Procedimiento especial de desalojo con intervención del notario y del juez de paz letrado para su ejecución
Beatriz FRANCISKOVIC INGUNZA*
OPINIÓN
La regulación de la conducta humana a través de normas jurídicas constituye un fenómeno social, dinámico, progresivo y en constante cambio. Es así que frente a la sobrecarga procesal, lentitud y morosidad del sistema judicial se han venido y se vienen realizando cambios y modificaciones a las normas jurídicas procesales. Todo esto, en beneficio de las partes inmersas en un conflicto jurídico.
Desde el año 1996 (Ley N° 26662) se le confiere al notario competencia en asuntos no contenciosos, es decir, los interesados tienen la posibilidad de optar por recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante el notario para tramitar determinadas pretensiones.
Así también se le otorgó competencia para declarar las solicitudes de prescripción adquisitiva de dominio (Ley N° 27157 - julio de 1999), la separación convencional y divorcio ulterior (Ley N° 29277 - 15 de mayo de 2008), reconocimiento de la unión de hecho (Ley N° 29560 - julio de 2010) y ahora el desalojo con intervención notarial. El notario no resuelve un conflicto, únicamente declara, admite o reconoce un hecho existente. Tanto es así que, de existir una oposición o contradicción por alguna de las partes, él ya no podrá seguir tramitando dicha solicitud.
Por otro lado, el descrédito de la palabra asumida, el incumplimiento de lo acordado, el incumplimiento de obligaciones asumidas por las partes, específicamente el incumplimiento frente al pago o al compromiso de retirarse al vencimiento de los contratos de arrendamiento es algo innegable, razón por la que se han efectuado varias modificaciones.
Por medio de la Ley N° 30201 (27 de mayo de 2014 - Reglamento Decreto Supremo Nº 011-2014-JUS) se crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos y se modifican los artículos 594 y 692-A del Código Procesal Civil, estableciendo la sentencia con condena de futuro, así como el señalamiento de bien libre y procedimiento de declaración de deudor judicial moroso. Desde el 2014 se puede demandar el desalojo antes del vencimiento del plazo para que se devuelva la posesión del bien. El lanzamiento solo podrá efectuarse después de seis días de vencido el plazo.
En aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles que contengan una cláusula de allanamiento a futuro por parte del arrendatario, que cuente con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, el juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo expuesto, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Al año, mediante el Decreto Legislativo N° 1177 (18 de julio de 2015 - Reglamento Decreto Supremo Nº 017-2015-Vivienda), se establece un Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, así como promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda. Se crean los siguientes formularios: Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble Destinado a Vivienda (FUA), el Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de Inmuebles Destinados a Vivienda (FUAO) y el Formulario Único de Arrendamiento Financiero (FUAL).
Mediante el FUA se celebran y suscriben los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. Este tiene mérito de ejecución siempre que se encuentre firmado ante un notario, debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de paz letrado.
En el artículo 14 se reguló el proceso único de ejecución de desalojo señalando que el arrendador puede demandar contra el arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo por medio del proceso único de ejecución de desalojo[1]. Se permite acumular a la pretensión de desalojo, la pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas. Señalándose que el juez competente es el juez de paz letrado o el juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado (literal c del artículo 15).
Y actualmente se ha dictado la Ley N° 30933 (25 de abril de 2019), que regula el procedimiento especial de desalojo ante notario requiere de intervención del juez para su ejecución.
Se someten a este procedimiento aquellos contratos de arrendamiento que pueden estar destinados a vivienda, comercio, industria u otros fines. Son competentes para atender dichas solicitudes: el notario, dentro de la provincia en la que se encuentre ubicado el inmueble materia de conflicto y el juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el lanzamiento. Todo contrato de arrendamiento que se someta al presente procedimiento debe contener: cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta; contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente Ley. La cláusula de sometimiento expreso a la presente Ley contiene de manera expresa e indubitable la decisión de las partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en la presente Ley, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado; consignar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisado por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento. Causales del desalojo cuando se configure uno de los siguientes supuestos: i) vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento o ii) incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil. A efectos de constatar el incumplimiento del pago de la renta, el notario solo considera la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de abono acordada por las partes, hasta antes de la recepción de la carta notarial que refiere la presente Ley.
El procedimiento a seguir es: una vez presentada la solicitud de desalojo, el notario la recibe y debe constatar el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud establecidos por la presente Ley. Posteriormente, se notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas en el artículo 7.
El arrendatario dentro del plazo establecido únicamente puede formular “oposición” sustentada en: i) la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio; ii) la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes; iii) el incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente Ley.
Con la respuesta del arrendatario, el notario constata si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de la presente Ley, en cuyo caso realiza las siguientes acciones: i) extiende un acta no contenciosa que deje constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos, el acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble; ii) remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado. El trámite de desalojo notarial finaliza si: i) no se configura alguna de las causales de desalojo establecidas en la Ley, en dicho caso el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante; ii) las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.
Una vez concluida la etapa notarial, el interesado debe presentar una solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.
Dentro del plazo de tres días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.
El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.
Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo, conforme a lo dispuesto en los artículos 417 y 419 del Código Procesal Civil en lo que no se oponga a la presente Ley.
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* Abogada y magíster por la Universidad de San Martín de Porres. Conciliadora extrajudicial. Árbitra inscrita en el Registro Nacional de Árbitros del OSCE, Árbitra Perú (Minjus) y Consensos PUCP. Docente de la Unifé, la Universidad Científica del Sur y la Universidad ESAN.
[1] Se prescribe que el desalojo procede por terminación del contrato cuando se presentan las siguientes causales (artículo 14.2 del Decreto Legislativo y artículo duodécimo del Reglamento respectivo): i) conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual sustentada en el formulario respectivo; ii) resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas; iii) incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses consecutivos dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono; iv) incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en el numeral 7.1. del artículo 7 del presente Decreto Legislativo, por seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva; y v) uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial.