RESUMEN

El autor afirma que la Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial no ha tomado en cuenta lo avanzado a nivel de la judicatura, sobre todo si consideramos que casi todos los contratos de arrendamiento que existen actualmente cuentan con la famosa cláusula de allanamiento a futuro. Asevera que sería suficiente establecer una vía única en la que se peticione la restitución de un predio, por el motivo que sea, para que la tutela sea rápida y se tramite a través de un solo proceso eficiente que genere decisiones eficaces. Sostiene, por otro lado, que pareciera que el juez será solamente una especie de mesa de parte de las notarías.

MARCO NORMATIVO

Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, Ley Nº 30933 (24/04/2019): passim.

Código Procesal Civil: arts. 594 y 679.

PALABRAS CLAVE: Desalojo / Arrendamiento / Allanamiento futuro / Carga procesal

Recibido: 02/05/2019

Aprobado: 06/05/2019

Introducción

Los procesos de desalojo en el Perú, al igual que los procesos de alimentos, tienen una gran incidencia a nivel social y un gran volumen en el Poder Judicial, en los primeros se manifiesta por el hecho de que la gran mayoría de arrendadores tienen como única fuente de ingresos aquellos que reciben por su arrendamiento, lo cual les sirve para sus alimentos (en la amplitud de su definición legal); en los segundos, es obvio que los alimentos sirven para que principalmente los menores de edad puedan solventar su existencia.

Ya en el mes de diciembre del año pasado nos pronunciamos, indicando que el proyecto de desalojo notarial propuesto en aquella oportunidad y que constituye la base de la Ley N° 30933, tal cual se estaba planteando, era innecesario y oneroso^[1], sin embargo, el ejecutivo ha insistido en el tema, a pesar de las opiniones contrarias expresadas por diversos académicos y hasta por los propios notarios, publicando esta nueva Ley de procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, ampliando con ello las vías para lograr un desalojo supuestamente célere.

Considero que la gran deficiencia de esta nueva Ley sobre desalojo está en su propio nacimiento, pues la misma se generó pensando en “facilitar” el camino a aquellas empresas constructoras que tienen en stock inmuebles que no pudieron vender y ahora se quieren dedicar a alquilarlos, a tal punto que los dos más recientes exministros del rubro han condicionado la aprobación de un proyecto denominado Renta Joven (otra cuestionable iniciativa) a la aprobación de lo que ellos denominaban desalojo notarial. Lo que los proponentes debieron pensar al pretender brindar una solución a este problema sociojurídico es en la mayoría de los arrendadores de a pie, en aquellos que ya tienen contratos de arrendamiento vencidos o impagos y que deberán seguir soportando la demora que la tramitación de los procesos de desalojo a nivel judicial implica, pues si bien esta norma permite la suscripción de adendas para poder acogerse a esta nueva Ley, difícilmente un arrendatario moroso o con contrato vencido aceptará ir a la notaría a renovarlo, y mucho menos el arrendador afectado deseará continuar una relación contractual con este tipo de inquilinos.

Dicho esto, me parece correcto que a nivel legislativo se intenten realizar esfuerzos para acortar este tipo de procesos, sin embargo, para el caso de esta nueva Ley, no se ha tomado en cuenta lo avanzado a nivel de la judicatura, sobre todo si consideramos que casi todos los contratos de arrendamiento que existen actualmente cuentan con la famosa cláusula de allanamiento a futuro, y los jueces, a efectos de viabilizar y darle celeridad a este tipo de procesos, en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, realizado en la ciudad de Chiclayo los días 3 y 4 de noviembre de 2017, acordaron por mayoría que, respecto de los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento futuro: “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”, es decir, más sumario imposible.

Con los ojos opuestos a esta realidad (o quizá por desconocimiento de nuestros legisladores), el Ejecutivo se ha empecinado en introducirnos a la fuerza esta falacia de hacernos creer que, a través de una “jurisdicción” notarial o la creación de un título ejecutivo “especial”, se va a solucionar este problema.

Analicemos entonces la Ley N° 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, la cual es producto de varias transformaciones a sus propuestas iniciales, pero que me temo terminará siendo una nueva reforma de papel.

I. Análisis de la Ley N° 30933: falta de coherencia legislativa con la realidad procesal

Independientemente de lo que ya hemos manifestado respecto a que la presente Ley enfoca mal el problema desde su origen, la misma tiene otras deficiencias que pueden generar que se convierta en letra muerta. Veamos esto al detalle:

i. El artículo 1 de la Ley nos menciona que se trata de un procedimiento especial de desalojo, mediante la intervención de notario y con ejecución judicial, en consecuencia, resulta evidente que todo arrendador deberá transitar por dos “instancias”: una administrativa y otra judicial, a efectos de poder lograr su desalojo, lo que implica doble proceso, doble cumplimiento de formalidades y doble gasto.

ii. El artículo 2 de la Ley bajo comento señala que la norma aplica para todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble contra el arrendatario que se haya sometido, expresamente, al procedimiento establecido en la presente Ley; es decir, todos aquellos arrendadores con contratos ya celebrados están obligados a adecuar los mismos para verse “favorecidos” con lo que intenta proponer esta nueva Ley. En tal sentido, en vez de unificar los diversos procesos de desalojo que existen actualmente en mérito de la causal invocada en la demanda^[2], lo que se está haciendo es diversificar aún más los procesos de desalojo (no olvidemos que tenemos desalojos por vencimiento de contrato, por falta de pago, los desalojos derivados de contratos de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro, los regulados por el Decreto Legislativo N° 1177 (que casi no se aplica), los desalojos por ocupación precaria y ahora el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Opino que sería suficiente establecer una vía única, en la que se peticione la restitución de un predio, por el motivo que sea, para que la tutela sea rápida y se tramiten a través de un solo proceso eficiente que genere decisiones eficaces.

iii. El artículo 4 de la nueva Ley establece dentro de sus requisitos de procedibilidad (en su punto 2) que “el contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública”.

Aquí si hay mucho por decir, debido a que la Ley N° 30933 tiene como base la utilización de un formulario regulado por el Decreto Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción de Arrendamiento para Vivienda, el mismo que en la práctica carece de aplicabilidad (al menos, a nivel judicial, la casuística es nada), por lo que no entendemos por qué nuestros legisladores o el Ejecutivo insisten en obligar a los contratantes a utilizar un formulario que, según el propio Decreto Legislativo, tiene un desarrollo adicional para su aplicación, por ejemplo, el artículo 4 del Decreto Legislativo en mención señala lo siguiente: “4.3. Los formularios tienen mérito de ejecución, siempre que se encuentren suscritos ante un notario, debidamente habilitado (…). La copia certificada de los formularios suscritos ante un notario se inscribe en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda - RAV (…)”. Asimismo, el artículo 5 del Decreto Legislativo en mención crea el precitado Registro, el mismo que se encuentra a cargo del Fondo MiVivienda, en el cual se registrarán los contratos, sus prórrogas y las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo.

Conforme a lo expuesto, observo dos discrepancias en esta nueva Ley, la primera está relacionada con el hecho de para qué crear un nuevo título ejecutivo “especial” a través de un procedimiento de desalojo con intervención notarial que tendrá como resultado un “acta no contenciosa” que servirá para ejecutar el desalojo, cuando el propio Decreto Legislativo N°1177 señala que el FUA tiene mérito ejecutivo, es decir, no basta con el título ejecutivo que se genera automáticamente a través del FUA, sino que se debe atravesar todo un proceso para finalmente obtener un título ejecutivo “especial”, la verdad es que no tiene ningún sentido, mucho más si la propia Ley N° 30933 señala que también se puede celebrar el contrato por escritura pública, la cual, sabemos, también tiene tal calidad de ejecución.

El otro punto es el relacionado a la formalidad del FUA, el mismo que, según el propio Decreto Legislativo N° 1177, debe registrarse en el RAV, el cual está a cargo del Fondo Mi Vivienda. En tal sentido, no queda claro si se exigirá lo mismo para lo regulado en la Ley bajo comento; de ser así, ello implicaría exigir formalidades que finalmente terminarían perjudicando la eficacia de la norma, tal como ha sucedido con el Decreto Legislativo en mención.

iv. El artículo 5 de la nueva Ley establece el contenido del contrato de arrendamiento, para lo cual exige la cláusula de allanamiento a futuro, consignar el número de cuenta y moneda, así como la cláusula de sometimiento expreso a la competencia del notario para la constatación de la causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado, es decir, el arrendador ya no podría ir a ninguna otra vía (directamente a la judicial) para procurar la tutela efectiva de sus derechos. Debo entender que haciendo un análisis constitucional, no se le podría limitar tal derecho.

v. Respecto de su artículo 6, la Ley establece los requisitos de la solicitud, señalando que se debe adjuntar el FUA (¿inscrito en el RAV?) o la escritura pública del contrato de arrendamiento, los cuales deben cumplir los requisitos de los artículos 4 y 5 de la Ley; carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual. Reitero, el arrendador deberá adjuntar un título ejecutivo para obtener un título ejecutivo especial, ello sin considerar qué pasa si un tercero se encuentra en posesión del inmueble y lo informa al notario, oponiéndose al desalojo. En este caso, se continuará con el proceso y emitirá el acta correspondiente o es que estamos ante la figura de un ocupante precario, con las implicancias procesales que ello genera.

vi. En el artículo 8 de la nueva Ley, se establece el procedimiento a seguir por parte de la notaría. Consideramos que, tal cual se ha regulado, no resulta viable para los fines de celeridad que se pretenden. El numeral 8.4.1 señala que el notario extiende un acta no contenciosa fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos. Señala inmediatamente que el acta extendida por el notario constituye “título ejecuto especial” para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble. Reiteramos, se realiza todo un trámite basado en lo que la norma ya considera títulos ejecutivos, para lograr un título ejecutivo “especial”.

Luego la Ley deja abierta una gran posibilidad de supuestos al señalar en el numeral 8.5.1 que el trámite de desalojo notarial finaliza si no se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7, dejando abierta la posibilidad de poder formular diversos medios de defensa por parte de los arrendatarios, que el notario no tendrá la posibilidad de contrastar, ya que no tiene competencia para ello (qué pasa si le presentan otro contrato de arrendamiento, o estados de cuenta donde se acreditan los pagos, ¿cuál será la manera en la que podrá verificar la autenticidad de los mismos? ¿Podrá oficiar a la institución financiera para tales efectos?).

vii. Respecto al trámite judicial de lanzamiento regulado en el artículo 9 de la Ley bajo comento, cabe señalar que este trámite requiere otro gasto a nivel judicial, tasa judicial, pago de honorarios al abogado, y la gestión de oficios para que el notario remita el expediente notarial y el acta no contenciosa (la ley no es clara en este aspecto porque en su artículo 8.4.2 señala que el notario remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito donde se encuentra el inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido en el artículo 9; sin embargo, el artículo 9.1 señala que el pedido de lanzamiento se realizará a solicitud del interesado. Pero luego de ello viene el meollo del asunto, pues, en su artículo 9.2, la Ley señala que dentro de plazo de tres días de recibida la solicitud de lanzamiento o las copias certificadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución de lanzamiento con descerraje, la misma que es apelable sin efecto suspensivo. Habría que preguntarse a qué se refiere la Ley cuando señala que el juez “verifica los requisitos”, pues pareciera que el juez será solamente una especie de mesa de parte de las notarías, lo cual no se condice con sus funciones determinadas por mandato constitucional. Además, otra interrogante que se forja radica en cuál es el trámite a seguir si el juez no encuentra adecuada la tramitación del procedimiento notarial: ¿le devolverá el expediente a la notaría para que subsane? ¿Anulará el acta no contenciosa y se deberá iniciar un nuevo procedimiento notarial? ¿Debería tramitar el proceso como un no contencioso, o simplemente considerando que el FUA es un título ejecutivo? ¿Tramitará el proceso a través de la vía única de ejecución, o considerando que el FUA tiene estipulada la cláusula de allanamiento a futuro, tramitará el proceso conforme a lo regulado por el artículo 594 del Código Procesal Civil? Con lo que todo lo avanzado no tendría ningún sentido, debido a que el arrendador ha utilizado dos instancias y doble gasto para terminar en un proceso conforme a la regulación vigente antes de la publicación de esta nueva Ley.

II. Soluciones

i. Tal como lo vengo planteando desde hace más de un año^[3], en función a lo acordado en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, respecto de los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento futuro, se aprobó que: “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”; esto ha logrado que los procesos de desalojo derivados de contratos de arrendamiento que cuenten con dicha cláusula sean céleres (a nivel de los juzgados de paz letrado), teniendo como principal demora el hecho de tener que esperar el consentimiento de la sentencia para poder realizar el lanzamiento, lo cual se solucionaría si se modifican determinados artículos del Código Procesal Civil (592 y 594) en lo relacionado a los efectos de la apelación de sentencia.

Al respecto, cabe señalar que el concesorio de apelación sin efecto suspensivo de la resolución final se ha recogido tanto en la ley bajo análisis N° 30933, así como en el Decreto Legislativo N° 1177, por lo que nada obsta que, en lugar de seguir aprobando nuevas modalidades de procedimientos de desalojo, se debería modificar directamente el Código Procesal Civil. Ello incluso beneficiaría a las miles de personas que a la fecha ya cuentan con un proceso o un contrato con cláusula de allanamiento a futuro, no teniendo que renovar los mismos con protocolizaciones costosas e inútiles ante un notario. No debemos olvidar que este nuevo procedimiento de desalojo con intervención del notario, solo se aplicará a procesos de desalojo nuevos, por lo que en poco y nada ayuda a reducir la carga procesal actual.

ii. Comparto la opinión manifestada por varios académicos, respecto de la modificación del artículo 679 del Código Procesal Civil, en el sentido de que no se debe exigir el abandono del bien para poder realizar la ejecución anticipada de la futura decisión final en los procesos de desalojo por vencimiento del plazo del contrato.

iii. Considerando que nuestros legisladores no analizan los avances a nivel jurisdiccional, a efectos de lograr seguridad jurídica, ha llegado el momento en que el Poder Judicial sea más activo legislativamente. Son los propios magistrados los que conocen las debilidades normativas, en consecuencia, deben ser los llamados a plantear las correcciones del caso, más aun si tenemos en consideración las deficiencias académicas y, sobre todo, éticas que a nivel político afronta nuestro país.

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* Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo (UNPRG). Egresado de la maestría en Derecho Constitucional con mención en gobernabilidad por la UNPRG y de la maestría en Derecho al Trabajo y a la Seguridad Social de la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP), con estudios en la maestría en Derecho & Empresa por la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo. Juez titular del Tercer Juzgado de Paz Letrado de Lince y San Isidro. Actualmente juez provisional del Quinto Juzgado Comercial de Lima.

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^[1] Puede revisarse en el siguiente portal web: <https://legis.pe/proceso-desalojo-notarial-propuesta-innecesaria-onerosa>.

^[2] Puede revisarse en el siguiente portal web: <https://legis.pe/proceso-desalojo-donde-como-demandar-segun-causal-invocada>.

^[3] Puede revisarse en el siguiente portal web: <https://legis.pe/desalojo-notarial-legislar-intereses-particulares>.