RESUMEN

El autor realiza un pormenorizado estudio de la reciente Ley Nº 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Refiere que esta norma realmente no contempla un “desalojo notarial”, sino más bien judicial, puesto que la labor del notario se supedita a la expedición de un “acta notarial de constatación de causales de desalojo”, el mismo que funge de título ejecutivo para lograr un lanzamiento de forma más expeditiva.

MARCO NORMATIVO

Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, Ley Nº 30933 (24/04/2019): passim.

Código Civil: art. 1697 inc. 1).

PALABRAS CLAVE: Desalojo / Arrendamiento / Título ejecutivo notarial / Lanzamiento

Recibido: 29/04/2019

Aprobado: 06/05/2019

Introducción

El 24 de abril de 2019 se publicó la Ley Nº 30933 (en adelante, la Ley), que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, estableciendo una nueva alternativa, presuntamente más ágil y simplificada, con la finalidad de permitir al propietario la restitución de su bien inmueble arrendado, siempre que se cumplan los requisitos que dicha Ley establece.

Antes de referirnos a la funcionalidad de este nuevo procedimiento, debe advertirse que no se trata de un desalojo notarial, sino judicial, que busca superar algunas limitaciones de este último, sobre la base de un de “acta notarial de constatación de causales de desalojo” y una ejecución anticipada de este título ejecutivo. Como puede desprenderse del texto de la norma bajo comentario, no debemos hablar de “procedimiento no contencioso de competencia notarial de desalojo”, sino de “proceso especial de desalojo con ejecución anticipada en mérito a acta notarial de constatación”.

I. ¿En qué consiste el nuevo procedimiento especial de desalojo?

La Ley Nº 30933 establece un nuevo procedimiento especial de desalojo con la intervención del notario (en una primera etapa), siendo competente aquel que ejerza función notarial en la provincia donde se ubica el bien inmueble arrendado, teniendo a su cargo la constatación de: i) los requisitos de procedibilidad, ii) el contenido del contrato de arrendamiento y iii) los requisitos de la solicitud establecidos en la misma Ley. Asimismo, contempla la intervención del juez de paz letrado del distrito donde se ubica el predio, para la segunda etapa, constituida por la ejecución judicial del desalojo y en consecuencia la recuperación de la propiedad en favor del propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, pudiendo incluso el interesado solicitar ante el mismo juez el pago de las costas y costos del proceso, así como de los servicios notariales derivados del desalojo.

Como ya hemos señalado anteriormente, consideramos que no es exacto que el “proceso especial de desalojo” se inicie con la constatación notarial de la existencia de las causales de desalojo; creemos que estos actos constituyen una etapa previa para la formación de un “acta de notoriedad notarial” previa al verdadero proceso de desalojo. Ello es algo similar a cuando se obtiene el protesto de un título valor ante el notario, para poder hacer posible la acción cambiaria ejecutiva en los títulos valores sujetos a dicha formalidad. El proceso de desalojo se inicia, en verdad, ante el juez de paz letrado y es él quien lo ordena.

II. Requisitos de procedibilidad

Entre los requisitos de procedibilidad previstos en la norma para que el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble puedan solicitar el desalojo se han considerado que:

i. El inmueble materia de desalojo notarial se encuentre individualizado de manera inequívoca y en el contrato de arrendamiento deben consignarse las referencias precisas de su ubicación.

ii. El contrato de arrendamiento esté contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble Destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo Nº 1177 (Decreto Legislativo que establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda), o en escritura pública. En este caso, es decir, cuando se formalice por escritura pública, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines.

iii. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.

Sobre este tema, vemos que la Ley ha contemplado, como una de las posibilidades para aplicar el proceso especial, la exigencia del contrato de arrendamiento constituido en un FUA, alternativa que nace con el Decreto Legislativo Nº 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda y que, como veremos más adelante, no tiene sentido, pues ya ha fracasado en su aplicación, más aún si solo es exclusivo para inmuebles destinados a vivienda. Ello nos lleva a sostener que, en la práctica, la formalidad para la aplicación del procedimiento especial para toda clase de inmuebles será que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública, la que, en virtud de la modificación introducida en el Decreto Legislativo del Notariado, no requeriría la presentación de minuta.

También consideramos que deberá ser materia de especial atención –en una eventual reglamentación– la precisión del concepto y requisitos para que el inmueble “se encuentre individualizado de manera inequívoca”, sobre todo en el caso de los predios que no cuenten con titulación inscrita o cuando las unidades no se encuentren debidamente independizadas^[1].

III. Cláusulas de allanamiento y sometimiento

Además de los requisitos de procedibilidad exigidos por la norma, debe tenerse en cuenta que las partes que intervienen en el contrato de arrendamiento, esto es, arrendador y arrendatario, deben introducir diversas estipulaciones especiales. La primera, contener una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo del contrato o la resolución del mismo por la falta del pago de la renta. La segunda debe constar el sometimiento de las partes de manera expresa e indubitable al procedimiento especial de desalojo, para que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en el texto aprobado, se sometan a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado. Finalmente, las partes deben haber consignado en el contrato el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento. En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador debe poner en conocimiento del arrendatario el hecho mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos^[2].

Con relación a estos requisitos, la cláusula de allanamiento a futuro regulada por la Ley N° 30933 (a similitud de la anteriormente regulada por la Ley N° 30201) no puede impedir que el arrendatario ejerza su derecho de defensa en el proceso judicial de desalojo, ni tampoco torna en “no contencioso” un asunto en el que, claramente, se aprecia un conflicto de intereses. El sentido en que deberíamos entender ese “allanamiento a futuro” es a la posibilidad, consentida y asumida por el arrendatario, de que podrá ejecutarse anticipadamente el desalojo y el lanzamiento, sin perjuicio de que, luego, puedan seguir discutiéndose sus reclamaciones, pero ya no en posesión del predio. Y, en similar visión, la denominada “cláusula de sumisión al proceso judicial de desalojo” no es más que una habilitación para que el notario efectúe y levante el “acta notarial de constatación”, dotándola de mérito ejecutivo especial.

IV. Causales de desalojo

El procedimiento especial de desalojo con intervención del notario opera frente a las siguientes causales: i) vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento o ii) incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si no se estableciese plazo alguno, se aplicará lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.

Debe tenerse en cuenta que, para acreditar el incumplimiento del pago de la renta, el notario solo considerará válida la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de abono acordada por las partes, hasta antes de la recepción de la carta notarial cursada al arrendatario para que cumpla con la restitución del bien en caso de vencimiento del contrato o la resolución del mismo por falta de pago; es decir, para la procedencia del trámite, la acreditación de los pagos de la renta convenida debe estar íntegramente bancarizada, caso contrario, no podrá acogerse a los beneficios del nuevo procedimiento.

¿Y qué sucederá con los contratos de arrendamiento suscritos hasta la fecha que no cumplen con los presupuestos contemplados en el texto aprobado? En estos casos se ha previsto que podrán acogerse los contratos celebrados en el marco del Decreto Legislativo Nº 1177 y los anteriores a este, siempre que se complementen con la suscripción de una adenda que cumpla o se adecúe a las formalidades del contrato antes señaladas.

V. Etapa notarial: constatación de las causales y acta de constatación

El procedimiento se inicia a solicitud de la parte interesada, pudiendo ser el propietario, el arrendador, el administrador o todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble^[3].

Dicha solicitud deberá ser presentada ante el notario elegido libremente por el interesado, siempre que ejerza sus funciones en la provincia donde se encuentra el bien inmueble arrendado^[4]. A la solicitud de desalojo se deberán adjuntar los siguientes documentos: el original o la copia legalizada del FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento; y el original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso, que requiera la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda^[5].

Recibida la solicitud de desalojo, el notario luego de haber constatado el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud notificará al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco días hábiles de recibida la comunicación, acredite: i) la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio, ii) la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes, o iii) el incumplimiento de las formalidades establecidas.

En nuestra opinión, la etapa notarial es una fase previa al proceso, destinada a la formación del título ejecutivo. La norma recientemente promulgada encarga al notario, ante el que se inicie el “proceso”, verificar la concurrencia de todos los requisitos del mismo para luego proceder a la notificación y recibir la eventual oposición, precisando que las causales de dicha “oposición” serán solo tres, dos de las cuales parecen claramente objetivas (prórroga del contrato o pagos en la cuenta de abono) y otra (incumplimiento de formalidades establecidas) de evaluación sobre la base de una simple constatación de la documentación presentada. Ello, en principio, no debería presentar grandes dificultades al notario, pero estamos seguros de que el “ingenio procesal” de algunos arrendatarios de mala fe podría complicar la verificación, esto a través de la presentación de constancias de pago de renta parciales, desordenadas o confusas para aparentar que cubren periodos distintos o inclusive falsificadas, aspectos que también consideramos podrían ser solucionados mediante una precisa reglamentación.

Trascurridos los cinco días hábiles desde la notificación al arrendatario, el notario, con la respuesta de aquel, constatará si se configura alguna de las causales de desalojo previstas: vencimiento del plazo pactado en el contrato o el incumplimiento del pago de la renta y, de ser así, el notario realizará las siguientes acciones:

i. Extiende un acta no contenciosa que deja constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual procede a protocolizar en el registro notarial de asuntos no contenciosos.

ii. Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a fin de que este proceda con el lanzamiento del arrendatario o quien se encuentre en posesión del bien materia de desalojo.

Cabe señalar que el notario podrá dar por finalizado el trámite de desalojo notarial si no se configura alguna de las causales de desalojo ya mencionadas, para lo cual comunicará el hecho al solicitante. Otra causal de conclusión del procedimiento estaría configurada, sin lugar a dudas, cuando las partes acuerdan su finalización, ese supuesto podrá darse en cualquier momento del procedimiento, levantándose un acta en el registro notarial de asuntos no contenciosos en la que se declare la conclusión del trámite. Sin embargo, no se ha previsto, expresamente, cuál sería la acción del notario si el arrendatario no contestara dentro del plazo señalado de cinco días hábiles contados desde la notificación.

En esta etapa del proceso se aprecia que el notario tiene que adoptar una decisión, es decir, declarar si se ha constatado la existencia de la causal de vencimiento del contrato o resolución del mismo por falta de pago. Ello no es una decisión jurisdiccional como algunos sostienen, sino una operación de verificación jurídica y fáctica en función a la solidez y claridad de los documentos presentados. Y es esta verificación y constatación la que dotará al acta de la calidad de título ejecutivo con especial y anticipada ejecución. Y dicho ya en términos estrictamente notariales, nos encontramos ante una denominada –doctrinalmente– “acta notarial de notoriedad” que, por ejemplo, se encuentra regulada en la legislación notarial española, en el artículo 209 del Reglamento Notarial Español, indicando que ella tiene por objeto “la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales pueden ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica”. Sobre las principales características de este tipo de actas en el Derecho hispano, indican Jiménez Clar y Leyda Ern (2008) que “son actuaciones que no tienen carácter jurisdiccional (…)” y que “después de la reforma introducida por el RD 457/2007 de 19 de enero como verdaderos procedimientos que se inician a instancia de parte y en los que la intervención del Notario en la instrucción de los mismo es independiente y autónoma del requerimiento inicial” (pp. 306-307). De lo expresado se colige que, en principio, la operación del notario de declarar constatada o no la existencia de las referidas causales, al igual que toda acta notarial, no sería una operación judicial ni podría ser objeto de impugnación alguna. Es una declaración notarial de notoriedad que habilitará al juez para, previa verificación, aplicar una ejecución judicial anticipada.

Es pertinente precisar que algún autor ha sostenido que, debido a la aplicación supletoria de la Ley N° 26662 (Ley de competencia de notarial en asuntos no contenciosos), establecida en la primera disposición complementaria final de la Ley, el notario tendría que abstenerse de extender el acta notarial de constatación si se presenta cualquier oposición del arrendatario o tercero, aunque ella no se encuentra sustentada en alguno de los tres supuestos taxativamente previstos en el artículo 8.3 de la Ley. Respecto a ello, debe rechazarse claramente dicha “interpretación”, pues la aplicación “supletoria” de la Ley N° 26662 solo lo será en lo no específicamente regulado por la Ley. Y si ella, expresa y claramente, establece únicamente tres supuestos o causales de oposición, no puede entenderse que la aplicación “supletoria” de otra norma diferente contravenga el texto específico de la Ley bajo comento.

VI. Etapa judicial: lanzamiento

Culminada la etapa notarial del procedimiento especial de desalojo, el interesado podrá formular la solicitud de lanzamiento; esta solicitud será presentada ante el notario que conoció la primera etapa y estará dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva. Dicha solicitud será trasladada al juez conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

El juez de paz letrado competente verificará los requisitos de la solicitud y emitirá la resolución judicial que disponga el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de descerraje en caso de: i) resistencia al cumplimiento del mandato judicial o ii) encontrarse cerrado el inmueble, todo esto dentro del plazo de tres días hábiles de recibida la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el notario. Esta resolución, en salvaguardia del principio de la doble instancia, es impugnable, pero sin efecto suspensivo, lo que permitirá discutir las causales de la apelación, pero sin que el arrendatario siga en posesión del inmueble, evitando que la interposición del recurso opere en favor del arrendatario que se rehúsa a la devolución del bien arrendado.

VII. Evaluación de los posibles efectos de la Ley N° 30933

Como es sabido, esta no es la primera y estamos seguros de que no será la última reforma legislativa destinada a lograr que el desalojo se efectúe en un plazo razonable en beneficio de los propietarios de los predios arrendados, que se ven perjudicados al esperar largos años de litigio y gastos para recuperar la posesión de predios, cuyo contrato de arrendamiento se encuentra largamente vencido o resuelto por la falta de pago de los arrendatarios. Recordar ello, y el daño que esto origina a la inversión privada, a la oferta de inmuebles destinados al arrendamiento, a los propietarios afectados y aún a los mismos arrendatarios que deben sufrir precios elevados que contemplen la posibilidad de estas “externalidades”, es un lugar común en el que no gastaremos el breve espacio que se nos ha concedido. Basta decir que, tal como se recoge en la Exposición de Motivos del Proyecto de Ley Nº 3663/2018-PE, que fue la que dio lugar a la promulgación de la Ley bajo comentario, de acuerdo a la información proporcionada por el Centro de Investigaciones Judiciales del Poder Judicial, los procesos de desalojo por ocupación precaria deberían finalizar a los cinco meses, sin embargo, dada la carga procesal que el Poder Judicial afronta, estos procesos duran en promedio cuatro años y tres meses, con lo cual tienen una duración real de cuarenta y nueve meses más del plazo establecido en el Código Procesal Civil; plazo que se ve incrementado luego de la sentencia consentida o ejecutoriada, en razón del tiempo de demora para ejecutar la sentencia a través del lanzamiento del ocupante precario, o lograr el pago efectivo de las obligaciones vencidas por parte de este último.

En este escenario, siendo que aún el desalojo se tramita curiosamente a través del denominado proceso “sumarísimo”, que resulta ser en la práctica “lentísimo”; antes de la Ley ya se habían aprobado varias normas que buscan reducir el plazo necesario para lograr el desalojo y ulterior lanzamiento. A modo de resumen podemos indicar:

i. La Ley Nº 30201 creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, tratando de alguna manera resolver el problema que afecta a muchos, y tiene por finalidad restituir en forma inmediata los predios arrendados. Esta norma dispuso que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles que contengan la cláusula de allanamiento futuro por parte del arrendatario para la restitución del inmueble arrendado a favor de su arrendador, y que cuente con firmas certificadas por notario o juez de paz (en los lugares donde no haya notario), el propietario podrá recurrir al juez competente del lugar donde se ubica el inmueble a fin de que se le otorgue al arrendatario un plazo de seis días hábiles desde que le es notificada la demanda para que acredite el pago de las mensualidades vencidas o que el contrato de arrendamiento sigue vigente, pues vencido dicho plazo, el juez ordenaría el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil, mandato que se ejecutaría contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

ii. El Decreto Legislativo Nº 1177 establece el Régimen de promoción del arrendamiento para vivienda. Esta norma dispone para su aplicación que los contratos de arrendamiento estén contenidos en el FUA, el Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de Inmueble Destinado a Vivienda (FUAO) o en el Formulario Único de Arrendamiento Financiero (leasing) de Inmueble Destinado a Vivienda (FUAL), los cuales tienen mérito de ejecución siempre que estén suscritos ante notario o, en su defecto, juez de paz letrado y se encuentren inscritos en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV). Asimismo, en su artículo 14 establece que el arrendador puede demandar contra el arrendatario, o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo a través de un proceso único de ejecución de desalojo o el denominado “desalojo express”. Este proceso se tramita ante el juez de paz letrado de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado, dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco días hábiles, se allane o conteste la demanda; vencido el plazo, con la contestación o sin ella, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres días hábiles, bajo responsabilidad. En caso de incumplimiento o resistencia al mandato judicial, el juez debe notificar a la Policía Nacional del Perú para que en un plazo de tres días hábiles presten apoyo para la ejecución del desalojo. Sin perjuicio de lo anterior, el juez debe remitir la resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada al RAV, en el plazo de tres días hábiles, para su correspondiente inscripción bajo responsabilidad.

Dichas normas, no obstante estar vigentes^[6] y ser plenamente aplicables como soluciones especialmente diseñadas para atender la problemática planteada, no han logrado su finalidad, entre otros puntos, por cuanto:

• El denominado “allanamiento futuro” en nada impide que el arrendatario demandado conteste la demanda y formule alegaciones que dilaten el proceso, lo que, sumado a la realización de los demás actos procesales (emisión de sentencia y ulterior impugnación, actuaciones previas a la ejecución del lanzamiento), nos lleva a estar seguros de que, en modo alguno, podrá lograrse la restitución del predio al propietario en los brevísimos plazos que plantea la Ley N° 30201. Adicionalmente, en un país lleno de informalidad, no ha generado temor alguno a los arrendatarios el hecho de ser registrados como “deudores judiciales morosos”.

• Peor aún es el escenario que nos presenta el régimen del Decreto Legislativo N° 1177, que también ha fracasado en el intento de promover alternativas para lograr mayor inversión y financiamiento al arrendamiento de vivienda. La desafortunada idea de crear un RAV no ha funcionado por no tener ningún sustento práctico y solo producir formalidades innecesarias, lo que se prueba con la casi nula existencia de contratos registrados en el RAV. Si ello de por sí hacía inviable realizar el denominado “proceso único de ejecución de desalojo”, tampoco el mismo superaba los problemas de demoras en la notificación, realización de actos procesales, expedición de sentencia, posible impugnación y efectivización del desalojo. Este dispositivo solo redundaba, como es costumbre, en nominales “reducciones” de los plazos procesales que, como todos sabemos, nunca se cumplen.

Es bajo este contexto que, con la incorporación de este nuevo procedimiento que se desarrolla sobre la base de un “acta notarial de constatación de causales de desalojo” y una ejecución anticipada de ese título ejecutivo, nace una nueva alternativa con el objetivo de darle celeridad al proceso de desalojo en sí, este último a cargo de la autoridad judicial competente. Entonces, recalcamos que, en puridad, no estamos frente a un “procedimiento no contencioso de competencia notarial de desalojo”, sino de “proceso especial de desalojo con ejecución anticipada en mérito a acta notarial de constatación”.

Finalmente, reiteramos que en nuestro concepto se inicia el verdadero proceso especial de desalojo ante el juez de paz letrado, pues la denominada etapa notarial constituye la formación de un “acta de constatación ejecutiva”, correspondiéndole al juez de paz letrado no solo la verificación de los requisitos de la solicitud, sino que también, como toda actuación jurisdiccional, no puede dejar de revisar y calificar el acta notarial y, eventualmente, no disponer el lanzamiento si la misma no reúne las exigencias legalmente previstas^[7]. Empero, si el juez de paz letrado encuentra conforme el acta, ello lo habilitará sin correr traslado y sin posibilidad de impugnación con efecto suspensivo, a disponer el lanzamiento anticipado (incluyendo el descerraje con apoyo de la autoridad policial) y la restitución del predio a su propietario. Esta es su verdadera fortaleza, lo que podría hacer que la Ley funcione y logre sus efectos de agilizar los plazos para lograr el desalojo. Una vez efectuado el lanzamiento, creemos que será una insignificante minoría la que podría efectuar la impugnación, más aun teniendo en cuenta que se habría claramente verificado que no existen motivos que sustenten la misma.

Conclusiones

Todo lo expresado nos hace pensar que, a pesar de sus diversos errores y problemas de enfoque, la norma podría tener un impacto positivo en lograr una mayor celeridad en la restitución de los predios a sus propietarios. Para ello, además de una interpretación “correctora” de los varios vacíos e imperfecciones de la Ley, nos permitimos sugerir que sus alcances sean materia de una pronta reglamentación que, aunque no es expresamente prevista en la Ley, podría ayudar a fijar pautas uniformes en su aplicación, tanto por los notarios como por los jueces de paz letrados.

Concluimos recalcando que no será por una “mágica” intervención notarial la consecución del desalojo, sino por lograr un título ejecutivo más fiable, al que la Ley le atribuye una célere ejecución anticipada inmediata, lo que se traduce en una reducción considerable de los plazos para obtener la restitución del inmueble^[8]. Y es que, como es evidente, la verdadera dificultad actual son las posibilidades procesales que aún se le otorga al arrendatario para dilatar injustificadamente por meses (o a veces años) la desocupación del inmueble. Contrariamente, una vez efectuado el lanzamiento se observará que, en el 99 % de los casos, el arrendatario que no tiene la razón y tampoco tiene el incentivo de seguir ocupando el predio no se tomará la molestia de impugnar el lanzamiento.

Referencia bibliográfica

Jiménez Clar, A. y Leyda Ern, C. (2008). Temas de Derecho Notarial. Valencia: Tirant lo Blanch.

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* Notario de Lima. Profesor de Derecho Urbanístico, Derecho Registral Inmobiliario y Comercial en la Universidad de Lima y en la Pontificia Universidad Católica del Perú. Exvicedecano del Colegio de Abogados de Lima.

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^[1] Ello, sobre todo, teniendo en cuenta que la brevedad del proceso de desalojo que se generaría podría afectar a terceros ocupantes, sobre todo en caso de “connivencia” o “concertación” entre el presunto arrendador y el arrendatario.

^[2] Obviamente, la designación de una cuenta especial para el pago de la renta tiene por finalidad evitar cualquier alegación respecto a pagos efectuados en forma directa o en forma distinta al depósito en la cuenta designada. En ello, los arrendatarios deben tener especial cuidado de no efectuar pagos en efectivo o en cuentas diferentes, pues ellos no podrán ser tenidos en cuenta en la constatación notarial de las causales que motivan el desalojo.

^[3] Sobre esto debe considerarse que si bien es posible que no sea solo el propietario, sino cualquier otra persona que tenga el derecho a la restitución del inmueble, quien pretenda aplicar el nuevo procedimiento, del texto del mismo se aprecia que las regulaciones contenidas en la Ley N° 30933 están particularmente diseñadas al desalojo iniciado por el propietario contra el arrendatario. La aplicación en otros supuestos reviste alguna dificultad y, creemos, podría ser precisada en la vía reglamentaria.

^[4] Esto, en concordancia con el artículo 4 del Decreto Legislativo N° 1049 (Decreto Legislativo del Notariado), que establece que la competencia notarial es provincial, sin perjuicio de la localización distrital del oficio notarial (oficina del notario).

^[5] Discrepamos con la interpretación sostenida por algún autor, en el sentido de que la remisión de dicha carta notarial, por aplicación supletoria de la doctrina establecida por el Cuarto Pleno Casatorio, conllevaría que el proceso especial deba tramitarse como uno de desalojo por ocupación precaria. El procedimiento es especial y se tramitará, exclusivamente, en la forma establecida en la Ley N° 30933.

^[6] Entendemos que la Ley en nada deroga o deja sin efecto los regímenes anteriormente existentes, siendo que podrían seguir aplicándose y celebrándose contratos de arrendamiento con firma certificada notarialmente, sujetos al procedimiento regulado por la Ley N° 30201. Sin embargo, dudamos que los propietarios insistan en seguir acudiendo a soluciones que, al menos hasta el momento, no han logrado los efectos deseados. Quizá sería pertinente evaluar, como alternativa al desalojo con intervención notarial, una mejora y simplificación en el procedimiento regulado por el artículo 593 del Código Procesal Civil.

^[7] Nos parece totalmente inexactas las opiniones que indican que el juzgado se volvería en una simple “mesa de partes” para ejecutar, sin análisis o revisión alguna de lo establecido en el acta notarial de constatación. Es evidente que el juez de paz letrado, que tendrá a vista no solo el acta, sino todo el expediente seguido ante el despacho notarial, podría denegar el lanzamiento si aprecia que no se han cumplido los requisitos previstos en la Ley. En verdad, más que de los notarios, dependerá en gran parte de la adecuada y oportuna actuación judicial que se puedan cumplir los objetivos regulados por la norma recientemente aprobada.

^[8] Personalmente, pensamos que el tema de un título ejecutivo sólido podría lograrse, también, a través de la intervención de árbitros o la designación de representantes irrevocables para constatar la existencia de la causal de desalojo (similar a lo que ocurre en la ejecución extrajudicial de la garantía mobiliaria), logrando una ejecución anticipada inmediata, siempre dispuesta por la autoridad jurisdiccional. Y que, inclusive, aún sin procesos especiales para los contratos celebrados sin cláusulas especiales, podría establecer la procedencia liminar de una medida cautelar de ejecución anticipada del desalojo en la admisión misma de la demanda en procesos sumarísimos. Por ello, coincidimos con diversos autores que plantean otras alternativas adicionales a lo ya previsto en la Ley. Creemos que mientras más alternativas se den al propietario, corresponderá a los propietarios elegir aquella que le sea más favorable.