RESUMEN

En este interesante artículo se analiza la reciente Ley N° 30933, denominada “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”. El autor afirma que la finalidad de la norma es reducir los plazos para el lanzamiento del inquilino moroso o que dejó de tener un título que garantice su posesión. Asevera que dicha normativa es un incentivo para la inversión en el negocio de arrendamiento para viviendas, sin embargo, señaló que lo crítico será superar los previsibles temores del sector del notariado.

MARCO NORMATIVO

Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, Ley Nº 30933 (24/04/2019): passim.

Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, Ley N° 30201 (01/08/2014): passim.

Ley que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, Decreto Legislativo N° 1177 (19/07/2015): passim.

Código Civil: arts. 120, 1220, 1697 y 1698.

PALABRAS CLAVE: Contrato / Arrendamiento / Lanzamiento / Intervención notarial / Renta variable / Recurso al juez

Recibido: 20/05/2019

Aprobado: 27/05/2019

Preliminares

El 24 de abril de este año se publicó en el diario oficial El Peruano la Ley N° 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial.

Su promulgación es una muestra de que la Ley N° 30210, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos (publicada el 28 de mayo de 2014), que introdujo la cláusula de allanamiento anticipado en los contratos de arrendamiento con ciertos requisitos y para causales puntuales^[1], no fue una solución a la problemática de los inquilinos morosos. No conozco estadísticas de la aplicación de la Ley N° 30210 que puedan mostrar si los procesos de desalojo atravesaron por una radical disminución en cuanto a plazos para lograr la desocupación del inmueble que, al final, es la razón principal de esta y de la nueva Ley.

A diferencia de esa ausente estadística, sabemos que los procesos de desalojo que no se adecuaron a dicha Ley y que, por tanto, se regulan por el Código Procesal Civil, pueden tardar cuatro años o más. Y también sabemos, por reportes de la unidad de investigación del Poder Judicial, que entre los primeros cinco tipos de casos que llegan a la Corte Suprema (y sobre los cuales se admite o se deniega la casación de las sentencias recurridas) se encuentran precisamente los procesos de desalojo. Si a ello sumamos que, de acuerdo con la investigación que ofreció el diario Gestión, el 15 % de los inquilinos son morosos, el panorama es aterrador.

Pese a que la Ley N° 30210 acortó los plazos de los procesos, dejó todo en manos de los jueces y no eliminó posibles discusiones antes del lanzamiento. Es decir, dejó libres a las partes para abrir discusiones sobre la configuración de las causas que permitían solicitar el desalojo con el allanamiento expreso y anticipado del inquilino para desocupar el predio si se solicitaba su restitución.

La nueva norma, si bien mantiene el estándar del lanzamiento judicial, busca cerrar el paso al arrendatario reticente (pero, sobre todo, al abogado que lo asesora) y evita dar espacio a las sólitas articulaciones que son algo cotidiano en estos procesos. Para ello, la configuración de las causales para el lanzamiento atraviesa por una verificación notarial que, de ser favorable, pone en manos del juez un título con mérito ejecutivo. ¿Cómo funciona?

I. Los requisitos de forma, fondo y de procedimiento de la nueva Ley N° 30933

1. Las formalidades de los contratos de arrendamiento

A diferencia de cuanto acontece con los contratos de alquiler en los que el desalojo del inmueble se solicita de acuerdo con las reglas del Código Procesal Civil, y que no tienen ninguna formalidad legalmente exigible, y también en comparación a los requisitos que demanda la Ley N° 30210 que impone la forma escrita y la legalización notarial de las firmas, el nuevo régimen ha ido un poco más allá.

En efecto, el inciso 2 del artículo 4 de la Ley N° 30933 exige que el contrato esté contenido en una escritura pública. Luego me referiré al Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble Destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo N° 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.

El umbral establecido por la nueva norma parece alto para aquellos casos en que, usualmente, las partes no realizan una transacción sobre un inmueble de gran valor y cuya renta suele ser pequeña. Es posible que para ese sector la legalización notarial de las firmas no haya representado una exigencia de difícil cumplimiento y que el beneficio de acogerse a las intenciones de la Ley N° 30210 se haya considerado de superior importancia frente al pequeño costo de la referida legalización.

Ahora, la formalidad indispensable para poder beneficiarse del esquema recientemente puesto en vigor es mayor, pues la Ley exige la suscripción de una escritura pública que tiene, sin duda, costos mayores.

La Ley del Notariado no define la escritura pública^[2]. Sin embargo, se sabe que la misma constituye un instrumento público notarial protocolar que, como bien se señala en el artículo 31 del Reglamento de la Ley del Notariado, su suscripción por los otorgantes importa el reconocimiento tácito de la autenticidad de las firmas que aparecen en la minuta, ratificando y saneando el acto correspondiente.

Ello determina que, en conjunto, se trate de un documento que garantiza la capacidad de los intervinientes y que no deja duda alguna de su participación, consentimiento y de la suscripción del contrato como de su contenido. Es por estas ventajas que se trata de una solemnidad que, a la postre, diluye sus costos al alcanzarse el más alto nivel de certeza de entre todas las actuaciones notariales.

Veamos ahora a qué se debe la referencia al Decreto Legislativo N° 1177. Esta norma introdujo un régimen especial y facultativo para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda e igualmente promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda, en el marco de la política de Estado de reducción del déficit cualitativo y cuantitativo de viviendas en el país que, al día de hoy, no ha despegado y dudo que despegue, pues a los inversionistas les aterra incursionar en un mercado que ha carecido de garantías y que fue intervenido y sobrerregulado durante los años setenta por la dictadura militar; es más, aún existe un pequeño segmento de los alquileres de viviendas que continúa sometido a intervención estatal. Por ello es que estas propuestas de agilizar los procesos de recuperación de los predios que serían destinados a casa-habitación aún no saldan las heridas que dejó el proteccionismo desmesurado de arrendatarios que pagaban magras rentas y vivían en contratos prorrogados ad eternum por los gobiernos populistas exhibiendo, a la par, una mejora en sus condiciones de vida con signos exteriores que denotaban que el vivir en una casa alquilada fue un gran negocio que permitió a los inquilinos destinar el verdadero valor de mercado de los montos que debieron pagar a otro tipo de gustos (autos, viajes, etc.). Todo ello era ampliamente conocido y nadie hizo nada sino hasta inicios de los años noventa pero la herida fue profunda y no ha terminado de sanar.

No voy a detenerme en las alternativas de promoción (arrendamiento de viviendas, arrendamiento con opción de compra y leasing) del Decreto Legislativo, pero lo cierto es que en su puesta en vigor se crearon diversos formularios para la suscripción de las distintas modalidades de contratación que contienen los términos del acuerdo que deben inscribirse en un registro (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV) a cargo del Fondo MiVivienda. Este subsistema contempló una serie de requisitos y causales para el lanzamiento a través del proceso único de desalojo. Dado que con la promulgación de la Ley N° 30933 se ha dejado sin efecto dicho procedimiento, debo señalar que no vale la pena entrar en detalle, pero sí mencionar que el tratamiento era bastante similar al de la Ley N° 30210 al exigir únicamente legalización de firmas, al delimitarse las causales de desocupación (vencimiento y falta de pago de la renta) y al dejar todo en mano de los jueces, pese a postularse una vía que se esperaba fuera mucho más eficiente. Los incentivos creados por esta Ley no tuvieron acogida y, por esa razón, no creo que exista una muestra de sus resultados.

2. La inclusión de cláusulas especiales

Como en todos los regímenes especiales que se han creado a lo largo de los últimos años, esta nueva Ley solo es aplicable en la medida que se pacte de modo expreso no solo i) el allanamiento a futuro por parte del arrendatario para restituir el inmueble en caso de a) vencimiento del plazo de contrato o b) la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta, sino que también se debe contemplar claramente ii) una estipulación que contenga el sometimiento expreso c) a la nueva Ley para que el notario compruebe la causales para el desalojo y d) a la ejecución del juez de paz.

Sin embargo, no son las únicas cláusulas de fondo. También debe pactarse e incluirse de manera expresa el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento. La idea de este dato y requerimiento es ofrecer al notario mecanismos idóneos y objetivos por medio de los cuales se pueda comprobar si ha habido o no pago de la renta, esto es, si existe alguna constancia real, cierta e indubitable del abono o transferencia (bancarios) de la renta que impida acusar al inquilino de falta de pago que justifique la privación de eficacia al contrato de arrendamiento. Esto se vincula directamente con las dos únicas causas que existen para activar este nuevo procedimiento.

3. Causales para el lanzamiento

La inclusión de las cláusulas especiales se encuentra estrechamente vinculada con las únicas dos razones por las cuales se puede hacer uso del nuevo régimen legal y lanzar al arrendatario del inmueble.

Su selección, entiendo, ha debido ser cuidadosamente pensada y definida por el legislador (no solo en esta norma, también en las dos mencionadas líneas arriba), dado que cualquier incumplimiento no podría ser suficiente sustento para resolver el contrato ni para echar a la calle al ocupante dentro de un esquema que busca ser eficiente. También aquí acudo a la idea de datos o información objetiva en razón de que no se puede dar márgenes de duda al notario para verificar la configuración de las causales.

Como ya he adelantado, las causales son: i) el vencimiento del contrato y ii) la falta de pago que conduce a la resolución del contrato. Si no se señala cuántas cuotas dan lugar a la resolución, aplicará el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil, esto es, deberán transcurrir dos meses y quince días sin que se hubiere pagado la renta mensual.

Es evidente, a todas luces, que la conclusión del plazo del arriendo también tiene (debe tener) matices de objetividad, pues la única forma de acreditar ello es que el acuerdo sigue vivo mostrando, ni más ni menos, una escritura pública de renovación o prórroga o bien de un nuevo contrato de arrendamiento cumpliendo con la referida formalidad.

En cuanto a la falta de pago que termina en la privación de efectos del contrato como consecuencia de invocarse la resolución, es necesario verificar qué dice el contrato: si en él se ha pactado que basta el incumplimiento en la cancelación de un mes de renta (como lo permite el artículo 1698 del Código Civil). entonces el propietario podrá arrebatarle eficacia al acuerdo e iniciar el camino hacia el desalojo. Ello cobra mayor importancia cuando la renta se paga por periodos anuales o con una periodicidad diferente a la mensual.

La exigencia de estipular el pago en una cuenta bancaria constituye una garantía para ambas partes, pues el abono o transferencia, llegado el caso, demostrarán que hubo (o no) honramiento de la renta y, en consecuencia, que procederá (o no) considerar que la resolución fue bien ejercida para poner fin al contrato y verificar que se produjo el cese de sus efectos legítimamente.

II. Solicitud de intervención notarial y recurso al juez

Una vez que se presente una de las causales, el propietario podrá presentar una solicitud de verificación notarial adjuntando el contrato y la carta notarial de requerimiento de restitución al arrendatario.

El notario otorgará cinco días hábiles al arrendatario para que se oponga solo en caso acredite que se renovó o prorrogó el contrato con las mismas formalidades del contrato original, lo que es una enorme garantía, o bien que hubo pago en la cuenta señalada en el contrato.

Si no hay oposición sustentada, el notario extiende un acta que tiene la naturaleza de título ejecutivo para el desalojo. Con los documentos obtenidos se solicita al juez de paz letrado el desahucio y este debe verificar en tres días hábiles la suficiencia; luego ordena el lanzamiento del inquilino y de cualquier ocupante y el descerraje si hay resistencia. Esta orden es impugnable sin suspender el lanzamiento. El juez puede pedir apoyo de la fuerza pública.

III. Aplicación específica de esta nueva Ley y la creación de tres regímenes legales

La única disposición complementaria de la norma señala que los contratos celebrados al amparo del Decreto Legislativo N° 1711 se deben adecuar a las formalidades de la nueva Ley.

Producto de esta precisión, queda claro que la Ley N° 30933 es un régimen distinto al de los contratos de arrendamiento cuyo lanzamiento se puede solicitar al amparo de las normas del Código Procesal Civil y también al de los contratos celebrados bajo la vigencia de la Ley N° 30210, que sigue viva pero que seguramente morirá por inanición y solo se aplicará a los que ya se sujetan a ella en la medida que no se ajusten expresa y voluntariamente al nuevo marco normativo. Esta es, quizá, una de las críticas a la nueva Ley, pues creo que debió convertir en un mandato legal en cabeza de los inquilinos adecuarse a la reciente norma si así lo solicitaba el propietario. Y tratar la resistencia como causal de lanzamiento.

Sin embargo, es posible que un porcentaje de contratos de arrendamiento que no puedo precisar siga recurriendo a la Ley N° 30210 por cuestiones de costo, esto es, si la renta es pequeña y el pago de la solemnidad que exige la Ley N° 30933 es considerado elevado para el propietario.

IV. Lo que no se dijo y (quizá) lo que no pudo decir el legislador

1. Un régimen que trascenderá el ámbito legislado

La norma tiene un propósito real: el acortamiento de los plazos para el lanzamiento del inquilino moroso o que dejó de tener un título que garantice su posesión y, a la vez, erigirse en un verdadero y efectivo incentivo para la inversión en el negocio de arrendamiento para viviendas.

No obstante ello, auguro que el recurso a este régimen trascenderá el de los contratos de arrendamiento para vivienda. Y ello no está mal. Por el contrario, si el sistema funciona para los contratos de alquiler de oficinas, sobre todo, posiblemente los mismos inversionistas que alocan sus recursos en este negocio podrían convencerse de que la recuperación de los locales arrendados se tornó en un procedimiento corto y poco costoso y quizá podrían animarse a que su negocio de renta se extienda al de viviendas. En otros términos, creo que primero se tendrá que experimentar si el modelo satisface las expectativas de los interesados para que estos incursionen de manera más segura en el alquiler de casas o departamentos para residencia y no solo para locales comerciales, pero esa experiencia posiblemente se tomará de este último rubro.

2. ¿Por qué no se buscó aplicar esta Ley a otra clase de contratos de “cesión en uso”?

Con esta referencia genérica me refiero a casos como los contratos de usufructo, superficie, comodato^[3] y a cualquier otra figura contractual, típica o no, que implique que el propietario (o el interesado) entrega la posesión de un inmueble a un ocupante autorizado, sea que realiza o no mejoras, que construye o no, que lo dedica a fines de vivienda o comerciales, y que, en breve, tiene un comportamiento similar (no igual) al del arrendatario y el titular de dominio exhibe (ahora sí) un idéntico interés en recuperar la posesión también por medio de procedimientos cortos y eficientes.

Si lo que se busca es facilitar la recuperación de un inmueble, por vencimiento de contrato o falta de pago de la renta, la creación de un régimen únicamente para el caso del arrendamiento sin considerar la existencia de títulos de diversa naturaleza parece ser una limitación que pudo superarse extendiendo el modelo a aquellos otros casos.

Pero al tener una finalidad restringida, sin perjuicio de que para el caso de los contratos de arrendamiento existirán varias vías legales, creo que se ha perdido la oportunidad para sancionar un único camino enderezado a acotar los plazos de restitución o recuperación de los predios cuyo uso se cede a un tercero sin importar la naturaleza del título.

3. El problema de la renta variable en los negocios de retail y las dificultades para verificar si ha habido incumplimiento por falta de pago

Un tercer aspecto que, me parece, no ha sido resuelto, y posiblemente no pudo resolverse, es el de los contratos de arrendamiento con renta variable.

Me explico mejor. Si el legislador solo pensó en incentivar la inversión en construir casas o departamentos para alquilar, entonces encuentra sentido la omisión a los contratos con renta variable. Pero si además de este propósito era consciente de que el procedimiento podía utilizarse para contratos de locales comerciales u otros fines distintos a vivienda, queda claro que no tuvo presente que en la gran mayoría de contratos de arrendamiento que celebran los negocios de retail (tiendas por departamento, centros comerciales, strip center, mall fashion, etc.) se pacta una renta que tiene un componente fijo (la llamada renta fija) y otro variable (renta variable). Mientras que la primera se pacta como un monto mínimo que no requiere sino únicamente de la precisión del momento en que se hace exigible, la renta variable se suele pactar sobre la base de un porcentaje de los ingresos (a veces ventas) netos mensuales.

En esta clase de acuerdos se prevé un plazo dentro del cual, agotado un periodo mensual, el arrendatario debe cursar al arrendador una liquidación del monto de la renta variable, el que explica sobre la base de las ventas netas del periodo mensual precedente. Sin perjuicio de esa liquidación, el propietario, por lo general, se reserva el derecho de auditar las ventas mensuales a efectos de determinar si la renta variable es correcta aritméticamente hablando. No es usual que el arrendador realice auditorías todos los meses; ello sería inviable por el costo y por la injerencia que implicaría sobre el desarrollo del negocio del inquilino.

Debe asumirse, porque no habría otra forma de hacerlo, que solo el pago de la renta total (que involucra la parte fija y la variable) es la única que permitirá considerar que el arrendatario ha cumplido con la cancelación de la merced conductiva que impide que se pueda resolver el contrato. Y, nuevamente, la suma variable, como lo dice su propia naturaleza, arrojará montos diferentes mes tras mes, pues está asociada con las ventas netas de las actividades del inquilino. Solo tras haber honrado ambos conceptos se habrá satisfecho el principio de identidad del pago a que se refiere el artículo 1220 del Código Civil^[4].

La pregunta salta inmediatamente a la vista. ¿Y cómo podrá comprobar el propietario ante el notario que la resolución del contrato fue válidamente ejercida si ni aquel ni el inquilino tienen datos objetivos para demostrar que no se pagó la renta correspondiente a un mes salvo que se hubiere validado su determinación y pese a su requerimiento no se hubiere pagado la suma correcta? ¿Se tendrá que regular en el contrato que bastará enviar la liquidación y que si no fue impugnada dentro de un plazo se entenderá por consentida? ¿Y el derecho a auditar los ingresos para conocer las ventas netas? ¿Y si hubo error en la liquidación?

Posiblemente, y frente a tantas interrogantes, podríamos tratar de buscar y concretar fórmulas un tanto más objetivas, pero ello es altamente difícil si queremos ofrecer datos ciertos y no controversiales al notario a efectos de que verifique que no hubo pago. Y si hubo un pago de la supuesta totalidad de la renta variable pero el arrendador sostiene que es insuficiente, ¿tendrá el notario que revisar la liquidación e intentar validar el cálculo de la renta variable? No, nada de ello ocurrirá y es evidente que el notario no solo tiene la obligación de embarcarse en esas discusiones en la medida que no tendrá las herramientas incontrastables que ofrece una renta fija. Lo previsible es que se abstenga de emitir el acta que declare que validó la supuesta falta de pago.

Esta situación no es un problema menor en el sector del retail. Por ende, la controversia que pueda generarse en el cálculo de la renta variable podrá crear problemas serios en la recuperación de la posesión del inmueble.

Se me ocurre que la única receta posible para recurrir al notario sería que las partes pacten que si hay dudas del monto real de la renta variable, se lleve a cabo una auditoría (por un tercero) vinculante y definitiva que demuestre que hubo un pago insuficiente, y solo luego de un requerimiento con plazos precisos se resuelva el contrato y no se acredite, por el ocupante, que canceló la diferencia en la cuenta bancaria prevista en el contrato dentro del término de cura. No sé si el notario aceptaría este método para acusar la falta de pago de la renta variable, pero a mí me parece seguro y daría solución a los inconvenientes que se presentarán ineludiblemente en esta clase de contratos.

4. ¿Y por qué no la falta de pago de otras obligaciones dinerarias?

Por otro lado, y para terminar, una de las ausencias notables que advierto en la Ley N° 30933 es la incorporación de la verificación por parte del notario de que el arrendatario no ha cumplido con honrar otras obligaciones dinerarias y que ello ha determinado que el propietario resuelva el contrato de alquiler.

En efecto, existen algunos (no pocos) contratos de arrendamiento que prevén como supuestos de privación de su eficacia el incumplimiento en el pago de conceptos tales como los servicios públicos (sobre todo cuando se facturan a nombre del propietario), las cuotas de mantenimiento (de las que el dueño responderá ante la junta de propietarios de manera subsidiaria), el fondo de publicidad (para el sector retail) y similares.

Dado que en la gran mayoría de casos ello repercutirá sobre la esfera patrimonial del propietario o lo obligará a aportar los recursos faltantes (como sucede con el fondo de publicidad que suele cobrar el administrador de un centro comercial para promover las compras en el shopping center), creo que el nuevo régimen también debió permitir que el notario verifique la resolución del contrato en la medida que no se acredite el pago de algunos de esos conceptos que aterricen en una suma líquida, exigida oportunamente, vencida, que debió pagarse en la cuenta bancaria señalada en el contrato (cuando ello sea posible, pues es más difícil que se acrediten los pagos a terceros: empresas de servicios, junta de propietarios, etc.); así como la carta notarial de resolución del contrato de arrendamiento, pero siempre que los cánones de validación sean, como lo he venido sosteniendo, objetivos y no dejen duda en el notario del incumplimiento que motivó la terminación del acuerdo respectivo.

Conclusión

Pese a las eventuales deficiencias, la única forma de poder dar una opinión sustentada en la realidad será esperar ver cómo funcionará el sistema (o subsistema). Lo más crítico será superar los previsibles temores del sector del notariado. Para los notarios no será obligatorio indagar más allá de lo que la norma les pide verificar. Y, como suele suceder en estos casos, creo, sin lugar a dudas, que una de las mayores carencias de esta norma ha sido no prever sanciones (no se me ocurre cuáles en este momento) para el arrendatario que haga una oposición férrea de mala fe o que agreda con procesos a los notarios quienes, debo decirlo, son dejados a su suerte por el Estado al no ofrecerles defensores que inclusive podrían ser parte (de los procuradores) del sector justicia que tengan como tarea no defender los intereses privados de los notarios, sino la defensa del régimen, pues esa tarea sí es propia del Estado.

Queda un largo camino por recorrer y espero que los resultados sean, después de tantos intentos, el que esperamos todos.

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^[1]* Profesor honorario de la Universidad Católica Santa María.

Además de tener que, al menos, legalizarse las firmas de las partes del contrato, se redujo la aplicación a los casos de vencimiento del contrato de arrendamiento y resolución del mismo por falta de pago de la renta de acuerdo a lo pactado en el contrato, es decir, a cuántas cuotas y, en su defecto, se aplicaría el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.

^[2] La Ley del Notariado (Decreto Legislativo N° 1049) la califica como instrumento público protocolar:

“Artículo 25.- Instrumentos Públicos Protocolares

Son instrumentos públicos protocolares las escrituras públicas, instrumentos y demás actas que el notario incorpora al protocolo notarial; que debe conservar y expedir los traslados que la ley determina”.

A su turno, el artículo 28 del Reglamento (cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por Decreto Supremo N° 010-2010-JUS) alude a los requisitos de la introducción que le dan mayor valor que una simple legalización de firmas.

“Artículo 28.- De la introducción

En el contenido de la introducción que recoge el artículo 54 del Decreto Legislativo, deberán tener en cuenta:

a) Respecto del inciso c), no forma parte de los extremos de la fe pública notarial la indicación del estado civil, domicilio, profesión u ocupación, que se regirá por lo manifestado por los otorgantes y/o los documentos por ellos presentados.

b) En la comparecencia solo es exigible que el otorgante o interviniente acredite la vigencia del documento nacional de identidad. En el caso de los extranjeros, se aplicará lo dispuesto en el inciso 2 del artículo 10 del presente Reglamento.

c) La certificación de capacidad, libertad y conocimiento efectuada en la introducción a que se refiere el inciso h), se entenderá efectuada en las fechas de suscripción del instrumento por cada uno de los otorgantes. La certificación de capacidad bajo responsabilidad del notario, no se extiende a la verificación de desórdenes o patologías mentales cuya existencia no fuese notoria al momento de la suscripción del instrumento, salvo que el Notario tuviese previo conocimiento de ellos”.

^[3] En la medida que su régimen legal no contempla un régimen de rápida recuperación del bien a través de la verificación del notario.

^[4] “Artículo 1220.- Se entiende efectuado el pago solo cuando se ha ejecutado íntegramente la prestación”.