuto social.

A modo de conclusión

De todo lo desarrollado consideramos que el Tribunal Constitucional se equivocó al emitir la sentencia, sin valorar y considerar el régimen de propiedad horizontal y la naturaleza jurídica del reglamento interno, ni mucho menos analizar las relaciones de vecindad, lo cual generó que realice un análisis simple y sin mayor argumentación sobre los verdaderos temas de fondo que el caso ameritaba.

Referencia bibliográfica

Avendaño Arana, F. (12 de julio de 2019). Decisión constitucional sobre las mascotas en la propiedad horizontal. Obtenido de La Ley: https://laley.pe/art/8228/decision-constitucional-sobre-las-mascotas-en-la-propiedad-horizontal

Diez, L. N. (2000). Las relaciones de vecindad. Revista Notarial, 1(79).

Mejorada Chauca, M. (11 de julio de 2019). La sentencia del Tribunal Constitucional sobre mascotas y la aparente imposición. Obtenido de La Ley: https://laley.pe/art/8217/la-sentencia-del-tribunal-constitucional-sobre-mascotas-y-la-aparente-imposicion.

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* Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Egresado de la Maestría de Derecho Registral y Notarial de la Universidad de San Martín de Porres. Con especialización en Derecho Civil Patrimonial por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asociado sénior del Estudio Olaechea.

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^[1] Consúltese: <http://conviveencomunidad.blogspot.pe/2013/05/que-es-convivencia-y-cuales-son-sus.html>.

^[2] Consúltese: <http://conviveencomunidad.blogspot.pe/2013/05/que-es-convivencia-y-cuales-son-sus.html>.

^[3] Consúltese: <http://www.apuntesycursos.com/derecho-de-vecindad-y-las-servidumbres.html>.

^[4] Conviene aclarar que en algunos casos se ha indicado que las relaciones de vecindad tendrían una similitud con las servidumbres. Sin embargo, esto es totalmente errado, habiéndose establecido que en la primera no hay un predio sirviente y uno dominante, y existe una determinación horizontal o de igualdad, que se ve disminuida, pero no sujeta a la posición de la otra persona. En cambio, en la servidumbre prima la determinación vertical, es decir uno está sujeto a otro.

^[5] Como ejemplo de regulación sobre las problemas y solución en casos de relaciones de vecindad podemos citar que desde 1990, en Cataluña - España, se emitió la Ley Nº 13/1990, que reguló la acción negatoria, inmisiones, servidumbres y relaciones de vecindad, lo cual fue derogada y ahora estos temas se encuentran en su propio Código Civil - Cataluña. Si hacemos un símil de esta regulación con la nuestra, podríamos indicar que en el artículo 924 del Código Civil se establece, de una u otra manera, la acción negatoria, al indicarse que, aquel que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnización por los daños irrigados.

^[6] Debemos dejar constancia que en doctrina (Guillermo Borda) también se ha mencionado que el reglamento interno es un estatuto normativo y no un negocio jurídico.

^[7] Debemos dejar constancia de un caso de similares características en lo que respecta al desconocimiento de las relaciones de vecindad y naturaleza jurídica del reglamento interno, que fue resuelto por la Corte de Apelaciones de Santiago - Chile, que emitió la sentencia del 6 de junio de 2018, en la que se resolvió un caso sobre la tenencia de una mascota en un edificio. El reglamento interno del edificio disponía: “cláusula dieciséis número diecinueve del reglamento de copropiedad del inmueble en que se encuentra el departamento de la actora, dispone: ‘Queda terminantemente prohibido: Diecinueve: ingresar al Edificio y/o mantener en cualquier unidad o espacio común o Bien de Dominio Común, animales domésticos’”.

La cuestión controvertida fue “si la disposición del reglamento de copropiedad anteriormente consignada ha sido dictada con infracción de normas de esta ley o de su reglamento, o que no corresponden a la realidad de ese condominio o es manifiestamente arbitraria en el trato a los distintos copropietarios”.

La Corte de Apelaciones resolvió indicando:

En consecuencia, el reglamento de copropiedad o puede abarcar la prohibición del dominio de otros bienes ajenos a los regulados por la ley de copropiedad inmobiliaria –como un animal de compañía– salvo que encontrándose dentro del departamento afecte el derecho legítimo de terceros o su presencia sobrepase los límites dispuestos en el artículo 32 inciso segundo de la Ley, situación que, en el presente caso, no se ha planteado. Sexto: Que tal prohibición materia de esta controversia se encuentra inmerso en un reglamento que debe ser respetado por todos los copropietarios, arrendatarios, o tenedores de la unidad, pero está fuera del ámbito de los objetivos propios del mismo y, su impropiedad es de tal envergadura que impone una limitación al ejercicio de un derecho de propiedad que en la actualidad tiene características especies. En efecto, impedir mantener una mascota con sus dueños, implica un actuar abusivo, al colocarlo en la situación de tener que abandonar al animal en el supuesto que nadie lo reciba, lo que es sancionado actualmente como maltrato o crueldad animal conforme al artículo 291 bis del Código Penal, según lo señalado en el artículo 12 de la Ley 21.020, aunado a que se incumplirá las obligaciones de una tenencia responsable, en cuanto que si es dueño, al menos, corresponde proporcionarle buen trato, alimento, albergue, debiendo corresponder este último, según su artículo 10, al domicilio de su responsable –que será su dueña en este caso– o el lugar que se destine para su cuidado, pero esto último, en este caso, no puede tener lugar si se coacciona a su dueña a sacarlo del domicilio, pudiendo el retiro ser dañino para el animal colocando a la demandante en una situación de infringir el ordenamiento jurídico.

Asimismo, indicó que: “[C]onforme a lo razonado anteriormente, la cláusula dieciséis número diecinueve del reglamento de copropiedad antes referido es contario a la ley y al reglamento de copropiedad inmobiliaria y, por ende, corresponde su modificación, debiéndose sustituir por la siguiente: Mantener en cualquier espacio común o bien de dominio común, animales domésticos”.

Nótese, la Corte no solo establece que el reglamento interno no puede establecer la prohibición de que los propietarios de los departamentos tengan o no mascotas, puesto que eso afectaría directamente su derecho de propiedad; sino que, además, establece y cambia la cláusula respecto a este tema, desconociendo totalmente las relaciones de vecindad y la real naturaleza del reglamento interno.